湖南省泰康环保工程有限公司与长沙县慧云北斗通信科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0121民初565号

原告湖南省泰康环保工程有限公司，住所地：长沙经济技术开发区黄兴大道南段57号星为创芯一期5栋403号。

法定代表人黄振蓉，总经理。

委托诉讼代理人龙玉志，湖南仁本律师事务所律师。

委托诉讼代理人张安平，湖南仁本律师事务所律师。

被告长沙县***斗通信科技有限公司，住所地：长沙县北山镇北山村新区8栋3号楼。

法定代表人李果如，总经理。

委托诉讼代理人乔明月，湖南弘一律师事务所律师。

委托代理人高望球，男，1964年4月9日出生，汉族，住株洲市荷塘区。

原告湖南省泰康环保工程有限公司（以下简称泰康公司）与被告长沙县***斗通信科技有限公司（以下简称***斗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告泰康公司请求判令：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已于2020年11月5日解除；2、被告按10552.5元／月的标准自2019年12月12日起至实际搬离之日止的房屋租金（暂算至2020年11月11日的租金为116077.5元）；3、被告以未付租金为基数，按日万分之五的标准支付逾期付款的违约金（暂计算至2020年11月11日违约金为12520.54元）；4、被告承担本案诉讼费。

被告***斗公司答辩要点：1、被告将房租已支付至2019年12月21日，欠付租金存在不可抗力因素，全国当时爆发了××，导致被告的业务无法开展，后续6个月的租金由于不可抗力应当免除；2、原告应当向被告补偿房屋装修费用。根据租赁合同，租期届满不续租的，不主张装修费用，现在租赁期未满合同解除，原告应当对被告进行补偿，否则不公平；3、双方的租赁合同中对违约金约定不明，应视为未约定，最多按银行同期贷款利率计算。

查明的事实

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认

如下事实：

一、双方当事人无争议的事实

1、2018年11月12日，原告泰康公司（甲方、出租方）、被告***斗公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：“一、甲方租赁给乙方的厂房座落在星为创芯产业园5栋402室，租赁厂房建筑面积为669.41平方米……二、租赁期自2018年11月12日起至2023年11月11日止五年……三、该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为税后人民币15元，每年递增率为5%。乙方应向甲方支付厂房租赁保证金20082元，并当即支付3个月租金，租金支付方式为季付，支付日期在支付月15日前向甲方支付租金……八、厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按租金拖欠天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权终止租赁协议，收回租赁物，甲方不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物……”。

2、《厂房租赁合同》签订当日，被告***斗公司向原告泰康公司支付保证金20082元，后将租金支付至2019年12月11日。

3、2020年9月30日，原告泰康公司向被告***斗公司发出《律师函》，要求其在收到函件后3日内支付欠付的租金，被告***斗公司收到后未予回应。2020年11月5日，原告泰康公司再次向被告***斗公司发出《律师函》，通知其解除双方签订的《厂房租赁合同》、支付欠付的租金及违约金、收函后3日内清空租赁房屋内的物品。被告***斗公司于2020年11月6日收到函件后，未予支付尚欠租金，其于2020年11月8日到厂房租赁地，发现房门已被上锁。

二、双方当事人有争议的事实

1、原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是否已解除。原告泰康公司认为，因被告一再拖欠租金，原告行使合同解除权有约定，原告于2020年11月5日向被告发出了解除函，《厂房租赁合同》即于2020年11月5日解除。被告***斗公司认为，对收到解除函无异议，但不认可合同已解除。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》第八条约定：被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如未按合同约定交付租金超过10天，原告有权终止租赁协议，收回租赁物。被告***斗公司从2019年12月12日起未再履行支付租金的义务，原告泰康公司行使租赁合同解除权符合双方的约定；原告泰公司包含有解除合同意思表示的《律师函》于2020年11月6日到达被告***斗公司，故本院认定原、被告签订的《厂房租赁合同》于2020年11月6日解除。

2、被告***斗公司的租金是否应当予以减免。原告泰康公司认为，被告在疫情期间之前就已经欠付租金，而且每个地方受疫情影响的程度并不一样，被告从租赁厂房到现在，装修工作都一直未完工，不及时止损系其自身责任，租金不应当减免。被告***斗公司认为，新冠病毒的流行是不可抗力，政府上下各级均倡导减免租金，且被告租赁厂房所在园区的其他出租人都减免了3个月至6个月不等的租金，因此原告也应当减免被告6个月的租金。本院认为，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案在审理中查明，被告***斗公司承租该厂房欲用于开办公司、为办公场所和存放物品所需，从双方于2018年11月12日至今未在此进行过经营活动，仍处于装修未完成状态中；且在疫情发生前，被告***斗公司就已经发生逾期支付租金的违约行为；即使疫情发生后至今，被告***斗公司亦未积极与原告泰康公司协商提出过租金减免事宜，再者没有提供任何其因受疫情影响导致没有营业或营业收入明显减少的证据，故被告***斗公司自身对欠付租金及损失的发生有明显过错，其要求减免6个月租金，不符合上述指导意见规定的情形，本院不予认定。

3、被告***斗公司尚欠原告泰康公司的租金数额及违约金的认定。原告泰康公司认为，被告从2019年12月12日起一直欠付租金，按照合同约定递增5%后的租金是10552.5元／月，算至2020年11月11日的租金为116077.5元，因被告尚未搬离，租金应当继续计算至实际搬离之日止。已收取的保证金20082元不需再返还，原告有权没收；被告逾期支付租金还应当向原告支付违约金，合同约定过高，原告主动诉请调低为按日万分之五标准计算。被告***斗公司认为，对每月租金10552.5元／月无异议，但应当予以减免6个月租金，已经交纳的押金20082元应当予以抵扣租金，违约金应按银行同期贷款利率计算。本院认为，原、被告双方对2019年12月至2020年11月应付租金116077.5元不持异议，本院予以认定。违约责任的承担应相当于违约所造成的损失，被告***斗公司在签订合同时交纳20082元虽约定的名目为保证金，但原告泰康公司既主张该20082元没收的违约责任，又主张逾期付款的违约金，有失公平，故本院认定该20082元抵付尚欠的租金，逾期付款违约金酌情调整为按日万分之三的标准计算。因此被告***斗公司尚欠原告泰康公司租金为95995.5元，算至2020年11月11日的违约金为7408元（按季应付租金10552.5元／月*3个月=31657.5元分段计算，其中2019.12.12-2020.11.11为31657.5元*11个月*30天*3?=3134元；2020.3.12-2020.11.11为31657.5元*8个月*30天*3?=2279元；2020.6.12-2020.11.11为31657.5元*5个月*30天*3?=1425元；2020.9.12-2020.11.11为31657.5元*2个月*30天*3?=570元，合计7408元），此后的违约金仍应95995.5元为基数，按日万分三标准从2020年11月12日起算至实际付清之日止。

判决的理由与结果

本院认为，一、原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。二、因被告***斗公司发生逾期支付租金的违约行为，原告泰康公司依约致函解除合同，本院予以支持。被告***斗公司应当向原告泰康公司履行支付尚欠租金95995.5元、算至2020年11月11日的违约金7408元及后续违约金的义务。三、本案判决后，原告泰康公司应当给予被告***斗公司合理期限即1个月时间予以搬迁室内物品，被告***斗公司亦应积极履行搬迁义务，以免继续占用厂房而再发生房屋占用费。综上，依照依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、第二款之规定，判决如下：

一、确认原告湖南省泰康环保工程有限公司与被告长沙县***斗通信科技有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年11月6日解除；

二、限被告长沙县***斗通信科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南省泰康环保工程有限公司租金95995.5元；

三、限被告长沙县***斗通信科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南省泰康环保工程有限公司违约金7408元（从2019年12月12日起计算至2020年11月11日止，以每季度未付租金为基数按日万之三的标准计算）及以95995.5元为基数按日万分三标准从2020年11月12日起至实际付清之日止计算的违约金；

四、驳回原告湖南省泰康环保工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2872元，减半收取1436元，由被告长沙县***斗通信科技有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　杨柳青

二〇二一年三月十日

书记员　　才华姣

附：本判决所适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约行为产生的损失赔偿的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。