中国电子科技集团公司第三十三研究所与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

太原市小店区人民法院

民事判决书

（2020）晋0105民初4409号

原告：中国电子科技集团公司第三十三研究所，住所地山西综改示范区太原唐槐园区彩虹街1号，统一社会信用代码：×××。

法定代表人：易克非，副所长。

委托诉讼代理人：李建军，山西艾哲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋国梁，男，汉族，中国电子科技集团公司第三十三研究所法务，住山西综改示范区太原唐槐园区彩虹街1号家属区。

被告：***，女，1956年7月22日出生，汉族，山西针织厂退休工人，住太原市。

委托诉讼代理人：袁谦，山西晋一律师事务所律师。

原告中国电子科技集团公司第三十三研究所与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电子科技集团公司第三十三研究所的委托诉讼代理人李建军、宋国梁，被告***及其委托诉讼代理人袁谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中国电子科技集团公司第三十三研究所向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方自2020年6月25日起解除房屋租赁合同关系；2、判令被告于2020年6月25日交还所租房屋；3、判令被告支付原告租金161601元（其中2017年9月25日-2018年3月24日租金32321元，2018年6月25日-2020年6月24日租金129280元），违约金39324元，以上共计200925元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告坞城北街门面房一间，租赁面积253平方米，租期自2017年9月25日-2018年3月24日，租金为32321元，合同签订后，原告已按约履行义务，但被告至今仍欠付租金32321元。之后，双方又续签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2018年3月25日-2018年6月24日，房屋租金为16160元，若乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%，向乙方加收违约金。被告于2018年7月2日支付该笔租金16160元。2018年6月25日后，被告仍占有使用该间房屋，但拒不与原告续签房屋租赁合同，虽经多次督促沟通，被告拒不签订合同，拒不支付租金，拒不腾退房屋，自2018年6月25日-2020年6月24日，欠付租金129280元，违约金39342元（每逾期一日，按月租金的1%计算）。原告先后于2020年3月15日寄送《律师函》，3月17日送达《关于解除房屋租赁关系的通知》，6月12日寄送《关于解除合同并限期腾退房屋的通知》，要求被告限期支付租金交还房屋，但截至目前，被告仍未支付租金交还房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。

***辩称，1、我方没有收到律师函，不同意解除合同；2、合同主体系阳光艺术学校，并非被告，原告起诉主体不适格，应予驳回；3、2017年8月24日至2018年3月25日签订的租赁合同为期半年，因停工未建，原告同意不产生费用，2018年6月24日之后原告纪检委介入房租事宜，并进行了实地查看和评估带走了我们提供的书面材料，2018年7月交房租的时候，告知要暂等，房租要涨价。并非我方不愿缴纳租金。4、2018年11月因原告漏报供暖造成冬季无法供暖，我方损失惨重。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月24日，原告中国电子科技集团公司第三十三研究所（甲方）与阳光艺术学校（被告***）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于坞城北街（原鹏升小二楼后院库房）房屋租赁给乙方使用，使用面积253平方米，房屋用途为舞蹈、声乐培训，租赁期限自2017年9月25日至2018年3月24日止，房屋租金为32321元，付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金32321元整，租金按半年结算。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前15日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。2018年8月16日，双方就涉案房屋续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年3月25日至2018年6月24日，房屋租金为16160元，约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。其余约定同上份合同。合同签订后，原告将涉案房屋交付至被告，2018年7月2日，被告向原告支付2018年3月25日至2018年6月24日止的租金16160元。2017年9月25日至2018年3月24日期间租金32321元及2018年6月25日之后的租金未付。2020年3月17日，原告向被告邮寄《解除租赁关系的通知》，2020年6月20日，原告再次向被告邮寄《解除合同并限期腾退房屋的通知》。

另查明，涉案房屋所有权人为信息产业部电子第三十三研究所。涉案阳光艺术学校没有注册。

2017年9月1日，太原市城乡规划局向阳光艺校发出并规（执）停字[2017]第A158号责令停止违法建设通知书，载明：“经查你单位在坞城北街建设的房屋建设项目，未取得《建设工程规划许可证》进行建设，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条、六十四条之规定，现责令你（单位）自接到本通知之日起，立即停止建设。”

上述事实，有两份《房屋租赁合同》、收据、银行回单、律师函及签收记录、解除并腾退房屋通知、照片、太原市城乡规划局责令停止违法建设通知书、及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》中，被告承租的位于坞城北街（原鹏升小二楼后院库房）房屋系库房，被告在未取得房屋建设工程规划许可证的情况下，修建了阳光艺术学校，在其收到太原市城乡规划局违法建设通知书后，双方仍就该房屋进行建设、出租，

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故原、被告双方签订的两份《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《房屋租赁合同》虽无效，但被告实际占有使用该土地期间，应按合同约定给付原告房屋占有使用费。原告主张被告应按照合同约定支付2017年9月25日至2018年3月24日期间租金32321元及2018年6月25日起至2020年6月24日租金129280元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付违约金39324元，因导致租赁合同无效，双方均存在过错，应各自承担相应的责任，故对原告的上述请求，本院不予支持。被告辩称合同主体系阳光艺术学校，原告起诉主体不适格，但被告庭审中也承认阳光艺术学校并未注册，故被告该辩称意见，本院不予支持。被告辩称2017年8月24日至2018年3月25日期间租金，因停工未建，原告同意不缴纳租金，以及2018年6月24日之后原告纪检委介入房租事宜，并进行了实地查看和评估带走了被告方提供的书面材料，2018年7月交房租的时候，告知要暂等，上述陈述，原告方均不认可，且被告亦未提交相关证据予以佐证，故对其辩称意见，本院不予支持。被告主张因该合同无效产生的其他损失，因无证据佐证，可另案主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、确认原、被告于2017年8月24日、2018年8月16日签订的两份《房屋租赁合同》无效；

二、被告***于本判决生效后三十日内腾退原告中国电子科技集团公司第三十三研究所位于坞城北街（原鹏升小二楼后院库房）的房屋；

三、被告***于本判决生效后三十日内支付原告中国电子科技集团公司第三十三研究所2017年9月25日至2018年3月24日期间租金32321元及2018年6月25日起至2020年6月24日租金129280元；

四、驳回原告中国电子科技集团公司第三十三研究所的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2257元（原告已预交），由原告中国电子科技集团公司第三十三研究所负担442元，由被告***负担1815元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。

审判员 安　沛

二〇二〇年八月二十八日

书记员 尹旭芳

附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》

第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条、无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条、合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。