某某与北京市兴隆建筑设备租赁有限公司等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0113民初17419号 原告：***，男，1961年7月6日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：***，北京境淡律师事务所律师。 被告：北京市顺义后**建筑工程公司，住所地北京市顺义区。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1969年4月15日出生，汉族，北京市顺义后**建筑工程公司财务负责人，住公司宿舍。 被告：北京市兴隆建筑设备租赁有限公司，住所地北京市顺义区后**地区办事处铁匠营村村民委员会西侧1000米。 法定代表人：***，总经理。 原告***与被告北京市顺义后**建筑工程公司（以下简称“后**公司”）、北京市兴隆建筑设备租赁有限公司（以下简称“兴隆公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告后**建筑公司委托诉讼代理人***、兴隆公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2005年3月15日签订至2022年7月31日的《土地租赁合同》有效；2.请求人民法院判令《土地租赁合同》自2022年7月31日合同终止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告1签订了《土地租赁合同》租期30年，每年2000元，原告按合同全部交纳30年租金，原告按被告1指令的被告2支付租金，因2022年7月7日北京市顺义区后**镇人民政府下达通知书《责令限期改正通知书》（2022年第0027号），因房屋拆除，合同无法继续履行，无奈诉至法院。 被告后**公司辩称：2022年7月31日后肯定是无效的，2009年3月1日之后就应该是无效的。我们2005年从铁匠营大队租赁了18亩土地，将其中2亩土地租给了***，2009年后**公司跟北京裕鑫祥云建筑设备租赁有限公司签了合同，把土地租给了祥云公司，原告后续没有给我方交租金，原告的租金只交了4年，每年2000元，一共8000元，收款单位是兴隆公司，当时这是我们下面的一个企业，2009年之后的租金原告就没有给我们了，兴隆租赁站在2019年就转走了，这个事情跟兴隆公司没有关系，就是因为兴隆公司收了每年2000元的租金，所以才作为被告。2009年我们把18亩土地都租给裕鑫祥云公司，所以原告就把2009年以后的租金5.2万元（是1年的租金还是26年的租金我不清楚）都给裕鑫祥云公司的法定代表人***，但有一个缺陷是收据上没有写交租的期间，这是以前的流程不规范造成的。原告的租金在2009年以后没有交给我们，也不应当给我们，我们没法承认合同有效。 被告兴隆公司辩称：我是在2019年7月接手了兴隆租赁站，2005年签订的合同我不知情，没有人跟我交代过，我接手的时候这个公司没有业务，我了解的是2005年时兴隆公司收了租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认： 2005年3月1日，后**公司（乙方、受租方）与北京市顺义区后**镇铁匠营村村委会（以下简称“铁匠营村委会”）（甲方、出租方）签订《土地租用合同》，约定甲方将位于北京市顺义区后**镇空港工业B区人文大学南侧，总面积为12486平方米（18.73亩）的土地出租给乙方，出租年限为30年，自2005年3月1日起至2035年2月28日止，租金为1000元/亩/年，总额为55.8万元，乙方于每年3月1日至3月15日之间向甲方支付本年度的租金1.86万元。2008年6月6日，后**公司与铁匠营村经济合作社签订《补充协议》，约定上述土地租赁合同的期限为二十年，二十年期满后自动解除，合同到期日为2025年2月底。 2005年3月15日，后**公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区后**镇空港工业区B区人文大学南面、园林公司南侧、北京思达来公司西侧，总面积为1331平方米（2亩）的土地出租给乙方使用，出租年限为30年，自2005年3月1日起至2035年2月28日止，土地租金为2000元/亩/年，三十年租金总额为6万元，乙方于本合同生效后每年3月1日至28日向甲方支付当年租金2000元。2005年至2009年的租金，***按约交纳，兴隆公司出具收据，并加盖兴隆公司财务专用章。后**公司**，兴隆公司原是后**公司下面的一个公司，一套人马、两块牌子，2019年转走了，认可兴隆公司代收的前四年的租金。 2009年5月30日，***将租金52000元交给***，***出具收据一张，载明“今收到***交来房租地款人民币大写伍万贰仟元整。收款人：***”。 后**公司**，2009年将全部18亩土地整体转租给***担任法定代表人的北京裕鑫祥云建筑设备租赁有限公司（以下简称“裕鑫祥云公司”），并提交一份土地租用合同。2009年3月1日，后**公司（甲方、出租方）与裕鑫祥云公司（乙方、承租方）签订《租赁租用合同》，第一条：北京市后**镇空港B区人文大学南侧墙外有地18.73亩，于2000年5月10日由铁匠营村委会同意租给***使用，因当时***不用此地，而后**公司需用地，而后通过几次友好协商，根据实际情况，由铁匠营村委会把此地块合同做了适当变更又租给后**公司使用，现因***又需用此地块，经后**公司经理***同意，此地块由后**公司转租给裕鑫祥云公司（法人***）使用。第二条：甲方依据法律和本合同规定出租土地使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物均不在土地使用权出租范围，原所有地上建筑投资由裕鑫祥云公司（法人***）一次性补偿后**公司人民币三万元，所有地上投资建设都归裕鑫祥云公司（法人***）所有及使用，任何单位无权干涉。第三条：乙方根据本合同受租的土地使用权，在使用年限内可以出租，其合法权益受到国家法律保护。出租地块范围：北京市顺义区后**镇空港工业B区人文大学南侧，总面积12486平方米（18.73亩），出租年限26年，自2009年3月1日起至2035年2月28日止，租金为1000元/亩/年，总额为48.36万元，乙方于每年3月1日至3月15日之间向甲方支付本年度租金1.86万元。 2020年4月24日，铁匠营村委会（甲方）与后**公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定：1.自本协议签订之日起解除2005年3月1日签订的土地租赁合同，剩余合同年限不再执行；2.本协议签订前，乙方应将2020年2月29日之前的全部租金补齐；3.本协议签订之日起将土地交还给甲方，至此甲乙双方对原合同中的权利和义务再无争议，任何一方不得以任何理由向对方主张任何权利。 *****：裕鑫祥云公司曾起诉***索要2010年5月30日至2020年5月12日的租金合计517435元，以及2020年5月13日以后的租金，后来裕鑫祥云公司撤诉了。本院当庭与***取得联系，*****：***把5.2万元租金给了我，当时地是转租给我的，我跟***协商的是一年租金5.2万元，我和***没有订立合同，就是口头商量的，我和***原来关系很好，特别熟，***把钱给我是因为后**公司把地块转租给我，我拿着转租合同找***去谈的租金每年5.2万元，***也承认了，后来***只交了一年，后面的他就不再交给我了，我之前找他要，他也不给，我还向法院起诉了，但是没有合同，不成立，后来撤诉了。***找了村里德高望重的老人给调解，后来他也没按这个给我钱。 *****：***起诉我时才拿出转租合同，以前不知道有转租，是后**公司的领导***让我把钱交给***，我把后面26年的租金一次性都给了***，租金不可能从一年2000元变到5.2万元。后**公司**：大家都是熟人，就是口头约定的，流程不规范，***为什么把钱给***呢？肯定是沟通好了的，我们把土地转租出去了，就让***跟***去打交道。 2022年7月7日，后**镇人民政府向***发出《责令限期改正通知书》，主要内容为：经查，***在北京市顺义区后**镇铁匠营村裕东路东侧集体土地上（不在宅基地范围内），土地使用性质为建设用地，建有一层砖混结构房屋2处，建筑面积1427.15平方米，上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定。现本行政机关依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，责令***于2022年7月9日之前限期改正上述行为。 *****：其于2022年7月12日自行拆除了违法建设的房屋，自行将建筑物内全部设备、设施、用品等全部物品等搬离完毕；2007年1月9日在案涉土地上登记注册了北京未来之春旅馆有限公司用于经营。 上述事实，有当事人提交的土地租赁合同、收据、责令限期改正通知书、解除协议、确认书，以及本院庭审笔录等在案佐证。 本院认为： 《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。***与后**公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，租期在二十年以内的约定合法有效，超过二十年租期的约定无效。 关于***与后**公司签订的土地租赁合同的终止时间诉双方存在争议。***主张其于2022年7月份自行拆除地上房屋，故租赁合同终止于2022年7月底。后**公司主张2009年3月已经全部土地转租给裕鑫祥云公司，***此后的租金也没有交给后**公司，故主张双方的合同终止于2009年3月。 本案的争议焦点在于2009年***向***交纳租金的行为是否意味着***与后**公司解除了租赁合同，以及***与裕鑫祥云公司建立了新的租赁关系。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。首先，***与后**公司未签订正式的解除合同，也未与裕鑫祥云公司或者***签订新的租赁合同。其次，后**公司主张已经口头通知***转租事实，***应当知情，***不予认可，后**公司对其主张应当提交相应证据予以佐证，但其未能提交证据，应当承担举证不能的法律后果。第三，***主张2009年是按照后**公司领导的指示把租金交给***，考虑到***与后**公司之前的交易习惯，后**公司曾经指示***将租金交给后**公司以外的主体，故无法排除***主张的事实存在。综上，本院无法确认***与后**公司的租赁合同于2009年解除。 关于合同终止的时间。根据***提交的证据，***于2022年7月12日将地上建筑物拆除并腾退交还土地，此后无法继续使用土地，故本院确认案涉土地租赁合同于2022年7月12日终止。 据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第七百零五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告***与被告北京市顺义后**建筑工程公司于2005年3月15日签订的《土地租赁合同》中关于租期自2005年3月1日至2022年7月12日的约定有效； 二、确认原告***与被告北京市顺义后**建筑工程公司于2005年3月15日签订的《土地租赁合同》于2022年7月12日终止； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费35元，由原告***负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十二月二十九日 法官助理　*** 书 记 员　***