江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司、江苏省苏建集团股份有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终625号

上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地江苏省南通市苏建花园82幢。

负责人：丁亚东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈俊伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司，住所地江苏省南京市建邺区水西门大街352号。

法定代表人：韩健，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈俊伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：南京苏建房地产开发有限公司南通分公司，住所地江苏省南通市苏建花园82幢。

负责人：丁亚东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈俊伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏捷阳科技股份有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园。

法定代表人：顾国东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。

原审第三人：李浩，男，1990年8月10日生，住江苏省南通市崇川区。

原审第三人：吴婧，女，1990年6月11日生，住江苏省南通市崇川区。

上诉人江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司（以下简称苏建崇川分公司）、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建公司）、南京苏建房地产开发有限公司南通分公司（以下简称苏建南通分公司）因与被上诉人江苏捷阳科技股份有限公司（以下简称捷阳公司）及原审第三人李浩、吴婧房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

苏建崇川分公司、苏建公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持苏建崇川分公司的反诉请求或将本案发回重审。2.诉讼费用由捷阳公司负担。事实和理由：1.一审基于卢君、许勇、丁永平对内部结算的事实不持异议、苏建崇川分公司知晓签订《商品房订购合同》之前存在《外遮阳制作安装施工合同》、定金10万元系内部转结、两份合同签订一前一后的时间即认定为联立合同，理由显然不充分。本案各方当事人均未对如何清偿《外遮阳制作安装施工合同》的债务作出进一步确定的安排，一审仅凭主观推断即认定三方实际履行系以房抵工程款缺乏依据。2.《商品房订购合同》和《外遮阳制作安装施工合同》是先后形成，完全独立的两份合同，一审却认为不按时支付房款行为不构成违约，明显违反合同约定，一审对捷阳公司的根本违约视而不见，严重侵犯了上诉人的合法权益。3.一审认为以房抵工程款无需捷阳公司通知，而应由苏建崇川分公司与苏建南通分公司内部进行结算，系错误理解合同条款，将捷阳公司应承担的合同义务强加给苏建崇川分公司。4.即使认定《商品房买卖合同》系以物抵债协议，因捷阳公司迟迟不提交结算手续，导致具体金额尚在审计中暂未结算，应属履行期限届满前达成的以物抵债协议。当债务人不履行债务时，债权人才可以通过折价、拍卖、变卖等方式抵偿债务。苏建崇川分公司从未否认尚欠捷阳公司工程款，并且有能力履行，无需以其他方式清偿债务。

苏建南通分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回捷阳公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由捷阳公司负担。事实和理由：1.购房合同签订时，不存在未付工程款，购房合同约定的付款期限届满时，仅存在40万元工程款，远没有达到商品房价款151万元，显属未届清偿期的以物抵债协议，应为无效。捷阳公司无权要求过户。2.捷阳公司货物、人员进场迟延，其也自认工程竣工验收严重迟延，案涉工程付款条件不成就的责任在捷阳公司，本公司不存在怠于结算的情况，不应视为抵款条件成就。

捷阳公司辩称，1.苏建崇川分公司在签订案涉商品房订购合同时就已经知道以房抵款的事实。苏建崇川分公司和苏建南通分公司的注册地址相同，法定代表人相同，存在高度混同的可能性。因此以房抵款一事，苏建崇川分公司显然在签订合同前就已经明知，并办理了多个房屋的相似手续，一审中其也作了自认。一审法院认定双方就以房抵款一事达成合意，两合同是联立合同并无不当。2.上诉人认为本公司放弃了订购案涉房屋的意思表示，本公司不认可。首先在录音中苏建崇川分公司和苏建南通分公司欺骗本公司案涉的房屋已经出售，但实际上房屋仍然没有交付，也没有做过任何的登记备案手续，合同可以继续履行。其次，签订案涉房屋订购合同时外遮阳工程已经竣工并验收合格。苏建南通分公司在另案中也自认2014年就已经将学府雅居的房屋交付给业主使用。虽然此时由于苏建南通分公司的原因，没有与我方办理竣工验收，但是根据相关司法解释的规定，该工程应当已经视为实际竣工。结合学府雅居项目的整体验收。在签订房屋买卖合同时，苏建南通分公司就应当按照合同约定支付至结算总价的95%，该金额显然是能够覆盖案涉房屋的购房款。但是苏建南通分公司为了逃避支付工程款的义务，设置诸多不合理的验收条件，如要求每户业主验收，并且重复验收等，导致本公司迟迟无法办理结算手续。在签订买卖房屋合同时，苏建南通分公司支付工程款的条件已成就，应当及时和苏建崇川分公司办理房款结算手续，但由于苏建南通分公司怠于履行验收和结算义务，导致本公司无法办理案涉房屋的变更登记手续，后果应当由两上诉人共同承担。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序适当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审第三人李浩、吴婧未陈述。

捷阳公司向一审法院起诉请求：1.判令苏建崇川分公司、苏建公司依法为本公司开具南通市崇川区××城××幢××室房屋销售不动产统一发票（税费由苏建崇川分公司、苏建公司承担）；2.判令苏建崇川分公司、苏建公司协助本公司办理南通市崇川区××城××幢××室房屋不动产产权过户登记手续（税费由苏建崇川分公司、苏建公司承担）；3.本案诉讼费用由苏建崇川分公司、苏建公司负担。诉讼过程中，捷阳公司变更诉讼请求为：1.判令苏建崇川分公司履行《商品房订购合同》，交付坐落于南通市崇川区××城××幢××室房屋、××幢自行车库-××及地下二层汽车位××区-××；2.判令苏建崇川分公司、苏建公司协助本公司办理南通市崇川区××城××幢××室房屋不动产产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由苏建崇川分公司、苏建公司负担。苏建崇川分公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2014年6月3日签订的《商品房订购合同》；2.本案诉讼费由捷阳公司负担。

一审法院认定事实：捷阳公司原企业名称为无锡捷阳节能科技有限公司、无锡捷阳节能科技股份有限公司，后于2016年1月25日变更为现名称。

2012年5月12日，捷阳公司（承包人、乙方）与苏建南通分公司（发包人、甲方）签订《外遮阳制作安装施工合同》一份，合同约定：1.乙方承接甲方开发的南通市崇川区学府雅居外遮阳工程，合同总造价2799516元（单价包干，工程量按实结算），其中杜亚电机综合单价178元/㎡，卷帘窗综合单价285元/㎡，以上综合单价包含铝合金遮阳制作安装费（含铝合金帘片、轨道、卷轴、罩壳等材料设备）；2.结算方式：本工程采取综合单价不变，工程量按实结算的方式进行结算，竣工结算以甲乙双方签字盖章为准；3.付款方式：工程款金额用于购江苏省苏建集团及其关联公司所开发的商品房1套或完成售房任务1套后，以甲方销售部开出相关的证明（此款作为工程款的预付款及进度款），外遮阳卷帘窗进场后甲方向乙方支付到相应面积综合单价的60%，本工程全部外遮阳卷帘窗完工并验收合格后，甲方向乙方支付到结算总价的95%，余款5%作为保修金，一年后一周内付清（时间以甲方竣工验收起时算）；4.竣工验收：工程竣工后，甲乙双方应会同有关部门进行竣工验收，对验收中提出的问题乙方要限期整改，经甲方、监理及相关部门复验后签字、盖章交付使用；5.所有工程量必须现场实量，竣工结算以公司核算部决算为准。合同落款甲方处有卢君签字并加盖单位公章。2013年5月，捷阳公司进场施工。

2014年6月，捷阳公司（买受人）与苏建崇川分公司（出卖人）签订《商品房订购合同》一份，约定由捷阳公司购买苏建崇川分公司开发的坐落南通市崇川区××城××幢××室及××幢自行车库-××、地下二层汽车位××区-××房屋，房屋总价款1510303元，付款方式及期限为2014年6月3日前缴付定金10万元，2014年6月10日前缴付首期490303元，2014年7月3日前缴付楼款92万元，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。2014年6月3日，苏建崇川分公司向捷阳公司开具收据一份，确认收到捷阳公司购房定金10万元，收款方式为“转”。庭审中，三方一致确认，该10万元系通过苏建南通分公司与苏建崇川分公司内部结算方式缴纳。庭审中，捷阳公司陈述，经三方协商一致，确定由捷阳公司购买苏建崇川分公司开发的房产一套，房款以苏建南通分公司应付的案涉工程工程款予以抵扣，为证明上述主张，捷阳公司提供了如下证据：1.收据一份，证明苏建崇川分公司收到购房定金10万元，系由苏建南通分公司内部转付。苏建崇川分公司、苏建公司及苏建南通分公司对该份证据真实性予以认可，苏建崇川分公司另承认在签约时知晓与第三人有协议存在；2.录音及整理稿两份，分别系捷阳公司工作人员于2018年2月26日与卢君（系第三人苏建南通分公司副总经理）的谈话录音及于2018年3月14日与许勇（苏建崇川分公司、苏建公司及第三人原法定代表人，现江苏省苏建置业有限公司总经理）的谈话录音，证明关于捷阳公司与第三人之间的工程款系以苏建崇川分公司开发的案涉房屋作为支付方式。苏建崇川分公司、苏建公司及第三人对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，经与原始载体核对，对该证据真实性予以确认；3.董监高投资任职报告，证明苏建崇川分公司、苏建公司及第三人系关联公司，最终由同一实际控制人控制。苏建崇川分公司、苏建公司及第三人对该证据真实性予以认可，但对关联性不予认可；4.苏建崇川分公司、苏建公司及第三人企业信用信息公示报告，证明在签订案涉《商品房订购合同》时，苏建崇川分公司、苏建公司及第三人的负责人均为许勇，故苏建崇川分公司对于房款抵作工程款的事实是明知的。苏建崇川分公司、苏建公司及第三人对该证据真实性予以认可，但对关联性不予认可；5.录音及整理稿两份，分别系捷阳公司工作人员于2019年2月26日、2019年3月14日两次与丁永平（系第三人苏建南通分公司法定代表人）的谈话录音，证明双方就案涉工程达成抵款协议及案涉房屋系抵作工程款的事实。苏建崇川分公司未予质证，第三人苏建南通分公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，经与原始载体核对，对该证据真实性予以确认。庭审中，第三人苏建南通分公司主张三方系达成以物抵债协议，但工程款至今还在审计中，债务尚未至清偿期；苏建崇川分公司另主张案涉房屋已另行出售给案外人田桂来，其后又提供《商品房订购合同》及POS机刷卡单用以证明已出售给本案第三人李浩、吴婧，但拒绝提供买受人信息，亦未提供相关网签、交付及过户等相关证据。

2015年1月29日，案涉工程经业主项目部验收通过，并同意进入维保期，捷阳公司亦于同日出具维保承诺书一份。2018年4月2日，各方再次对案涉工程进行分项工程综合验收，验收意见为：“该单位在本项目安装结束后未能及时办理分项验收工作及中途维修期间内未能及时上门维修，其中物业在无法通知其维保或通知不到场情况上委托第三方维修共发生费用应由其承担10900元，2018年3月份该司组织人员进行一次全面整修工作，目前已取得已入驻业主的确认，空置房经物业检查基本满足使用功能，逐进行办理分项验收工作（扣除其壹万零玖佰元整）。”2018年11月26日，捷阳公司向苏建南通分公司提交结算书。庭审中，捷阳公司陈述，经与苏建南通分公司确认，案涉工程款为2037189.38元（2048089.38-10900），扣除已经支付的50万元，剩余1537189.38元未付，为证明上述主张，捷阳公司提供了如下证据：1.对账邮件及工程结算明细、工程量计算书，证明经与苏建南通分公司工作人员王立荣现场测量面积，双方就工程款金额确认为2037189.38元。苏建崇川分公司、苏建公司、苏建南通分公司对该证据不予认可，经与原始载体核对，对该证据真实性予以确认；2.2018年与苏建南通分公司工作人员王立荣QQ聊天记录，证明王立荣将公司确认的工程量及工程款金额以表格形式发给捷阳公司。苏建崇川分公司、苏建公司、苏建南通分公司对该证据真实性均无法确认，经与原始载体核对，对该证据真实性予以确认；3.微信聊天记录，证明捷阳公司已尽到催告苏建南通分公司结算工程款的义务。苏建崇川分公司未予质证，苏建南通分公司对该证据形式上的真实性、合法性、关联性予以认可，经与原始载体核对，对该证据真实性予以确认。庭审中，苏建南通分公司对已付工程款50万元予以确认，但认为案涉工程尚未最终审计结束，尚未到债务清偿期。

一审另查明，经捷阳公司申请财产保全，一审法院于2019年9月5日对案涉房屋进行查封，查封期限自2019年9月5日起至2022年9月4日止，上述房产无抵押预售查封。

一审法院认为，捷阳公司与苏建崇川分公司签订的《商品房订购合同》及捷阳公司与苏建南通分公司签订的《外遮阳制作安装施工合同》均不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该两份合同虽系不同主体分别签订，依据查明的事实，基于下述理由：其一，根据捷阳公司提交的与卢君、许勇及丁永平的谈话录音，三人均对当时商定由捷阳公司购买案涉房屋，房款通过苏建南通分公司应付工程款与苏建崇川分公司进行内部结算的事实不持异议；其二，苏建崇川分公司亦在庭审中承认知晓签订《商品房订购合同》时与第三人存在协议；其三，案涉房屋的定金10万元系通过苏建崇川分公司与苏建南通分公司间内部转结进行缴付；其四，根据捷阳公司提供的企业信用信息公示报告，苏建崇川分公司与苏建南通分公司间系关联公司；其五，案涉施工合同订立时约定工程款金额用于购江苏省苏建集团及其关联公司所开发的商品房一套，其后即签订《商品房订购合同》。上述两份合同为联立合同，且三方共同达成了“以房款抵工程款”的合意。以房款抵算工程款，两款相抵，在建设工程领域是常见的结算兑付方式，并非通常意义上的以房屋买卖合同作为欠款履行的保证，故不宜机械地认定为以物抵债，对第三人的该项主张，碍难采信。既为联立合同，即就某一行为是否违约不宜以独立的单个合同来孤立地评判，而应当以整个合同所形成的体系以及合同体系所体现的合同目的和实际履行方式等综合予以评判。本案中，案涉工程经两次分项工程综合验收通过并已交付使用，给付工程款的条件业已成就，双方应当及时按照约定结算工程价款。合同中虽就房款缴付的节点进行了约定，苏建崇川分公司亦据此主张捷阳公司违约进而要求解约，但逾期付款的责任并非在于捷阳公司，如上所述，三方实际履行的系“以房款抵工程款”的约定，由苏建崇川分公司与苏建南通分公司之间进行内部结算。据此，对苏建崇川分公司要求解除案涉《商品房订购合同》的反诉请求，不予支持。本案中，捷阳公司及苏建南通分公司约定采取综合单价不变、工程量按实结算的方式进行结算，结合捷阳公司提交的结算书、工程结算明细表等证据材料，可以认定捷阳公司已依约提交审计并积极促成竣工结算，相反苏建南通分公司虽抗辩称案涉工程尚未最终审计结束，但未能就造成竣工结算长期延宕的原因提供证据予以证明，有怠于结算之嫌。此种怠于结算的行为应视为苏建南通分公司为了自己的利益，不正当地阻止其向捷阳公司履行给付工程款暨履行“以房款抵工程款”的条件成就，那么该“以房款抵工程款”就应视为条件成就。至于苏建崇川分公司主张案涉房屋已另行出售，其虽提供相应购房合同及刷卡记录，但未能就网签、交付、过户等材料举证证明，对购房者的陈述亦前后不一，且与法院查明的案涉房屋现状明显相悖，故不予采信。据此，对苏建南通分公司欠付工程款的事实予以认定，案涉房屋上未设立他项权利负担，不存在不能履行的情形，捷阳公司得依据其对苏建南通分公司的工程款债权及三方关于“以房款抵工程款”的约定要求苏建崇川分公司交付案涉房屋并办理过户，相应房款由苏建崇川分公司与苏建南通分公司进行结算。因苏建崇川分公司作为分公司不具有法人资格，相关民事责任应由苏建公司与其分公司共同承担。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百三十五、第二百七十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条规定，判决如下：一、苏建崇川分公司、苏建公司于判决生效之日起三十日内将坐落南通市崇川区××城××幢××室及××幢自行车库-××、地下二层汽车位××区-××房屋交付捷阳公司并协助办理不动产产权过户登记手续；二、驳回苏建崇川分公司的反诉请求。本诉案件受理费18393元，反诉案件受理费10097元，保全费5000元，合计33490元，由苏建崇川分公司、苏建公司共同负担。

本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，苏建崇川分公司、苏建公司、苏建南通分公司提供以下证据：第一组证据，捷阳公司出具的30万元收据及苏建南通分公司汇款单以及捷阳公司出具的10万元收据、20万元收据，证明苏建南通分公司按照外遮阳制作安装合同的约定支付了工程款，其中50万元是转账，10万元是购房支票。第二组证据，中国银行的转账支票，与出具给捷阳公司10万元转账支票是同类型的支票，证明向捷阳公司出具的转账支票，用途为购房定金。第三组证据，2014年6月3日，顾国东与苏建南通分公司签订的商品房订购合同、苏建南通分公司出具的10万元购房定金的收据、捷阳公司出具的情况说明，证明案涉房屋系由顾国东个人购买，并用捷阳公司转让的10万元购房支票，支付了10万元定金。后因捷阳公司及顾国东的申请，将房屋买受人转让给捷阳公司。第四组证据，崇川区人民法院（2020）苏0602民初4446号民事判决、工程造价审核通知，证明案涉外遮阳窗工程尚未结算工程款，不具备以房抵款的条件，且剩余工程款并不足以支付购房款。

捷阳公司质证认为：关于第一组证据，本公司收到60万元的工程款以及10万元的购房支票。关于第二组证据，中国银行转账支票，对真实性无异议，与本案无关。关于第三组证据，对商品房订购合同的真实性不认可，合同上顾国东的签字并非其本人所签，与本公司出具的情况说明上顾国东的签字明显不同，该份证据是上诉人伪造的。对收据真实性认可。对本公司出具情况说明的真实性认可，可证明购房合同本公司与苏建崇川分公司签订，与顾国东无关。关于第四组证据，对判决书的真实性予以认可，双方就剩余工程款的给付以及抵款问题达成一致意见的主要原因是在于苏建南通分公司。该判决书查明苏建学府雅居工程于2013年12月17日通过竣工验收。由于苏建南通分公司的原因，迟迟未办理结算手续，并且给本公司设置诸多验收条件。工程造价审核通知仅认可形式上的真实性，本公司没有收到该造价通知，不认可该通知所确认的金额。即便按照上诉人所认可的本公司2018年才递交结算资料，该通知2021年3月份才出具，足以证明苏建南通分公司怠于履行结算义务。

本院认为,以房抵付工程款，是债务清偿的方式之一，是承包人与发包人之间对于如何清偿债务作出的安排，首先，法律并未明确禁止债务履行前以房抵工程款，其次，以房抵工程款并非担保债务履行，而系工程款的支付方式，不符合流质的情形。对于以房抵付工程款协议的效力、履行等问题，应当尊重当事人的意思自治。根据捷阳公司提交的与卢君、许勇及丁永平的谈话录音，三人均对当时商定由捷阳公司购买案涉房屋，房款通过苏建南通分公司应付工程款与苏建崇川分公司进行内部结算的事实不持异议，苏建崇川分公司亦在一审庭审中承认知晓签订《商品房订购合同》时与第三人存在协议，加之案涉房屋的定金10万元系通过苏建崇川分公司与苏建南通分公司间内部转结进行缴付，应当认为三方共同达成了“以房款抵工程款”的合意。案涉工程竣工后，捷阳公司已依约提交审计并积极促成竣工结算，但苏建南通分公司却怠于结算。从捷阳公司提供的证据可显示，未付工程款在1500000元左右，与房屋买卖合同约定的房款相当。双方达成以房抵工程款的合意，应按照该合意履行，苏建崇川分公司、苏建公司认为捷阳公司未按照《商品房订购合同》支付房款，其可以解除合同的上诉理由不能成立。

综上，苏建崇川分公司、苏建公司、苏建南通分公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28490元，由上诉人江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司、江苏省苏建集团股份有限公司、南京苏建房地产开发有限公司南通分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　朱艳

审判员　　杨盛

审判员　　胡皓

二〇二一年十一月十八日

书记员　　陈宁