四川某某视高天府投资有限公司、天府新区某某视高城市公共资源管理有限公司等与北京某某结构工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省**县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2730号 原告：四川**视高天府投资有限公司。 原告：天府新区**视高城市公共资源管理有限公司。 二原告委托诉讼代理人：**，四川达宽律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：**，四川达宽律师事务所律师。 被告：北京***结构工程有限公司。 委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 原告四川**视高天府投资有限公司（以下简称天投公司）、天府新区**视高城市公共资源管理有限公司（以下简称天投资管公司）与被告北京***结构工程有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告天投公司、天投资管公司的委托诉讼代理人**、**，被告**公司法定代表人**前、及委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天投公司、天投资管公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除天投资管公司与被告于2××9年8月19日签订的2＃地块Ｂ-2-2的《厂房租赁合同》；2.请求依法判令被告将租赁物进行腾退后返还给二原告；3.判令被告立即向二原告支付2××9年8月21日起至返还租赁物之日止的租金及滞纳金（截止2020年6月12日的租金为1397322元、滞纳金约为69866.1元，之后的租金、滞纳金按合同约定计算至返还租赁物之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年，原告天投公司收购了四川云端科技股份有限公司名下的土地及地上建筑物，并将该资产全部交由原告天投资管公司进行统一经营。2××9年8月19日，原告天投资管公司与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告向原告租赁2＃地块Ｂ-2-2厂房，厂房面积12402平方米，租赁期限为2××9年8月21日至2024年8月20日止。厂房首年租金为每平方米每月租金11.5元，此后每年租金单价在上一年的基础上递增5%。支付方式为每年一次性支付，即在合同签订后十个工作日内以银行转账方式向原告支付首年租金。被告必须依约缴纳租金及其他费用，如拖欠不付满一个月，天投资管公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，由此解除合同的，原告天投资管公司不构成违约且有权追究被告的违约责任。合同签订后，天投资管公司按照约定将厂房租赁给了被告，但被告至今未向天投资管公司支付租金及履约保证金。合同履行期间，天投资管公司多次向被告进行催讨租金，被告均拒绝支付，其行为已构成严重违约。为维护二原告的合法权益，**据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》有关规定，向贵院提起诉讼，***判如所请。 被告**公司辩称，1.同意解除租赁合同，但合同解除原因系二原告擅自将案涉厂房出售给第三人，导致合同履行不能，并侵犯了被告的优先购买权；2.被告未支付租金的原因系行使合同先履行抗辩权；原因为：一是案涉厂房在签订合同时存在严重漏雨情形，造成被告停工，根据租赁合同第八条第一款，原告对租赁厂房因自然损耗造成的损害进行维修，而被告多次要求原告修理，均未得到答复，并因漏雨造成被告的机械设备损坏；二是二原告交付的厂房实际面积小于合同约定的面积，经被告测量，该厂房实际面积为9800平方米，被告多次要求二原告提供厂房设计图等证明实际面积的证据，二原告均未答复；基于以上两点，二原告未交付符合使用条件的厂房，被告有权行使先履行抗辩权拒绝支付租金或要求减少租金；3.因原告违约导致合同解除，根据租赁合同第十条第五款，即使判决被告支付租金，也应当按照协议约定减少三个月租金；4.被告在新冠疫情期间，响应政府号召，暂停复工复产，已造成经营困难，遂根据眉山市政府关于印发眉山市应对新冠疫情支持中小企业渡过难关二十条措施的通知第八条，疫情期间承租国有资产经营用房的中小企业，按属地管理原则减免三个月租金之规定，请求法院即使判决被告需要支付租金的情况下减少三个月租金。 二原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1.2××9年8月19日原告天投资管公司与被告签订的《厂房租赁合同》，拟证实天投资管公司与**公司签订租赁合同，天投资管公司将2号地块Ｂ-2-2厂房出租给**公司，租期为五年，2××9年8月21日至2024年8月20日，租金为每平米每月11.5元，首年租金为1711500元，之后每年租金单价按上一年租金单价的5%递增，五年租金总额共计9457117元，并约定在签订合同后十个工作日内支付首年租金，如拖欠不付满一个月，天投资管公司有权征收5%的滞纳金，有权终止租赁协议； 2.《云端国际产业城B区2#地块土地及地上建筑物回购协议书》《土地使用权证》《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》《收回国有建设用地使用权补偿协议》，拟证实天投公司取得案涉宗地及厂房，案涉土地使用权系天投公司所有，二原告有权将案涉厂房出租给被告； 3.《国有建设用地使用权出让合同》《情况说明》，拟证实2020年1月23日，**自然资源和规划局将案涉土地出让给了眉山环天发展公司，眉山环天发展公司将案涉土地竞得之日起的土地占有、使用及收益的权利交天投公司享有，天投公司有权向被告主***； 4.律师函，拟证实二原告向被告催收租金情况。 被告**公司为证实自己的辩解主张，向本院提供了以下证据： 1.天投资管公司关于解除《厂房租赁合同的告知函》，拟证实2020年6月11日原告向被告发函，称厂房建设用地使用权已经公开方式进行出让，遂单方面要求解除租赁合同，即该合同的解除原因系原告违约； 2.面积计算表，系被告自行测量厂房的实际使用面积为9800平方米，拟证实原告交付的厂房面积与租赁合同约定的12402平方米出入较大； 3.厂房漏雨的照片及视频，拟证实原告交付给被告的厂房存在严重瑕疵，不能正常使用； 4.关于2号地块B-2-2租赁费用协商函，拟证实被告向原告要求协商机械设备因漏雨烧毁造成的损失共计1300000元； 5.微信聊天记录，拟证实被告就设备损失及面积误差与原告工作人员**协商过，一直未得到准确答复； 6.2××9年6月1日与原告签订的第一份租赁合同，拟证实双方先试租，后为完善程序，通过招投标中标租赁。 二原告提供的证据经庭审质证，被告质证意见如下：1.对证据1的三性无异议，但合同记载的租赁面积与实际面积不相符，因此租金计算方式有误；2.对证据2、3的三性无异议；3.对证据4，被告确实收到过，被告之所以未按约定支付租金，是该厂房面积与实际不符，厂房存在严重漏雨的情形，无法正常使用。 被告提供的证据经庭审质证，二原告质证意见如下：1.对证据1的三性无异议，但原告认为该证据不能证明被告的证明目的，按双方的租赁合同约定，被告方应当在合同签订后十日内支付租金，而被告未支付，根据合同第十条第二款的约定，原告有权解除合同，因此本案解除合同的原因系因被告违约所致而非原告；2.对证据2的三性均不认可，该表系被告单方面制作，不具有证据效力；3、对证据3的三性均不认可，该照片及视频无法表明漏雨的确切位置，漏雨厂房是否为案涉厂房，从另一方面讲，该组证据是在本月四川发生五十年一遇的暴雨情况下拍摄的，即使被告所拍摄的照片及视频系案涉厂房，也应当属于不可抗力；4.对证据4的三性均不认可，该证据系被告单方面作出的，没有证据能证明因漏雨给被告方造成了1300000元的损失，故该证据不能实现对方的证明目的；5.对证据5的真实性和合法性无异议，但对关联性不认可，上周五，原告的两位代理人与被告法定代表人**前在天投公司就本案进行协商，**前已提出上述问题，我方当场表示不认可，我方认为被告现在提出的厂房漏雨、面积不符的问题，目的在于要求原告为其减免租金，此情况发生在原告起诉后，此均为被告方恶意制造，本案所涉厂房在双方签订租赁合同之前两个月就已交付使用，既然如被告所称，在签订合同前已经发生了漏雨及面积不符的事实，那被告为何还要在2××9年8月19日与原告签订租赁合同，这与常理不符。6.对证据6的真实性和合法性无异议，但关联性不认可，因该合同已履行完毕。 二原告提供的证据经被告质证，本院认证如下：因被告对证据1、2、3的三性无异议，本院对该三组证据予以采信；对证据4表示确实收到过，因此，本院对该证据的真实性予以确认。 被告提供的证据经二原告质证，本院认证如下：因二原告对证据1、5、6无异议，本院对该三组证据予以采信；对证据2、3、4不予认可，本院将结合其他证据予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，原告天投公司收购了四川云端科技股份有限公司名下的土地及地上建筑物，并将该资产全部交由原告天投资管公司进行统一经营管理。2××9年6月1日原告天投资管公司（甲方）与被告（乙方）签订了第一份租赁合同，租期自2××9年6月1日到2××9年8月20日。第一份租赁合同期满前双方于2××9年8月19日又签订了一份《厂房租赁合同》，合同第一条出租厂房情况约定为：1.甲方将2＃地块Ｂ-2-2厂房出租给乙方，租赁面积12402平方米，厂房类型为钢结构。2.厂房租赁为现状出租，乙方自行负责装修、水电气等后续工作。第二条租期约定为：1.租期五年，自甲方交付租赁房屋之日即2××9年8月21日至2024年8月20日止……。第四条租金及支付约定为：1.租金：该厂房首年租金为每平方米每月租金11.5元（含税），面积12402平方米，首年租金为1711500元，此后每年的租金单价按上一年租金单价的5%递增……。2.支付方式为每年一次性支付当年租金，乙方应在合同签订后十个工作日内以银行转账方式向甲方支付首年租金……。第六条履约保证金约定为：本合同签订之日，乙方应向甲方交付150000元的履约保证金。本履约保证金在合同租赁期届满后……甲方在28个自然日内将相应履约保证金无息退还给乙方。第八条双方权利、责任、义务：（一）甲方权利义务1.对租赁厂房因自然损耗产生的损坏进行维修……（二）乙方权利义务1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用。2.乙方自行负责装修、通水、通电、通网络、通路等所有工作，费用全部由乙方承担；租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿……5.租赁期满或合同解除，乙方必须将租赁***后退还甲方……。第十条违约责任约定为：……2.乙方必须依约缴纳租金及其他费用。若乙方不按时缴纳或支付本合同约定的各项费用，甲方在追究违约责任的同时在履约保证金中扣取，履约保证金不足的，乙方应当在接到甲方书面通知之日起三个工作日内补足。同时如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。因此解除合同的，甲方不构成任何违约，且有权追究乙方的违约责任。 合同签订后，原告天投资管公司按照约定将厂房交付给被告。合同履行期间，因厂房面积误差和厂房漏雨造成被告机器设备损坏等原因，双方经多次协商未果，天投资管公司多次向被告进行催讨租金，被告均以此为由拒付租金。二原告遂诉来本院，望判如所请。 另查明，案涉租赁物建在仁国用（2015）第XXX号国有土地上，地号为5114211XXXXX，土地性质为工业用地，使用权类型为出让，终止时间为2063年6月7日，使用权面积80009平方米，房屋所有权证为川（2018）**县不动产权第0XXX4号。2××9年11月27日，天投公司与眉山天府新区房屋征收服务中心签订《收回国有建设用地使用权补偿协议书》，对该宗土地和地上房屋进行收储。2020年1月23日，**县自然资源和规划局与眉山环天发展有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，眉山环天发展有限公司取得了37666.29平方米的宗地使用权（宗地编号为2××9［ＴＲ］-64）。2020年7月7日，眉山环天发展有限公司出具情况说明：眉山环天发展有限公司取得了37666.29平方米的宗地使用权（宗地编号为2××9［ＴＲ］-64）,该宗地为原天投公司所有的川（2018）**县不动产权第0013704号宗地项下部分宗地。眉山环天发展有限公司与天投公司协商一致，自2020年1月23日眉山环天发展有限公司取得该宗土地使用权之日起，该宗地占有、使用及收益的权利由天投公司享有。 再查明，天投资管公司是天投公司的全资子公司，该租赁物的所有权人是天投公司，登记在天投公司名下。天投公司的所有资产都由天投资管公司管理、经营。眉山环天发展有限公司也是天投公司的全资子公司。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告未支付租金是否构成根本违约，双方签订的租赁合同是否应当解除，合同解除时间应如何确定，被告是否应当承担违约责任及违约金应如何计算；2.原告交付的厂房是否符合合同约定，面积误差和漏雨是否影响被告正常使用，是否应当少交租金或赔偿损失1300000元；3.新冠疫情期间工厂停工停产是否应当扣减三个月租金；4.原告是否已缴纳履约保证金，已缴纳履约保证金是否应在未支付的租金中予以扣减；5.是否应当给付被告另行租赁厂房和腾退厂房的合理时间；6.租金应当支付给谁。 关于焦点一，原告天投资管公司与被告签订的《厂房租赁合同》第十条约定“……乙方必须依约缴纳租金及其他费用。若乙方不按时缴纳或支付本合同约定的各项费用，甲方在追究违约责任的同时在履约保证金中扣取，履约保证金不足的，乙方应当在接到甲方书面通知之日起三个工作日内补足。同时如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。因此解除合同的，甲方不构成任何违约，且有权追究被告的违约责任”，该条明确约定被告在一个月之内未付租金，原告有权终止合同，被告未付租金达一年之久，因此被告的行为已构成根本违约，合同应当解除；庭审中，被告也同意解除合同；因此原告天投资管公司要求解除《厂房租赁合同》的主张本院予以支持。因被告迟延给付租金达一年之久，构成违约，因此应当承担违约责任，违约金的计算方式按合同约定被告应付未付租金总额的5%计付。 关于合同解除时间应如何认定。二原告要求被告腾退房屋，明确表示解除租赁合同，并向本院提起了诉讼，本院于2020年7月3日受理此案，2020年8月5日向被告**公司送达起诉状副本，原告请求解除租赁合同的通知于2020年8月5日到达被告**公司。根据《中华人民共和国合同法》第十六条“要约到达受要约人时生效……”之规定，原告具有合同解除权，在解除通知到达对方时解除，即双方于2××9年8月19日签订的《厂房租赁合同》于2020年8月5日解除。从2××9年8月21日计算至2020年8月5日为11.5个月。 关于焦点二，庭审中被告称原告交付的厂房面积误差较大影响其正常使用，提供了一组自测的数据予以证实。并提供了一组照片及视频，证实了厂房存在漏雨等瑕疵。庭审查明，被告曾找二原告对租赁厂房进行维修，但二原告只派工作人员对厂房进行查勘，承诺维修但未实际履行，导致被告在使用租赁厂房时受限。根据原告天投资管公司与被告签订的《厂房租赁合同》第八条第一款约定原告天投资管公司负有对租赁厂房因自然损耗造成的损害进行维修的义务。因此，二原告亦存在违约行为，原告天投资管公司未维修厂房势必导致机器设备损坏，从而导致被告停工停产，对于该部分停工停产的时间双方均未提供证据证实准确时间，但又确实影响被告使用，因此本院酌定因厂房漏雨造成的停工时间为1个月。 关于被告要求二原告赔偿因厂房漏雨给被告造成机器设备损失1300000元的主张，以及要求因厂房面积误差较大减少租金的主张，因被告未提供充分证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告的该辩解主张本院不予支持。 关于焦点三，新冠病毒疫情造成停工停产期间的租金是否应当扣除。根据2020年2月11日眉府办法（2020）5号《眉山市人民政府办公室关于印发眉山市应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条措施的通知》第二条“减轻企业负担（八）减免租金。疫情期间，承租国有资产类经营用房的中小企业按属地原则，减免3个月租金……”的文件精神，被告请求减少3个月租金的主张合情合理，符合眉山市政府的规范性文件规定，并符合合同法关于情势变更规定，应当予以支持。 关于焦点四，因被告未提供证据证实其向二原告缴纳15万元履约保证金，因此其要求用15万元履约保证金折抵租金的主张本院不予支持。 关于焦点五，是否应当给付被告另行租赁厂房和腾退厂房的合理时间。因被告属于生产性企业，在短时间内要找到合适的厂房进行生产经营确实比较困难，给付被告合理的另行租赁厂房和腾退时间是完全有必要的；特别是疫情过后，企业复工难、招工难、销售难等困难困扰生产企业，为营造良好的营商环境，本院酌定给予被告四个月时间用于另行租赁厂房和腾退厂房，具体起止时间从2020年8月5日起至2020年12月4日止，该期间不再计算租金。 关于焦点六，租金应当支付给谁。因原告天投公司在2××9年11月27日前对案涉厂房拥有所有权，原告天投资管公司只是受总公司天投公司委托对该厂房进行经营管理，其收益权应归原告天投公司所有。2020年7月7日，眉山环天发展有限公司取得了案涉厂房的所有权。眉山环天发展有限公司也是天投公司的全资子公司。眉山环天发展有限公司与天投公司协商一致，自2020年1月23日眉山环天发展有限公司取得该宗土地使用权之日起，该宗地及附属设施的占有、使用及收益的权利由天投公司享有。因此，被告应当将租金等支付给原告天投公司。 综上，被告在租赁期内应计算租金的租赁时间为7.5个月，双方约定首年租金为1711500元，因此，被告应支付原告天投公司租金1069687.50元（1711500元÷12月×7.5月）。被告应支付原告天投公司违约金53484.38元（1069687.50元×5%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百四十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告天府新区**视高城市公共资源管理有限公司与被告北京***结构工程有限公司于2××9年8月19日签订的《厂房租赁合同》于2020年8月5日解除； 二、被告北京***结构工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告四川**视高天府投资有限公司尚欠租金1069687.50元； 三、被告北京***结构工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告四川**视高天府投资有限公司违约金53484.38元； 四、被告北京***结构工程有限公司于2020年12月4日前将案涉厂房［土地所有权证为仁国用（2015）第XXX号，地号为51142113XXX（现宗地编号为2××9［ＴＲ］-64），房屋所有权证为川（2018）**县不动产权第0XXX4号］腾退并交还给原告四川**视高天府投资有限公司； 五、驳回原告天府新区**视高城市公共资源管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回原告四川**视高天府投资有限公司的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38145元，保全费5000元，共计43145元，由原告四川**视高天府投资有限公司、天府新区**视高城市公共资源管理有限公司负担23145元，被告北京***结构工程有限公司负担20000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年九月二十四日 书记员　　***