某某、广州盛豪酒店公寓管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)粤01民终8654号

上诉人（原审被告）：**，男，1972年3月22日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。

上诉人（原审被告）：广州盛豪酒店公寓管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区环市中路327号201之5房。

法定代表人：**，该公司执行董事。

两上诉人共同委托诉讼代理人：陆瑶，广东广信君达律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人：刘珂兵，广东广信君达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市市政工程维修处有限公司，住所地：广州市越秀区大沙头二马路8号。

法定代表人：盛飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁昊，广州金鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯梦婷，广州金鹏律师事务所律师。

上诉人**、广州盛豪酒店公寓管理有限公司（以下简称盛豪酒店）因与被上诉人广州市市政工程维修处有限公司（以下简称市政维修处）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区区人民法院（2021）粤0104民初46737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月23日立案受理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2022年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人**、盛豪酒店共同委托诉讼代理人陆瑶、被上诉人市政维修处委托诉讼代理人梁昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**、盛豪酒店上诉请求：1.改判合同保证金234956.4元用于抵扣**、盛豪酒店欠缴的租金及房屋占用费等费用；2.改判**、盛豪酒店无须向市政维修处支付逾期交付租金的滞纳金；3.改判**、盛豪酒店向市政维修处支付自2021年10月20日起至2021年12月31日止的房屋使用费按合同约定的月租金标准的50%支付，即2021年10月20日至2021年11月30日每月43176.04元，2021年12月1日至2021年12月31日每月45335.4元；4.本案一审、二审诉讼费用及保全费用均由市政维修处承担。事实和理由：（一）本案是市政维修处违约在先，导致**、盛豪酒店长期无法正常营业。**、盛豪酒店未能及时支付租金的行为不构成违约，不应承担被没收保证金及支付逾期交付租金滞纳金的违约责任。从双方签订租赁合同到疫情爆发，**、盛豪酒店依约支付了自2018年12月1日至2021年5月31日的租金。根据市政维修处提交的《北较场横路20号房屋租赁协议补充协议》可知，2018年11月30日，广州市公用事业规划设计院有限责任公司(以下简称公用设计院)与**签订了关于涉案场地的租赁协议，但涉案场地的房屋产权人实际为市政维修处。2019年4月8日，因公用设计院与市政维修处就涉案场地权属管理问题产生争议，市政维修处在进入涉案场地的必经通道处加设铁门并上锁，导致**、盛豪酒店承租目的完全无法实现。直至2020年8月19日，市政维修处才打开进入案涉场地的通道铁门，盛豪酒店才得以正常经营。因此，虽**、盛豪酒店从2018年11月30日开始承租涉案场地，但除去装修期间，盛豪酒店是从2020年8月19日开始正常经营。而市政维修处一直拒绝沟通其妨碍盛豪酒店正常经营期间(2019年4月8日至2020年8月18日)的赔偿事宜。因此，**、盛豪酒店未能及时支付租金的行为不构成违约，不应承担违约责任。（二）新冠疫情这一不可抗力是**、盛豪酒店履约困难的直接原因，而根据法律规定及合同约定，**、盛豪酒店无须承担违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定，针对受新冠疫情影响引发的租金纠纷，出于对受疫情影响承租人的保护，法院一般不支持出租人解除租赁合同并判令承租人承担违约责任。同时，双方签订的《租赁合同》第六条第四款约定：“如遇上不可抗拒力量(如发生地震、战争等)令本合同不能履行或者不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商、变更或解除合同。”故**、盛豪酒店不应承担违约责任。（三）市政维修处未积极响应广州市政府关于国有企业减免租金的政策，对于涉案租赁合同的解除具有重要影响。**、盛豪酒店此前一直按时缴纳租金。2021年5月，新冠疫情在广州再次爆发，**、盛豪酒店的经营业务受到重创。为此，广州市人民政府发布了《关于印发积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负若干措施》，并要求国有企业和行政事业单位对承租人给予租金减免。**、盛豪酒店多次与市政维修处就租金减免事宜进行沟通。然而，直至提起本案诉讼，其仍未落实减免租金政策。即市政维修处拒不落实广州市政府对国有企业减免租金的要求，是导致涉案租赁合同被解除的重要因素。（四）在市政维修处已控制场地的情况下，以涉案场地月租金标准作为房屋占用费标准明显偏高，应调低50%。市政维修处要求**、盛豪酒店于2021年10月25日前搬离涉案场地。事实上，因市政维修处表示其一并受让承租物业内的资产，双方曾多次就资产作价问题进行沟通，但市政维修处至今未与**、盛豪酒店签署折价受让相关资产的书面协议。另一方面，市政维修处于2021年10月26日起在承租物业门口架设铁马，且安排人看管，意在逼迫**、盛豪酒店以低价转让承租场地内资产。因此，综合考虑市政维修处为受让承租物业内资产而进行恶意压价的情节，以及**、盛豪酒店不能正常使用承租物业的事实，仍以合同约定的租金标准作为房屋占用费标准明显不公。综上，请二审法院判如所请。

市政维修处二审答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，**、盛豪酒店的上诉请求并无事实与法律依据，应予以驳回。关于其第一项上诉请求，**、盛豪酒店在一审中并未提起反诉，其上诉要求以合同保证金抵扣其欠缴租金及房屋占用费等费用，已超出上诉请求。关于其第二项上诉请求，一审法院已依据自由裁量权，调低了合同约定的滞纳金金额，因**、盛豪酒店属于违约，其主张无需支付逾期交付租金的滞纳金并无法律依据。关于其第三项上诉请求，**、盛豪酒店要求按照月租金标准的50%支付占用费，并无任何合同及事实依据。

市政维修处于2021年12月6日向一审法院起诉请求：1.请求确认市政维修处、**、盛豪酒店之间的《租赁协议》及两份补充协议于2021年10月19日解除，且合同保证金人民币234956.4元不予退回；二、请求判令**、盛豪酒店向市政维修出支付2021年6月1日至2021年10月19日的租金共计人民币398333.74元(86352.07*4+86352.07/31*19)，并向市政维修处支付逾期交付租金产生的滞纳金（自逾期之日起按应付未付租金的千分之二每日计收至实际清偿之日止），暂算至2021年11月22日共计131400元（详见诉讼请求计算明细表）；三、请求判令**、盛豪酒店立即向市政维修处交还承租场地，并自2021年10月20日起至2021年12月31日止，参照《租赁协议》约定的租金标准（即：2021年10月20日-2021年11月30日每月租金86352.07元；2021年12月1日-2022年11月30日每月租金90670.79元）向市政维修处支付占用费。计算至2021年12月31日共计207663.92元。四、本案全部诉讼费用、财产保全费用由**、盛豪酒店承担。

一审法院认定事实：2018年11月30日，广州市公用事业规划设计院（出租方、甲方）与**（承租方、乙方）签订《租赁协议》约定，甲方将广州市北较场横路20号大院1-2层办公物业1118.84平方米租给乙方作办公用途使用。租赁期限从2018年12月1日至2024年9月30日止，2020年12月1日至2021年11月30日，每月租金86352.07元，2021年12月1日至2022年11月30日，每月租金90670.79元。乙方向甲方支付234956.40元作为租赁保证金。合同期满乙方付清各项费用，办理好手续后7天内甲方将合同保证金如数退回给乙方，合同保证金不计利息。租金的缴纳方式为按季度支付。乙方须提前10个工作日将下季度的租金一次性以银行转账房子支付给甲方（即每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日缴纳）。逾期每日按未付租金的千分之二收取滞纳金。超过15日未支付季度租金，甲方有权解除合同，合同保证金不予退还。乙方因拖欠租金或者其他违约行为导致甲方解除合同的，合同保证金不予退回。如乙方逾期迁出时，则乙方同意租赁场所地的乙方所有物品可任由甲方处理，甲方不承担任何责任等。

2019年9月23日，广州市公用事业规划设计院（出租人、甲方）与**（承租人、乙方）、广州市市政工程维修处（第三人、丙方）签订《北较场横路20号房屋租赁协议补充协议》约定，2018年11月23日经广州产权交易所成交确认后，甲、乙双方于2018年11月30日签订房屋租赁协议。鉴于，丙方是房屋产权人，为理顺房屋产权管理关系，依据《合同法》等相关法律法规，三方经协商达成如下协议：一、甲方2019年9月30日之前向丙方现场移交房屋，并同意将其在租赁协议约定的权利义务一并转让给丙方。二、甲、乙、丙三方在9月30日前，办理房屋移交手续，具体移交时间由甲方明确通知乙方、丙方。三、租赁期限自2018年12月1日至2024年9月30日止。甲方收到乙方应付租金并已完成房屋交接手续后10个工作日内，退回乙方保证金234956.4元。乙方于2019年10月7日前向丙方缴纳保证金234956.4元。2019年9月30日之后，因履行租赁协议发生的争议，由乙、丙双方协商解决，与甲方无关。租赁协议其他约定不变，本补充协议约定不一致的，以本协议约定为准。

2021年1月13日，市政维修处（甲方）与**（乙方）、盛豪酒店（丙方）签订《广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同的补充协议》约定，甲乙双方签订广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同，兹有广州盛豪酒店公寓管理有限公司，乙方为公司法定代表人，经营地址为租赁合同地址。约定如下：一、租金按季度结算，丙方在每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日以银行转账的方式支付当季租金给甲方。三、乙方保证丙方履行租赁合同中关于承租人的义务，并承担连带责任。在丙方违约的情况下，甲方有权向乙方进行追偿。本补充协议作为租赁合同的一部分，与租赁合同具有同等法律效力，其中与租赁协议不符的内容均以本补充协议为准，本补充协议未约定的内容，仍按租赁合同履行。

2021年10月18日，市政维修处委托广州金鹏律师事务所向**、盛豪酒店发出《律师函》称，**、盛豪酒店仅支付了2021年1月至5月的租金，第二季度租金并未全额支付，且第三季度租金仍未支付。2021年6月之后的租金仍未支付。贵方逾期支付租金的行为违反了合同约定。委托人通过本所致函如下：1、由于贵方拖欠租金，我方决定与贵方签订的《租赁协议》及《补充协议》至本函发出之日解除。2、合同解除后，贵方应在2021年10月25日前搬离承租物业，逾期未搬离，按实际占用天数支付相当于同期租金的违约金。3、合同解除后，贵方缴纳的合同保证金不予退回，贵方应向我方支付2021年6月1日至2021年10月25日期间的租金。4、合同解除后，贵司应支付逾期支付租金的滞纳金（按未付租金的千分之二计算）等。该律师函于2021年10月19日送达**、盛豪酒店。

2021年12月31日，市政维修处（甲方）与**、盛豪酒店（乙方）签订《场地移交确认书》载明，双方确认交接时间为2021年12月31日。

市政维修处为证明租金支付情况向一审法院提交了银行转账记录若干。庭审中，市政维修处、**、盛豪酒店均确认**、盛豪酒店支付租金至2021年5月份，2021年6月1日起未再支付租金。

**、盛豪酒店为证明案涉场地从2021年10月26日起无法正常使用向一审法院提交了照片三张，照片拍摄时间为2021年10月26日，现场有“广州市市政工程维修处有限公司”架设的铁马。市政维修处质证称三性不确认，市政维修处没有上锁，不影响使用，并提供了2021年9月9日至2022年1月5日的水电费缴款通知书。

一审法院认为，案涉《租赁协议》、《北较场横路20号房屋租赁协议补充协议》、《广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同的补充协议》系当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，各方均应秉持诚实恪守履行。根据市政维修处与**、盛豪酒店于2021年1月13日签订的协议内容来看，承租人由**变更为盛豪酒店，**对盛豪酒店的承租人义务承担连带责任。2021年5-6月期间广州受疫情影响严重，**、盛豪酒店主张减免一个月的租金符合广州市国有企业租金减免相关政策，一审法院根据公平原则认定市政维修处为**、盛豪酒店减免2021年6月份的租金。根据协议约定，盛豪酒店作为案涉场地的承租人应当依约依时支付租金，**、盛豪酒店逾期超过十五日未支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。市政维修处于2021年10月18日发出律师函要求解除合同，该函于2021年10月19日送达**、盛豪酒店，故一审法院认定双方的租赁协议及补充协议等于2021年10月19日解除，市政维修处有权没收**、盛豪酒店的保证金。**、盛豪酒店应支付2021年7月1日至2021年10月19日期间的租金。**、盛豪酒店逾期支付该期间租金，市政维修处要求**、盛豪酒店承担逾期支付租金的滞纳金理据充分，但市政维修处主张的违约金标准过高，一审法院根据公平原则予以调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。租赁合同解除后，**、盛豪酒店应及时交回场地给市政维修处，但直至2021年12月31日双方才完成场地交接，且**、盛豪酒店提供的证据不足以证明市政维修处的行为导致其在租赁合同解除后无法使用场地，**、盛豪酒店抗辩要求按照租金标准的50%计付合同解除后的房屋占用费缺乏理据，市政维修处要求**、盛豪酒店按照租赁合同约定的租金标准支付2021年10月19日至2021年12月31日期间的房屋占用费理据充分，一审法院予以支持。协议约定，**对盛豪酒店履行租赁合同中承租人的义务承担连带责任，故市政维修处有权向**追偿。市政维修处确认已于2021年12月31日收回和场地，故一审法院不再处理市政维修处收回场地的诉讼请求。本案系**、盛豪酒店违约导致，故一审法院根据公平原则认定本案诉讼费、保全费由**、盛豪酒店负担。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2022年3月1日判决如下：一、确认广州市市政工程维修处有限公司与广州盛豪酒店公寓管理有限公司关于广州市北较场横路20号大院1-2层的租赁合同关系于2021年10月19日解除；二、合同保证金人民币234956.4元由广州市市政工程维修处有限公司没收；三、于判决书发生法律效力之日起三十日内，广州盛豪酒店公寓管理有限公司、**共同按照86352.07元/月的租金标准向广州市市政工程维修处有限公司支付2021年7月1日至2021年10月19日的租金及逾期交付租金的滞纳金（逾期支付2021年7月1日至2021年8月31日期间租金的滞纳金，以172704.14元（86352.07元/月×2）为基数从2021年5月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止；逾期支付2021年9月1日至2021年10月19日期间租金的滞纳金，以139277.53元【86352.07元/月×（1+19/31）】为基数从2021年8月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止；）；四、于判决书发生法律效力之日起三十日内，广州盛豪酒店公寓管理有限公司、**共同向广州市市政工程维修处有限公司按照租赁合同约定的租金标准支付自2021年10月20日起至2021年12月31日止的房屋使用费（房屋使用费标准：2021年10月20日-2021年11月30日每月86352.07元；2021年12月1日-2021年12月31日每月90670.79元）；五、驳回广州市市政工程维修处有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6207.21元，保全费4827.21元，由广州盛豪酒店公寓管理有限公司、**共同负担。

经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，**、盛豪酒店向本院提交以下证据：1.场地示意图，拟证实进入承租物业必须经过市政维修处的大门，但市政维修处在进入承租物业的必经通道上锁，导致盛豪酒店无法正常使用承租物业；2.《广州市人民政府关于印发积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负若干措施的通知》，拟证实2021年5月新冠疫情再次爆发，广州市政府颁布要求国有企业减免其承租物业租户的租金政策，市政维修处作为该政策调控的国有企业，迟迟未予落实租金减免政策，导致**、盛豪酒店彻底陷入经营困难的绝境；3.现场照片，拟证实2019年4月8日，市政维修处与案外人就案涉物业产生权属纠纷，在未通知盛豪酒店的情况下擅自将物业出入大门上锁并贴封条，导致盛豪酒店对案涉物业的装修停止且无法使用、收益，市政维修处违约在先的行为是导致双方合同无法履行的根本原因。

市政维修处质证认为：证据1是**、盛豪酒店自行绘制，对其客观真实性均不予确认；证据2的真实性、合法性确认，关联性不予确认，一审法院已经依职权减免了**、盛豪酒店一个月的租金；证据3亦不予确认，根据照片显示张贴封条的单位是广州市市政工程维修处发展公司而非市政维修处，且该事件发生于2019年4月8日，如若**、盛豪酒店认为其正常经营遭受影响，则应通过发函或诉讼方式维护自身权益，而非拒缴2021年之后的租金。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.**、盛豪酒店是否应就案涉合同解除承担违约责任；2.**、盛豪酒店主张退还保证金及不予支付2021年10月26日之后的房屋占用费是否成立。现评析如下：

关于**、盛豪酒店是否应就案涉合同解除承担违约责任问题。2018年11月30日**与广州市公用事业规划设计院所签订《租赁协议》约定：“乙方须提前10个工作日将下季度的租金一次性以银行转账方式支付给甲方（即每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日缴纳）。逾期每日按未付租金的千分之二收取滞纳金。超过15日未支付季度租金，甲方有权解除合同，合同保证金不予退还。”另市政维修处与**、盛豪酒店于2021年1月13日所签订《广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同的补充协议》中再次明确：“租金按季度结算，丙方在每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日以银行转账的方式支付当季租金给甲方。”本案中双方确认**、盛豪酒店支付2021年5月租金后即发生欠租，直至2021年10月18日市政维修处发出律师函时一直未予缴纳后期应付租金。即便按照**、盛豪酒店所称其因疫情原因可享有减免一个月租金的政策优惠，其也应当对涉疫情期间以外的剩余租金予以及时缴交。但客观上**、盛豪酒店并未履行按季度缴纳租金的合同义务，故市政维修处依约行使合同解除权并要求**、盛豪酒店承担相应违约责任并无不当，本院予以支持。关于**、盛豪酒店二审提出市政维修处在2019年4月8日至2020年8月19日期间存在封堵道路的违约行为，即便该事实属实，也并无证据显示与本案讼争2021年第二、三季度租金缴纳之间存在何种关联，故其以此作为逾期缴纳租金的抗辩，理据不足，本院不予采纳。

关于**、盛豪酒店主张退还保证金及不予支付2021年10月26日后的房屋占用费问题。双方合同已明确约定在因**、盛豪酒店违约解除合同的情况下，市政维修处有权没收保证金，故**、盛豪酒店主张退还保证金于法无据。另关于2021年10月26日之后的占用费，**、盛豪酒店上诉以市政维修处架设铁马导致其无法出入为由主张不予支付，但仅从其提供照片并不足以证实道路被完全封堵的事实，且市政维修处已于2021年10月18日向其发出律师函解除合同并限期于10月25日搬离，**、盛豪酒店本应尽快结清欠缴费用并腾空交还场地，现因自身原因未能及时搬离所造成的损失也应自行承担。故本院对**、盛豪酒店的该部分上诉意见亦不予采纳。

综上所述，**、盛豪酒店的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费6152.02元，由上诉人**、广州盛豪酒店公寓管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　莫　芳

二〇二二年四月二十四日

法官助理　　叶嘉雯

书 记 员　　叶小琳