广州市市政工程维修处有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0104民初46737号

原告：广州市市政工程维修处有限公司，住所地：广州市越秀区大沙头二马路8号

法定代表人：盛飞，职务：董事长。

委托诉讼代理人：梁昊，广州金鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯梦婷，广州金鹏律师事务所律师。

被告：**，男，1972年3月22日出生，汉族，身份证登记住址湖南省桃江县。

被告：广州盛豪酒店公寓管理有限公司，住所地广州市越秀区环市中路327号201之5房。

法定代表人：**，职务：总经理。

两被告共同委托诉讼代理人：李莉蓉，广东格林律师事务所律师。

原告广州市市政工程维修处有限公司与被告广州盛豪酒店公寓管理有限公司（以下简称盛豪公司）、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月6日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁昊，被告**及两被告共同委托诉讼代理人李莉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告之间的《租赁协议》及两份补充协议于2021年10月19日解除，且合同保证金人民币234956.4元不予退回；二、请求判令两被告向原告支付2021年6月1日至2021年10月19日的租金共计人民币398333.74元(86352.07*4+86352.07/31*19)，并向原告支付逾期交付租金产生的滞纳金（自逾期之日起按应付未付租金的千分之二每日计收至实际清偿之日止），暂算至2021年11月22日共计131400元（详见诉讼请求计算明细表）；三、请求判令两被告立即向原告交还承租场地，并自2021年10月20日起至2021年12月31日止，参照《租赁协议》约定的租金标准（即：2021年10月20日-2021年11月30日每月租金86352.07元；2021年12月1日-2022年11月30日每月租金90670.79元）向原告支付占用费。计算至2021年12月31日共计207663.92元。四、本案全部诉讼费用、财产保全费用由两被告承担。事实与理由：2018年11月30日，被告**与案外人广州市公用事业规划设计院签订《租赁协议》，由被告**承租位于广州市越秀区北较场横路20号大院1-2层办公物业1118.84平方米作为办公用途使用，租赁期限从2018年12月1日起至2024年9月30日止，租金标准为70元/平方米。2019年9月23日，原告与被告**、案外人广州市公用事业规划设计院签订《北较场横路20号房屋租赁协议补充协议》约定《租赁协议》中的权利义务全部转让给原告。2021年1月13日，原告与两被告签订《广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同的补充协议》，约定租金由广州盛豪酒店公寓管理有限公司支付，租金按季度结算，**履行承租人的义务并承担连带责任。被告从2021年7月5日支付2021年5月的租金后，开始拒付租金，原告根据合同约定于2021年10月18日向两被告发出《律师函》要求单方解除合同，没收保证金并要求两被告归还场地、支付租金、滞纳金及占用费等。《律师函》于2021年10月19日送达两被告。原被告双方已经于2021年12月31日交接场地。原告作为国企有与被告协商，按照政策应该是给予被告1个月的免租，但由于被告欠租双方正在协商，该政策尚未落实。被告至今欠付费用。为维护自身权利，原告特起诉至法院。

被告辩称：一、我方确认双方的合同于2021年10月19日解除。二、原告应向两被告退回保证金234956.4元，被告受到新冠疫情影响，且广州在2021年5-6月再次遭受疫情导致被告营收骤减。三、两被告愿意用保证金抵扣租金，不足部分愿意支付，但不同意支付滞纳金的诉求。原告根据政策规定应减免被告一个月租金。保证金抵扣后剩余的租金被告愿意支付。四、两被告无需向原告支付场地占用费。原告要求被告于2021年10月25日前搬离，该期间不计算房屋占用费。原告在2021年10月26日封住涉案物业门口，致使两被告无法正常营业及使用物业。即使被告需要支付物业占用费也应按照租金标准的50%计付。五、两被告移交场地时，将涉案物业内的资产一并转移给原告，被告愿意将资产与租金抵扣，多退少补。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年11月30日，广州市公用事业规划设计院（出租方、甲方）与被告**（承租方、乙方）签订《租赁协议》约定，甲方将广州市北较场横路20号大院1-2层办公物业1118.84平方米租给乙方作办公用途使用。租赁期限从2018年12月1日至2024年9月30日止，2020年12月1日至2021年11月30日，每月租金86352.07元，2021年12月1日至2022年11月30日，每月租金90670.79元。乙方向甲方支付234956.40元作为租赁保证金。合同期满乙方付清各项费用，办理好手续后7天内甲方将合同保证金如数退回给乙方，合同保证金不计利息。租金的缴纳方式为按季度支付。乙方须提前10个工作日将下季度的租金一次性以银行转账房子支付给甲方（即每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日缴纳）。逾期每日按未付租金的千分之二收取滞纳金。超过15日未支付季度租金，甲方有权解除合同，合同保证金不予退还。乙方因拖欠租金或者其他违约行为导致甲方解除合同的，合同保证金不予退回。如乙方逾期迁出时，则乙方同意租赁场所地的乙方所有物品可任由甲方处理，甲方不承担任何责任等。

2019年9月23日，广州市公用事业规划设计院（出租人、甲方）与被告**（承租人、乙方）、广州市市政工程维修处（第三人、丙方）签订《北较场横路20号房屋租赁协议补充协议》约定，2018年11月23日经广州产权交易所成交确认后，甲、乙双方于2018年11月30日签订房屋租赁协议。鉴于，丙方是房屋产权人，为理顺房屋产权管理关系，依据《合同法》等相关法律法规，三方经协商达成如下协议：一、甲方2019年9月30日之前向丙方现场移交房屋，并同意将其在租赁协议约定的权利义务一并转让给丙方。二、甲、乙、丙三方在9月30日前，办理房屋移交手续，具体移交时间由甲方明确通知乙方、丙方。三、租赁期限自2018年12月1日至2024年9月30日止。甲方收到乙方应付租金并已完成房屋交接手续后10个工作日内，退回乙方保证金234956.4元。乙方于2019年10月7日前向丙方缴纳保证金234956.4元。2019年9月30日之后，因履行租赁协议发生的争议，由乙、丙双方协商解决，与甲方无关。租赁协议其他约定不变，本补充协议约定不一致的，以本协议约定为准。

2021年1月13日，原告（甲方）与被告**（乙方）、被告盛豪公司（丙方）签订《广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同的补充协议》约定，甲乙双方签订广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同，兹有广州盛豪酒店公寓管理有限公司，乙方为公司法定代表人，经营地址为租赁合同地址。约定如下：一、租金按季度结算，丙方在每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日以银行转账的方式支付当季租金给甲方。三、乙方保证丙方履行租赁合同中关于承租人的义务，并承担连带责任。在丙方违约的情况下，甲方有权向乙方进行追偿。本补充协议作为租赁合同的一部分，与租赁合同具有同等法律效力，其中与租赁协议不符的内容均以本补充协议为准，本补充协议未约定的内容，仍按租赁合同履行。

2021年10月18日，原告委托广州金鹏律师事务所向两被告发出《律师函》称，两被告仅支付了2021年1月至5月的租金，第二季度租金并未全额支付，且第三季度租金仍未支付。2021年6月之后的租金仍未支付。贵方逾期支付租金的行为违反了合同约定。委托人通过本所致函如下：1、由于贵方拖欠租金，我方决定与贵方签订的《租赁协议》及《补充协议》至本函发出之日解除。2、合同解除后，贵方应在2021年10月25日前搬离承租物业，逾期未搬离，按实际占用天数支付相当于同期租金的违约金。3、合同解除后，贵方缴纳的合同保证金不予退回，贵方应向我方支付2021年6月1日至2021年10月25日期间的租金。4、合同解除后，贵司应支付逾期支付租金的滞纳金（按未付租金的千分之二计算）等。该律师函于2021年10月19日送达被告。

2021年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地移交确认书》载明，双方确认交接时间为2021年12月31日。

原告为证明租金支付情况向本院提交了银行转账记录若干。庭审中，原被告双方均确认被告支付租金至2021年5月份，2021年6月1日起未再支付租金。

被告为证明案涉场地从2021年10月26日起无法正常使用向本院提交了照片三张，照片拍摄时间为2021年10月26日，现场有“广州市市政工程维修处有限公司”架设的铁马。原告质证称三性不确认，原告没有上锁，不影响使用，并提供了2021年9月9日至2022年1月5日的水电费缴款通知书。

本院认为，案涉《租赁协议》、《北较场横路20号房屋租赁协议补充协议》、《广州市越秀区北较场横路20号首至二层房屋出租合同的补充协议》系当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，各方均应秉持诚实恪守履行。根据原告与两被告于2021年1月13日签订的协议内容来看，承租人由**变更为盛豪公司，**对盛豪公司的承租人义务承担连带责任。2021年5-6月期间广州受疫情影响严重，被告主张减免一个月的租金符合广州市国有企业租金减免相关政策，本院根据公平原则认定原告为被告减免2021年6月份的租金。根据协议约定，被告盛豪公司作为案涉场地的承租人应当依约依时支付租金，被告逾期超过十五日未支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2021年10月18日发出律师函要求解除合同，该函于2021年10月19日送达被告，故本院认定双方的租赁协议及补充协议等于2021年10月19日解除，原告有权没收被告的保证金。被告应支付2021年7月1日至2021年10月19日期间的租金。被告逾期支付该期间租金，原告要求被告承担逾期支付租金的滞纳金理据充分，但原告主张的违约金标准过高，本院根据公平原则予以调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。租赁合同解除后，被告应及时交回场地给原告，但直至2021年12月31日双方才完成场地交接，且被告提供的证据不足以证明原告的行为导致其在租赁合同解除后无法使用场地，被告抗辩要求按照租金标准的50%计付合同解除后的房屋占用费缺乏理据，原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准支付2021年10月19日至2021年12月31日期间的房屋占用费理据充分，本院予以支持。协议约定，被告**对被告盛豪公司履行租赁合同中承租人的义务承担连带责任，故原告有权向被告**追偿。原告确认已于2021年12月31日收回和场地，故本院不再处理原告收回场地的诉讼请求。本案系被告违约导致，故本院根据公平原则认定本案诉讼费、保全费由被告负担。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：

一、确认原告广州市市政工程维修处有限公司与被告广州盛豪酒店公寓管理有限公司关于广州市北较场横路20号大院1-2层的租赁合同关系于2021年10月19日解除；

二、合同保证金人民币234956.4元由原告广州市市政工程维修处有限公司没收；

三、于本判决书发生法律效力之日起三十日内，被告广州盛豪酒店公寓管理有限公司、**共同按照86352.07元/月的租金标准向原告广州市市政工程维修处有限公司支付2021年7月1日至2021年10月19日的租金及逾期交付租金的滞纳金（逾期支付2021年7月1日至2021年8月31日期间租金的滞纳金，以172704.14元（86352.07元/月×2）为基数从2021年5月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止；逾期支付2021年9月1日至2021年10月19日期间租金的滞纳金，以139277.53元【86352.07元/月×（1+19/31）】为基数从2021年8月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止；）；

四、于本判决书发生法律效力之日起三十日内，被告广州盛豪酒店公寓管理有限公司、**共同向原告广州市市政工程维修处有限公司按照租赁合同约定的租金标准支付自2021年10月20日起至2021年12月31日止的房屋使用费（房屋使用费标准：2021年10月20日-2021年11月30日每月86352.07元；2021年12月1日-2021年12月31日每月90670.79元）；

五、驳回原告广州市市政工程维修处有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取计6207.21元，保全费4827.21元，由被告广州盛豪酒店公寓管理有限公司、**共同负担。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。

审判员　戴　鹏

二〇二二年三月一日

书记员　麦嘉欣