广州市城建规划设计院有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终21299号 上诉人（原审被告）：广州市城建规划设计院有限公司，住所地广东省广州市**区东风东路776号601房。 法定代表人：成彤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，广州**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广州**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，男，1972年3月22日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：**，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珂兵，广东广信君达律师事务所律师。 原审被告：广州市市政工程维修处有限公司，住所地广东省广州市**区大沙头二马路8号。 法定代表人：**，该公司董事长。 上诉人广州市城建规划设计院有限公司（以下简称城建规划公司）因与被上诉人**、原审被告广州市市政工程维修处有限公司（以下简称市政维修处）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市**区人民法院（2022）粤0104民初15548号民事判决，向本院提起上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，本案适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。 上诉人城建规划公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决城建规划公司无需向**赔偿租金损失；2.本案一审及二审的诉讼费、保全费由**承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。城建规划公司在租赁合同存续期间并未妨碍**使用租赁物业。市政维修处出具的《情况说明》完整内容是“办公区域从北较场横路大门出入，门牌为××，3、4、5层宿舍区域地址为建设大马路西街5号之一，从建设大马路后门出入，门牌为建设大马路西七街5号之一。××1-2层物业租给**（广州盛豪酒店公寓管理有限公司），租赁期限自2018年12月1日起至2024年9月30日止，现在作公寓使用。”说明中只是说由于建成时间不同，所以整栋物业1-2层和3-5层使用不同的门牌号，从不同的路口出入，但并未说明这个出入口是唯一的，也并未说明两个出入口不相通。事实上，整栋物业有两个出入口，且两个出入口都是相通的，不存在只能从一个出入口进出物业的情况。本案中，即使**无法使用北较场横路出入口，也仍可以使用建设大马路后门出入租赁物业，且北较场横路出入口也并非城建规划公司实施的上锁行为，城建规划公司在租赁合同存续期间并未妨碍其使用租赁物业。上述《情况说明》同时提出，北较场横路1-2层是办公用途，只有办公区域才是从北较场横路大门出入，而正是因为**违反《租赁协议》约定的用途，擅自将承租物业改为酒店公寓，给相邻的北较场横路20-1号物业的使用人造成了安全隐患，因此20-1号物业使用人才在其物业范围内的铁门进行上锁。通过**与市政维修处在后续的租赁合同履行中也能看出，正是**完成了20-1号物业的安全整改措施后，市政维修处才打开北较场横路出口给**使用。 二、一审法院适用法律错误，城建规划公司在履行《租赁协议》过程中并不存在违约行为，依法不应承担违约责任。首先，**在向城建规划公司提交装修申请，要求将承租物业改为公寓用途使用的时候，城建规划公司对该申请并未批准，也即城建规划公司已明确否决了**要求将承租物业改为酒店公寓的装修方案。但**依然继续进行装修，并且是在还没装修完成的情况下，被相邻方发现是用作酒店公寓，因此才被上锁通道，城建规划公司对**的装修情况并不清楚，不存在一审法院提出的并未对变更用途提出异议的情况。其次，如前所述，承租物业出入通道有两个，除了北较场横路外，**也可以通过建设大马路后门出入，并且其又自行开凿了门洞，因此**在北较场横路通道被锁后，依然可以正常出入承租物业，并不存在无法使用承租物业的情况。事实上，在北较场横路通道被锁期间，**正常向城建规划公司缴纳租金和水电费，且从未提出由于北较场横路通道被锁，无法使用承租物业，要求拒付或少付租金的情况。最后，**两次向城建规划公司发函，第一份2019年4月19日的《函》提到要求城建规划公司出面解决通道问题，但该函中第3点又明确写道“通道问题不是承租方能解决的”。而2019年5月31日的函则是提出要重新评估租金及延长租期，完全没有提及要求协助解决通道问题的情况。因此在合同履行过程中，不存在一审法院认为的城建规划公司没有积极协助**解决通道问题的情况，北较场横路被锁后，**仍能正常出入承租物业，且城建规划公司也配合**、市政维修处完成了《租赁协议》补充协议的签订，协助理顺了产权关系，城建规划公司并无违约行为。 三、一审法院判决城建规划公司向**赔偿租金损失没有事实和法律依据。北较场路通道被锁后，**仍能正常进出承租物业进行使用，且也完成了承租物业的装修并开业经营，也即**使用承租物业并未受到影响，也不存在城建规划公司违反“提供适租房屋”义务的情况。而且在一审庭审过程中，**也并未提供任何证据证明北较场横路通道被锁对其装修进度、酒店经营造成了什么影响，一审法院作出的酌情认定，并没有任何事实和法律依据。综上，请求判如所请。 被上诉人**答辩称：一、涉案租赁合同存续期间，市政维修处妨碍**使用租赁物业情况属实，一审法院事实认定不存在错误。1.市政维修处封锁了进入租赁物业的唯一通道，导致**无法正常使用租赁物业。首先，根据市政维修处于2019年10月15日出具的《情况说明》显示，××1-2层为租赁物业，从北较场横路大门出入；而××3、4、5层为宿舍，从建设大马路后门出入。由此可见，××1-2层物业与3-5层物业虽建于同一栋范围内，但二者通过不同的出入口进出。其次，根据**一审提供的场地示意图显示，从建设大马路后门出去即为建***小区。自**承租开始，此后门应小区居民强烈要求常年处于封锁状态。**无法通过该上锁的后面进出租赁物业。再次，根据**一审提交的通道侧面凿洞图片显示，因市政维修处封锁进入租赁物业的唯一通道，**为了完成装修不得不在通道侧面凿洞，从而进入租赁物业。2.城建规划公司知悉租赁物业实际用途且不持异议，**不存在在先违约行为。承租期间，**已如实告知承租物业的用途为经营酒店。但城建规划公司从未对此提出质疑，且根据**一审提交证据18显示，市政维修处工作人员***还祝**“生意兴隆”；**一审提交补充证据一《情况说明》显示，市政维修处已确认租赁物业作“公寓使用”。另一方面，市政维修处在2020年8月19日打开通道铁门后，**在承租物业上继续经营公寓，期间市政维修处也是正常收取了**所缴纳的租金，也未提出任何异议。由此可见，现有证据不能证明城建规划公司就租赁物业用途问题提出过异议，城建规划公司以租赁物业用途与合同约定用途不符为由主张**存在在先违约行为缺乏事实依据，应依法驳回其上诉请求。 二、市政维修处强行锁门属违约行为，**有权追究城建规划公司违约责任。涉案租赁合同履行期间，**一直按时缴纳租金、合理使用租赁物业。但在**不存在在先违约行为的情况下，市政维修处因未解决与**对承租物业的历史产权问题，强行封锁进出承租物业的唯一通道，且**在与城建规划公司签署租赁合同时亦未披露其并非承租物业权属方，最终导致**无法正常使用承租物业，由此遭受租金、装修款等巨大经济损失。根据**、城建规划公司、市政维修处签署的《××房屋租赁协议补充协议》（**一审提交证据2）约定：2019年9月30日之前，因履行租赁协议发生的争议，或因房屋使用产生的责任，由**和城建规划公司双方协商解决；2019年9月30日之后，因履行租赁协议发生的争议，或因房屋适用产生的责任，由市政维修处和城建规划公司双方协商解决。据此，**按照上述协议约定分别追究城建规划公司、市政维修处的违约责任具有事实依据，城建规划公司主张一审判决其赔偿租金损失没有事实和法律依据的理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告市政维修处未作**。 **向一审法院起诉请求：1.判令城建规划公司向**赔偿2019年4月8日至2019年9月30日期间的租金损失共计451638.41元及装修损失275105.58元；2.判令市政维修处向**赔偿2019年10月1日至2020年1月31日、2020年5月1日至2020年8月18日期间的租金损失共计619893.30元、装修损失367855.47元、额外工程经济损失55273.00元，支付已接收盛豪物业资产的作价补偿款300000元；3.判令城建规划公司、市政维修处承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2018年11月21日，**（承租方）与广州市公用事业规划设计院有限责任公司（出租方，以下简称公用设计院）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：通过公开市场方式就出租广州市**区北较场路20号大院1-2层整体办公物业组织交易，三方共同确认，本项目成交价格为每月每平方米70元，第二年起月租金在原租金的基础上逐年递增5%，等。 2018年11月30日，公用设计院（出租方，甲方）与**（承租方，乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将坐落在广州市××大院1-2层办公物业1118.84平方米租给乙方用作办公用途使用；租赁期限为70个月，自2018年12月1日起至2024年9月30日止；租金标准为70元/平方米（含税），每月租金78318.80元，本租赁合同生效后从第二年开始租金逐年递增5%，即自2019年12月1日起至2020年11月30日，租金标准为73.5元/平方米（含税），每月租金82234.74元，2020年12月1日起至2021年11月30日，租金标准为77.18元/平方米（含税），每月租金86352.07元，等。 2019年9月23日，公用设计院（出租人，甲方）与**（承租人，乙方）、市政维修处（第三人，丙方）签订《××房屋租赁协议补充协议》，约定：甲、乙双方于2018年11月30日签订房屋租赁协议，乙方租赁广州市**区××1-2层房屋，鉴于，丙方是房屋产权人，为理顺房屋产权管理关系，依据《合同法》等相关法律法规，三方经友好协商，达成以下补充协议：甲方2019年9月30日之前向丙方现场移交房屋，并同意将其在租赁协议约定的权利义务一并转让给丙方；甲、乙、丙三方在9月30日前，办理房屋移交手续，具体时间由甲方明确通知乙方、丙方；房屋未完成移交手续前，乙方按租赁协议第三大点第4小点约定按时向甲方支付租金，从2019年10月1日开始乙方应按时向丙方支付租金，2019年10月7日之前，乙方应向丙方支付2019年第四季度租金，之后租赁期内其余租金按原合同约定执行；2019年9月30日之前，因履行租赁协议发生的争议，或因房屋使用产生的责任，由甲、乙双方协商解决，与丙方无关，2019年9月30日之后，因履行租赁协议发生的争议，或因房屋使用产生的责任，由乙、丙双方协商解决，与甲方无关；等。 2021年1月13日，市政维修处（甲方）与**（乙方）、广州盛豪酒店公寓管理有限公司（丙方）签订《广州市**区××首至二层房屋出租合同的补充协议》约定，甲乙双方签订广州市**区××首至二层房屋出租合同，兹有广州盛豪酒店公寓管理有限公司，乙方为公司法定代表人，经营地址为租赁合同地址。约定如下：一、租金按季度结算，丙方在每年的2、5、8、11月份结束前第10个工作日以银行转账的方式支付当季租金给甲方。三、乙方保证丙方履行租赁合同中关于承租人的义务，并承担连带责任。在丙方违约的情况下，甲方有权向乙方进行追偿。本补充协议作为租赁合同的一部分，与租赁合同具有同等法律效力，其中与租赁协议不符的内容均以本补充协议为准，本补充协议未约定的内容，仍按租赁合同履行。 2022年2月15日，公用设计院更名为城建规划公司。 根据粤房地证字第**《房地产权证》显示，**区北较场横路20-1号权属人为市政维修处。 **为证明市政维修处对于**将涉案物业作公寓使用一事予以确认且不持异议，向一审法院提交《情况说明一份》（其上载明：××大院原建筑两层，后加建3、4、5层作宿舍，2层用途为办公，办公区域从北较场横路大门出入，3、4、5层宿舍从建设大马路后门出入），城建规划公司、市政维修处共同质证认为无法确认该证据真实性，市政维修处已改制更名，原公章已注销无法确认。城建规划公司、市政维修处表示对**提交的《情况说明》所盖公章不申请鉴定。 **为证明曾发函求助解决通道问题，向一审法院提交**于2019年4月19日、5月31日致公用设计院的函件，城建规划公司、市政维修处质证认可真实性，不认可证明目的，城建规划公司未对两份函件做出书面回复。 **为证明2019年4月8日市政维修处擅自封锁涉案物业出入大门并贴上封条，向一审法院提交照片两张（图片显示封条落款日期为2019年4月8日，其上盖有市政维修处公章），城建规划公司、市政维修处共同质证认可该证据真实性，证明内容与答辩意见一致。 **为证明存在装修损失、额外工程经济损失，向一审法院提交：1、**装修凭据，2、安装车库安装防盗闸、玻璃门及门禁系统的支付凭证。城建规划公司、市政维修处共同质证认为，证据1真实性予以确认，但该组证据的金额并非**所主张的3550000元，其中证据第57、59、61、62页无法证明与涉案物业的装修相关，该组证据的40-42、46、58页恰好证实在大门上锁后**仍正常对其承租物业进行装修，不存在无法使用承租物业情况。证据2真实性予以确认，证明目的不予认可，该证据结合市政维修处提交的承诺书恰好可以证明在**完成对20-1号物业的安全整改工作后才可以使用20-1号物业的通道，并非是受市政维修处的威胁。 一审诉讼中，**与城建规划公司、市政维修处确认市政维修处于2020年8月19日打开20-1号物业的通道给**使用。 一审法院认为，经审查立案案由不当，一审法院变更本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”，城建规划公司及继受主体市政维修处向**出租××1-2层房屋，有义务保障租赁房屋可正常通行，城建规划公司、市政维修处所称可通过建设大马路后门出入涉案房屋，但根据市政工程维修处出具的《情况说明》可知，该门历史上为××3、4、5层的出入通道，城建规划公司、市政维修处无法确认该《情况说明》的真实性，又未提出鉴定申请，一审法院对其真实性予以认可。城建规划公司辩称“**擅自变更涉案房屋用途导致相邻物业产权人封闭锁门”，但租赁期间城建规划公司未对变更用途提出异议，且保障出入通行是出租人的主要义务，**两次发函要求解决通道问题，但城建规划公司（原公用设计院）均未予回复，**仅通过开凿门洞方式自力救济，城建规划公司也没有举证证明其积极协助**解决通道问题，已构成违约。自市政维修处承继租赁合同权利义务后，至2020年8月19日，**出入受限情况并无变化，在此期间**配合市政维修处完成安全整改工程，但市政维修处并无改善通行的行为，其怠于履行出租人义务应当承担违约责任。 根据《民法典》第五百八十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，出租人未履行提供适租房屋的义务，应当承担违约责任，但**已另行开通门洞用于通行，综合考虑出入受限对装修进度、酒店经营的影响，一审法院基于公平原则酌定城建规划公司、市政维修处按月租金的四分之一赔偿**损失，因**与城建规划公司、市政维修处签订的《补充协议》中约定了责任承担时段，则2019年4月8日起至2019年9月30日，城建规划公司按每月19579.7元（=78318.80×¼）标准向**赔偿租金损失，2019年10月1日起至2020年1月31日以及2020年5月1日至2020年8月18日，市政维修处按每月20558.7元（=82234.74×¼）的标准向**赔偿租金损失。 **出入通行受限，对装修进度有一定影响，一审法院在租金损失赔偿中已作处理，但装修完成后**已投入使用，出入受限并未造成装修不能使用的损失，**主张该项诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。至于额外工程经济损失及物业资产作价补偿款的诉讼请求，因**未提出评估申请，无法确定具体价值，故上述诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》五百八十四条、第七百零八条的规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起七日内，城建规划公司按每月19579.7元标准向**赔偿自2019年4月8日起至2019年9月30日的租金损失；二、自判决发生法律效力之日起七日内，市政维修处按每月20558.7元的标准向****赔偿自2019年10月1日起至2020年1月31日以及自2020年5月1日起至2020年8月18日的租金损失；三、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11679元、保全费5000元，由**负担受理费10168元、保全费4353元，城建规划公司负担受理费637元、保全费273元，市政维修处负担受理费874元、保全费374元。 经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 二审查明，**于2019年4月19日向城建规划公司（原公用设计院）发出的函载明：“广州公用院领导：4月17日市政维修处综合发展部刘部长在门口公司二楼会议室找我谈话，内容如下：1.20号物业产权不清晰。城投集团已经决定把该物业交维修处管理（没有正式文件）双方主要领导都知道。2.锁门后，公用院没有找市政维修处协商、沟通，仅发函给维修处，欢迎公用院派人协商通道问题。3.承租方如有问题不是找维修处，要找公用院。通道问题不是承租方能解决的。4月8日维修处锁门后，我跟街道领导汇报了此情况，默许在围墙开门，使用半天居民强烈反对，当晚修复原状。楼上居民以通道太窄为由，反对我们从后门出入。室内装修工程我们已投资300多万元，材料运不进，工程停工。再次恳求贵院领导出面，帮我们解决好通道问题。”2019年5月31日的函载明：“广州公用院领导：我承租贵院××1-2层物业，首先感谢贵院领导对我们工作的支持。2019年4月9日大门被维修处封闭后，经多次努力，后门已打开，从后门出入。要经过一个小区，再过一条小巷，出入十分不便。附近居民强烈反对我们后门出入，街道、社区多次出面调解，做安抚工作。物业租金、物业装修350万元，我们想继续履行合同，根据实际情况，向贵院提出以下请求：一、请评估公司重新评估租金标准；二、延长租赁期限；请贵院领导同意我们的请求。” 另查明，经各方当事人同意，本院依法对本案进行书面审理。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》的规定不当，本院予以纠正。 本案系房屋租赁合同纠纷。城建规划公司（原公用设计院）与**签订的涉案《租赁协议》及城建规划公司（原公用设计院）、**与市政维修处签订的涉案《××房屋租赁协议补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：城建规划公司是否应向**赔偿租金损失的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，根据城建规划公司（原公用设计院）、**与市政维修处签订的《××房屋租赁协议补充协议》约定，城建规划公司（原公用设计院）承担2019年9月30日之前涉案租赁合同关系出租人的责任。**现提供照片证实涉案租赁物业产权人市政维修处于2019年4月8日封锁涉案物业出入大门并贴上封条，还提供其分别于2019年4月19日、5月31日向公用设计院发出的函件，其在前述函件中均提及市政维修处于2019年4月8日对涉案物业大门上锁的情况，并请求城建规划公司（原公用设计院）协助解决好通道通行问题，还据此提出重新评估租金标准或请求延长租赁期限的诉求。虽然在市政维修处封锁大门后，**从后门通行继续使用涉案物业，但根据前述法律规定，作为出租人的城建规划公司（原公用设计院）有保证租赁物业在租赁期间保持交付时的使用标准及符合约定的用途，然而市政维修处对涉案物业大门上锁后已影响到**对涉案物业的正常使用，在此情况下**已及时分别于2019年4月19日、5月31日两次向城建规划公司（原公用设计院）发函请求解决通道问题，但城建规划公司（原公用设计院）均未明确答复**，城建规划公司在本案中亦未提供证据证实其已积极协助**解决通道问题，其应承担举证不能的不利后果。综上，城建规划公司怠于履行作为出租人应尽的义务，已构成违约，一审法院综合考量出入受限对**装修进度、酒店经营的影响，酌定城建规划公司按月租金的四分之一赔偿**2019年4月8日起至2019年9月30日的租金损失，符合公平合理原则，本院予以维持。 综上所述，城建规划公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2558.19元，由广州市城建规划设计院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年一月十日 书记员　　郭　俏 ***