广东一品园林装饰有限公司、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省肇庆市端州区人民法院

执 行 裁 定 书

(2018）粤1202执异35号

异议人（利害关系人）：广东一品园林装饰有限公司，住所地肇庆市端州区信安三路3号敏捷广场一期第2座818室，统一社会信用代码914412027321654920。

申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼，统一社会信用代码9144010171811164X7。

被执行人：肇庆市恒兴翔贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区柑园南路23号柑园综合楼市场三层南段东北角，组织机构代码69054966-5。

被执行人：广东广府文化创意园发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区和平路27号5楼505房，组织机构代码55912289-3。

被执行人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，住所地广东省肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢201办公楼F单元，组织机构代码56084890-7。

被执行人：广东华南智慧城发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区矿北路12号B1区5幢601办公楼之一，组织机构代码79297645-7。

被执行人：夏圆中，男，1987年3月15日出生，汉族，身份证住址武汉市洪山区。

被执行人：**，男，1962年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。

被执行人：郭爱宁，女，1957年9月17日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。

被执行人：郭接宁，男，1965年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人肇庆市恒兴翔贸易有限公司、广东广府文化创意园发展有限公司、肇庆市傲翔科技信息有限公司、广东华南智慧城发展有限公司、夏圆中、**、郭爱宁、郭接宁金融借款合同纠纷一案中[原案号：（2016）粤1202执668号，现恢复执行案号：（2018）粤1202执恢201号]，异议人广东一品园林装饰有限公司提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

异议人广东一品园林装饰有限公司称：2014年1月23日，申请人与肇庆市傲翔科技信息有限公司签订《物业租赁合同》，约定申请人租赁肇庆市傲翔科技信息有限公司位于肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼，租赁期限为20年，自2014年2月1日起至2034年1月31日。整个租赁的租金一次性全部从肇庆市傲翔科技信息有限公司所欠申请人华南智慧城园建绿化工程款中扣除。之后，申请人投入了80多万元对肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼进行装修。申请人认为，申请人在房屋被××、××前已经与肇庆市傲翔科技信息有限公司签订《物业租赁合同》，并且已经一次性支付完20年的租金。贵院对申请人租赁的房屋进行拍卖的行为已经影响到申请人对房屋的使用。现申请人请求贵院在执行、拍卖肇庆市端州区太和路12号B1区5幢602办公楼中附带租拍卖条件，即申请人广东一品园林装饰有限公司与肇庆市傲翔科技信息公司签订的《物业租赁合同》。

为证明其主张，异议人广东一品园林装饰有限公司向本院提交如下证据：

2014年1月23日，广东一品园林装饰有限公司与肇庆市傲翔科技信息有限公司签订的《物业租赁合同》。

申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司答辩认为：中国信达公司通过合法手续、程序受让了广发银行股份有限公司肇庆分行与肇庆市恒兴翔贸易有限公司等金融借款合同纠纷一案的债权，即中国信达公司依法享有作为抵押物的案涉房屋的折价、或以拍卖、变卖所得价款有限受偿权。中国信达公司的抵押权利应受法律保护。

原债权人广发银行股份有限公司肇庆端州支行（下称广发银行端州支行）与傲翔科技公司签订了编号为10705714007－01号《最高额抵押合同》时，傲翔科技公司作为抵押义务人，并未曾告知抵押权人存在租赁等情况。根据《最高额抵押合同》的约定，抵押义务人对于抵押财产的经营、使用及价值变化情况应主动、及时告知抵押权利人。截至中国信达公司收到法院提供的《带租拍卖申请书》等材料前，对于一品公司承租抵押物一事，抵押权利人未曾收到抵押义务人的任何告知。

退一步讲，即使《物业租赁合同》真实、有效，且按照《最高额抵押合同》的约定，租金作为抵押财产的孳息，属于合同项下的抵押财产。一品公司及傲翔科技公司均无权擅自处分租金或用于抵偿工程款。

一品公司提供的《物业租赁合同》明显存在时间倒签、造假、恶意损害抵押权人利益的情况。一品公司凭该《物业租赁合同》提出带租拍卖，没有合法依据，不应得到支持。理由如下：

（一）《物业租赁合同》有明显时间倒签的情况。

1、据《物业租赁合同》第四条第2款的约定“整个租期租金一次性全部从甲方所欠乙方华南智慧城园建绿化工程款中扣除。以后在甲方支付乙方园林绿化工程款中少付人民币壹佰壹拾壹万捌仟柒佰伍拾元肆角正”。该合同落款时间为2014年1月23日。2、据（2018）粤12民终165号由法院查明的事实反映一品公司与傲翔科技公司之间的工程合同情况及签订时间如下：①2014年1月15日，一品公司（乙方）与傲翔科技公司（甲方）签订一份《华南智慧城项目一期B1-1-B1-10栋绿化改造工程施工合同》，约定：甲方同意将华南智慧城项目一期B1-1-B1-10栋绿化改造工程交由乙方承包施工，承包范围内所有内容按固定合同总价包干。合同范围内不得调整金额。工程的固定合同总价为人民币340837.9元。②2014年4月28日，一品公司（乙方）与傲翔科技公司（甲方）签订一份《华南智慧城项目中轴线、前四后六栋、环湖路园林改造工程施工合同》，约定：甲方同意将华南智慧城项目中轴线、前四后六栋、环湖路园林改造工程交由乙方承包施工，承包范围内所有内容按固定合同总价包干。合同范围内不得调整金额。工程的固定合同总价为人民币1896000元。③2014年7月1日，一品公司（乙方）与傲翔科技公司（甲方）签订一份《华南智慧城员工餐厅、临时车库入口周边景观工程施工合同》，约定：甲方同意将华南智慧城员工餐厅、临时车库入口周边景观工程交由乙方承包施工，承包范围内所有内容按固定合同总价包干。合同范围内不得调整金额。工程的固定合同总价为人民币387347.9元。

综合上述三个工程内容、工程金额，尤其是签订的时间，均可反映在2014年1月23日这所谓的《物业租赁合同》签订时间当时，2014年1月15日签订的工程可能才刚开始施工或未进场施工，2014年4月28日签订的工程及2014年7月1日签订的工程均未发生。在此情况下，傲翔科技公司不可能存在欠一品公司所谓工程款，双方在《租赁合同》中约定的“甲方所欠乙方工程款”根本不存在，完全不符合常理。因此，一品公司与傲翔科技公司所谓的以“欠付的工程款”抵偿租金的约定明显是在工程款实际发生欠付后才达成合意，《物业租赁合同》的签订时间明显作假。而且，一品公司与傲翔科技公司利用倒签时间的手段，以博取“租赁签订在前，抵押在后”以对抗抵押权利人的合法权利，明显属于违法行为，如得到支持明显损害了抵押权利人的合法权利。

（二）《物业租赁合同》第四条第1款的约定：租金单价为10元/㎡。该租金定价明显低于市场价（据周边租金标准为30多至40多元的标准）。一品公司与傲翔科技公司在此合同对租金约定远低于市场价的约定，也是严重损害债权人的合法权益。

（三）《物业租赁合同》第三条的约定：租赁期限为20年。第四条约定租金支付方式为一次性付款。该约定也不合符常理，且一品公司与傲翔科技公司对此约定也明显存在造假嫌疑，其目的也非常明显，用以对抗抵押权利人及其他债权人的合法权利。

（四）据（2018）粤12民终165号《广东省肇庆市中级人民法院民事判决书》的内容反映：一品公司与傲翔科技公司又于2015年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定由一品公司的法定代表人刘一品购买案涉房屋。当天又签订一份《补充协议》，约定：甲方（傲翔科技公司）同意乙方将《华南智慧城项目一期B1-1-B1-10栋绿化改造工程施工合同》、《华南智慧城员工餐厅、临时车库入口周边景观工程施工合同》、《华南智慧城员工餐厅、临时车库入口周边景观工程施工合同》总工程款中的180万元抵扣乙方（一品公司）购买案涉房屋的放款，该笔工程款抵扣方式为暂定，需按实际结算后余下的工程款进行抵扣，不足部分以现金方式支付。由此可作出如下推论：在签订所谓的《物业租赁合同》后，一品公司又以工程款抵扣的方式去获得房屋的所有权。如《物业租赁合同》真实有效，一品公司即获得了案涉房屋的租赁权利，且长达二十年，且二十年均无需再支付租金。在此情况下，又以工程款抵扣方式去获得案涉房屋的所有权，明显多此一举，不符合常理。对此，在案涉房屋无法顺利交易过户的情况下，一品公司与傲翔科技公司明显是通过倒签《物业租赁合同》的方式，以获得案涉房屋的长期使用权，通过损害抵押权利人及其他债权人利益的方式，以保障其一品公司的利益。一品公司与傲翔科技公司以恶意串通的方式，损害抵押权利人的合法权益。此行为也严重损害了市场经济秩序，不应得到支持。

综上，即使《租赁物业合同》内容真实，也是抵押在前，租赁在后。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。请贵院驳回被答辩人的带租拍卖申请要求。

被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司接受本院询问称：对于异议人主张的带租约拍卖的请求不予认可。虽然异议人与被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司2014年签订《租赁合同》，约定被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司将肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼出租给异议人，但双方又于2015年1月22日签订了《商品房买卖合同》，约定被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司将肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼出售给刘一品，该买卖合同签订后，租赁合同就自动失效了；且买卖合同在履行过程中，双方发生纠纷，经端州区人民法院一审及肇庆市中级人民法院二审，法院判决解除了双方签订的《商品房买卖合同》，连异议人的装修费用都判决由被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司返还，所以事实上被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司与异议人广东一品园林装饰有限公司已不存在租赁关系或买卖关系，因此不同意带租约拍卖。

经审查查明，本院认定如下事实：2016年6月2日,广东省肇庆市端州区人民法院作出（2015）肇端法民三初字第367号民事判决书,判决内容如下：一、被告肇庆市恒兴翔贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广发银行股份有限公司肇庆端州支行偿还借款本金2500万元和该笔借款的利息、罚息、复利合计1431200.13元（利息、罚息、复利暂计至2015年6月10日，之后利息、罚息、复利以实欠本金，从2015年6月11日起按照授权额度合同约定的利息、罚息和复利计算方法计至还清之日止）；二、被告肇庆市恒兴翔贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广发银行股份有限公司肇庆端州支行偿还借款本金500万元和该笔借款的利息、罚息、复利合计人民币248169.78元（利息、罚息、复利暂计至2015年6月10日，之后利息、罚息、复利以实欠本金，从2015年6月11日起按照授权额度合同约定的利息、罚息和复利计算方法计至还清之日止）；三、被告肇庆市恒兴翔贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广发银行股份有限公司肇庆端州支行支付律师费15万元；四、被告肇庆市恒兴翔贸易有限公司不履行所欠原告广发银行股份有限公司肇庆端州支行上述第一、二、三判项确定的债务时，原告广发银行股份有限公司肇庆端州支行有权以被告广东广府文化创意园发展有限公司提供位于肇庆市端州区太和南路西侧（20区）的国有土地【使用权证证号为：肇府国用（2014）第1010015号，使用权面积为2252㎡】和被告肇庆市傲翔科技信息有限公司提供位于肇庆市端州区太和北路B1区的18套房地产【房地产权证号为：肇房地权证肇字第××、02××48、02××40、02××68、02××49、02××55、02××57、02××44、02××42、02××46、02××78、02××12、02××21、02××05、02××03、02××95、02××92、02××16号】折价或者以拍卖、变卖该土地所得价款优先得到受偿；五、被告广东广府文化创意园发展有限公司、肇庆市傲翔科技信息有限公司、广东华南智慧城发展有限公司、夏圆中、**、郭爱宁、郭接宁对被告肇庆市恒兴翔贸易有限公司上述第一、二、三判决项确定的债务在7000万元的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权等费用范围内，对物的担保以外的债权承担连带清偿责任。因被执行人肇庆市恒兴翔贸易有限公司、广东广府文化创意园发展有限公司、肇庆市傲翔科技信息有限公司、广东华南智慧城发展有限公司、夏圆中、**、郭爱宁、郭接宁未履行（2015）肇端法民三初字第367号民事判决书确定的法律义务，原申请执行人广州银行股份有限公司肇庆分行（后变更为：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司）于2016年6月2日向本院申请执行。

执行过程中，本院以（2016）粤1202执668号执行裁定书变更中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司为本案的申请执行人，同时根据申请执行人的申请和案件实际，作出（2016）粤1202执668号之二执行裁定书，裁定：一、拍卖、变卖被执行人广东广府文化创意园发展有限公司名下的肇庆市端州区太和南路西侧（20区）土地使用权（产权证号：肇府国用（2014）第1010015号）以偿付本案相应数据的债务。二、拍卖、变卖被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司名下的肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢502办公楼等十八套房产（详见附表）以偿付本案相应数额的债务。因涉案的肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼包含在上述拟拍卖的十八套房产内，异议人广东一品园林装饰有限公司以肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢502办公楼存在租赁事实为由，向本院提出执行异议。

另查明，广东一品园林装饰有限公司成立于2001年9月25日，其法定代表人系刘一品。广东一品园林装饰有限公司向本院提交肇庆市傲翔科技信息有限公司（甲方）与广东一品园林装饰有限公司（乙方）于2014年1月23日签订的《物业租赁合同》，合同主要内容如下：第一条约定乙方承租的物业单元位于肇庆市太和北路12号，建筑面积为490.68平方米；第三条约定租赁期间为20年，即自2014年2月1日起至2034年1月31日至，该物业单元的交付日期为2014年2月1日前，乙方应于此时间前往本合同注明的甲方指定地点接受该物业单元；第四条约定该物业单元按建筑面积计算，从2015年2月1日起按每月租金单价为10元/㎡，整个租赁期间应交租金19年，租金1118750.4元，整个租期租金一次性全部从甲方所欠乙方华南智慧城园建绿化工程款中扣除，以后在甲方支付乙方园建绿化工程款中少付1118750.4元。

再查明，涉案的肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼存在如下买卖事实：2015年1月22日，刘一品与肇庆市傲翔科技信息有限公司签订《商品房买卖合同》，约定肇庆市傲翔科技信息有限公司将肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢602办公楼出售给刘一品，总价款3189420元，刘一品先后支付购房款963730元并对涉案房产进行了装修。合同履行期间，双方发生争议，致刘一品诉讼。本院以（2016）粤1202民初1069号受理此案。

经审理，本院作出（2016）粤1202民初1069号民事判决书，判决内容如下：一、解除原告刘一品与被告肇庆市傲翔科技信息有限公司于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告肇庆市傲翔科技信息有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘一品返还购房款人民币963730元及利息［利息分别计算如下：1、对其中的80万元购房款，应以80万元为基准，从2014年12月25日起，按年利率5.6%计付；2、对分期支付合计163730元购房款的利息，分别计算如下：（1）以32746元为基准，从2015年3月5日起，按年利率5.35%计付；（2）以32746元为基准，从2015年4月8日起，按年利率5.35%计付；（3）以98238元为基准，从2015年4月27日起，按年利率5.35%计付。上述利息均计算至还清上述购房款时止］；三、被告肇庆市傲翔科技信息有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘一品赔偿装修费损失人民币80万元及利息[利息以80万元为基准，从2016年4月25日起，按年利率4.35%计付至付清上述装修费损失时止]；四、被告肇庆市傲翔科技信息有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘一品赔偿印花税（滞纳金）人民币1.59元及印花税（产权转移数据）人民币1594.71元，两项合计1596.3元以及利息[利息以1596.3元为基准，从2015年2月11日起,按年利率5.6%计付至付清上述印花税（滞纳金）、印花税（产权转移数据）时止]；

被告肇庆市傲翔科技信息有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘一品赔偿一倍的购房款损失人民币963730元；六、本案评估费人民币4866元（原告已预交）由被告肇庆市傲翔科技信息有限公司负担，被告肇庆市傲翔科技信息有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告刘一品；七、驳回原告刘一品的其他诉讼请求。

刘一品与肇庆市傲翔科技信息有限公司均向肇庆市中级人民法院提起上诉。2018年3月20日，肇庆市中级人民法院作出（2018）粤12民终165号民事判决书，判决：一、维持肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1069号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1069号民事判决第七项；三、变更肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1069号民事判决第五项为：限肇庆市傲翔科技信息有限公司于本判决发生法律效力之日起十天内向刘一品支付赔偿款人民币200000元；四、驳回刘一品其他诉讼请求。该案于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月1日刘一品向本院申请执行，本院受理并编立案号（2018）粤1202执1587号。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”本案中，被执行人肇庆市恒兴翔贸易有限公司、广东广府文化创意园发展有限公司、肇庆市傲翔科技信息有限公司、广东华南智慧城发展有限公司、夏圆中、**、郭爱宁、郭接宁无履行本院（2015）肇端法民三初字第367号民事判决确定的还款义务，本院根据申请执行人的申请及案件实际，对肇庆市傲翔科技信息有限公司名下设定抵押的财产进行评估、拍卖，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产…”的规定。执行过程中，广东一品园林装饰有限公司对本案的拍卖行为存在异议，请求拍卖肇庆市端州区太和路12号B1区5幢602办公楼中附带租拍卖条件，实质为对本院的执行行为存在异议，故本院应审查涉案标的物是否存在真实、合法的租赁关系。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”案外人提出带租拍卖的请求，应审查案外人所主张的租赁关系的真实性以及是否符合阻止移交占有的条件。本案中，异议人广东一品园林装饰有限公司以其与被执行人肇庆市傲翔科技信息有限公司存在租赁关系为由向本院提出带租约拍卖申请，根据双方签订《物业租赁合同》的约定，租赁期间为20年（2014年2月1日起至2034年1月31日），租期租金的支付方式为一次性从肇庆市傲翔科技信息有限公司所欠广东一品园林装饰有限公司的华南智慧城园建绿化工程款中扣除。由此可见，肇庆市傲翔科技信息有限公司以房屋使用权抵偿与广东一品园林装饰有限公司之间的欠款，该行为不同于出租人与承租人之间的租赁合同关系，而是属于债权债务的抵消行为。此外，广东一品园林装饰有限公司未能举证证明其在签订《物业租赁合同》后依约占有使用租赁物，相反，根据（2016）粤1202民初1069号民事判决认定的事实，广东一品园林装饰有限公司的法定代表人刘一品存在购买涉案商铺的行为，并对涉案商铺进行装修、使用。故广东一品园林装饰有限公司要求带租拍卖的请求，理据不足，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：

驳回异议人广东一品园林装饰有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向肇庆市中级人民法院申请复议。

审判长　谭　松

审判员　刘国标

审判员　廖铭道

二〇一八年九月二十七日

书记员　聂钰湘