福泉市金泉房地产开发有限公司、都匀市桥城建筑劳务服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔27民终716号

上诉人（原审被告）：福泉市金泉房地产开发有限公司，住所地贵州省福泉市马场坪办事处粮店路聚福园C栋1单元101号房。

法定代表人：向建明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：胡建华，贵州望江律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：都匀市桥城建筑劳务服务有限公司，住所地贵州省都匀市开发区碧云苑十单元201室。

法定代表人：韦成军，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：都匀市全欣大厦小区业主委员会，住所地贵州省都匀市天乐路10号全欣大厦。

负责人：王世红，该业主委员会主任。

原审被告：都匀市住房和城乡建设局，住所地贵州省都匀市马鞍山小区B区1栋16楼。

负责人：刘文戟，该局局长。

上诉人福泉市金泉房地产开发有限公司（以下简称金泉公司）因与被上诉人都匀市桥城建筑劳务服务有限公司（以下简称桥城公司）、都匀市全欣大厦小区业主委员会（以下简称全欣业委会）及原审被告都匀市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）建设工程合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

金泉公司上诉请求撤销原判，改判全欣业委会承担付款责任。事实与理由：一、本案是建设工程施工合同纠纷，金泉公司承担支付工程款的基础是与桥城公司之间有建设工程施工合同关系，但根据查明的事实，桥城公司对全欣大厦外墙进行维修，是在市住建局的主持下，通过报价比选，由全欣业委会与桥城公司签订施工合同。虽最终未签订书面合同，但合同并非金泉公司与桥城公司签订，其未曾参与。一审判决却认定由金泉公司承担付款责任，没有事实和法律依据。二、根据本案查明的事实，金泉公司与全欣大厦业主在签订的《商品房买卖合同》中约定，商品房保修期为从房屋交付买受人之日起五年，房屋交付时间是2013年9月30日。即按照合同约定，保修期至2018年9月30日止，在此期间发生的外墙质量问题由金泉公司承担。2018年4月5日，全欣大厦虽有外墙坠物事件发生，但只是个案，不能据此认定外墙存在质量问题。本案全欣大厦的维修时间为2019年11月，已经超过约定的保修期。三、一审判决适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定错误。该条款指保修人没有履行保修义务，导致建筑物损毁或给第三方造成人身或财产损害的赔偿责任。因为已经过保修期，金泉公司对全欣大厦外墙的无维修责任，且桥城公司主张合同价款，而非侵权赔偿责任，在金泉公司与桥城公司无合同的情况下，一审判决认定金泉公司承担责任错误。

全欣业委会辩称，全欣大厦系金泉公司开发建设，交房时间为2013年10月1日，小区从2018年初开始就出现外墙装饰物脱落事件，为解决该小区的安全隐患，市住建局和都匀市沙包堡办事处决定启用住宅专项维修基金进行维修，并要求全欣业委会征求全体业主的意见，全欣业委会经上门征求意见，因大部分业主不同意，不满足维修基金的使用条件。2019年11月6日，市住建局通知全欣业委会和几家建筑公司协商，但市住建局没有等全欣业委会征询意见程序，自行和桥城公司协商，让其进场施工，完工后告知全欣业委会工程款金额并发函要求使用维修基金支付，但经征询业主而未同意启用维修基金支付。全欣业委会与桥城公司未签施工合同，不具备本案的诉讼主体资格。该小区仍在保修期内，且交房时金泉公司没有交付商品房合格证书以及质量保证书，外墙脱落属质量问题，故本案的维修费用应由金泉公司支付，请求二审驳回金泉公司的上诉请求。

桥城公司辩称，该公司施工是事实，出于对市住建局的信任，在其安排下进行维修施工并核算出具体工程款，完工后，各家对工程款的支付相互推诿，导致引发本案诉讼。无论由业主通过维修基金支付还是由房开企业支付，均由人民法院判决认定。

市住建局未发表意见。

桥城公司向一审法院起诉请求：1、判令全欣业委会、市住建局、金泉公司向桥城公司支付全欣大厦小区安全应急抢修工程款15.8万元；2、判令全欣业委会、市住建局、金泉公司向桥城公司支付拖欠工程款的资金占用费（资金占用费按年利率6%计算，以15.8万元为基数，从2020年1月1日起计至付清该款时止，到起诉时的资金占用费为3686.67元）；3、本案诉讼费、桥城公司的律师费4000元由全欣业委会、市住建局、金泉公司承担。

一审法院认定事实：因全欣大厦小区发生多起外墙坠物事件，2019年10月14日，市住建局和都匀市沙包堡办事处共同行文，制定了《都匀市全欣大厦安全应急抢修工程实施方案》，并确定由全欣业委会征求业主意见。经全欣业委会征求意见，业主不同意使用房屋维修基金。2019年11月6日，市住建局组织召开协调会，全欣业委会负责人参加会议，会议备忘录记载“2018年凝冻以来，全欣大厦小区发生多起外墙坠物事件，砸伤车辆数辆，阳台遮阳棚数个，为尽快解决全欣大厦安全隐患，2019年10月14日市住建局、沙包堡办事处综合了社区、全欣业委会的意见制定了《都匀市全欣大厦安全应急抢修工程实施方案》，并再次征求业主意见和建议，经征求意见，广大业主仍不愿动用住宅专项维修资金进行维修；根据施工单位报价，通过比选的方式，选择包干价最低的单位都匀市桥城建筑劳务服务有限公司进行施工。由业主委员会与其签订施工合同，并在11月7日完成。施工单位立即组织人员开始施工。”桥城公司进场施工后，于2019年12月完工，但全欣业委会以业主不同意使用住宅专项维修资金为由，一直未与桥城公司签订施工合同。2020年1月13日，市住建局向全欣业委会发函，函件表明桥城公司已完成全欣大厦安全应急抢修工程的施工，费用共计15.8万元；要求业主委员会按照流程申请住宅专项维修资金先行支付桥城公司工程款。同年1月15日，全欣业委会回函市住建局，表明大部分业主不同意使用维修资金，业委会不能擅自动用住宅专项维修资金。一审另查明：全欣大厦小区发生多起外墙坠物事件，其中2018年4月5日，该小区外墙坠物将贵Ｊ×××××号车辆砸坏，该车于2018年4月11日在都匀恒信华通汽车销售服务有限公司进行修理。一审法院曾于2015年9月2日作出（2015）都民初字第1333号民事判决书，该案是全欣大厦小区某业主诉讼金泉公司商品房销售合同纠纷，在判决中明确了“金泉公司曾于2013年9月29日通过黔南报社和黔南电视台向全欣大厦的业主刊登了交房通告，故认定金泉公司对全欣大厦的实际交房时间为2013年9月30日”。金泉公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定外墙面的保修期从房屋交付买受人之日起五年。

一审法院认为，本案的争执焦点是责任主体的问题，全欣大厦小区发生多起外墙坠物事件后，市住建局秉持“安全第一、生命至上”的理念，充分发挥其行政管理职能作用，积极协调沙包堡办事处制定抢修方案，并要求全欣业委会征求小区业主意见，在小区业主不同意使用住宅专项维修资金的情况下，从三家施工企业中比选了报价最低的桥城公司作为抢修施工单位，市住建局在紧急情况下选择施工单位的行为并无不当，因市住建局未与桥城公司建立合同关系，也不是该项目的实际受益人，故市住建局不承担本案的民事责任。全欣业委会在征求意见无果的情况下，也无权动用住宅专项维修资金，全欣业委会未与桥城公司建立合同关系，不应承担本案的民事责任。从本案查明的事实来看，业主不同意使用住宅专项维修资金的主要原因是该房屋未过保修期。一审法院生效判决认定全欣大厦的实际交房时间为2013年9月30日，保修期为5年，发生外墙坠物事件的时间至少是在2018年4月5日，保修期未届满，桥城公司虽未与任何单位、组织或者自然人签订施工合同，但实际进行了全欣大厦外墙维修，故金泉公司应承担付款责任。因无协议约定，金泉公司亦未收到维修通知，桥城公司关于资金占用费的诉请不予支持。桥城公司的此次施工行为中，并未约定律师费的负担问题，故桥城公司关于律师费的诉请不予支持。综上所述，桥城公司诉请合理的部分予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定，判决：一、福泉市金泉房地产开发有限公司应于判决生效后十五日内支付都匀市桥城建筑劳务服务有限公司工程款15.8万元；二、驳回都匀市桥城建筑劳务服务有限公司的其他诉讼请求；三、都匀市住房和城乡建设局不承担本案的民事责任；四、都匀市全欣大厦小区业主委员会不承担本案的民事责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3612元，适用简易程序减半收取1806元，由福泉市金泉房地产开发有限公司负担。

二审中，全欣业委会向本院提交会议备忘录、会议纪要、外墙脱落照片等，证明2018年4月5日外墙脱落砸伤车辆的事实发生在保修期内。

经审查，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，因商品房外墙维修产生的费用承担问题，实质上就是责任的承担问题，即便在维修过程中签订施工合同后，根据合同相对性，由合同相对方根据合同约定支付相应的合同对价，最终也应由法律规定或合同约定的责任承担者承担最终民事责任。本案中，基于商品房的维修费用承担问题，主要在商品房的开发者和商品房的买受人二者进行确定，正如金泉公司主张的事实，商品房保修期为从房屋交付买受人之日起五年，房屋交付时间是2013年9月30日，按照合同约定，保修期至2018年9月30日止。但据一审判决已查明的事实，在2018年凝冻以来，案涉商品房就发生多起外墙坠物事件，砸伤车辆数辆，阳台遮阳棚数个，其中2018年4月5日，该小区外墙坠物将贵Ｊ×××××号车辆砸坏，该车于2018年4月11日在都匀恒信华通汽车销售服务有限公司进行修理。在该相关坠物事件发生后，作为承担保修义务的房开企业，金泉公司在该相关事件发生后，并未提供证据其已履行相应维修义务，一审判决据此认定该商品房外墙修复，由金泉公司承担保修责任并无不当。金泉公司上诉主张维修时间发生在保修期后，其未考虑相关损害事实发生在保修期间，且未进行隐患清除，故对其此项上诉主张，本院不予支持。关于维修费用的合理性问题，由于各方当事人就此未提出异议且未提出上诉，故本院对一审判决认定的相关维修费用予以确定。

综上所述，金泉公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4020元，由福泉市金泉房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘国红

审判员　　倪　安

审判员　　袁丽娟

二〇二一年四月七日

法官助理裘文昕

书记员齐雯