北京厚朴科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

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北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2022）京02民终7145号

上诉人（原审被告）：北京厚朴科技有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号都会国际23K。

法定代表人：李图远，经理。

委托诉讼代理人：赵连利，男，该公司职员。

被上诉人（原审原告）：北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区绿景苑3号楼三层308室。

法定代表人：王晓晨，董事长。

委托诉讼代理人：田珊珊，女，该公司职员。

委托诉讼代理人：付艳花，女，该公司职员。

上诉人北京厚朴科技有限公司（以下简称：厚朴科技公司）因与被上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称：首华物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初12489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

厚朴科技公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判减免厚朴科技公司2020年2-4月份租金（39 649.5元）及其相应违约金；撤销一审判决第二项，依法改判厚朴科技公司不向首华物业公司支付房屋占用费；诉讼费由首华物业公司承担。事实与理由：1.应免除受疫情影响期间的三个月租金。厚朴科技公司为从事科技推广和应用服务的小微企业，2020年因疫情影响，经营困难。而首华物业公司的实际控制人为北京首都开发控股（集团）有限公司，该企业为市属大型国有企业。根据2020年5月9日颁布的（发改投资规〔2020〕734号）文件规定，厚朴科技公司符合减免租金的条件。2.由于首华物业公司单方将涉案房屋贴上封条，致使厚朴科技公司无法撤离，故厚朴科技公司不应支付房屋占用费。租赁合同截止日期是2020年7月31日，自双方租赁合同终止到一审判决期间厚朴科技公司并未占用房屋办公，因此不存在房屋占用问题。

首华物业公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求，请求驳回上诉。

首华物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令厚朴科技公司向首华物业公司支付房屋租金130 086元及自2019年10月15日至房屋租金实际支付日的逾期付款违约金；2.请求判令厚朴科技公司按照租金标准向首华物业公司支付自2020年8月11日起自实际交还房屋之日止的房屋占用费；3.请求判令厚朴科技公司立即腾退并交还北京市东城区管村10号房。

一审法院认定事实：2018年8月3日，案外人北京市贸易信托公司（甲方、出租方）与厚朴科技公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同（以下简称涉诉合同），约定乙方承租涉诉房屋，建筑面积135平方米，建筑特征为锅炉房改造用房，承租房屋用于办公。期限2年，自2018年8月1日至2020年7月31日。租金按照3.3元每平方米每自然天标准计算，年租金为162 607.5元。履约保证金为40 652元，乙方须于合同签订当日将履约保证金与首期租金一同支付甲方。如乙方未发生违约等问题，本合同租赁期限届满，乙方交还所租赁房屋且甲乙双方完成结算等事宜后的15日内，甲方将履约保证金等额返还乙方，如乙方违反本合同有关约定条款，发生拖欠租金及其他应交费用行为的，则甲方有权将乙方所交的履约保证金相应金额或全部直接转抵租金及其他应缴费用，并且乙方如继续履行合同，须重新补足履约保证金。合同签订之日，乙方须向甲方支付首期租金40 652元及履约保证金40 652元，以后每期首日前，即上一支付期的最后5个自然天前，付清下一支付期租金。乙方延误交纳租金及其他费用的，除按履约保证金的规定执行外，自该支付期第1个自然天（含）起，乙方还须向甲方支付延期付款违约金。乙方延期支付租金的违约金，按照当期应付金额的5‰乘以延期天数计算。乙方承担承租区域的供暖费。合同终止10个自然天内，乙方依据约定将租赁房屋实物全部交付甲方。如乙方逾期未搬出，每延误一天，乙方须按照合同约定当年日租金的2倍标准向甲方支付占用费，并按实际延误天数累计计算，并甲方有单方面采取不再为乙方提供满足该标的物使用的条件（包括但不限于水、电、气、暖）的权利，由此造成乙方所产生的任何损失以及给甲方和第三方造成的全部损失责任均由乙方承担。

2019年10月14日，首华物业公司（丙方）、厚朴科技公司（乙方）和北京市贸易信托公司（甲方）签订《合同主体变更协议》，该协议载有鉴于甲乙方于2018年8月就东城区永外管村10号院内附属用房（废弃锅炉房改造的办公用房）内135平方米房屋签订的房屋租赁合同已生效并在正常履行中。根据有关规定，2019年10月14日甲方向丙方移交了上述房屋。三方一致同意，涉诉合同中的甲方（出租方）名称变更为首华物业公司。甲方在涉诉合同项下的全部权利义务均转让给丙方。乙方继续履行承租方的权利义务。涉诉合同内容不作变更，对出租方和承租方仍具有法律约束力。

首华物业公司提交以下证据：1、2019年10月14日北京市贸易信托公司出具的情况说明，内容包括首华物业公司从接管当日（2019年10月14日）起收取涉诉房屋租金和押金。关于移交单位北京市贸易信托公司已收取厚朴科技公司的租金和违约金，由北京市贸易信托公司与厚朴科技公司共同协商解决，与首华物业公司无关。经质证，厚朴科技公司表示首华物业公司应当与北京市贸易信托公司交接清楚。

2、2020年7月9日首华物业公司向厚朴科技公司发送并在涉诉房屋处张贴的解除租赁合同函，内容包括厚朴科技公司未向首华物业公司交纳2019年10月14日至2020年7月31日的房屋租金、押金及延期支付房屋租金的违约金。根据上级集团要求，涉诉合同期限届满后，首华物业公司不再与厚朴科技公司重新签订租赁合同，要求厚朴科技公司在2020年8月10日内腾空、交还所租房屋。经质证，厚朴科技公司表示收到上述解除函，但对内容不认可，认为应当按照合同约定进行清退，但首华物业公司并未按合同履行。

3、清退函及张贴照片，内容包括要求厚朴科技公司在2020年9月28日内腾空、交还房屋。

厚朴科技公司提交以下证据：1、涉诉房屋大门照片两张，证明首华物业公司于2020年9月30日在涉诉房屋在张贴封条。2、银行业务回单，载有日期2021年9月15日，付款人北京市贸易信托公司，金额87 879元，附言支付退回厚朴科技公司房屋保证金及部分违约金。3、2021年9月19日厚朴科技公司前往现场提取材料时拍摄的照片，证明厚朴科技公司受到了损失。经质证，首华物业公司表示认可大门照片；财产损失不认可，认为如损失都是厚朴科技公司自己造成的。

经询，厚朴科技公司称其在封门期间要求首华物业公司开门；自来水公司告知其存在跑水情况，但均未提交证据证明。另，厚朴科技公司要求在本案中将首华物业公司给厚朴科技公司造成的损失抵消首华物业公司起诉要求的费用。

诉讼中，法院于2021年11月30日进行现场勘验，东城区管村10号院内西南有一独立小楼，小楼的东南角为涉诉房屋，内部隔为两层，放置有厚朴科技公司大量办公物品，无电。一层有水表，室内有墙皮脱落；二层受潮情况较一层严重，墙面有大量霉斑，多组暖气片有裂缝及黄色锈渍。

另，经法院多次释明，双方于2021年12月17日交接完毕。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，涉诉合同及《合同主体变更协议》是签字各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。厚朴科技公司租赁涉诉房屋，应当支付相应租金。首华物业公司提交的北京市贸易信托公司出具的情况说明，未经厚朴科技公司同意，对厚朴科技公司不生效力。因此，厚朴科技公司拒绝重复交纳租金的行为，并无不当，不应承担违约责任。现厚朴科技公司已收到前出租人退回的租金，应当向首华物业公司支付相应租金。厚朴科技公司未支付剩余期间的租金，构成违约，但考虑到该欠付发生的原因，首华物业公司主张的逾期支付房屋租金违约金的请求，法院对起始日及计算标准予以调整。

合同到期后，厚朴科技公司应当及时腾退房屋，厚朴科技公司逾期未腾退涉诉房屋，应当支付占用费。但双方当事人均有避免损失扩大的义务。在首华物业公司张贴封条后，厚朴科技公司未腾退涉诉房屋。关于占用费数额，法院根据双方履行止损义务的情况、再次出租的一般空置期间、实际占用及腾退义务等因素予以确定。厚朴科技公司以其存在损失进行抗辩，鉴于合同约定厚朴科技公司逾期腾退房屋的，出租方有单方面采取不再提供满足该标的物使用的条件（包括但不限于水、电、气、暖）的权利，造成的损失由厚朴科技公司承担，故厚朴科技公司应自行承担该损失。

鉴于厚朴科技公司在诉讼中已经腾退涉诉房屋，首华物业公司要求腾退并交还涉诉房屋的诉讼请求，已无事实基础，故法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京厚朴科技有限公司于判决生效后七日内向北京首华物业管理有限公司支付房屋租金130 086元及逾期付款违约金（以130 086元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2021年9月16日计算至实际支付之日止）；二、北京厚朴科技有限公司于判决生效后七日内向北京首华物业管理有限公司支付房屋占用费16万元；三、驳回北京首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，北京市贸易信托公司与厚朴科技公司于2018年8月3日签订房屋租赁合同，在合同履行期限内，首华物业公司、厚朴科技公司和北京市贸易信托公司于2019年10月14日签订《合同主体变更协议》，三方一致同意，合同项下出租方的全部权利义务均转让给首华物业公司，厚朴科技公司继续履行承租方的权利义务。基于以上事实，本院认定，本案中的房屋租赁合同、《合同主体变更协议》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。

依据本案查明的事实，在2019年10月14日《合同主体变更协议》签订之前，厚朴科技公司已向北京市贸易信托公司支付保证金40

000元并支付租金至2020年1月31日。关于北京市贸易信托公司收取的2019年10月15日至2020年1月31日期间的租金，首华物业公司作为变更后的合同主体应当与变更前的合同主体北京市贸易信托公司协商解决，在未协商一致之前，无权要求厚朴科技公司重复支付该租赁期间的租金。北京市贸易信托公司于2021年9月15日退还厚朴科技公司87 879元，其中40 000元为保证金，余款应为退还的租金。在北京市贸易信托公司退还租金后，厚朴科技公司应按照合同约定标准向首华物业公司支付2019年10月15日至2020年1月31日期间的租金。

涉案房屋租赁合同约定的履行期限届满时间是2020年7月31日，厚朴科技公司应依约向首华物业公司支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金。2020年上半年发生的新冠肺炎疫情客观上对市场经营主体造成一定影响，首华物业公司作为国有企业应当主动落实国务院发展改革委等部门的指导意见，带头履行社会责任，合理分担疫情带来的损失。厚朴科技公司提出的应免除受疫情影响期间三个月租金的上诉主张，本院予以支持。

厚朴科技公司未按照合同约定条件支付剩余期间的租金，构成违约，考虑到该欠付行为发生的原因，结合本案实际情况，本院对逾期支付房屋租金违约金的起始日期及计算标准酌情予以调整。

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案租赁合同约定的履行期限届满后，厚朴科技公司应当及时腾退房屋。在首华物业公司以书面方式明确表示不再续签合同后，厚朴科技公司仍未按期腾退房屋，该行为已构成违约，厚朴科技公司应按照实际占用房屋的时间承担占用费。在厚朴科技公司未按时腾退房屋后，首华物业公司于2020年9月30日在大门上张贴封条，该行为导致厚朴科技公司无法实际利用房屋，且对厚朴科技公司腾退房屋造成妨碍，进而导致房屋被占用的实际损失持续扩大，首华物业公司对此应承担主要责任；厚朴科技公司不积极采取措施解决问题，致使房屋被占用的状态长时间延续，厚朴科技公司对此亦应承担一定责任。关于2020年8月11日至2020年9月30日期间的占用费，本院参照合同约定的租金标准确定；关于2020年10月1日至2021年12月17日期间的占用费，本院综合考虑双方过错程度、房屋实际使用状况、放任损失扩大的责任等因素酌情确定。

综上所述，厚朴科技公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市东城区人民法院（2021）京0101民初12489号民事判决；

二、北京厚朴科技有限公司于本判决生效后七日内向北京首华物业管理有限公司支付房屋租金89 545.5元及逾期付款违约金（以89 545.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，自2021年9月16日起计算至实际支付之日止）；

三、北京厚朴科技有限公司于本判决生效后七日内向北京首华物业管理有限公司支付房屋占用费81 927元；

四、驳回北京首华物业管理有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回北京厚朴科技有限公司的其他上诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。。

一审案件受理费10724元，由北京首华物业管理有限公司负担6995元（已交纳），由北京厚朴科技有限公司负担3729元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费5651元，由北京首华物业管理有限公司负担1922元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京厚朴科技有限公司负担3729元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 廖春迎

审判员 梁立君

审判员 赵胤晨

二〇二二 年 八 月 二十九

日

法官助理 何海云

书记员 陈祉亦