某某（绍兴）科技有限公司、绍兴某某房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省绍兴市越城区人民法院 民事判决书 （2021）浙0602民初11251号 原告：**（绍兴）科技有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区迪荡街道昆仑商务中心1幢1502室。 法定代表人：***，系经理。 委托诉讼代理人：***，女，1997年12月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，1989年6月22日出生，汉族，住河南省虞城县，系公司员工。 被告：绍兴**房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区山隐新村北区40幢303室。 法定代表人：***，系执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，1992年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系被告员工。 委托诉讼代理人：**，男，1989年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系被告员工。 原告**（绍兴）科技有限公司与被告绍兴**房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年12月9日立案受理，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告向原告给付佣金553398元；二、被告向原告赔偿违约金（以553398元为基数，按万分之一／日计算违约金，自2021年10月1日起算至全部给付完毕之日止），暂计为2102.91元；三、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告给付佣金43977元；变更第二项诉讼请求为被告向原告赔偿违约金（以43977元为基数，按万分之一／日计算违约金，自2021年12月3日起算至全部给付完毕之日止），后原告撤回了该第二项违约金的诉讼请求。事实与理由：被告（甲方）与原告（乙方）签订6份《中介代理合同》，合作期限分别为2020年7月1日至2020年7月31日、2020年9月1日至2020年9月30日、2020年10月1日至2020年10月31日、2020年11月1日至2020年11月30日、2021年3月1日至2021年3月31日、2021年7月10日至2021年9月30日。上述合同中，原告与被告主要约定：（1）原告受托对被告绍兴兴**项目提供代理销售服务，并按照相应的佣金计提标准收取佣金。（2）双方还对客户确认、佣金及支付、销售约定、违约责任、争议解决等事项予以约定。2020年10月14日，原、被告签署《中介代理合同补充协议》，对《中介代理合同》（合作期限：2020年9月1日至2020年9月30日，物业：洋房）中约定的佣金计算方式进行调整。2021年1月21日，被告向原告出具**文件《关于系统项目名称与合同项目名称不一致的说明》，说明“融信招商兴**”与“绍兴兴**”为同一个项目，即合同约定的合作项目。上述《中介代理合同》签订后，原告履行了绍兴兴**项目委托代理销售义务，被告应当向原告依约给付佣金，但至2021年11月2日止，被告仍有人民币553398元佣金没有依约支付。在此期间，原告多次催请给付上述剩余佣金，但被告置之不理。原告认为，被告拖欠佣金拒付行为不仅违约，而且严重损害原告合法权益。因此，特向贵院起诉，恳望判如所请。变更的事实与理由：l、被告向原告履行了部分付款义务。***、**、***、**等总17单客户对应的佣金（总计532650.07元）已结清，原诉讼请求中还剩***对应的佣金（20748元）未结。2、原告增加对客户***相应佣金（23229元）的主张。原告特向贵院提出诉讼请求变更申请，望判如所请。 被告辩称：一、就原告主张***对应佣金。2020年5月22日，原告与被告签订《中介代理合同》，约定被告在2020年5月22日至2020年6月20日委托原告代理销售绍兴兴**项目房源。2020年5月28日，原告带看客户***首次到访兴**项目，由被告置业顾问***接待。2020年12月12日，***与被告签订商品房买卖合同并支付首付款。根据《中介代理合同》第三条第2款约定，乙方将其自行组织的客户带至现场后，应由客户、甲方、乙方三方共同签字确认《中介带看三方确认单》。根据该条第4款约定，乙方客户在签署上述《中介带看三方确认单》后，超出30天保护期未成功销售的，视为甲方客户，后续成功销售后不向乙方支付代理服务费。根据《中介代理合同》第四条第3款约定，成功销售确认标准：指客户与甲方签订正式商品房买卖合同并支付首付款。因此，***成功销售日期为2020年12月12日，从中介带看之成功销售，经198天，超过合同约定30天保护期，***为甲方客户。原告要求被告支付对应20748元佣金，缺乏依据。二、就原告主张***对应佣金。2020年7月，原告与被告签订《中介代理合同》，约定被告在2020年7月1日至2020年7月31日委托原告代理销售绍兴兴**项目房源。2020年7月22日，原告带看客户***到访兴**项目，由被告置业顾问***接待。2020年8月7日，***与被告签订商品房买卖合同并支付首付款。被告售楼部***客人脸识别系统显示及***口头承认，***于2020年7月21日20点左右，同其女儿***前来售楼部看房，来访方式为自然来访，该时间早于原告带看***来访项目时间。根据《中介代理合同》第3条第3款乙方客户确认标准：乙方带来的客户经甲方审核，发现到访前为案场已来访客户，即视为甲方客户，不属于乙方客户。既不属于乙方客户，被告无需向甲方支付佣金。综上，原告之诉求没有事实与法律依据，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年5月22日，绍兴房江湖信息科技有限公司（乙方）与被告绍兴**房地产开发有限公司（甲方）签订《中介代理合同》一份，约定甲方委托乙方在绍兴越城地区代理销售位于绍兴兴**项目房源；代理期限自2020年5月22日至2020年6月30日止；乙方客户在签署《中介带看三方确认单》后，超出30天保护期未成功销售的，即视为甲方客户，后续成功销售成交后不向乙方支付代理服务费；甲方授权代表1为刘彬彬、授权代表2为徐晓娟；授权代表的权限为包括但不限于签署合作销售相关的文件（包括但不限于客户确认、客户报备、对账、签署成销确认单、服务费确认等全部合作项目涉及的文件）、接收发送的函件并督促履行、全权代表甲方处理合作项目的全部事宜。合同还对其他事项进行了约定。 2020年11月1日，原告**（绍兴）科技有限公司（乙方、签订合同时名称为绍兴闹海房地产经纪有限公司）签订《中介代理合同》一份，约定甲方委托乙方在绍兴越城地区代理销售位于绍兴兴**项目房源；代理期限自2020年11月1日至2020年11月30日止；乙方带来的客户经甲方审核，发现到访前已录入甲方销售系统的或为案场已来访的客户，即视为甲方客户，不属于乙方客户；甲方授权代表1为刘彬彬、授权代表2为徐晓娟；授权代表的权限为包括但不限于签署合作销售相关的文件（包括但不限于客户确认、客户报备、对账、签署成销确认单、服务费确认等全部合作项目涉及的文件）、接收发送的函件并督促履行、全权代表甲方处理合作项目的全部事宜。合同还对其他事项进行了约定。 2020年5月28日，客户***首次到访案涉项目，并签署《融信招商兴**项目带看确认单》，该确认单载明的中介公司为绍兴房江湖信息科技有限公司。2020年11月15日，原告**（绍兴）科技有限公司人员微信报备后，再次带客户***复访案涉项目。2020年12月12日，***与被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》。 被告授权代表刘彬彬曾签署《22#104***情况说明》一份，载明“客户***由**经纪人5月28号上午9点56分融信会公众号报备成功，当日12：05分经纪人和客户一起到达融信招商兴**售楼部，由销售***接待。过带看保护期后经纪人和案场销售***一直跟踪。11月15日微信报备带看客户后于11月16号成交。现提供报备和带看单截图，并提供复访邀约记录。此客户由**经纪人邀约带访维护”。2020年12月20日，被告授权代表刘彬彬在《成功销售确认单》上签字，确认客户***归属原告，房源为原告成功销售，对应佣金为20748元。 另查明，2020年8月7日，原告**（绍兴）科技有限公司（乙方、签订合同时名称为绍兴闹海房地产经纪有限公司）签订《中介代理合同》一份，约定甲方委托乙方在绍兴越城地区代理销售位于绍兴兴**项目房源；代理期限自2020年7月1日至2020年7月31日止；乙方带来的客户经甲方审核，发现到访前已录入甲方销售系统的或为案场已来访的客户，即视为甲方客户，不属于乙方客户；乙方带来的客户经甲方调查发现或提供有效关系证明，证明是夫妻、父母子女等直系亲属关系的，且直系亲属已录入甲方销售的，即视为甲方客户，不属于乙方客户；若甲方在任何时间回访成功销售客户，发现该客户首访渠道非乙方的，或核查《中介带看三方确认单》《商品房买卖合同》等文件上客户本人签字不一致的，甲方有权不结算该客户对应的代理服务费；甲方授权代表1为刘彬彬、授权代表2为徐晓娟；授权代表的权限为包括但不限于签署合作销售相关的文件（包括但不限于客户确认、客户报备、对账、签署成销确认单、服务费确认等全部合作项目涉及的文件）、接收发送的函件并督促履行、全权代表甲方处理合作项目的全部事宜。合同还对其他事项进行了约定。 2020年7月21日，被告系统登记自然来访客户为**1，登记电话为153XXXXXXXX。2020年7月22日，原告带客户**2到访案涉项目，**2签署《融信招商兴**项目带看确认单》。2020年8月7日，***（系**2妻子）与被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》。2020年9月11日，被告授权代表刘彬彬在《成功销售确认单》上签字，确认客户***归属原告，房源为原告成功销售，对应佣金为23229元。 因系统提示***女士曾于2020年7月21日到访过，被告工作人员于2021年12月23日电话联系***女士，***女士表示在其老公与中介一起看房前，其确曾与女儿一同自行到访过案涉项目。经当庭电话联系153XXXXXXXX，**1女士表示其确实与母亲***先到访过案涉项目，后其父亲与中介一起到访。 以上事实由原告提交的中介代理合同2份、成功销售确认单2份、***的带看确认单照片打印件1份、***的认购书复印件1份、***网签合同关键页复印件1份、***与***的结婚证照片打印件1份、***情况说明复印件1份、***带看确认单复印件1份、债权转让合同1份；被告提交的中介代理合同2份、***带看确认单1份、***的商品房买卖合同1份、微信群聊天记录2份、渠道完整的证据表1份、报备记录及云客系统导出的到访记录1组、售楼部业务员与***女士的通话录音及文字整理资料1份及当事人的庭审**所证实。原告提交的债权转让合同，本院仅对证据本身的真实性予以确认。 本院认为，关于客户“***”代理服务费问题。根据带看确认单等现有证据及庭审查明，***于2020年5月28日由绍兴房江湖信息科技有限公司首次带看到访，及首次到访后超出30天保护期未成功销售的事实清楚。根据绍兴房江湖信息科技有限公司与被告之间的合同约定，该客户已视为甲方（被告）客户。此后，该客户虽已视为被告客户，但实际由原告跟踪维护。原告在带***复访案涉项目前进行了微信报备，被告授权人员签署了情况说明，且在成功销售后被告授权人员签字确认客户***系原告客户，并明确了应付的佣金。故，本院认为在原告带客户***复访前，被告对该客户已视为己方客户的事实应为明知，被告在明知的情况下仍同意原告带看复访并在成功销售后确认该客户为原告客户，可以认为被告在有合同约定的情况下，仍同意将客户***认定为原告客户，被告应向原告支付客户***的代理服务费。原告要求被告支付客户***代理服务费20748元的诉请，本院予以支持。关于客户“***”代理服务费问题。被告授权代表虽已在成功销售确认单上签字，但根据双方合同约定，若被告在任何时间回访成功销售客户，发现该客户首访渠道非原告的，被告有权不结算该客户对应的代理服务费。而根据现有证据和庭审查明，可以认定原告带***丈夫**2到访前，***已与女儿一同自行到访案涉项目；***首访渠道并非原告，根据双方合同约定，***应视为甲方（被告）客户。原告要求被告支付客户***代理服务费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴**房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告**（绍兴）科技有限公司代理服务费人民币20748元； 二、驳回原告**（绍兴）科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取450元、财产保全费3240元，由原告**（绍兴）科技有限公司负担3362元，由被告绍兴**房地产开发有限公司负担328元，被告负担部分于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员*** 二○二二年三月七日 书记员陈柠 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。