绍兴闹海房地产经纪有限公司、浙江悦合置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省诸暨市人民法院 民事判决书 （2021）浙0681民初9955号 原告：**（绍兴）科技有限公司，住所地：绍兴市越城区迪荡街道昆仑商务中心1幢1501室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，系公司员工。 被告：浙江悦合置业有限公司，住所地：诸暨市安华镇双佳路7号悦朗新天地商业商务办公楼一楼2000122、2000121、2000120。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江绣川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江绣川律师事务所实习律师。 原告**（绍兴）科技有限公司（以下至判决主文前简称**绍兴公司）与被告浙江悦合置业有限公司（以下至判决主文前简称悦合公司）商品房委托销售代理合同纠纷一案，本院立案受理后，依据**绍兴公司的申请，依法裁定查封、扣押、冻结被告悦合公司所有的价值人民币25万元的财产。后本案依法由审判员**会适用简易程序独任审判，先后二次公开开庭进行了审理。原告**绍兴公司的委托诉讼代理人***、**，被告悦合公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告**绍兴公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告悦合公司支付佣金208000元；2．判令被告悦合公司支付违约金10000元，并支付以208000元为基数自2021年7月13日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。审理中，原告自愿撤回第二项诉请中10000元违约金部分诉请，其余诉请不变。事实与理由：2021年2月25日，被告悦合公司（甲方）与绍兴市闹海房地产经纪有限公司（乙方，以下简称闹海公司，系原告**绍兴公司前身）签订《悦朗新天地项目销售服务协议书》（以下简称协议书）一份，双方约定：（1）原告受托对被告名下悦朗新天地项目提供代理销售服务，并按照相应的佣金集体标准收取佣金。（2）双方还对客户确认、佣金及支付、销售约定、违约责任、争议解决等事项予以约定。上述协议签订后，原告履行了委托代理销售义务，被告应当依约支付佣金，但至2021年7月13日，被告仍欠208000元佣金未付。在此期间，原告多次催讨，但被告置之不理。现诉至法院，望判如所请。 被告悦合公司答辩称：1．双方签订协议书事实，原告诉称销售一套公寓情况也是事实，但原告方销售人员存在贴佣17000元的情况，也就是说应扣除17000元佣金，被告同意在扣除后支付该部分佣金。2．对于原告主张结算二套商铺佣金的请求，首先存在贴佣4万元的情况，其次双方签订协议书时，商铺本不在委托销售范围之内，原告口头承诺可在一个月内全部卖空所有公寓，在此情况下，被告同意在销售10套公寓的情况下可销售1套商铺，并结算商铺佣金。之所以未在协议书中体现上述内容，是因为原告方工作人员**提出协议书版本是**总公司提供，不便改动。故本案结算商铺佣金的条件未成就。3．根据协议书约定，原告结算佣金应提供被告签字确认的《成功销售确认单》或《佣金结算单》，但本案中原告未提供关于商铺成功销售的单据。 原告**绍兴公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1．协议书1份，用以证明2021年2月25日，双方签订房地产委托销售合同的事实。经质证，被告无异议。 2．成功销售确认单1份，用以证明原告成功销售公寓一套，应得佣金68000元的事实。经纸质证，被告对证据三性无异议，但认为应扣除贴佣17000元。 3．带看单1份、认购书1份、商品房买卖合同（预售）2份，用于证明原告成功销售2套商铺，应得佣金140000元的事实。经质证，被告对证据三性无异议，但认为没有达到结佣条件，且需扣除贴佣40000元。 4．增值税专用发票3份、邮快递回执1份，用以证明原告已向被告悦合公司开具208000元增值税专用发票，并要求被告及时支付佣金的事实。经质证，被告无异议。 5．催告函和快递回执各1份，用以证明2021年6月16日，原告向被告悦合公司发函催讨208000元佣金的事实。经质证，被告无异议。 6．公司名称变更情况说明、营业执照、工商变更登记情况表各1份，用以证明原告方公司名称变更情况的事实。经质证，被告无异议。 7．微信聊天记录1份，用以证明涉案2套商铺中一套已全款付清，另一套双方约定分期付款的事实。经质证，被告无异议。 被告悦合公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 8．微信聊天记录2份，用以证明涉案公寓和商铺销售分别存在贴佣17000元和40000元的事实。经质证，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为贴佣是被告与经纪人之间达成的协议，由于经纪人并非原告公司员工，无权代表公司作出贴佣的决定。 9．谈话录音1份（附文字记录），用以证明原、被告口头约定商铺结佣条件为售卖十套公寓方可结佣一套商铺的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为不能达到被告方的证明目的。 上述证据材料经庭审出示和质证，原、被告双方对真实性、合法性无异议，由于证据材料均与本案有关联，故本院作为有效证据认定。至于证明目的，涉及本案主要争议焦点，本院在判决理由中再予综合分析、说明。 综上，本院经审理认定的事实如下： 2021年2月25日，甲方悦合公司与乙方闹海公司签订《悦朗新天地项目销售服务协议书》一份，约定：闹海公司系悦合公司开发的悦朗新天地项目唯一销售服务合作方，合作期限为2021年2月23日至2021年12月31日止；公寓房源佣金为每套68000元，商铺房源佣金为每套成交额的14％；乙方客户就合作房源与甲方签署《商品房买卖合同》或就房源支付首笔房款，即视为成功销售，乙方即达到佣金结算条件；佣金采用周结方式，每个自然周为一个结算周期。协议书签订后，闹海公司完成销售公寓一套、商铺二套。其中，2021年3月29日，被告签署成功销售确认单，确认销售公寓一套的佣金为68000元；2021年5月21日，悦合公司与案外人**就二套商铺（1-105号、1-106号）签署商品房买卖合同（预售），成交额共计100万元，应付佣金14万元。2021年6月12日，原告工作人员***、被告法定代表人***、被告工作人员***曾就商铺佣金结算问题进行协商，后双方未达成一致。2021年6月16日，原告致函被告悦合公司，要求及时支付208000元佣金。2021年7月9日，原告开具给被告悦合公司金额208000元的增值税专用发票。后因多次催讨未果，原告遂诉至法院。 另查明，2021年3月13日，***与公寓经纪人芳芳（音）通过微信进行交流，***发送“底价285000，成交价268000，贴佣17000”，“先打款过来再给结佣的”；2021年6月8日，***与原告工作人员***发送微信，称“1-106、1-105**贴佣4万元，剩余佣金6万”、“那边中介4万发过来，开发商给你们结清”。 还查明，2021年9月23日，闹海公司更名为**绍兴公司。 本院认为，原告**绍兴公司与被告悦合公司之间的商品房委托销售代理合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。在合同履行期间，**绍兴公司成功销售公寓一套、商铺二套，悦合公司应按约支付相应的佣金。审理中，悦合公司认为，***口头约定商铺的结佣条件为“成功销售十套公寓方可结算一套商铺佣金”，本案商铺的结佣条件尚未成就。**绍兴公司则否认双方存在有关约定，要求按协议书约定结算商铺佣金。对此，本院分析认为，双方签订的协议书明确约定商铺房源佣金为每套成交额的14％，除此之外未作其他约定，在商铺成功销售的情况下，**绍兴公司有权依据协议书主**合公司支付相应的佣金。2021年6月12日，双方就商铺佣金结算问题进行协商，悦合公司提出曾与原告工作人员**就“成功销售十套公寓方可结算一套商铺佣金”口头协议达成一致，但就谈话录音而言，**绍兴公司工作人员未予认可，**在庭审中也明确否认***达成类似口头协议，故对悦合置业的有关抗辩意见，本院不予采信。至于贴佣57000元的问题，**绍兴公司认可存在贴佣事实，但认为经纪人并非公司员工，贴佣行为与该公司无关，***合公司与经纪人自行结算。本院分析认为，贴佣一般是在限定房产价格的情况下，由房产经纪人自愿对佣金进行减让，以此补偿出卖方降价损失，从而降低销售价格并促成房产成交。根据查明事实，在涉案房屋销售过程中，经纪人具体负责销售事宜，**绍兴公司不直接参与，鉴于经纪人与原告之间系合作关系，经纪人的意思表示可在一定程度上代表**绍兴公司，且本案各方当事人对贴佣事实均无异议，本案佣金可按扣除贴佣后的金额确定。本案中，悦合公司在贴佣前提下同意降价销售房屋，**绍兴公司和经纪人也从中获得利益，该行为符合行业习惯和一般市场规律，有利于加快市场流通和鼓励交易，应予以肯定。同时，如悦合公司未收到贴佣款而先行支付全部佣金，不仅会造成交易繁琐的后果，还会导致各方讼累和双方利益明显失衡，故本院对被告悦合公司的有关抗辩意见予以采纳。对于利息部分诉请，被告未按期给付佣金，已构成违约，其还应承担支付原告相应利息损失的责任。综上所述，悦合公司应支付**绍兴公司佣金151000元，并支付该款自2021年7月13日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、被告浙江悦合置业有限公司应支付原告**（绍兴）科技有限公司佣金151000元，并支付该款2021年7月13日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回**（绍兴）科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4420元，依法减半收取计2210元，财产保全费1770元，合计诉讼费用3980元，由原告**（绍兴）科技有限公司负担1090元，由被告浙江悦合置业有限公司负担2890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员**会 二〇二一年十一月十七日 书记员***（代）