太仓伍燕金实业有限公司与江苏星瑞防务科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

江苏省太仓市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0585民初5969号

原告：太仓伍燕金实业有限公司，住所地太仓市浏河镇浏南村13-16组1幢，统一社会信用代码91320585MA1MFY345Y。

法定代表人：郭灯伍，董事长。

委托诉讼代理人：叶伟，江苏周瑞昌律师事务所律师。

被告：江苏星瑞防务科技有限公司，住所地太仓市浏河镇闸南工业区（浏南村），统一社会信用代码913205856613350510。

法定代表人：张光付，董事长。

委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。

原告太仓伍燕金实业有限公司（以下简称伍燕金公司）与被告江苏星瑞防务科技有限公司（以下简称星瑞公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告伍燕金公司的法定代表人郭灯伍及其委托诉讼代理人叶伟，被告星瑞公司的委托诉讼代理人毛秋健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告伍燕金公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付厂房占有使用费（按照2677.5元/日为标准，自2019年7月3日起计算至判决之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告曾租赁被告的土地建造厂房，建造完毕后因被告未能按时补齐土地税等原因导致厂房无法办证，租赁合同也因厂房未取得建设工程规划许可证被认定无效。后厂房建造的损失经太仓法院一审、苏州中院二审，被告赔偿了原告254万元左右的厂房建造损失。在一审判决后，即2019年7月3日，被告开始占用并使用该厂房，该厂房系原告建造，因系违建而无法确认归属，但是该厂房具有使用价值，评估机构对于该厂房也作出了租金价值的认定，即2017年1月1日的租金标准为0.84元/日，现在厂房的租金已远远超过该标准，而被告仅仅支付了254万元后就占有使用了厂房。同时原合同约定的十年租金因违建而无法履行，合同解除后被告反而因此获利，自2019年7月3日起一直在免费使用该厂房，被告支付的赔偿款也因使用该厂房而基本得到了弥补，但是原告却莫名损失了300多万，上述情形明显有违公平原则，因此原告为维护自身合法权益，诉至法院。

被告星瑞公司辩称：1.原、被告之间就案涉房屋租赁合同的争议已在（2018）苏0585民初4591号案件中已经处理完毕，被告已经实际支付赔偿款，原告在房屋租赁合同项下的损失已经得到全额赔付；2.原告要求被告支付厂房占有使用费缺乏权利基础，双方之间签订的租赁合同为无效合同，且原告已实际从案涉房屋中腾退，原告对案涉房屋不具备基于合同关系合法占有的权能；3.原告起诉主张的租金标准没有相应依据。

本院经审理认定事实如下：

苏州星瑞游艇有限公司于2012年8月30日取得位于太仓市工业用地（地号024-066-0015000）的使用权，使用权证载明面积为25697.7平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。2018年10月31日，苏州星瑞游艇有限公司更名为江苏星瑞防务科技有限公司（即星瑞公司）。

2016年3月3日，星瑞公司（甲方）与伍燕金公司（乙方）就太仓市工业用地（地号024-066-0015000）中的一部分签订《厂房租赁合同》，该合同主要约定：一、厂房建设中，双方权利、义务及违约责任。1.甲方提供位于太仓市浏河镇南工业区（浏南村）的工业用地约11500平方米（左右）使用权给乙方，由乙方负责在该土地上建造厂房及别墅使用。厂房建造完成后，厂房及别墅所有权归甲方所有，甲方将土地及厂房别墅免费提供给乙方使用，期限10年（自2016年9月1日至2026年8月31日），在该10年期限内，除本协议约定的应由乙方承担的费用外，甲方不向乙方收取租金。2.乙方在该土地上投资700万元新建厂房（含两栋共1000平别墅简装，每栋装修标准不低于20万元），建设方案由乙方作为本合同附件提供，经甲方同意后开始施工建设。建设工程中需要变更方案的，需提前告知甲方，并经甲方认可方可变更方案。未经甲方同意擅自变更方案的，甲方有权单方解除本合同，并不退还施工保证金。3.本协议签订后，乙方应当向甲方支付20万元的施工保证金，乙方自建设方案经甲方同意后6个月内（若项目需要审批的，双方应当互相配合做好前置审批工作）将厂房建成的（环保、消防工程应按国家及地方相关标准同时完工）且施工期间未对甲方造成损失的，甲方将该保证金（不计利息）归还乙方。若超期未能建成的，或施工期间对甲方造成损失的，该保证金不予退还。4.环保及消防工程与厂房建设同时进行，同时完工。5.甲方仅提供土地，其余“三通一平”由乙方负责，并承担相关费用。6.厂房建设过程中，建筑材料的堆放应当规范有序。7.乙方应当自行先行了解在开工建设前是否存在事前政府审批事项，因乙方原因造成需事前审批而未审批，据此影响施工进度或被处罚的，由乙方自行处理，与甲方无关。8.乙方施工期间应当按照甲方的合理要求进行施工现场的管理。9.施工期间的安全保卫工作由乙方自行安排。10.施工期间，乙方必须保证未经甲方允许，乙方施工人员不得进入甲方生产及行政办公区域。11.以上涉及保证金扣除的，扣除后，乙方应在3日内补足保证金。二、厂房建成投产后，双方的权利、义务及违约责任。1.厂房建成后，投产前，乙方应先向甲方支付10万元的安全生产保证金。2.投产后，由乙方自行管理厂房，但同时要兼顾甲方的生产管理，甲方对乙方的管理有合理要求的，乙方应当执行。3.投产后，生产材料的堆放应当规范有序。4.因乙方原因造成甲方受到政府处罚或影响甲方有关项目或工作审批的，甲方扣除所有保证金。5.乙方必须保证，未经甲方允许，乙方工作人员不得进入甲方生产及行政办公区域。6.投产后的安全保卫工作由乙方自行安排，甲方不保证乙方的财产安全。7.投产后，除土地相关税费由甲方承担外，与厂房及生产有关的一切税费均由乙方自行承担。8.生产期间水电费先付后用，每月5日前预付当月水电费3万元。9.以上涉及保证金扣除的，扣除后，乙方应当在3日内补足保证金。10.投产后，厂房的日常维护、修缮由乙方负责。三、厂房产权办理。厂房建设完成后，乙方应当积极配合甲方，将该厂房产权登记至甲方名下，因乙方原因导致产权证无法及时办理完成的，甲方有权单方解除合同，没收保证金及厂房。四、关于甲方提前收回土地及厂房的补偿。1.若在10年期限到期前，甲方需提前收回土地及厂房（含政府拆迁原因），每提前一年需向乙方补偿70万元。（政府拆迁赔偿金及其他相关补偿金归甲方所有）2.若在10年期限到期前，因乙方原因需要退租的，应提前3个月告知甲方，甲方收回土地及厂房，无需向乙方任何补偿。五、其他。1.10年期满后，厂房的剩余评估价值应当高于700万元，若评估价值低于该价值的，乙方应当另行向甲方支付差额，进行补足。2.10年期满后，乙方如需继续租用的，应提前3个月告知甲方，经甲方同意，双方另行签订租赁合同。3.乙方有任何违反本协议约定的行为或其他妨碍甲方生产经营或影响甲方有关项目或工作的审批或给甲方造成损失行为发生的，甲方均有权单方解除合同，收回厂房及土地，并视情况扣除全部或部分保证金。4.乙方施工过程中应当由施工方购买财产险。5.厂房车间应当预留10吨航车基础。6.合同履行过程中，若乙方需要转租，需事先经甲方同意，由甲方与接受转租人另行签订租赁协议。六、纠纷处理方式。本协议未定事宜可另行协商解决，协商不成的，由太仓市人民法院管辖。七、生效。本协议一式两份，自乙方向甲方全额支付施工保证金之日起生效。

后伍燕金公司向星瑞公司交纳20万元保证金，星瑞公司于2016年4月1日将上述合同所涉土地交由伍燕金公司。之后，伍燕金公司投资在该土地上建造了面积约6000余平方米的厂房，并在厂房四周浇筑了一块水泥地。该厂房建造时未取得建设工程规划许可，亦未取得相应审批手续。

涉案厂房建造后，伍燕金公司即投入使用，直至2017年8月15日从厂房中搬离。

2018年7月26日，星瑞公司以伍燕金公司为被告向本院提起诉讼，请求判令伍燕金公司归还土地并支付土地占有使用费，后伍燕金公司提起反诉，请求判令星瑞公司赔偿损失并返还保证金。2017年7月3日，本院作出（2018）苏0585民初4591号民事判决书，判决伍燕金公司支付星瑞公司土地占有使用费600896.86元，星瑞公司赔偿伍燕金公司损失2941150元并退还保证金200000元。上述判决本院认为部分载明：1.星瑞公司和伍燕金公司于2016年3月3日签订的《厂房租赁合同》，因涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证，故属无效。2.关于星瑞公司和伍燕金公司的损失问题，结合双方的过错以及实际情况，综合确定星瑞公司的土地使用费损失和伍燕金公司的建造厂房损失由双方各半负担。之后，星瑞公司不服，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）苏05民终9031号民事判决书，对一审判决结果予以维持。

另，本案中，原告明确请求权基础系基于对涉案厂房拥有50%的所有权和使用权，基于物权请求被告支付占有使用费。

以上事实，有原告提供的（2018）苏0585民初4591号民事判决书、（2019）苏05民终9031号民事判决书、调查笔录、异议回复函以及原、被告当庭陈述等证据予以在卷佐证。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。按照上述条文的文义理解并结合司法实践进行分析，应从以下三个方面进行解读：一、合同被确认无效后，自该合同成立之时起不产生当事人所预期的法律效果；二、自人民法院宣告合同无效的判决生效后，当事人间以前存在的合同法律关系已经被消灭，基于法律的直接规定而形成新的债权债务关系；三、新的债权债务关系源于裁判的范围，即由原合同当事人承担因无效引起的返还财产和赔偿损失等民事责任。本案中，原、被告间原租赁合同已被生效判决确认为无效，同时明确双方新的法律关系为伍燕金公司将涉案土地交还给星瑞公司；伍燕金公司出资建造房屋的费用和星瑞公司的土地使用费作为履行无效合同所遭受的损失，根据各自的过错承担相应的责任。故本案中，伍燕金公司以生效判决确定双方对合同无效造成损失的过错比例为依据主张其对未经规划部门审批出资建造的房屋享有50%的物权，要求星瑞公司支付相应的占有使用费，于法无据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决如下：

驳回原告太仓伍燕金实业有限公司的诉讼请求。

案件受理费13572元，减半收取6786元，财产保全费5000元，合计11786元，由原告太仓伍燕金实业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院（或江苏省高级人民法院）。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院(或江苏省高级人民法院)预交上诉案件受理费。

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审判员　　张伊扬

二〇二〇年十二月一日

书记员　　陈筱璐