北京市大兴区庞各庄镇东中堡村经济合作社与北京京电永恒电力工程有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0115民初14909号

原告：北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社，住所地北京市大兴区***镇东中堡村。

法定代表人：史友良，社长。

委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈小宇，北京市名谦律师事务所实习律师。

被告：北京京电永恒电力工程有限公司，住所地北京市大兴区双高路209号楼1层209。

法定代表人：柳义，董事长。

委托诉讼代理人：张凤友，男。

委托诉讼代理人：谢雪梅，北京兴尚律师事务所律师。

原告北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社（以下简称：东中堡合作社）与被告北京京电永恒电力工程有限公司（以下简称：京电永恒公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东中堡合作社的委托诉讼代理人海阳、陈小宇，被告京电永恒公司的委托诉讼代理人张凤友、谢雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东中堡合作社向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《场地租赁合同》在2029年7月1日之后无效，并要求解除2009年7月1日至2029年6月30日期间的合同；2.判令京电永恒公司向我单位支付自2019年7月1日至合同解除之日止的租金以及土地实际返还之日止的占用费；3.判令京电永恒公司支付滞纳金（以300000元为基数，自2019年7月1日起至租金实际支付之日止，按年利率24%计算）；4.请求判令京电永恒公司立即归还我单位全部租赁场地；5.本案诉讼费用由京电永恒公司承担。事实与理由：2009年7月1日，我单位与京电永恒公司（曾用名为北京华宇天堡电力安装有限公司）签订《场地承租合同》，约定由京电永恒公司承租位于北京市大兴区***镇东中堡村原小学操场5亩，北长59米、东西宽56.5米，土地用途为用于办公及配电设施加工，承租期为30年，自2009年7月1日至2039年6月30日，租金数额为每年30000元。合同第六条违约责任中约定，如乙方未按时交齐租金，按滞交金额每天加收1%的滞纳金，超期三个月仍未交齐，甲方有权收回出租的土地，并按乙方单方违约处理，损失乙方自负。上述合同签订后，我公司已按合同约定交付租赁场地给京电永恒公司使用，但其自2019年7月1日至今未支付第二个十年的租赁费用，其行为已构成违约。为此，为维护自身的合法权益，我单位诉至法院。

京电永恒公司辩称：我公司不同意东中堡合作社的诉讼请求。我公司不存在违约行为，反而是东中堡合作社违约在先，致使双方签订的合同目的无法实现。我公司在承租了涉案土地后建造了办公用房，但建设不到一年就被***镇政府拆除了。我公司没有按时交房租，是在履行不安抗辩权。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年7月1日，东中堡合作社（出租方、甲方）与北京华宇天堡电力安装有限公司（后更名为京电永恒公司）（承租方、乙方）签订《场地承租合同》，约定：一、甲方将本村原小学操场，占地面积5亩，四至北长59米、东西宽56.5米，以现状承租给乙方使用。土地用途为用于办公及配电设配加工；二、承租期限自2009年7月1日起至2039年6月30日止，承租期为30年整。乙方每年每亩向甲方上交租金6000元；三、甲方对土地拥有所有权，甲方提供现有的电源、水源供乙方使用；四、承租期内，乙方对其承租的土地在不改变用途的情况下，有使用权、收益权。承租期内，经甲方同意，乙方可以转租或合作经营；五、承租期内，如遇国家政策调整，本合同允许变更或解除。乙方根据生产、生活需要建房时，上报主管部门审批后，方可施工，甲方协助乙方办理有关审批手续；六、甲、乙双方任何一方无故解除合同，违约方向对方支付未履行年限的租金为违约金，赔偿金由法院或仲裁机构裁决。如乙方未按时交齐租金，按滞交金额每天加收1%的滞纳金，超期三个月仍未交齐，甲方有权收回出租的土地，并按乙方单方违约处理，损失乙方自负……八、本合同未尽事宜，经双方协商，并报经鉴证机关同意，可增加新的条款，补充条款与本合同具有同等的法律效力。

合同签订后，东中堡合作社向京电永恒公司交付了上述土地，京电永恒公司向东中堡合作社交纳至2019年6月30日的租金，之后京电永恒公司未再交纳涉案土地租金。合同签订后，京电永恒公司在未履行准建手续的情形下在涉案场地上建造了房屋，后被***镇政府拆除。

庭审中，京电永恒公司对于未交纳租金的理由如下：租赁合同以及东中堡合作社在招商过程中均明确记载涉案土地为集体建设用地，用途是用于办公及配电设施及加工；其在协商租赁事宜中明确提出申请租赁土地的目的是建设办公室用房；涉案合同及签订过程经过了大兴区农业承包合同仲裁委员会的鉴证，并且经过了东中堡合作社的上级主管部门即***镇政府相关部门及领导的审批；签订租赁合同之后，其按期缴纳了10年租金，并在涉案土地上建造办公用房，但办公用房建成之后就被***镇政府强拆了，致使涉案合同目的不能实现，其不缴纳租金是在履行不安抗辩权；因为东中堡合作社不能再履行合同义务，其有权中止履行，且有理由怀疑东中堡合作社存在欺诈行为。

另查明，涉案场地属于村镇建设用地里的允许建设用地。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，东中堡合作社与京电永恒公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，应属有效。但对于《场地租赁合同》中约定的租赁期限中超过二十年的部分（2029年7月1日起至2039年6月30日止），因违反我国法律的强制性规定，应属无效。现东中堡合作社以京电永恒公司未按期缴纳租金为由要求解除涉案合同，京电永恒公司则以合同目的无法实现为由主张行使不安抗辩权。本院认为，涉案合同未明确规定京电永恒公司租赁涉案土地的用途，而且涉案合同在双方协商的其他事项中规定，京电永恒公司根据生产、生活需要建房时，上报主管部门审批后，方可施工，东中堡合作社协助京电永恒公司办理有关审批手续。本案中，京电永恒公司所述其所建房屋未经主管部门审批，后被***镇政府拆除。京电永恒公司也未提交其他证据证明东中堡合作社违约在先。因此，对于京电永恒公司关于其未按期缴纳租金是在行使不安抗辩权的意见，依据不足，本院不予采信。京电永恒公司未按期缴纳租金的行为，已构成违约。东中堡合作社要求解除涉案合同的诉讼请求，于法有据，合同的解除日期应为京电永恒公司收到起诉状副本的日期，即2020年7月14日。合同解除后，京电永恒公司应当向东中堡合作社返还涉案土地，并交纳租赁期内的欠缴租金、滞纳金及租赁期外的场地占用费。关于滞纳金，因涉案租赁土地上的房屋拆除后，京电永恒公司未实际经营，东中堡合作社主张的滞纳金标准过高，本院依法予以调整。综上，东中堡合作社诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》四百六十五条、五百六十五条、第七百零五条之规定，判决如下：

一、确认北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社与北京京电永恒电力工程有限公司于2009年7月1日签订的《场地租赁合同》（自2009年7月1日起至2029年6月30日止）于2020年7月14日解除；

二、北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社与北京京电永恒电力工程有限公司于2009年7月1日签订的《场地租赁合同》自2029年7月1日起至2039年6月30日止的租赁期限无效；

三、于本判决生效后十日内，北京京电永恒电力工程有限公司向北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社支付租金及占用费（自2019年7月1日起至实际返还之日止，按照每年30000元的标准计算）；

四、于本判决生下后十日内，北京京电永恒电力工程有限公司向北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社支付滞纳金（以300000元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年7月14日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

五、于本判决生下后十日内，北京京电永恒电力工程有限公司向北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社返还双方于2009年7月1日签订的《场地租赁合同》中土地；

六、驳回北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社的其他诉讼请求。

如未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1460元，由原告北京市大兴区***镇东南次村经济合作社负担50元（已交纳），由北京京电永恒电力工程有限公司负担1410元（于本判决生下后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员　祁广燕

二〇二一年四月七日

法官助理　章　平

书 记 员　李　美