北京京电永恒电力工程有限公司与北京市大兴区庞各庄镇东中堡村经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2021）京02民终8277号

上诉人（原审被告）：北京京电永恒电力工程有限公司，住所地北京市大兴区双高路209号楼1层209。

法定代表人：柳义，经理。

委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社，住所地北京市大兴区***镇东中堡村。

法定代表人：史友良，社长。

委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈小宇，北京市名谦律师事务所实习律师。

上诉人北京京电永恒电力工程有限公司（以下简称京电永恒公司）因与被上诉人北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社（以下简称东中堡合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

京电永恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回东中堡合作社全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由东中堡合作社负担。事实和理由：本案符合京电永恒公司行使不安抗辩权的构成要件。一、《场地租赁合同》属于双务合同，双方债务间具有对价关系。二、《场地租赁合同》双方债务履行存在先后顺序，属于异时履行。三、先履行方京电永恒公司支付租金债务已届清偿期。四、先履行方京电永恒公司有确切证据证明后履行方东中堡合作社于合同成立后丧失或可能丧失履行能力。京电永恒公司行使不安抗辩权，拒绝支付租金，不构成违约，东中堡合作社不能据此解除合同。

东中堡合作社辩称，服从一审判决，请求维持原判。京电永恒公司主张行使抗辩权的理由不能成立，本案不符合行使不安抗辩权的情形。双方签订合同后，东中堡合作社已经按照约定履行完毕交付土地义务，京电永恒公司应依约支付租金，建设房屋需要合法审批手续，东中堡合作社不是合同约定的手续申请方或审批方，京电永恒公司房屋被拆迁，与东中堡合作社无关，不是京电永恒公司不缴纳租金的理由。

东中堡合作社向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《场地租赁合同》在2029年7月1日之后无效，并要求解除2009年7月1日至2029年6月30日期间的合同；2.判令京电永恒公司向东中堡合作社支付自2019年7月1日至合同解除之日止的租金以及土地实际返还之日止的占用费；3.判令京电永恒公司支付滞纳金（以300 000元为基数，自2019年7月1日起至租金实际支付之日止，按年利率24%计算）；4.请求判令京电永恒公司立即归还东中堡合作社全部租赁场地；5.本案诉讼费用由京电永恒公司承担。

一审法院认定事实：2009年7月1日，东中堡合作社（出租方、甲方）与北京华宇天堡电力安装有限公司（后更名为京电永恒公司）（承租方、乙方）签订《场地承租合同》，约定：一、甲方将本村原小学操场，占地面积5亩，四至北长59米、东西宽56.5米，以现状承租给乙方使用。土地用途为用于办公及配电设配加工；二、承租期限自2009年7月1日起至2039年6月30日止，承租期为30年整。乙方每年每亩向甲方上交租金6000元；三、甲方对土地拥有所有权，甲方提供现有的电源、水源供乙方使用；四、承租期内，乙方对其承租的土地在不改变用途的情况下，有使用权、收益权。承租期内，经甲方同意，乙方可以转租或合作经营；五、承租期内，如遇国家政策调整，本合同允许变更或解除。乙方根据生产、生活需要建房时，上报主管部门审批后，方可施工，甲方协助乙方办理有关审批手续；六、甲、乙双方任何一方无故解除合同，违约方向对方支付未履行年限的租金为违约金，赔偿金由法院或仲裁机构裁决。如乙方未按时交齐租金，按滞交金额每天加收1%的滞纳金，超期三个月仍未交齐，甲方有权收回出租的土地，并按乙方单方违约处理，损失乙方自负……八、本合同未尽事宜，经双方协商，并报经鉴证机关同意，可增加新的条款，补充条款与本合同具有同等的法律效力。

合同签订后，东中堡合作社向京电永恒公司交付了上述土地，京电永恒公司向东中堡合作社交纳至2019年6月30日的租金，之后京电永恒公司未再交纳涉案土地租金。合同签订后，京电永恒公司在未履行准建手续的情形下在涉案土地上建造了房屋，后被***镇政府拆除。

一审庭审中，京电永恒公司对于未交纳租金的理由如下：租赁合同以及东中堡合作社在招商过程中均明确记载涉案土地为集体建设用地，用途是用于办公及配电设施及加工；其在协商租赁事宜中明确提出申请租赁土地的目的是建设办公室用房；涉案合同及签订过程经过了大兴区农业承包合同仲裁委员会的鉴证，并且经过了东中堡合作社的上级主管部门即***镇政府相关部门及领导的审批；签订租赁合同之后，其按期缴纳了10年租金，并在涉案土地上建造办公用房，但办公用房建成之后就被***镇政府强拆了，致使涉案合同目的不能实现，其不缴纳租金是在履行不安抗辩权；因为东中堡合作社不能再履行合同义务，其有权中止履行，且有理由怀疑东中堡合作社存在欺诈行为。

一审另查明，涉案土地属于村镇建设用地里的允许建设用地。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，东中堡合作社与京电永恒公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，应属有效。但对于《场地租赁合同》中约定的租赁期限中超过二十年的部分（2029年7月1日起至2039年6月30日止），因违反我国法律的强制性规定，应属无效。现东中堡合作社以京电永恒公司未按期缴纳租金为由要求解除涉案合同，京电永恒公司则以合同目的无法实现为由主张行使不安抗辩权。一审法院认为，涉案合同未明确规定京电永恒公司租赁涉案土地的用途，而且涉案合同在双方协商的其他事项中规定，京电永恒公司根据生产、生活需要建房时，上报主管部门审批后，方可施工，东中堡合作社协助京电永恒公司办理有关审批手续。本案中，京电永恒公司所述其所建房屋未经主管部门审批，后被***镇政府拆除。京电永恒公司也未提交其他证据证明东中堡合作社违约在先。因此，对于京电永恒公司关于其未按期缴纳租金是在行使不安抗辩权的意见，依据不足，一审法院不予采信。京电永恒公司未按期缴纳租金的行为，已构成违约。东中堡合作社要求解除涉案合同的诉讼请求，于法有据，合同的解除日期应为京电永恒公司收到起诉状副本的日期，即2020年7月14日。合同解除后，京电永恒公司应当向东中堡合作社返还涉案土地，并交纳租赁期内的欠缴租金、滞纳金及租赁期外的场地占用费。关于滞纳金，因涉案租赁土地上的房屋拆除后，京电永恒公司未实际经营，东中堡合作社主张的滞纳金标准过高，一审法院依法予以调整。综上，东中堡合作社诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第七百零五条之规定，判决：一、确认北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社与北京京电永恒电力工程有限公司于2009年7月1日签订的《场地租赁合同》（自2009年7月1日起至2029年6月30日止）于2020年7月14日解除；二、北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社与北京京电永恒电力工程有限公司于2009年7月1日签订的《场地租赁合同》自2029年7月1日起至2039年6月30日止的租赁期限无效；三、于判决生效后十日内，北京京电永恒电力工程有限公司向北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社支付租金及占用费（自2019年7月1日起至实际返还之日止，按照每年30 000元的标准计算）；四、于判决生效后十日内，北京京电永恒电力工程有限公司向北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社支付滞纳金（以300 000元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年7月14日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；五、于判决生效后十日内，北京京电永恒电力工程有限公司向北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社返还双方于2009年7月1日签订的《场地租赁合同》中土地；六、驳回北京市大兴区***镇东中堡村经济合作社的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，京电永恒公司证人王某出庭作证，证明目的：王某证明其担任东中堡村党支部书记期间，陪同京电永恒公司法定代表人张凤友去***镇政府规划科办理涉案土地建设手续，当时的规划科科长称无需办理建设手续，只需根据民主程序审批手续齐全即可，进行上述询问时东中堡合作社已经将涉案土地交付给京电永恒公司并办理完毕交付手续，京电永恒公司在民主程序审批后开始建房，建房过程中相关部门未有任何异议。东中堡合作社对上述证人证言发表意见称：不认可证言真实性、证明目的，证言内容证明东中堡合作社履行完毕全部义务，建设手续由镇政府审批，京电永恒公司基于镇政府答复建房，与东中堡合作社无关。本院经审查认为，王某的证言内容对本案处理结果不具有直接影响，对其证言不作为本案二审新证据采纳。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，东中堡合作社与京电永恒公司签订《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，《场地租赁合同》中约定的租赁期限中超过二十年的部分违反法律规定，应认定为无效，但不影响合法租赁期限内的合同效力,双方应当按照约定全面履行自己的义务。东中堡合作社已按约定交付涉案土地，京电永恒公司应依约向东中堡合作社支付租金。京电永恒公司未履行《场地租赁合同》约定的支付租金义务，经催告后在合理期限内仍未履行，已经构成违约。

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于京电永恒公司迟延支付租金，东中堡合作社有权解除合同。一审判决京电永恒公司返还涉案土地、支付占用期间涉案土地的租金、占用费及延迟支付的滞纳金，于法有据，本院予以维持。

关于京电永恒公司上诉所提基于行使不安抗辩权，拒绝支付租金的上诉意见，经审查，本院认为，不安抗辩权，是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对待履行或者担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。不安抗辩权设立的目的在于公平合理地保护先履行方的合法权益，并通过赋予先履行方中止履行的自我救济手段，促进另外一方当事人的履行。当事人行使不安抗辩权的条件有三，即须基于同一双务合同且具有对价关系的互负债务；当事人履行义务有顺序，并且先履行义务一方的义务已届履行期；须先履行合同义务的当事人有证据证明对方当事人有不能对待给付的现实危险。本案中，东中堡合作社已交付涉案土地，京电永恒公司自述交纳十年租金后，未继续交纳租金。在东中堡合作社已经交付土地的情形下，京电永恒公司不属于先履行合同义务一方，合同亦无不能履行或不能履行之虞，且京电永恒公司未提供充足证据证明其主张，故京电永恒公司不享有不安抗辩权，京电永恒公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，京电永恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1460元，由北京京电永恒电力工程有限公司因与被上诉人东中堡合作社买卖合同纠纷一案负担。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　王 元

审　　判　　员　　　李俊晔

审　　判　　员　　　李明磊

二〇二一 年 八 月 三十 日

法　官　助　理　　　吕小彤

书　　记　　员　　　王媛媛