中国煤炭地质总局地球物理勘探研究院与中投全球（北京）投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0106民初17199号 原告：中国煤炭地质总局地球物理勘探研究院，住所地北京市丰台区靛厂299号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，河北博典律师事务所律师。 被告：中投全球（北京）投资管理有限公司，住所地北京市丰台区外环西路26号23号楼-2至6层2301。 法定代表人：于金源。 原告中国煤炭地质总局地球物理勘探研究院与被告中投全球（北京）投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国煤炭地质总局地球物理勘探研究院（以下简称中煤地质研究院）委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告中投全球（北京）投资管理有限公司（以下简称中投北京公司）经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 中煤地质研究院向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令中投北京公司支付2019年6月21日至2019年8月21日的房屋租金972641.2元；2.请求法院判令中投北京公司因违约支付违约金1167169.44元；3.诉讼费用由中投北京公司承担。事实与理由：2016年6月21日，我公司与中投北京公司签订《房屋租赁合同》，合同约定中投北京公司承租我公司位于北京市丰台区科技园外环西路26号院23号楼B2至6层作为办公用房。约定租赁期限为2016年6月21日至2021年6月20日，共五年；房屋租金按照每12个月为一期，分五期支付，并约定了合同解除及违约责任。合同签订后，中投北京公司按约定支付了前三期的租金。2019年5月6日中投北京公司向我公司发函，要求延期交付房租，2019年7月1日，中投北京公司又发函至我公司，要求下调租金及下调承租面积，但双方未能达成一致。2019年8月16日，中投北京公司再次发函，要求于2019年8月23日前搬清物品、解除合同。我公司接函后，于2019年12月31日给中投北京公司回函，但未收到中投北京公司的函件。我公司认为，双方的租赁合同为双方真实意思表示，违约责任条款约定明确，且不违反法律的强制性规定，应受法律的保护。为维护我公司的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依法支持我公司的诉讼请求！ 中投北京公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，中煤地质研究院（出租方、甲方）与中投北京公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由中投北京公司承租中煤地质研究院的位于北京市丰台区科技园外环西路26号院23号楼B2层至6层的房屋，承租期限自2016年6月21日至2021年6月20日，共计五年，年租金5403562.2元，月租金450296.9元。该房屋租金按照每12个月为一期进行支付，租金每两年递增8%。房屋租赁合同载明：“第一付款期：2016年6月24日前，支付金额为5403562.2元；第二付款期：2017年5月21日至23日，支付金额为5403562.2元；第三付款期：2018年5月21日至23日，支付金额为5835847.18元；第四付款期：2019年5月21日至23日，支付金额为5835847.18元；第五付款期：2020年5月21日至23日，支付金额为6302714.95元。……第十条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1.不按照约定延迟支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.利用房屋从事违法活动……第十一条违约责任（一）乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，擅自改动或破坏房屋主体结构的，甲方可要求乙方将房屋恢复原状且赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方并按年租金的20%向对方支付违约金，甲方退还相应租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件，乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金2倍标准支付违约金。” 2019年5月6日，中投北京公司向中煤地质研究院发送《延期交付房租申请》，记载：“我公司自2016年6月21日与贵公司签署协议租赁北京市丰台区科技园外环西路26号院23号楼B2至6层。我公司自租赁期以来，一贯奉行安全、节约、爱惜的原则使用办公楼。在前三次付款期都是按时交纳房租，从未进行过故意拖欠。双方合作的信誉度极好。由于目前市场环境不好，从去年到现在我公司的利润不太好，现我公司遇到资金回款问题，投资的项目在六月份才能回款，资金无法及时周转。特申请延迟缴纳租金一个月，并承诺于2019年6月30日之前支付全额房租。到时未支付全额房租的，按照租赁合同上的第十一条违约责任执行。” 2019年7月1日，中投北京公司又向中煤地质研究院发送《修改房租合同申请》，记载：“我公司自2016年6月21日与贵公司签署协议租赁北京市丰台区科技园外环西路26号院23号楼B2至6层。合同租赁期限截止日期为2021年6月20日。由于目前市场环境不好，从去年到现在我公司的利润不太好，由于无力支付房租，之前已经申请延迟付房租，但是到目前仍旧无力支付房租。且地下车库一年就需花费35万租金，车辆进入仍需另外缴费，其余各楼层房租也已远远高于周边房价，特申请修改原签订的房租合同。修改内容如下：一、房租面积：我公司希望贵院能将房屋分层出租，我公司承租23号楼其中一层，单层面积520.5平方米。其余楼层及地下车库退租。二、租金计算：因原房租签署租金逐年递增，本期房租交付时，租金为4.39元/平米，远远高于同期市场价格。希望贵院考虑总部基地实际租售情况予以调成租金为3.2元/平米（包含房租发票）。三、租赁期限：租赁期限由2019年6月21日至2020年6月20日，一年一签。四、租金缴纳：由年付租金改为季度付租金。五、其他：（一）因我公司在原合同第四期租金支付的过程中，产生的违约金给与减免。（二）因我公司提出变更房租合同，原房租合同的违约金予以减免。（三）我公司外围广告栏予以保留、公司注册地址予以保留。” 2019年8月16日，中投北京公司向中煤地质研究院发送《告知书》，记载：“因我公司经营困难2019年7月1日向贵公司提出《修改房租合同申请》，至今未收到贵院书面回复。目前我公司已经无力支付房租，现在正式书面通知贵院：我公司将于2019年8月20日搬离租赁房屋。其余剩余物品将于2019年8月23日前清理。特此告知。”另，经询问，中煤地质研究院认可中投北京公司于2019年8月23日腾退房屋。 2019年12月31日，中煤地质研究院向中投北京公司发送《关于催缴北京办公楼房屋租金的函》，记载：“贵司与我单位于2016年6月21日签订《房屋租赁合同》，承租我单位位于北京市丰台区科技园外环西路26号23号楼B2至6层作为办公地点，约定租期为2016年6月21日至2021年6月20日。房屋租金按照每12个月为一期，分五期支付。根据合同约定，现阶段贵司应当履行第四期付款义务，即：2019年5月21日至23日，支付金额为5835847.18元。2019年8月，贵司单方面解除合同并已撤场，但至今尚欠我单位2019年6月21日-8月21日两个月房屋租金共计972641.2元未付。同时，根据合同第十条、第十一条约定，贵司应当承担因单方解除合同的违约金计1167169.43元。现我单位特致此函，请贵司于自本函发出之日起10日内付清所欠租金，望贵司及时配合办理。” 另查，中投北京公司分别于2016年6月21日、2017年6月7日、2018年5月23日向中煤地质研究院支付5403562.2元、5403562.2元、5835847.18元。2020年3月9日中煤地质研究院与案外人签订《写字楼租赁合同》，租赁期自2020年3月1日至2025年5月31日，其中自2020年3月1日至2020年5月31日为免租期。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中投北京公司经本院公告送达无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。中煤地质研究院认可中投北京公司已经支付2016年6月21日至2019年6月20日的租金，本院予以认定。虽然中投北京公司出具《告知书》，但从《告知书》内容并结合《房屋租赁合同》可知，中投北京公司此时并无约定或法定解除权，但其以自身行为表示不再继续履行《房屋租赁合同》，故本院认定《房屋租赁合同》于2019年8月23日解除。因中投北京公司未证明其已支付2019年6月21日至8月21日期间的租金，故对于中煤地质研究院该项诉讼请求，本院予以支持。依照《房屋租赁合同》第十一条，中投北京公司应当承担违约责任。本院结合房屋空置期间、中投北京公司欠付租金数额、期间等情形，对中煤地质研究院主张的违约金予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、中投全球（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国煤炭地质总局地球物理勘探研究院支付二〇一九年六月二十一日至二〇一九年八月二十一日期间的房屋租金972641.2元； 二、中投全球（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国煤炭地质总局地球物理勘探研究院支付违约金1167169.44元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23918元、公告费560元，由中投全球（北京）投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员　　高原 二〇二二年十一月十五日 书记员　　** ***