福建闽科环保技术开发有限公司与福建闽科环保技术开发有限公司、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市仓山区人民法院

民事判决书

（2014）仓民初字第906号

反诉原告（被告）福建闽科环保技术开发有限公司，住所地福州市鼓楼区，现办公地福州市仓山区。

法定代表人**，总经理。

委托代理人**，福建亚太天正律师事务所律师。

反诉被告（原告）***，女，1970年4月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

委托代理人ＸＸＸ，福建合众天成律师事务所律师。

反诉原告（被告）福建闽科环保技术开发有限公司（下称闽科公司）与反诉被告（原告）***租赁合同纠纷一案，由反诉被告（原告）***向本院提起诉讼。本院立案受理后，反诉原告（被告）闽科公司提起反诉。在审理过程中，反诉被告（原告）***向本院提出撤诉申请，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。反诉原告（被告）闽科公司法定代表人**、委托代理人**、反诉被告（原告）委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

反诉原告闽科公司诉称，2009年6月，反诉被告***收取了反诉原告闽科公司的租赁保证金2200元及装修押金1000元，反诉原告闽科公司提前退租，同意按照租赁合同规定，向反诉被告***支付规定的违约金2200元，但反诉被告***无理由拒不退还装修押金1000元。现诉请判令：1.反诉被告***退还反诉原告预先缴纳的装修押金1000元；2.反诉被告***承担本案的诉讼费用。

反诉被告***辩称，1.反诉原告所主张要求返还的装修押金1000元，已于租赁期间即2009年11月4日，以用于抵交物业费的形式收回。2.反诉原告主张要求返还装修押金1000元，超出诉讼时效，应予驳回。

庭审中，反诉原告提交如下证据材料：A1.闽科公司营业执照、代码证，用于证明诉讼主体资格；A2.租赁合同及补充合同，证明反诉原、被告之间的租赁合同关系；A3.反诉原告闽科公司给反诉被告的租赁保证金2200元和物业装修押金1000元凭据，证明反诉被告应退还反诉原告装修押金1000元；A4.2009年8月至2014年1月共54个月的租金汇款凭证，证明反诉原告已付房租费用至2014年1月份；A5.出租房屋2014年2月至3月的电费备款通知单，证明出租房屋自2014年2月无人居住；A6.汇创名居16#702闽科公司新员工宿舍的出租房及房产中介单位证明、A7.汇创名居16#702闽科公司新员工宿舍2014年2月7日水费备款通知单及2月6日的电费通知单，共同证明2014年1月以来反诉原告已完全搬离出租房并入住新的出租房；A8.反诉原告公司的法定代表人**与反诉被告***的短信内容，证明反诉原告已履行解除合同的告知义务，反诉被告明确知晓反诉原告提前终止合同的意思表示；A9.证人黄某的当庭证言，证明证人黄某于2010年3月才接手物业缴费的相关工作，其虽然于2009年11月4日当天在公司物业费报销单上有签名，只是因为按单位惯例，所有住单位宿舍的员工均应签名，2009年11月4日的两笔物业缴费非其经手，与其无关。

反诉被告对反诉原告提交的证据质证如下：对A1、A2的真实性及证明对象无异议；对A3、A4的真实性、合法性及证明对象均有异议，认为租赁保证金2200元和物业装修押金1000元凭据是反诉原告的做账凭证，不能证明未返还物业装修押金1000元的事实；对A5的真实性无异议，但认为与反诉无关；对A6、A7、A8的真实性无法确认，且认为与反诉无关；对A9证人证言的真实性无法确认，证言有不详尽之处，做账凭证应有现金流水进行印证。

庭审中，反诉被告提交如下证据：B1.讼争租赁房屋所在地物业管理公司即福州亿力物业管理有限公司提供的2009年11月4日反诉原告交付物业费的记账凭证以及后续发票和收费一览表以及福州亿力物业管理有限公司2014年4月23日出具的证明，共同证明反诉被告已履行了退还1000元装修保证金的事实；B2.汇创名居物业出具的室内装修验收表，证明反诉原告曾派员进行过物业费结核算，2009年7月19日完成装修后，2009年11月4日反诉被告持装修押金收据交付给物业公司用于部分抵扣反诉原告2009年7月至10月应缴纳的物业费用。

反诉原告对反诉被告提交的证据质证如下：对B1的真实性、合法性及证明对象均有异议，认为创汇名居物业处、福州亿力物业管理有限公司的证明不符合证据的法定形式要件，属于无效证据，该证据无法证明存在用装修押金抵扣物业费的事实，物业公司不具备用装修押金充抵物业费的主体资格，物业费用缴交应由反诉原告缴纳，反诉原、被告之间无任何以装修押金抵扣物业费的协议；证据B2系反诉被告无正当理由，超过举证期限后提交的证据，不予质证。

对双方当事人提交的证据，本院分析认证如下：反诉被告对反诉原告提供的证据A1、A2的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；证据A3、A4、A5、A9来源合法，且符合证据构成的形式要件，本院对其真实性予以确认，对证明对象予以综合评定；反诉被告对证据A6、A7、A8的真实性无法确认，且认为与本案无关，本院不予采信。反诉原告对反诉被告提供的证据B1的真实性、合法性及证明对象均有异议，对证据B2未予质证，故本院对B1、B2不予采纳，并不作为定案依据。

根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：反诉原、被告于2009年6月18日签订《房地产租赁经纪合同》，约定反诉被告将坐落于福州市仓山区建新镇金山大道418号汇创名居15号楼XXX单元建筑面积185.71平方米的住宅出租给反诉原告使用。合同第二条第四款约定，反诉被告应给反诉原告一个月装修时间，即该月免收租金。反诉原告应按物业管理规定及事先与反诉被告的约定装修房子，并支付装修押金1000元，该押金于房子装修完工并由物业及反诉被告共同验收合格后返还。合同第三、四条约定，租赁期限自2009年6月29日至2012年6月28日，共计36个月，月租金1100元，反诉原告于每月29日前向反诉被告账户转账支付次月租金。反诉被告收取反诉原告租赁保证金2200元作为有关费用及信用保证。合同第八条第二款约定，反诉原告需要提前终止合同的应提前三个月告知反诉被告，并赔偿反诉被告等同于两个月租金的违约金。2009年6月30日，反诉原、被告双方签订补充协议，在原合同基础上延长租赁期两年，即延长租赁期限自2012年6月29日至2014年6月28日，此期间租金为每月1200元。2009年6月，反诉被告***出具收款收据，确认收到汇创名居15号楼XXX单元房屋租赁保证金2200元和物业装修押金1000元，合计3200元。2009年7月，反诉原告完成了对出租屋室内装修，并实际使用。反诉原告每月依约定向反诉被告转账支付了租金。2014年1月，反诉原告提前解除了租赁合同，并搬离出租房屋。

本院认为，反诉原告福建闽科环保技术开发有限公司诉请反诉被告***返还装修押金1000元。反诉被告抗辩反诉原告于2014年3月才反诉主张返还装修押金1000元，已超过了诉讼时效，应予驳回。装修押金的性质是物业和业主基于租户需对房屋进行装修而收取的费用担保，在装修完工验收后应当返还，反诉原、被告在2009年6月18日签订的《房地产租赁经纪合同》中对此有明确约定。反诉原告依约于2009年7月间完成了对出租房的装修，并一直实际使用。在使用过程中，该出租房的物业及业主（反诉被告）均未提出过异议，即可视为对装修的认可。本案反诉原告在装修完工后理应知道该笔装修押金可向反诉被告要求返还，即应当在2011年8月前主张返还，但在2014年3月才主张返还装修押金1000元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。反诉原告的诉请已超过二年诉讼时效，故本院对反诉被告抗辩予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

驳回反诉原告福建闽科环保技术开发有限公司的诉讼请求。

本案反诉案件受理费25元，由反诉原告福建闽科环保技术开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判长郭谋

审判员聂文佳

代理审判员***

二〇一五年十一月三日

书记员瞿彬彬

附：本民事判决书适用的主要法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。