沈阳市铁西区日久五金工具经销处与辽宁安顺建筑工程有限公司买卖合同纠纷二审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽01民终11218号 上诉人（原审原告）：沈阳市铁西区日久五金工具经销处，住所地沈阳市铁西区腾飞二街58-8号。 经营者：***，男，1967年3月28日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：***，辽宁共襄律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁安顺建筑工程有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段10号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，辽宁同泽律师事务所律师。 上诉人沈阳市铁西区日久五金工具经销处(以下简称“日久经销处”）因与被上诉人辽宁安顺建筑工程有限公司（以下简称“安顺公司”）买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2021)辽0106民初17703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 日久经销处上诉请求：1.请求撤销沈阳市铁西区人民法院(2021)辽0106民初17703号民事判决书，依法改判被上诉人支付上诉人货款1,651,545元及利息损失；2.请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、2015年10月25日，日久经销处和安顺公司签订《房屋抵偿工程款协议书》和《付款委托书》，同年沈阳铁道房地产开发有限责任公司与日久经销处和安顺公司共同签章确认用涉案的8处房产抵顶1,604,428.79元工程款，并将涉诉房产所有权办到***名下。对于涉案房产需要更名到***名下沈阳铁道房地产开发有限责任公司是明知的，所以并不存在所谓的没有申请和通知的问题；二、日久经销处和安顺公司签订《房屋抵偿工程款协议书》是基于当时房价和物价水平，现在已经有六年时间已过，涉诉房产的价格已经无法与当时情况相对应，而且现在沈阳铁道房地产开发有限公司已将涉案房屋直接变更到自己名下，涉诉房产更是直接成为二手房甚至于三手房，又存在限售、公寓产品贬值、税费增加、比照新房贬值等一系列情况，已经远达不到当时的价格。而且这种价格贬损是由于安顺公司和沈阳铁道房地产开发有限责任公司造成的，让守约方在无过错的承担损失，而违约方获得利益，与法与理都无法自圆其说。三、本案中上诉人和被上诉人之间签订的以房抵账协议应属于实践性合同，应以是否办理了房产证为合同是否生效的根本性条件，未经更名过户的应属于无效合同。房产是具有双重属性的财产，除了其居住属性以外还具有财产属性，虽然安顺公司将涉诉的8套房产的钥匙交给了日久经销处，但历经五年一直没有能够办理房产证，而且被上诉人在2020年3月31日起诉时，铁岭市不动产登记中心明确表示不能办证。在本案第一次起诉时即2020年3月份，上诉人就已经明确表明要求支付合同价款不要房产的意思表示。综上所述，被上诉人有义务向上诉人支付货款1,651,545元及利息损失。 安顺公司辩称，一、上诉人在另案生效判决庭审中已经自认与被上诉人债权消灭，仅有要求房屋过户的合同权利，同时，依据上诉人在上诉状中明确表明，被上诉人已经依约履行完毕顶账协议中的全部义务，同时该顶账协议不存在无效事由，应属于有效诺成性合同。在生效判决（2020）辽0106民初2415号庭审笔录第6页最后一行中，本案上诉人日久经销处（生效判决中的原告）已经自认与被上诉人安顺公司债权已经消灭，故依据《房屋抵偿工程款协议书》上诉人仅有权要求办理房屋过户的权利，无权在债权已经消灭的且接收五年房屋后再主张货款。同时以物抵债协议在合同法的体系中是无名合同，无论是在上诉人与被上诉人签订该协议时司法环境以及现在的司法体系中，均未明确规定其系实践性合同。因此，此种情况下达成的以物抵债协议并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为该协议的成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即合同法第52条关于无效合同的规定，合同即为有效，各方当事人就应当按照该协议履行各自义务。二、双方已经实际履行《房屋抵偿工程款协议书》，同时被上诉人依约履行该协议即交付房屋钥匙，配合办理过户，不存在违约行为，上诉人未获得案涉房屋产权证书的原因，是其自身为避免二次交易税拒绝配合办理所致，上诉人主张工程款无事实依据。被上诉人与上诉人签订《房屋抵偿工程款协议书》后，被上诉人已将申请抵账更名手续交付至第三人（沈阳铁道房地产开发有限责任公司），并获得批准，同时被上诉人已于2015年就将案涉房产实物交付上诉人，由其实际占有、使用及收益，上述事实已由它案生效判决（2020）辽0106民初2415号判决确认，在庭审笔录第7页第17行上诉人自认收到房屋后就挂在中介卖，已经进行处置，被上诉人与第三人关于案涉房屋属于上诉人是没有任何争议的。因第三人为案涉房屋开发公司，安顺公司与日久经销处抵账行为由其批准同意过的，上诉人是知晓的应向何方主张办证过户的权利，结合第三人在与日久经销处于（2020）辽0106民初2415号判决书陈述及诉讼行为中可以看出，案涉房屋未办理产权登记的主要原因并非由被上诉人原因，而是由于上诉人一直没有配合办理所导致，该案涉房屋现在的实际情况是，只要上诉人配合第三人开发商，案涉房屋可立即办至被告名下。三、案涉抵偿协议并未约定办理房屋过户的时间，上诉人提交《抵偿协议》不完整，并且在原一审判决作出前已经相关房屋房产证获得，同时，上诉人截止至今日，仍未偿还3万元房屋款项，在此情况下，上诉人主张办理产权证书的请求也违背正常交易习惯。上诉人提交的《房屋抵偿工程款协议书》只有2页，并未完整显示案涉8套房屋，也无其他约定，上诉人断章取义损害了被上诉人的权益。根据上诉人在庭审中明确表示，其与被上诉人签订的《房屋抵偿工程款协议书》中，双方并未约定具体办理产权证明的时间，同时结合交易习惯，买房人获得房屋产权证书的前提是支付了全部购房款，但截止至今，上诉人仍然还有3万元的购房款未支付给被上诉人，在此情况下，上诉人是不能获得产权证书的，并且结合上诉人多次诉讼行为均未提供其曾经向各方主张过办证请求的证据，是不能认定被上诉人违反了《房屋抵偿工程款协议书》。综合上述答辩意见,代理人认为,上诉人为了避免二次交易税费及可以无偿长期事实占有、使用案涉房屋并获得收益，通过其不配合第三人开发商办理产权的行为，故意制造未获得产权证书的事实，该行为是违反合同法价值底线，及诚实信用原则的。判决日久经销处胜诉必将引发道德风险、破坏现有的正常交易秩序，其不妥当性显而易见。判决驳回日久经销处诉讼请求可以实现民法的公平并带来良好的社会效果，故，请求法院依法维持一审判决。 日久经销处向一审法院起诉请求：1.判令解除日久经销处、安顺公司之间签订的《房屋抵偿工程款协议书》；2.判令安顺公司支付货款1,651,545元；3.判令安顺公司给付利息按银行业同业拆借利率计算从2015年10月25日至实际给付之日的利息损失（暂计算至2021年2月9日）；4.安顺公司承担本案件的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月16日，日久经销处、安顺公司签订销售合同，合同约定由日久经销处向安顺公司提供货物，共价值1,604,428.79元。2015年10月25日，日久经销处、安顺公司签订付款委托书，委托书约定安顺公司同意沈阳铁道房地产开发有限责任公司将工程款1,604,428.79元直接付给日久经销处。此外，日久经销处的实际经营者***还与安顺公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定：由于安顺公司资金紧张，安顺公司同意将**金域尚城公寓Gl、G3、G4、G6、G7、G8、G9、G44共8处公寓抵顶给日久经销处。抵顶的价格为1,656,945元，由于抵顶房屋的价格高于安顺公司尚欠日久经销处的货款，故日久经销处支付给安顺公司2万元，又向安顺公司出具了一份3万元的欠条。上述协议签订后，在2015年向日久经销处交付了涉案8套房屋，目前8套房屋仍由日久经销处占有使用。 一审法院另查明，安顺公司曾用名为朝阳安顺建筑工程有限公司。 一审法院又查明，2020年3月31日，日久经销处将案外人沈阳铁道房地产开发有限责任公司作为被告及本案安顺公司作为第三人，以涉案8套房屋无法办理至日久经销处名下为由诉至一审法院。2020年7月13日，铁岭市不动产登记中心向一审法院出具关于《铁岭市银州区光荣街30号**金域尚城公寓能否办理房屋产权证》的说明，载明，该小区已具备办证难小区登记条件，该小区正在权籍数据录入审核中，审核通过后沈阳铁道房地产开发有限责任公司即可申请该小区的不动产首次登记发证。2020年7月28日，本案出具（2020）辽0106民初2415号民事判决书，以日久经销处与案外人沈阳铁道房地产开发有限责任公司无买卖合同关系为由，驳回日久经销处诉讼请求。此后，日久经销处将本案安顺公司诉至一审法院，要求解除日久经销处、安顺公司之间的《房屋抵偿工程款协议书》，由安顺公司向日久经销处支付货款，一审法院支持日久经销处诉求后，安顺公司不服上诉，上级法院将该案发回重审，形成本案。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，日久经销处、安顺公司之间形成买卖合同关系，由日久经销处向安顺公司出售货物，安顺公司向日久经销处支付货款。在安顺公司资金紧张无力支付货款时，选择以房抵债的形式支付日久经销处货款，日久经销处同意，故日久经销处的经营者与安顺公司签订《房屋抵偿工程款协议书》。双方签订上述协议后，日久经销处即开始占有、使用涉案抵账房屋至今。该协议书是日久经销处、安顺公司双方真实意思表示，合法有效。日久经销处占有、使用涉案房屋后，要求将涉案房屋更名过户至其名下。**审证据看，《房屋抵偿工程款协议书》签订后，涉案抵账房屋已具备办理产权登记的条件，且涉案房屋也已经暂时办至案外人沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下。案外人沈阳铁道房地产开发有限责任公司出具情况说明，同意配合日久经销处将涉案抵账房屋办至日久经销处名下。且安顺公司同意承担涉案抵账房屋产权转移登记至日久经销处名下的相关税费。故日久经销处本次主张要求解除《房屋抵偿工程款协议书》并支付货款的请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告沈阳市铁西区日久五金工具经销处的全部诉讼请求。案件受理费19,664元，由沈阳市铁西区日久五金工具经销处自行承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，日久经销处起诉被告沈阳铁道房地产开发有限责任公司、第三人辽宁安顺建筑工程有限公司买卖合同纠纷一案，日久经销处起诉要求沈阳铁道房地产开发有限责任公司支付货款1,651,545元及利息。一审法院于2020年7月28日作出（2020）辽0106民初2415号民事判决书，沈阳铁道房地产开发有限责任公司于该案中答辩称：“针对案涉8处公寓，根据在2014年10月21日被告所属铁岭分公司与第三人朝阳安顺建筑工程有限公司签订的抹账协议约定，已将含案涉8套公寓在内的**金域尚城公寓五层48套房屋抵顶给第三人，用于冲抵工程欠款，且被告将48套房屋交付给本案第三人，履行了相应的合同义务，自抹账协议签订之日起被告与第三人债权债务关系消灭；……房产现在具备办理过户的条件，原告一直没有来办理。”判决驳回原告诉讼请求。日久经销处上诉后，本院于2021年2月25日作出（2020）辽01民终12541号民事裁定书，裁定：准许日久经销处撤回上诉。 位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-1房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-3房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-4房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-6房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-7房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-8房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-9房产的不动产权证书于2021年5月31日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下；位于铁岭市银州区工人街道**•金域尚城5幢公寓5-44房产的不动产权证书于2021年5月6日登记在沈阳铁道房地产开发有限责任公司名下； 本院又查明，日久经销处于本院2021年8月13日的审理中，确认其持有涉案抵账房产钥匙，但主张其并未使用。 本院认为，日久经销处与安顺公司于2015年形成买卖合同关系，日久经销处履行供货义务后，安顺公司委托沈阳铁道房地产开发有限责任公司将应付工程款拨付给日久经销处，基于此，日久经销处实际经营者***与安顺公司签订了《房屋抵偿工程款协议书》，约定安顺公司将涉案房产抵顶欠付日久经销处的货款。该协议系日久经销处与安顺公司之间于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，日久经销处已经取得了抵账房产的钥匙，且房产开发单位确认涉案抵债房产已具备办理产权登记的条件并同意为日久经销处办理产权转移登记，因此，日久经销处与安顺公司签订的抵债协议已实际履行且具备继续履行即办理产权转移登记的条件，并不存在履行障碍，故一审驳回日久经销处要求解除协议并支付货款及利息的主张，并无不当。 综上所述，上诉人日久经销处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,664元，由沈阳市铁西区日久五金工具经销处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　李　妍 审 判 员　　李　涛 审 判 员　　刘　鹏 二〇二二年十月十日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。