某某与北京安创融汇资产管理有限公司、重庆九豪工艺美术品有限公司等执行异议执行裁定书

重庆市第五中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）渝05执异462号

案外人：**，女，1983年5月20日出生，汉族，住重庆市江北区。

委托诉讼代理人：宋天鸽，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。

申请执行人：北京安创融汇资产管理有限公司，住所地北京市海淀区阜石路甲69号院10号楼4层426-1，统一社会信用代码911101083354990189。

法定代表人：宋洪亮，执行董事。

委托诉讼代理人：李林新、向平，重庆鼎林律师事务所律师。

被执行人：重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司，住所地重庆市万盛经开区关坝镇政府大楼三楼，统一社会信用代码915001106220535108。

法定代表人：何伟，执行董事兼经理。

被执行人：重庆九豪工艺美术品有限公司，住所地重庆市江北区文星门街30号5幢17-4，统一社会信用代码91500105322417917K。

法定代表人：胡照勇，执行董事兼经理。

被执行人：重庆管利仪器仪表有限公司，住所地重庆市江北区文星门街30号5幢17-2，统一社会信用代码91500105322417976N。

法定代表人：犹春玉，执行董事兼经理。

被执行人：重庆庆沁医疗器械有限公司，住所地重庆市江北区文星门街30号5幢17-3，统一社会信用代码9150010532241795XU。

法定代表人：胡照会，执行董事兼经理。

被执行人：重庆德品缘农副食品商贸有限公司，住所地重庆市江北区北城天街33号1幢10-19，统一社会信用代码915001053217673682。

法定代表人：胡玉杰，执行董事兼经理。

被执行人：胡照奇，男，1965年8月9日出生，汉族，住重庆市綦江区南桐镇麒麟村沙坝子78号，公民身份号码5102161965********。

在本院执行北京安创融汇资产管理有限公司（以下简称安创公司）申请执行重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司（以下简称天纬公司）、重庆九豪工艺美术品有限公司（原重庆九豪实业有限公司，以下简称九豪公司）、重庆管利仪器仪表有限公司（原重庆管利实业有限公司，以下简称管利公司）、重庆庆沁医疗器械有限公司（原重庆庆沁实业有限公司，以下简称庆沁公司）、重庆德品缘农副食品商贸有限公司（原重庆渡翔商贸有限公司，以下简称德品缘公司）、胡照奇借款合同纠纷两案中，案外人**对执行位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1房屋（权证号：201房地证2015字第010X**）、重庆市渝北区X号附1号至附14号4幢1-商业房屋（权证号：201房地证2015字第010XXX号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人**称，本人于2015年5月30日与九豪公司签订房屋租赁合同，承租了位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1房屋（（权证号：201房地证2015字第010X**、重庆市渝北区X号附1号至附14号4幢1-商业房屋（权证号：201房地证2015字第010XXX号），租期为20年。本人签订租赁合同后依法占用上述房屋并转租，并依约向九豪公司支付租金至2021年5月31日。本人依法对上述房屋享有租赁权，法院处置上述房屋后，本人的租赁合同继续有效。故请求法院带租赁拍卖上述房屋，且在租赁期内不向买受人移交占有。

为证明其主张，案外人**向本院提交了如下证据：1.出租方九豪公司（甲方）与承租方**（乙方）于2015年5月30日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，约定：（1）甲方将其所有的位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1、4幢1-商业的房屋（所有权证号：201房地证2015字第010XXX号、201房地证2015字第010XXX号）出租给乙方使用，建筑面积合计1,357.75平方米（其中吊1商业1面积353.84平方米，4幢1-商业面积1,003.91平方米），功能为商业；（2）租赁期限为20年，从2015年6月1日至2035年6月1日，免租期为1年，从2015年6月1日至2016年5月31日，（3）吊1商业1月租金为10,615元/月，4幢1-商业月租金为20,078元/月，合计月租金30,693元/月；（4）乙方在租赁期开始之日起每三个月交付一次租金；（5）乙方于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金10,000元；（6）经甲乙双方协商，甲方同意乙方所承租房的屋可以转租，但乙方需保证合法经营。2.招商银行转账汇款电子回单复印件十张，载明：**从2019年7月26日至2021年4月15日向九豪公司多次汇款或转账92,079元。3.出租方**（甲方）与承租方重庆金唐房地产开发有限公司（以下简称金唐公司，乙方）于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》原件一份，约定：（1）甲方将位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1、X号附1号至附14号4幢1-商业部分的房屋出租给乙方，吊1商业1面积343.84平方米，1层部分面积353.84平方米；（2）本房屋的功能为售房中心，出租给乙方使用，乙方不得擅自改变房屋用途；（3）租赁期限为1年，从2016年1月1日至2016年12月31日止；（4）吊1商业租金每平方米220元/月，每月租金合计为77,845元，1层部分租金每平方米110元/月，每月租金合计为38,922元，合计月租金为116,767元；（5）乙方在租赁期开始之日起每三个月交付一次房租，乙方应于本合同签订之日起五个工作日内，将第一笔租金350,301元支付给甲方。

申请执行人安创公司辩称，1.案外人提出的执行异议申请不符合受理条件，法院受理申请后应当依法裁定驳回申请。该执行异议既不是对法院执行行为提出的异议，也不是对本案执行标的提出的异议。2.本公司对案外人举示的《房屋租赁合同》及租金支付流水不予认可。（1）对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，租赁期限长达20年，租金低于正常市场价，违背常理，不符合市场行情；（2）对招商银行转账回款电子回单的真实性认可，但部分回单备注为“罚款”或无备注，不能证明是支付租金，更不能证明是支付本案案涉房屋租金；（3）案外人主张的租金支付均发生在其所称《房屋租赁合同》签订两年以后，不符合常情常理，同时本公司已向法院对上述房屋主张抵押权，案外人所谓的租金支付不排除为恶意支付；（4）案外人未举示证据证明其对上述房屋占有使用，且九豪公司已与他人签订房屋租赁合同并实际履行，租期与案外人所称《房屋租赁合同》租期有重合。综上，案外人提出的执行异议不符合受理条件，其主张的租赁合同并未实际履行，请求法院依法裁定予以驳回。

为证明其主张，申请执行人安创公司向本院提交了如下证据：1.出租方九豪公司（甲方）与承租方金唐公司（乙方）于2016年4月19日签订的两份《房屋租赁合同》原件各一份，载明：（1）甲方将其所有的位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1的房屋（所有权证号：201房地证2015字第010XXX号）、重庆市渝北区X号4幢1-商业部分的房屋（所有权证号：201房地证2015字第010XXX号）出租给乙方使用，建筑面积均为353.84平方米，功能均为售房中心；（2）租赁期限均为1年，从2016年1月1日至2016年12月31日止；（3）吊1商业1起始租金每平方米220元/月，每月租金合计为77,845元，4幢1-商业部分起始租金每平方米110元/月，每月租金合计为38,922元；（4）乙方在租赁期开始之日起每三个月交付一次房租，乙方应于本合同签定之日，将第一笔租金233,535元、116,766元支付给甲方。2.两张金唐公司情况明细单、两张业务回单（付款）原件各一份，载明：金唐公司先后于2016年4月25日及6月20日向九豪公司指定的收款人账户转入第一、二季度租金各350,301元。

本院查明，重庆君之信商贸有限公司（以下简称君之信公司）与天纬公司、九豪公司、庆沁公司、德品缘公司、胡照奇借款合同纠纷一案，本院于2018年2月23日作出（2016）渝05民初1228号民事判决，判决天纬公司向君之信公司归还借款本金49,952,095.02元并支付罚息、律师费，君之信公司有权对就九豪公司所有的位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1的房屋（权（权证号：201房地证2015字第010X**重庆市渝北区X号4幢1-商业房屋（权证号：201房地证2015字第010XXX号）等房屋优先受偿，胡照奇对天纬公司上述债务承担连带清偿责任等内容。九豪公司不服上述判决，向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）提出上诉。该院于同年12月27日作出（2018）渝民终630号民事裁定，裁定准许九豪公司撤回上诉。

重庆君之信商贸有限公司（以下简称君之信公司）与天纬公司、九豪公司、庆沁公司、德品缘公司、胡照奇借款合同纠纷一案，本院于2018年2月23日作出（2016）渝05民初1229号民事判决，判决天纬公司向君之信公司归还借款本金40,000,000元并支付利息、罚息、复利、律师费，君之信公司有权对就九豪公司所有的位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1的房屋（权证（权证号：201房地证2015字第010X**庆市渝北区X号4幢1-商业房屋（权证号：201房地证2015字第010XXX号）等房屋优先受偿，胡照奇对天纬公司上述债务承担连带清偿责任等内容。九豪公司不服上述判决，向重庆高院提出上诉。该院于同年12月27日作出（2018）渝民终628号民事裁定，裁定准许九豪公司撤回上诉。

上述两份民事判决发生法律效力后，君之信公司将案涉债权转让给安创公司。因天纬公司、九豪公司、庆沁公司、德品缘公司、胡照奇逾期未履行义务，安创公司向本院申请强制执行。本院于2019年7月2日立案执行，案号分别为（2019）渝05执1318号、（2019）渝05执1320号。

诉讼中，本院于2017年4月17日以（2017）渝05执保517、518号执行裁定及协助执行通知书，保全查封了包括案涉房屋在内的多处房产。执行中，本院于2020年4月10日以（2019）渝05执1318号、（2019）渝05执1320号执行裁定及协助执行通知书，对上述房屋续行查封。

另查明，2015年8月11日，哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（以下简称哈尔滨银行重庆分行）与天纬公司签订《综合授信合同》，约定综合授信额度为90,000,000元，该额度可用于人民币贷款、银行承兑汇票承兑，本合同项下债权的担保有胡照奇签订的《最高额保证合同》，九豪公司、管利公司、庆沁公司、德品缘公司各自签订的《最高额抵押合同》。同日，九豪公司与哈尔滨银行重庆分行签订《最高额抵押合同》，约定九豪公司以其所有的位于重庆市渝北区X号4幢吊1-商业1的房屋（权证号（权证号：201房地证2015字第010X**市渝北区X号4幢1-商业房屋（权证号：201房地证2015字第010XXX号）等房屋优先受偿，为上述综合授信合同项下天纬公司所应承担的全部债务提供抵押担保。同年8月13日，上述房屋办理了抵押登记手续。

2016年12月，哈尔滨银行重庆分行与君之信公司签订《资产转让协议》，约定将上述综合授信合同、担保合同项下债权及其从权利转让给君之信公司。同年12月7日，哈尔滨银行在《重庆商报》刊登公告，告知债务人及担保人上述债权转让事宜。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人**向本院提交了其与被执行人九豪公司于2015年5月30日签订的《房屋租赁合同》等证据，用于证明其在抵押登记前已承租案涉房屋的事实，以此请求本院在强制执行中保护其租赁权。但结合申请执行人安创公司提供的相关证据，本院对**提交的上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。具体理由如下：1.**提交的其与九豪公司签订的《房屋租赁合同》约定租期为20年，从2015年6月1日至2035年6月1日，这与安创公司提交的金唐公司与九豪公司所签订两份《房屋租赁合同》约定租期为1年，从2016年1月1日至2016年12月31日在租期方面存在重合之处，有违常理。2.**提交的上述租房合同约吊1商业1租金为10,615元/月，平均每平方米租金约为30元/月（30元/月·平方米≈10,615元/月÷353.84平方米），4幢1-商业租金为20,078元/月，平均每平方米租金为20元/月（20元/月·平方米＝20,078元/月÷1,003.9平方米），均远低于安创公司所提交上述租房合同约定的220元/月·平方米、110元/月·平方米的租金标准，明显不合理。3.**提交的其与金唐公司签订的《房屋租赁合同》，与安创公司提交的九豪公司与金唐公司签订的两份《房屋租赁合同》，在租赁房屋、租赁期限、租金标准等方面均相同，但出租人却完全相异。4.**未提交直接证据证明其在本院保全查封前即占有上述房屋，也未提交证据证明其在2019年以前按期支付房屋租金。因此，**提交的上述证据不足以证明其与九豪公司之间存在真实有效的租赁合同，故本院不能确认**对上述房屋享有租赁权。

另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，据以执行的两份生效民事判决已确认君之信公司对案涉房屋依法享有抵押权，后君之信公司将案涉债权转让给安创公司，并由安创公司向本院申请强制执行。因**对上述房屋所提执行异议不能对抗安创公司享有的抵押权，故亦不足以排除法院的强制执行。

综上，案外人**请求本院中止执行案涉房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人**的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　洪　涛

审判员　朱　敏

审判员　蒋晓亮

二〇二一年十二月二十一日

书记员　陈新玲

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