中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司与重庆市万盛经济技术开发区规划和自然资源局破产债权确认纠纷一审民事判决书

重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0110民初2884号 原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。 被告：重庆市万盛经济技术开发区规划和自然资源局，住所地重庆市綦江区（***区）万东镇塔山路9号K栋，统一社会信用代码11500110MB1J76389J。 负责人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 第三人：重庆***盛建设（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区（***区）关坝镇政府大楼三楼，统一社会信用代码915001106220535108。 法定代表人：**，执行董事。 诉讼代表人：重庆市信通会计师事务所有限责任公司。 委托诉讼代理人：**，女，汉族，1976年6月21日出生，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：**杨，女，汉族，1997年11月21日出生，住重庆市开州区。 原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称：华融重庆公司）与被告重庆市万盛经济技术开发区规划和自然资源局（以下简称：万盛规自局）、第三人重庆***盛建设（集团）有限公司（以下简称：***盛公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2022年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融重庆公司的委托诉讼代理人**、***，被告万盛规自局的委托诉讼代理人***、**，第三人***盛公司的委托诉讼代理人**、**杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华融重庆公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判令***盛公司管理人确认原告华融重庆公司基于108房地证D2009字第×××××号、×××××号以及108房地证D2010字第×××××号三宗土地使用权担保的债权，相较于被告万盛规自局享有的拆迁、安置补偿费用债权96215547元优先受偿；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经重庆市高级人民法院（2018）渝民终417号民事判决认定，原告华融重庆公司对债务人***盛公司名下108房地证D2009字第×××××号、×××××号以及108房地证D2010字第×××××号三宗土地享有抵押权。经***盛公司管理人确认，华融重庆公司享有的债权144964228.39元以三宗土地优先受偿。另外，管理人还确认万盛规自局享有拆迁、安置补偿费用的优先债权96215547元。现管理人认为，万盛规自局享有的上述债权优先于华融重庆公司的抵押权受偿，为此，华融重庆公司特提出此诉讼。万盛规自局享有的拆迁安置债权不具有优先于担保物权的属性。根据破产法司法解释二第三条规定，对债务人的特定财产的担保物权，优先于破产费用、共益债务和其他破产债权。即使万盛规自局享有的拆迁安置债权属于共益债务，但华融重庆公司对案涉土地享有的抵押权，应当优先于共益债务受偿。 关于尚未完成搬迁安置的预计债权21649000元，应优先清偿抵押债权。万盛规自局迟迟未开展拆迁安置补偿工作、未签署安置补偿协议，尚未完成搬迁安置的债权并未成立，管理人无权提存分配额，而应优先用于清偿华融重庆公司的抵押债权。 基于审计报告，拆迁安置债权缺乏证据支撑。三宗土地所涉专项审计报告载明“债权申报人称没有客观证据证明已拆除房屋属于***盛公司三宗土地红线范围内”，拆除房屋是否在案涉三宗土地的范围内，系该债权成立的基础；如债权申报人无法提供客观、**的证据证明已拆除房屋属于***盛公司三宗土地红线范围内，仅以审计单位的判断，则难以确认拆除房屋与三宗土地的关系。由此，案涉土地的处置价款不应用于清偿相应拆迁安置债权。另外，审计报告还载明“本次审计因已有的债权申报资料并非拆迁整个流程的完整资料”。因此，拆迁安置产生的债权，并没有充分的程序及实体保障，不具真实、合法、合规、***。 综上，为维护自身合法权益，请贵院依法审核，并确认华融重庆公司享有的债权优先。 被告万盛规自局辩称，拆迁安置款应当被列为优先权的原因：一、该笔费用的产生是因为担保的土地上客观存在待拆迁安置的房屋，如果不进行拆迁安置，不支付该笔费用，担保物权根本无法实现。因此，该笔费用应当视为实现担保物权的费用或者叫处分抵押物的费用的范畴，应当优先支付；二、该笔债权不能简单认定为共益债务，拆迁安置唯一的受益人是原告，根据“谁受益，谁承担费用”的原则，该笔费用也只能从抵押物拍卖款中优先受偿；三、该笔费用本质上属于拆迁费用，且作为公共利益的体现享有天然的优先权；四、根据破产管理人2021年6月29日作出的破产财产分配方案，该笔费用也列为了优先支付的费用之一，优先于抵押权人抵押担保金额进行支付，该方案经过了法院的认可，所有债权人都应当遵照执行；五、本次纠纷产生的主要原因在于原告向中国银行购买的毛地抵押权价值本身无法达到12240万元，该抵押权价值在***盛公司抵押给中国银行的时候本身就存在严重误估的情况即未扣除拆迁费用，中国银行作为专业的金融机构，原告作为专业的资产管理机构，没有理由不去现场了解情况，而现场的情况可以清楚表明土地并非净地，上面有多幢建筑物，并有人居住，在这种情况下银行以及原告很难说自己在取得该笔债权的时候尽到了该笔债权的义务，并非善意；六、根据审计报告部分款项属于红线内未来需要拆迁所必然会产生的费用，且审计报告也确认了补偿标准合理，因此该部分费用虽然尚未全部实际发生，但未来必然发生且属于实现抵押担保物权费用的部分，显然应当与其他已经产生的费用一样列入优先债权进行保护，管理人有权利也有义务进行提存；七、对方是断章取义，根据审计报告的完整表述，上述四个项目的具体被拆除房屋基本是在***盛公司三宗土地红线范围内，根据审计报告第7页的完整表述为该项目征地搬迁程序及搬迁管理，未见违法违规的情形，补偿标准合理。 第三人***盛公司述称，一、案涉拆迁安置义务人为***盛公司，被告代为拆迁的行为系无因管理行为；二、***盛公司进入破产程序后受无因管理所产生的债务为共益债务，即案涉土地拆迁安置费用在***盛公司进入破产程序后发生的，应确定为共益债务；三、就案涉土地的拍卖款清偿的顺序，案涉被告的拆迁安置债权应优先于原告担保债权，具体理由如下：（一）被告无因管理产生的共益债务系***盛公司特定财产产生，应当由该特定财产随时清偿；（二）从实现担保权的角度分析，抵押债权应当在实现担保债权的费用之后清偿；（三）从拆迁安置债权形成的时间和性质分析，“被拆迁人或被征收安置人的债权请求权”应优先于“有财产担保债权”；四、案涉土地拍卖后，拆迁安置义务未随之转移，不应由买受人承担拆迁安置补偿金；五、尚未完成拆迁安置的预计债权21649000元系债权金额暂未确定，不属于债权未成立的情况。综上请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告举示的证据： 1.拍卖公告、拍卖成交确认书复印件各1份，拟证明：三宗地已拍卖成交，抵押已被解除，以现状拍卖，买受人承担拆迁义务。万盛规自局质证认为：三性均予以认可，但对拍卖公告的证明目的不予认可，拍卖公告中载明的买受人需自行了解并配合万盛经开区相关部门完成拆迁事宜，并非是指拆迁安置款的支付义务由卖方转移至买方，买方仅仅是需要认可拍卖标的正在该破产企业和相关部分的搬迁处置当中，安置款的支付义务依然由破产企业依照在先约定承担。***盛公司质证认为：三性均予以认可，不认可证明目的。本院认为，虽然万盛规自局、***盛公司质证对证据的证明目的有异议，但对证据的三性无异议，案涉土地已成交拍卖，故本院对该组证据予以采信。 2.《重庆市国有土地使用权出让合同（草签合同）》渝地（万盛国土）合字（2006）第01号、《专项审计报告》大信渝专审字（2021）第00806号复印件各1份，拟证明：出让合同约定，拆迁义务人为***盛公司，万盛规自局支出款项用于***盛公司履行拆迁安置补偿义务，在万盛规自局与***盛公司之间成立借款关系；根据破产法司法解释三第二条规定，即使万盛规自局享有的债权具有优先性，也不得优先于担保物权清偿。出让合同还约定，在尚未完成拆迁安置工作、拆迁人存有争议的情况下，万盛国土部门不应颁发国有土地使用证、办理抵押登记。由此，万盛规自局及国土部门违背其审查职责，属错误登记行为，给被拆迁人、抵押权人造成了损害，万盛规自局据此支付款项用于拆迁安置补偿，属于其本应承担的赔偿责任，该债权不应具有任何优先性质。根据审计报告可知，没有证据证明已拆除房屋属于三宗土地红线范围内，现无证据证明排危搬迁项目产生的74566547元债权与被征收人的关联性。万盛规自局迟迟未开展拆迁安置补偿工作、未签署安置补偿协议，尚未完成搬迁安置的债权21649000元并未成立，管理人无权提存分配额。排危搬迁项目已产生、未产生的债权均发生在拍卖后，拆迁义务应由买受人承担。万盛规自局质证认为：对证据的三性均予以认可，但对其证明目的不予认可。所谓的错误登记行为是行政法律关系调整的行为，其行政相对人也非原告，本案是民事法律关系纠纷，与证明目的不相关；拆迁安置款是被告应当向被征收人支付的赔偿责任，缺乏约定或法定的依据。***盛公司质证认为：对证据的三性均予以认可，但对其证明目的不予认可。本院认为，虽然万盛规自局、***盛质证对证据的证明目的有异议，但对证据的三性无异议，本院对该组证据予以采信。 3.《 重庆市国有土地使用权 出让合同》《房屋土地借用协议》《证明》复印件各1份、《 城市房屋 拆迁 产 权调换协议 书 》复印件5份、万盛经开区国土房管局关于重庆***盛建设（集团）有限公司土地相关信息的情况说明复印件1份，拟证明：华融重庆公司基于国土部门已为案涉土地办理使用权证、抵押登记而信赖土地上不存在拆迁问题而受让债权、取得抵押权，华融重庆公司系善意，所取得的抵押权应予以保护。万盛规自局质证认为：对证据真实性均需进行核查，但是即使为真实证据，也无法以此证明原告获取抵押登记时为善意，因原告是专业的金融机构其对抵押资产价值的核实应当采取资产评估和尽职调查等手段，而非通过合同条款进行推测。***盛公司质证认为：《出让合同》《房屋土地借用协议》《证明》《拆迁 产 权调换协议》三性均不予认可，万盛经开区国土房管局关于重庆***盛建设（集团）有限公司土地相关信息的情况说明无异议，据此可以认定《房屋土地借用协议》《证明》真实性存疑。本院认为，《 重庆市国有土地使用权 出让合同》载明于2006年12月29日在重庆市万盛区国土资源局签订，***盛公司的法定代表人为***，与双方均无异议的签订时间同样为2006年12月29日的《 重庆市国有土地使用权 出让合同》（草签合同）载明的受让方却为重庆市万盛区渝盛建设有限公司，法定代表人为***，两份合同中必然有一份为虚假。而根据***盛公司变更情况载明，2007年1月4日，***盛公司名称由重庆市万盛区渝盛建设有限公司变更而来，2007年4月19日，法定代表人由***变更为***。因此，显然2006年12月29日签订的《 重庆市国有土地使用权 出让合同》不真实。故，对《 重庆市国有土地使用权 出让合同》，本院不予采信。《房屋土地借用协议》甲方为重庆市万盛经济技术开发区国土房管局，但加盖的印章为“重庆市万盛经济技术开发区国土管理局”，2019年6月20日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局出具说明，该局从成立至今均未使用过前述名称，故，本院对《房屋土地借用协议》不予以采信。《证明》系复印件，印章模糊，且重庆市万盛经济技术开发区国土房管局出具说明称亦不能核实其真实性，故，对本院该《证明》不予采信。《拆迁 产 权调换协议》系复印件，本院无法核实其真实性，对该证据不予采信。 被告举示的证据： 1.2006年《 重庆市国有 土地 使用权 出让合同》（草签合同）、《重庆市 土地使用权抵押登记申请审批表 》《 抵押合同 》《 流动资金借款 合同》《重庆 ***盛 建设（集团）有限 公司破产清算所涉土地使用 权 项目资产评估报告 》《 拍卖公告 》复印件各1份。前述证据拟证明：土地出让价格为203万元，出让现状为毛地出让，破产人有义务按照出让合同履行拆迁安置工作并支付拆迁安置费用，但事实上直至破产时并未完成拆迁，第七条明确必须在完成拆迁安置补偿工作后可进行抵押，但事实上并未完成就进行了抵押；抵押担保范围包括本金、利息以及实现债权的费用，本案中拆迁安置费就属于实现债权的费用，应当从抵押物变价款中优先列支；资产评估报告之所以评估价格为1.2亿多，是因为未考虑土地上待拆迁房屋，如果考虑则土地拍卖价格会显著低于1.2亿多。待拆迁的房屋为D级危房的状态，如果不及时拆迁可能导致公共利益受损。华融重庆公司质证认为：对前述证据三性予以认可，对其证明目的不予认可。当时的土地价值不等于现在的价值，拆迁义务人是***盛公司而非被告，被告自行予以认可的，因此被告支出款项用于拆迁是在被告与***盛公司之间借款关系为普通债权，不属于实现担保财产的费用；根据法律规定国土部门及被告未履行审查义务，原告基于出让合同的约定及其他资料以及国土部门办证办理抵押登记的事实善意认可土地不含拆迁问题，被告与国土部门均属政府的公权力机构，其行为具有**性，均对案涉土地享有相应的行政管理职能及土地确权登记职能，国土部门相应的错误登记行为带来的不利后果与被告具有关联，应该由被告承受；根据拍卖公告应当由买受人承担费用，评估价不等于买受价，在拍卖公告已经明确按照现状进行拍卖，买受人自行配合完成拆迁事宜，被告也自认案涉土地现状为存在大量未拆迁房屋，因此买受人基于商业考量负担拆迁义务，受让案涉土地应当也随之受让拆迁义务。***盛公司对前述证据三性均予以认可。本院认为，华融重庆公司、***盛公司对证据的三性无异议，本院对该组证据予以采信。 2.《 重庆***盛建设（集团）有限公司破产清算案搬迁安置资金专项审计报告 》、重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110破13号之三民事裁定书（含附件）复印件各1份，拟证明：被拆除房屋基本在***盛公司三宗土地红线范围内，该项目征地搬迁程序及搬迁管理未见违法违规情形，补偿标准合理。被拆迁人或被征收安置人的债权请求权优先于有财产担保的债权。华融重庆公司质证认为：真实性、合法性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可。审计报告第2页被告申报的债权系按照共益债权进行，与破产财产分配方案中载明的被拆迁人或被征收人的债权请求权无关，被告也不属于被拆迁人或被征收人的身份，债权数额在当时也未确定，案涉债权的优先性质并未经管理人及人民法院认定。审计报告第3页载明因债权申报人称没有客观证据证明已经拆除房屋属于***盛公司三宗土地红线范围内，此说明是根据拆迁过程中据实统计形成表明审计报告所依据的申报债权的范围与案涉土地之间的关系并不明确，不能仅以审计部门的主观判断进行认定，专项审计报告第6页以及证据第54页补偿明细表载明排危拆迁项目涉及到的补偿资金主要发生在2019年10月之后，均发生于案涉土地拍卖公告确定的成交时间之后，拆迁义务应当由买受人承担，被告代为支付仅属于普通债权，不享有为促使土地实现处置而必然发生的费用，专项审计报告第7页载明本次审计因已有债权审计报告，并非全部申报资料，也说明被告申报的债权存在问题，专项审计报告第9页第4项排危搬迁项目74566547元加上第12页预计需要的拆迁资金2164.9万元即为管理人确认的被告享有的优先债权96215547元，审计报告第10页明确排危搬迁项目收款人并非被征收人，说明资金的支付存在问题，无法证明已实际支付到被征收人，审计报告第11页、12页，关于剩余未搬迁部分预计产生的2164.9万元中有八户未完成搬迁，其中有一户已经签订了搬迁协议，还有21户未签订协议，表明债权并未成立，不应当予以预留。***盛公司对前述证据三性均予以认可。本院认为，《 重庆***盛建设（集团）有限公司破产清算案搬迁安置资金专项审计报告 》由***盛公司依法委托有资质的第三方审计机构审计，该报告程序合法，内容客观，重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110破13号之三民事裁定书由本院依法作出，均与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。 3.《 重庆***盛建设（集团）有限公司变更情况 》、重庆市中合资产房地产土地评估有限公司2014年10月11日出具的《土地评估报告》复印件各一份，拟证明：2003年3月25日至2007年1月4日期间，***盛公司的名称为“重庆市万盛区渝盛建设有限公司”，***自2007年4月19日才成为法定代表人，即在2006年12月29日签订《重庆市国有土地使用权出让合同》并非是签章的***盛公司、法定代表人也不是***。《土地评估报告》是委托方为办理抵押贷款事宜进行的评估，该评估报告系委托方提供虚假材料及信息得出，也即证明了中国银行在发放贷款、原告在受让债权的时候存在严重的审查失职行为。华融重庆公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可。实践中倒签订合同的情况非常常见且前后时间相差甚微，不能以此说明债权人未尽到合理审查义务，基于委托方***盛提供的资料用于评估，使用评估报告的人应当认为属于真实的情况，结合发放贷款时***盛提供的土地借用协议，出让合同，产权调换协议证明等资料。虽然案涉土地上尚存未拆除的房屋，但债权人基于前述资料载明的内容善意相信是政府借用未拆除的房屋，而***盛已经履行完毕拆迁义务，并且被告根据法律规定在办理权属及土地登记的时候应当审查出让合同确认土地权属是否有争议，但是根据草签协议的约定完成拆迁安置补偿工作是土地权属转移、补签正式出让合同、移交土地、抵押土地等的前提条件，被告未尽审查义务即在尚存拆迁争议的情况下办理了权属抵押登记，给抵押权人造成了错误的权利外观，应当对后续导致的承担拆迁义务而产生的债务承担不利后果，劣后于抵押权受偿。***盛公司对前述证据的三性无异议。本院认为，《 重庆***盛建设（集团）有限公司变更情况 》客观真实，本院予以采信。《土地评估报告》，虽然该报告所依据的部分材料不真实，但该报告能印证本案部分事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 综合全案证据，本院认定事实如下：2006年12月29日，原重庆市万盛区国土资源局（出让方）与重庆市万盛区渝盛建设有限公司（受让方）即现在的***盛公司签订渝地（万盛国土）合字（2006）第01号《重庆市国有土地使用权出让合同》（草签合同）1份，约定内容为：第一条：根据万盛区第十五届人民政府2004十六次办公会会议纪要精神，出让方同意将位于重庆市万盛区建设***小区旧城改造项目用地，根据规划控制红线面积约72919平方米（以拆迁完后实测面积为准）的国有土地出让给受让方作为芙蓉小区旧城改造项目建设用地[其中作为商品房出售的用地作为出让地，其余用地作为划拨用地（用做道路、绿化或拆迁还建房用地）]。……第三条：该旧城改造项目的土地出让金在容积率控制在2.59的情况下为203万元（政府纯收益）。如超过2.59容积率增的部分按旧城改造的相关政策予以征收出让金。其他拆迁安置补偿费用由受让方在自行组织拆迁安置中按实支付。……第五条：受让方在交清全部土地出让金和工程竣工验收合格被拆迁单位无争议情况下，向土地行政主管部门申办领取《国有土地使用证》。第六条：受让方对整个片区可分段实施，应在2004年12底前动工建设，一期《兰园小区》总建面33893.79平方米，2007年6月底全部完工；2007年初动工建设二期《***庭》总用地面积13916.5平方米，2008年底完工；2009年初动工建设三期（即***以西片区），总用地面积47003平方米，2010年底全部完工。……满二年未动工建设的，出让方无偿收回土地使用权。超过本合同约定竣工时间两年以上仍未竣工的，出让方有权解除出让合同，收回土地使用权，注销《国有土地使用证》。第七条：受让方受让本合同项下的土地使用权，在交清土地出让金和完成拆迁安置补偿工作并投入计划总投资额25%以上，并依法经有批准权限的土地行政主管部门批准和办理土地使用权变更登记等有关手续后，可依法和按有关规定转让、出租、抵押等用于其他经济活动。……第二十四条：由于本合同涉及的项目用地系待拆迁地，并需分段实施，在拆迁工作未完成情况下，土地使用权仍属原业主，因而本合同只是一个草签合同，待拆迁完成、规划落实、各类土地使用面积经测定准确的情况下，按建设项目开发的组团分别再补签正式土地出让合同，计算和补交超容积部分商品房的出让金。 2014年10月11日，重庆市中合资产房地产土地评估有限公司受***盛公司委托出具《土地估价报告》，该报告载明部分内容为：评估土地使用权的市场价值，为土地抵押提供价格参考。待估宗地土地上存在多栋建筑物，该建筑物约建成于50年代，砖木结构，建筑物外墙面刷白，安装木门木窗，建筑物已不具备使用功能。根据委托方介绍，建筑物原为矿区家属区，委托方已完成对原拆迁户的安置和补偿，现由于委托方需要，将其用于万盛老街拆迁临时安置房，且均未办理房产证，故地上建筑物不纳入本次评估范围。三宗地共计评估为19899.66万元。其中，委托方提供了一份[渝地（万盛国土）合字（2006）第01号]《 重庆市国有 土地 使用权 出让合同》，该合同系虚假合同。 2015年10月27日，***盛公司与中国银行股份有限公司重庆**支行签订《流动资金借款合同》1份，约定：***盛公司向中国银行股份有限公司重庆**支行借款115000000元，借款期限12个月。同日，***盛公司与中国银行股份有限公司重庆**支行签订《抵押合同》，约定包括***盛公司名下108房地证D2009字第×××××号、×××××号以及108房地证D2010字第×××××号三宗土地及另外8套房屋抵押给中国银行股份有限公司重庆**支行。 2017年7月14日，华融重庆公司与中国银行股份有限公司重庆**支行签订《债权转让协议（分户）》，约定将上述中国银行股份有限公司重庆**支行对***盛公司的债权转让给华融重庆公司。 2018年6月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申45号民事裁定书，裁定受理***对***盛公司的破产申请，指定本案由本院审理。 2018年12月25日，***盛公司管理人对华融重庆公司申请的债权本金115000000元、利息29262479.22元、一审案件受理费636749.17元、保全申请费5000元、律师费60000元予以确认；以上债权列为有财产担保债权，以权属证号为108房地证D2009字第×××××号、108房地证D2009字第×××××号、108房地证D2010字第×××××号的土地使用权，及权属证号为108房地证2012字第××××号、108房地证2007字第×××××号、108房地证2007字第×××××号、108房地证2010字第××××号、108房地证2012字第×××××号、108房地证2009字第××××号、213房地证2014字第×××××号、213房地证2014字第×××××号的房屋使用权优先受偿。 2019年2月12日，***盛公司管理人委托第三方中通诚资产评估有限公司对***盛公司所属的房地产位于万盛经开区体育路、建设段、万新路、东林和***等处的8套房地产，土地使用权包括位于万盛经开区芙蓉天街山水城的三宗商住地进行评估。2019年7月23日，中通诚资产评估有限公司出具评估报告：对权属证号为108房地证D2009字第×××××号、108房地证D2009字第×××××号、108房地证D2010字第×××××号的万盛经开区芙蓉天街山水城的三宗商住地评估价为122754088.8元。前述评估金额未考虑待拆迁房屋建筑物对地块价值的影响，为空地状态下的土地使用权清算价值。 2019年8月30日，***盛公司管理人在人民法院诉讼资产网平台上发布拍卖公告，于2019年9月29日10时至2019年9月30日10时止，对万盛经开区芙蓉天街山水城的三宗商住地进行拍卖，起拍价12275.41万元。备注：1.地块目前土地开发程度红线外“六通”，红线内地上现在约30多幢建于50年代砖木、石木结构的D级危旧房，为矿区职工家属区，目前部分房屋有人居住。2.评估状态为“不考虑地上待拆房屋建筑物，评估为空地状态下的市场价值”。……5.破产拍卖标的以现状进行拍卖。房屋拆迁、道路规划、绿化等均未实施，买受人需自行了解并配合万盛经开区相关部门完成拆迁事宜，由此产生的所有问题不影响拍卖成交结果及成交价格。拍卖公告还公告了其他内容。 2019年9月30日10时，重庆市万盛经开区城市开发投资集团有限公司以成交价122754100元竞得上述三宗土地。 2021年5月28日，***盛公司管理人制作《破产财产分配方案》，其中被拆迁人或被征收安置人的债权请求权分配顺位先于有财产担保债权，债权人会议未能通过该《破产财产分配方案》。2021年6月15日，***盛公司管理人向本院提出申请，请求依法裁定。2021年6月29日，本院作出（2018）渝0110破13号之三民事裁定书，裁定对管理人制作的《破产财产分配方案》予以认可。 2021年11月12日，受***盛公司管理人委托，大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所出具《重庆***盛建设（集团）有限公司破产清算案搬迁安置资金专项审计报告》，其中，万盛街道建设社区工程公司片区排危搬迁项目货币补偿直接确认74566547元，剩余未搬迁部分预计会产生搬迁安置费用2164.9万元。 嗣后，万盛规自局向***盛公司管理人申报拆迁、安置补偿费用为优先债权总额156073292.29元，***盛公司管理人确认拆迁、安置补偿费用96215547元为优先债权。 2022年3月10日，***盛公司管理人向华融重庆公司邮寄《关于提请权人书面核查债权（第五批）的报告》。华融重庆公司收到前述报告后，于2022年3月23日向本院提起诉讼。 另查明，万盛规自局承接了原重庆市万盛区国土资源局土地和房屋征收补偿安置部分职能。案涉房屋于2015年12月经安全性鉴定为D级(整栋危房)。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、万盛规自局债权的性质及金额；二、华融重庆公司的案涉三宗土地的抵押权与万盛规自局申报的债权谁更优先保护。 关于万盛规自局债权的性质及金额的问题。***盛公司已进入破产清算程序，正在对破产财产变现处置，其中就涉及本案三宗土地抵押权的实现问题。案涉三宗土地的处置涉及到土地使用权、土地上的抵押权、土地上房屋的所有权，而前述权利的享有分属于不同权利主体，土地上现行状态将影响抵押权的实现价值。但鉴于案涉土地上的房屋系危房，严重危及公共安全，为了公共利益的需要，必须予以拆除。根据渝地（万盛国土）合字（2006）第01号《重庆市国有土地使用权出让合同》（草签合同），该房屋本应由***盛公司拆迁，但由于机构职能配置改革，现行房屋的排危拆迁、安置补偿由万盛规自局负责，***盛公司不能自行拆迁，万盛规自局履行了前述职责。同时，在破产过程中，***盛公司管理人委托第三方机构对案涉三宗土地进行评估，评估价为122754088.8元，前述评估金额未考虑待拆迁房屋建筑物对地块价值的影响，为空地状态下的土地使用权清算价值。因此，本院认为，若考虑待拆迁物对土地使用权进行估价，则会大大影响土地使用权的评估价值，本案拆迁安置费之所以产生是因为担保财产本身的瑕疵，如果不进行拆迁安置，不支付该笔费用，抵押权无法最优实现。故华融重庆公司在实现抵押权的时候，应当先行扣除实现抵押权的费用，即待拆迁房屋的费用，该费用实际上为实现土地抵押权的现实成本。根据《重庆***盛建设（集团）有限公司破产清算案搬迁安置资金专项审计报告》，已确认万盛街道建设社区工程公司片区排危搬迁项目货币补偿74566547元，剩余未搬迁部分预计会产生搬迁安置费用为2164.9万元。已经确认发生的排危搬迁费用74566547元系实现抵押权的费用，应当先予以扣除。对于未搬迁部分预计产生的搬迁安置费用2164.9万元，该费用虽不是确定金额，但未拆迁的房屋将来会实际产生相应费用，该费用的性质亦是实现抵押权的费用，具体金额应当在破产程序中予以确认。综合前述，万盛规自局为了公共利益，负责拆除案涉三宗土地上的危房，同时为华融重庆公司抵押权的实现清除了障碍，受益人为华融重庆公司。根据谁受益谁承担费用的基本原则，该费用应从拍卖款中优先支付。因此，万盛规自局的债权为特定物上拆迁安置债权，并非普通债权，同时亦是实现抵押权的债权，***盛公司管理人确认万盛规自局申报的债权为拆迁、安置补偿债权，并优先受偿具有合理性，本院予以确认。 关于华融重庆公司的案涉三宗土地的抵押权与万盛规自局申报的债权谁更优先保护的问题。华融重庆公司与万盛规自局申报的债权，管理人均确认了优先债权。但华融重庆公司提出谁更优先保护的问题，实际上是破产程序中财产分配的问题，该问题应当在破产程序中予以处理，本院已作出（2018）渝0110破13号之三民事裁定书对分配方案予以确认，故财产分配问题不属本案处理范围。 综上所述，华融重庆公司请求判令***盛公司管理人确认华融重庆公司基于108房地证D2009字第×××××号、×××××号以及108房地证D2010字第×××××号三宗土地使用权担保的债权，相较于万盛规自局享有的拆迁、安置补偿费用债权96215547元优先受偿的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国企业破产法 > 若干问题的规定（二） 》第三条、《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国企业破产法 > 若干问题的规定（三） 》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的全部诉讼请求。 案件受理费522878元，由原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担（原告已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审　判　长　　秦　雨 审　判　员　　张　毅 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月八日 书　记　员　　李　雪 -1-