某某、广东某某集团有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省河源市源城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤1602民初5334号 原告：***，女，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：***，系原告丈夫。 被告：广东**集团有限公司，住所地河源市兴源东路1号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东至友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东至友（紫金）律师事务所律师。 被告：广***房地产开发有限公司，住所地河源市新市区兴源东路一号（第十一层）。 法定代表人：**名。 委托诉讼代理人：***、**，广东万绿律师事务所律师。 原告***诉被告广东**集团有限公司（以下简称“**公司”）、广***房地产开发有限公司（以下简称“顺佰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告***委托诉讼代理人***、被告**公司委托诉讼代理人***、被告顺佰公司委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、责令被告**公司履行双方签订《商品房买卖合同》的约定向原告交付合同项下的涉案商品房；2、判令被告**公司向原告支付延期交房造成原告的经济损失暂时计付70000元（合同约定从2019年12月31日前向原告交付合同项下的商品房）；3、判令被告**公司向原告支付延期办理不动产权证的违约金2065.33元（合同约定出卖人按总房价万分之一作为违约金赔付给买受人，累计不超过买受人购房款的千分之二）并限期办理好不动产权证交付给原告；4、被告顺佰公司对上列延期交房造成原告的经济损失70000元以及延期办理不动产权证的违约金2065.33元承担连带责任；5、本案诉讼费用由二被告负担。 原告起诉的事实和理由：原告购买的位于河源市新市区××道××路××小区××栋××房，是被告**公司和被告顺佰公司合作开发的商品房住宅，原告与被告**公司于2018年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定建筑面积为111.7平方米，约定向原告交付商品房时间为2019年12月31日前，合同还约定出卖人延期办理产权证的，按总房价万分之一每天作为违约金赔付给买受人，累计不超过买受人购房款的千分之二。 2018年10月29日，《商品房买卖合同》签订后，原告如约支付了合同首付款，并协助办理了银行按揭贷款手续。 可是被告**公司却一直没有按照合同履行商品房交付义务，在原告一再催促下二被告于2021年4月29日联合出具一份《关于华侨城二期商品房交付使用的变更说明》，截止发文当天仍然没有达到商品房交付使用条件（说明内容：正在全力完善各专项竣工验收资料，争取尽快完成竣工验收备案手续）。 原告认为，原告与被告**公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告据不交付商品房和产权证已经给原告造成一定经济损失，为维护原告权益，特此诉诸法院。 被告**公司辩称，一、逾期交付是由于新冠疫情，政府创文，天气等不可抗力原因导致，属于《合同法》第117条规定的免责情形。不可抗力具体体现为：1、今年年初我国发生新冠疫情，从2019年12月至2020年4月，我市的各行各业均无法正常工作，自5月份才慢慢开始按计划恢复工作，真正恢复正常工作的时间应该是7月份，这也是被告**公司所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 2、2019年2020年，政府创建文明城市和创建卫生城市原因，造成停工4个多月，以致主体工程及附属配套等基础设施设备工程延误。 3、2019年度，遭遇罕见的大雨天气，较常年偏早近一个月，洪涝灾害严重，是被告**公司无法预见的天气，已严重影响到春夏季工程施工及进度，延迟施工及相应的附属配套设施工程也受到一定的影响。 如前所述，“华侨城”未能如期交付是由于不可抗力之原因所致，这是被告**公司所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于被告**公司。这种责任不能归责于被告**公司，属于《合同法》第117条规定的免责情形。 二、原告先于被告**公司存在逾期付款的违约行为，因逾期付款产生的逾期付款违约金应当在本案逾期办证违约***以抵扣。 根据《商品房买卖合同（预售）》第七条、附件四的约定，原告应当在2018年11月14日前办理完毕银行按揭手续并付清全部房款，而原告实际付清房款的时间为2019年1月2日，因此，原告先于被告**公司存在逾期付款的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件四的约定：“买受人逾期付款的，每逾期一日，应当支付逾期应付款万分之一的违约金”。原告应当支付的逾期付款违约为1960元（即逾期应付款400000元×0.0001×49日），且原告逾期付款的违约金应当在本案逾期办证违约***以抵扣。 三、因原告先于被告**公司存在逾期付款的行为，为此被告**公司的交房时间应当相应顺延至原告付清房款及违约金，被告**公司不存在任何逾期交楼的违约行为。 根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定：“买受人选择银行按揭付款方式的，需与银行贷款放款后且买受人付清到期房款(包括违约金）方可要求出卖人交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延”。原告并未按照合同约定的付款时间进行支付，为此原告应当支付完毕由此产生的逾期付款违约金后，被告**公司才开始承担交房义务。现原告并未向被告**公司支付任何的逾期付款违约金，被告**公司因原告的行为承担交房义务的条件并未成就，为此被告**公司对原告并不存在交楼义务，被告**公司不存在任何逾期交楼的违约行为。 四、被告**公司已经向原告发出了收楼通知，但原告系基于自身原因未按照被告**公司通知的时间进行收楼，应当视为原告已收楼。 被告**公司已于2021年4月份向原告发出收楼通知，并在业主群或在公示栏中公示收楼通知，原告已清楚明晰收楼的时间及收楼地点。根据《商品房买卖合同》附件十一第一条的规定：“买受人在收到出卖人发出收楼通知确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关手续，在此期间内，买受人未办理收楼手续的，视作买受人对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知”。可以得知，被告**公司已经向原告发出了收楼通知，但原告系基于自身原因未按照被告**公司通知的时间进行收楼，应当视为原告已收楼，且同栋同类型的业主也已经在被告**公司发出通知后办理完毕收楼手续，现基本上处于装修准备入住的状态。为此，原告主张被告**公司存在逾期交楼的违约行为毫无事实及法律依据。 五、被告**公司不存在逾期办证的违约行为，原告的主张毫无事实及法律依据应当予以驳回。1、根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条以及第附件十一的约定，出卖人应在房屋总确权后的7日内以电话或书面形式通知买受人办理房屋登记手续，并在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权证登记。因此，被告**公司承担办证义务的条件有两个：1、被告**公司取得房屋总确权；2、原告已实际收楼。现由于涉案房屋所在**尚未办出权属总登记，以及原告尚未办理收楼手续、房屋并未交付，故尚未开始起算办证期限，因此被告**公司不构成逾期办证，不构成违约。 此外，办证过程需要原告配合提交资料和签字，原告并未提出办证要求，未提供办证委托书和提交其他需要原告签字的材料和信息，被告**公司无法单方面完成办证业务，原告对未能办证存在责任，不应完全归责被告**公司。 2、原告并未遭受经济损失无需支付违约金。未出房产证并未给原告造成经济损失，违约金应当以弥补损失为原则，原告无损失则无需赔偿；涉案房屋原告是按揭贷款购买，原告如果需要转售房产也应当先结清银行贷款，原告尚未结清贷款也没有向被告**公司提出过要求办证以便其转售的意思表示。同时，2020年1月发生新冠疫情后房屋销售市场销量和房价均处于低潮，多数行业处于亏损状态，原告未能证明因未办证期间给其造成经济损失，故没有办出房产证并不会给原告造成利益损失，被告**公司无需支付违约金。 3、退一万步讲，若法院坚持认定被告**公司存在逾期办证违约行为，也应当充分考虑被告**公司系因客观原因导致未能及时办证的期间应予以扣减，该期间被告**公司无责任，不应计算违约金。 因2018年不动产登记部门整合的原因，即原房管部门和国土部门整合为自然资源局，部门整合期间不予受理不动产登记业务，此外还有税务局合并及出台新政策，公司要补交税款，因清缴不了税款，开不了发票导致无法办理。以及2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，政府部门无法正常开展业务办理，相关部门不予受理登记业务，导致被告**公司在该期间无法为原告办理房产证。因此以上两个原因导致未能办证的期间至少有24个月，应当予以顺延，该期间被告**公司不存在过错。根据合同约定，因被告**公司责任导致逾期办证才需要支付违约金，故该期间应当予以扣减不予计算违约金。 六、虽然房产未办理产权登记，但被告**公司已办理《商品房买卖合同（预售）》备案手续并办理产权预告登记及房屋交付手续，所办理的备案及预告登记已足以确认原告对房屋享有的权利并具有排他性，未办理产权登记并未造成原告的经济损失。 被告**公司已为原告办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续及产权预告登记，并且被告**公司已实际上向原告交付了涉案房屋。预告登记是将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的一种制度。 因此，被告**公司与被顺佰公司逾期办证的行为并未造成原告的实际损失，原告也未能举证证明其遭受的实际损失。逾期办理房屋产权证未实质影响原告对房屋的所有权，也未对原告造成实际的损失。 综上所述，原告要求被告**公司承担逾期交付商品房以及逾期办证的违约责任，是缺乏事实和法律依据的，被告**公司请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告顺佰公司辩称，第一，被告顺佰公司己经履行了房屋交付通知的义务，但原告因个人原因，未按照被告顺佰公司通知的时间办理入伙，也未就延期交房的违约金的赔付形式作出选择，原告也存在过错，被告顺佰公司无须向其支付逾期交房的违约金。 本案被告**公司和被告顺佰公司共同发出了《关于华侨城二期商品房交付使用的公告》，公告第一点的入伙办理时间中载明了“A3栋2021年4月28日至2021年4月29日”。该公告己经以公开张贴、短信通知等方式通知了原告，原告已知悉办理入伙的时间。然而，原告却迟迟未按照约定的时间前来“华侨城”办理入伙。后，本案被告**公司和被告顺佰公司又共同发出了《关于华侨城二期商品房交付使用的变更说明》，在变更说明第四点关于延期交房的赔付金的第2小点中载明了“关于违约金赔付，业主可根据自身情况选择一下任意一种形式作为赔偿：①以物业管理费抵扣；②以车位抵扣；③现金”，可知被告顺佰公司已尽最大的努力向原告进行赔偿。然而，原告也对此置之不理。从被告顺佰公司与**公司发收楼公告到原告向法院起诉之日，中间间隔五个月之久，原告非但不办理入伙、不就赔付逾期交房的违约金的形式与被告顺佰公司、**公司进行协商，企图延长被告顺佰公司与被告**公司的“违约”时间，有违民法诚实信用之原则，其关于逾期交房违约金的请求不应得到支持。 第二，原告先于被告顺佰公司存在逾期付款的行为，其因逾期付款产生的违约金应在本案中予以抵扣，因原告也属于违约的一方其无权向被告顺佰公司请求逾期交房及逾期办证的违约金。 根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四的第三条第一款“签订《商品房买卖合同》之日起15天内，买受人须配合办理银行按揭手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之一向出卖人支付违约金，如买受人逾期15日仍未办妥银行按揭签约手续，则出卖人有权解除合同，要求买受人按该商品房总价款的10%承担违约责任，并有权将该商品房重新出售，买受人不得要求任何形式的赔偿”。双方于2018年10月29日签订《商品房买卖合同》，而原告却在2018年11月28日才向银行申请贷款，款项甚至于2019年1月2日才放贷至被告**公司账户，原告存在明显的违约行为，且其先于被告顺佰公司违约，无权请求被告顺佰公司承担违约责任。因其违约行为产生的违约金也应在本案中予以抵扣。 第三，原告并未对其诉求的延期交房行为造成的经济损失提供相应证据，在无证据证实其因延期交房行为遭受了经济损失的情况下，应当承担举证不能的责任。原告诉求的延期交房经济损失于法无据，其主张不应得到支持。 第四，受某些客观原因所限，被告顺佰公司并非有意拖延交房及为原告办理不动产权证，被告顺佰公司愿意尽最大努力且已经积极配合被告**公司履行为原告办证的相关手续。涉案房屋目前已办理了确权，涉案房屋的不动产权证书将于近期办出。 本案被告**公司系“华侨城”项目的国有土地使用权人，该项目是以被告**公司的名义开发，由被告**公司作为出卖人与原告订立《商品房买卖合同》（预售），不动产权证的办理系被告**公司的应尽义务。但在2018年，被告**公司正处在国有企业改制过程当中，其内部某些部门的合并和撤销、人事的调整都影响了其为业主办理不动产权证的进度。同年，全国各地在大刀阔斧地进行着机构改革，相关的行政主体也因职能的变更无法及时对办证事宜作出答复及处理。当内外部的阻力有所缓解、被告顺佰公司积极配合被告**公司加快为业主办理不动产权证之际，却又遭受新冠疫情的肆虐，全国各行各业受其冲击，导致居民的生活与工作全面停摆。新冠疫情属于《民法典》第180条规定的不可抗力事由，本市内的建工企业大多数从2020年5月开始复工。若被告顺佰公司构成违约，则受不可抗力影响的五个月时间应当扣除，被告顺佰公司的违约程度轻微。被告顺佰公司与被告**公司就“华侨城”项目存在的客观困难及历史遗留问题，均一一对业主发出公告，解释原由。 综上，被告顺佰公司并非有意拖延交房及为原告办理不动产权证，实乃上述种种原因导致的无奈之举。目前，“华侨城”项目已于2021年9月28日完成竣工备案，并已向有关部门申请总确权，已经具备了办理不动产权证的实质条件。且涉案房屋目前己办理了确权，涉案房屋的不动产权证书将于近期办出。 综上所述，原告存在明显的违约行为，且其先于被告顺佰公司违约，无权请求被告顺佰公司承担违约责任，因其违约行为产生的违约金也应在本案中予以抵扣。被告顺佰公司己向原告发出收楼通知及提供方案给原告选择违约金的赔付方式，原告因个人原因未收楼、未与被告顺佰公司协商违约金的赔付问题，被告顺佰公司无须再向其承担逾期交房的违约金。如法院判决被告顺佰公司承担逾期交房的违约金，因原告先于被告顺佰公司违约，本案交楼时间应当予以顺延。因原告因个人原因未收楼，根据收楼公告，将视为其于2021年5月1日收楼，则该逾期交房的违约金只应计算至2021年4月30日。被告顺佰公司己尽最大的努力配合与协助被告**公司和业主办理产权登记，但由于种种客观原因致今日之起诉结果，实非被告顺佰公司所愿。本案应当按照合同约定的日万分之一如实计算逾期办证的违约金，且被告顺佰公司最多承担已购房款千分之二的违约金。请求法院在查明事实的基础上，保障被告顺佰公司作为一名普通的中小企业在这不普通的艰难时期的合法权益。 经审理查明，2018年10月29日，原告与被告**公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告以884461元购买被告**公司开发的位于河源市新市区××道××路××栋××号房，原告应于2018年10月29日前支付首期房价款484461元，余款400000元向开设监管账户的银行申请贷款支付，被告**公司应在2019年12月31日前向原告交付该商品房。 合同附件四约定买受人选择银行按揭付款方式的，按以下约定履行:签订《商品房买卖合同》之日起15天内，买受人须配合办理银行按揭手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之一向出卖人支付违约金。 合同第八条约定逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。 合同第十二条约定逾期交付责任：出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，买受人选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清到期房款（包括违约金）方可要求出卖人交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第二十条约定房屋登记：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，按本合同附件十一补充协议第五条处理。合同附件十一补充协议第五条约定：出卖人应在房屋总确权后的7日内以书面形式或者电话通知买受人办理房屋登记手续，并在买受人付清房款、面积差价款及付清办证费用后的90日办妥房屋所有权证书。如买受人未按约定时间交付办证资料的，则办证期限相应顺延。如因出卖人的原因逾期一年仍未办妥房地产权证的，出卖人按总房价万分之一作为违约金赔付给买受人，累计不超过买受人已付购房款的千分之二，但因买受人的责任除外。（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房地产权证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。 原告向被告顺佰公司支付购房首期款484461元。2018年11月28日，原告与中国农业银行股份有限公司河源源城区支行签订一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定:原告向中国农业银行股份有限公司河源源城区支行申请个人购房按揭贷款，原告向银行贷款400000元，用于购买位于河源市新市区××道××路××期××栋××号房;原告不可撤销地申请并授权该银行将上述全部借款直接划入被告**公司在中国农业银行股份有限公司河源中山支行账号4420********。2019年1月2日，中国农业银行股份有限公司河源源城区支行将上述借款转入原告指定账户。 之后，被告**公司在合同约定时间未向原告交付案涉商品房，原告至今仍未收楼，被告**公司至今未协助原告办理案涉商品房不动产权证。原告认为被告**公司逾期交付房屋及逾期办理不动产权证书，双方因此发生纠纷，经协商无果，原告遂于2021年9月27日提起本诉。 另查，案涉商品房的楼盘工程于2021年2月8日竣工验收合格，并通过备案。2021年4月22日，被告**公司就案涉楼盘工程与承包人广东三穗建筑工程有限公司签订《房屋建筑工程质量保修书》。2021年4月24日，被告**公司填发了案涉楼盘的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2021年4月22日，被告**公司与被告顺佰公司联合发出《关于华侨城二期商品房交付使用的公告》，载明：华侨城二期的商品房已竣工并具备交付使用条件，荣幸地通知所有业主前来收房，并办理入伙手续；A3栋入伙办理时间2021年4月28日至2021年4月29日；关于延期交房的赔付金按《商品房买卖合同》执行，符合赔付条款的从《商品房买卖合同》约定的交房日期第二天起计付至2021年4月30日止。被告顺佰公司将上述公告的内容通过快递寄送及短信通知的方式告知原告。 2021年4月29日，被告**公司与被告顺佰公司联合发出《关于华侨城二期商品房交付使用的变更说明》，载明：现根据工程实际情况，针对2021年4月23日发布的《关于华侨城二期商品房交付使用的公告》的部分内容作如下变更及补充说明：一、工程竣工验收问题。华侨城二期工程已于2021年1月25日全面完成施工，且于2021年2月7日组织了设计、施工、监理、勘察及市住建局相关部门对已竣工的土建工程进行竣工验收，并验收合格。目前，工程水电已入户、消防设施到位并经过第三方检测，电梯、防雷等专项已验收合格。……。二、房屋交付使用。1、充分考虑到部分业主多次提出尽快交房进行装修的诉求，并基于房屋已满足装修的条件，如需提前入场进行装修的业主，可自2021年4月24日起携带身份证原件……等资料前往物业公司办理交房手续。……。四、关于延期交房的赔付金。1、按照《商品房买卖合同》条款约定执行，符合赔付条件的，从《商品房买卖合同》约定的交房日期第二天起计付至符合交房条件之日止。2、关于违约金赔付形式，业主可根据自身情况选择以下任意一种形式作为赔偿。……。原告亦知悉该通知的内容。 经被告**公司申请，河源市不动产登记中心于2021年11月11日将案涉商品房（华侨城A3栋1501号房）登记在被告**公司名下，并出具《不动产（商品房）权属证明书》。 再查，原告与被告**公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是被告**公司提供给不动产交易中心的格式合同。涉案房产所属的河源市“华侨城”小区是两被告共同合作开发的。 本院认为，原告与被告**公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 根据诉辩双方的意见，本院对双方争议的问题作如下评判和处理。 1、关于原告请求被告**公司交付案涉商品房的问题。被告**公司与被告顺佰公司于2021年4月22日联合发出《关于华侨城二期商品房交付使用的公告》，通知业主前去收楼并办理入伙手续，但原告未按被告**公司、顺佰公司通知的时间前去办理收楼手续，至今也仍未收楼。虽然被告**公司构成逾期交付房屋，但是被告**公司已在原告向本院提起本诉前通知原告收楼，且被告**公司交付的房屋已满足基础设施设备使用条件，交付的房屋不存在重大瑕疵。原告在两被告通知的时间期限内无正当理由未办理收楼手续，应视为被告**公司在通知期限届满之日起已将案涉商品房向原告交付。现原告可自行前去收楼，已无必要在本案中要求被告**公司交付案涉商品房。因此，对于原告请求被告**公司交付案涉商品房，本院不予支持。 2、关于原告请求被告支付逾期交房损失的问题。原告已依约履行合同义务支付了购房款，被告没有在合同约定的2019年12月31日前将符合交付条件的房屋交给原告,已构成违约,应承担违约责任。被告**公司直至2021年4月22日才向原告发出收楼通知，被告**公司应自2020年1月1日起向原告承担逾期交房违约责任。 被告**公司通知原告于2021年4月28日至2021年4月29日期间前去办理收楼手续，而原告无正当理由未按通知时间前去办理收楼手续，逾期交房违约金应计至被告**公司通知的收楼时间之日止。因此，逾期交房违约金应自2020年1月1日起计付至2021年4月27日止。合同约定逾期交房违约金以买受人已支付房价款按日万分之一计付，未超出法律规定，本院予以支持。因此，逾期交房违约金以原告已付房价款884461元（484461元+400000元）为基数按日万分之一自2020年1月1日计付至2021年4月27日止，即被告**公司应向原告支付逾期交房违约金42719.5元（884461元×0.0001×483天）。 关于原告逾期付款违约金抵扣问题。被告辩称按照《商品房买卖合同（预售）》附件四约定“买受人选择银行按揭付款方式的，签订《商品房买卖合同》之日起15天内，买受人须配合办理银行按揭手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之一向出卖人支付违约金”。原告于2018年10月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，应当自签订合同之日起15日内协调办理银行按揭手续，而原告于2019年1月2日才通过银行按揭支付完毕全部购房款，故被告主张原告应当承担逾期付款违约责任。本院认为，上述合同中约定原告应当自签订合同之日起15日内协调办理银行按揭手续，但对于银行按揭手续审批时间原告无法掌握。因此，合同约定的15日期限应当是指原告在签订合同之日起15日内到银行办理按揭手续，而非原告必须在15日内办理完毕银行按揭手续并通过按揭方式支付完毕购房款，故被告以原告通过银行按揭支付完毕购房款的时间主张原告存在逾期付款行为，请求原告支付逾期付款违约金并抵扣被告逾期违约金，理由不充分，本院不予支持。 3、关于原告请求被告**公司支付逾期办理不动产权证违约金的问题。目前，被告**公司并未提供相关证据证实河源市不动产登记中心在被告**公司于2021年4月29日向原告交付房产之日起90日内受理了办理涉案房产的不动产权证登记手续。因此，被告**集团违反了合同的约定，构成了违约，应承担相应的违约责任。现原告请求被告支付逾期办理不动产权证的违约金2065.33元，未超出合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于逾期办证违约金上限问题。原告与被告**公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条约定“如因出卖人的原因逾期一年仍未办妥房地产权证的，出卖人按总房价万分之一作为违约金赔付给买受人，累计不超过买受人已付购房款的千分之二”，该合同是被告**公司提供的格式合同，该合同附件十一补充协议第五条约定的“违约金赔付……累计不超过买受人已购房款的千分之二”属于被告单方免除其责任，排除对方主要权利的条款，该条款对于原告明显显失公平，并导致其权益处于不确定状态，也可能使被告**公司怠于履行为原告办理不动产权证的义务，且被告**公司也未提供证据证实其有采取合理的方式提请原告注意该免除责任，排除对方主要权利的条款。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”与第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故该条款属于无效条款。因此，被告顺佰公司抗辩最多承担已购房款千分之二的逾期办证违约金，本院不予采纳。 4、关于被告顺佰公司法律责任的问题。虽然两被告未提供证据证明其俩联营合作的模式，但两被告自称涉案楼盘是共同合作开发的，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，本院推定两被告对共同开发河源市“华侨城”小区的房产享有共同所有权。现原告请求被告顺佰公司对被告**公司所负的上述关于逾期交房违约责任承担连带责任，符合《中华人民共和国物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”的规定，本院予以支持。 5、关于两被告抗辩逾期交房是由于新冠疫情、政府创文、天气状况等不可抗力原因所导致的问题。本院认为，两被告作为从事房地产开发公司，应知晓施工过程中各种突发情况的应对以及天气状况对施工的影响，并充分考虑上述因素，从而对合同确定的交房时间作出衡量。另外新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但两被告的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前。另，两被告亦未提供证据证明因政府创文而影响了工程的施工进度，据此，本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告广东**集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付逾期交房违约金42719.5元； 二、被告广东**集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付逾期办理不动产权证的违约金2065.33元； 三、被告广***房地产开发有限公司对本判决第一、二判项被告广东**集团有限公司的违约责任承担连带赔偿责任； 四、驳回原告***的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6322元，由被告广东**集团有限公司、广***房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十二月十六日 书记员　　苏　思