***、怀化冠宇房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省怀化市鹤城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘1202民初5505号

原告：***，男，汉族，1990年9月22日出生，住址湖南省怀化市鹤城区。

委托诉讼代理人：禹秀（一般代理），湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证××。

被告：怀化冠宇房地产开发有限公司，住所地怀化市湖天开发区香洲路，统一社会信用代码91431200792398714C。

法定代表人：陈亚强。

委托诉讼代理人：龙献文（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号××。

被告：湘潭市中房建筑开发有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设南路芙蓉路口（中房大厦），统一社会信用代码914303007305288431。

法定代表人：梁维。

委托诉讼代理人：李克驭（特别授权），岳塘区岳塘法律服务所法律工作者，执业证号××。

原告***诉被告怀化冠宇房地产开发有限公司（以下简称“冠宇公司”）、湘潭市中房建筑开发有限公司（以下简称“中房公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，因案情复杂，由简易程序变更为普通程序于2022年1月10日公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人禹秀、被告冠宇公司的委托诉讼代理人龙献文、被告中房公司的委托诉讼代理人李克驭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化冠宇房地产开发有限公司支付工程款169467元、利息1631.1元（利息以169467元基数，按同期贷款市场报价利率3.85%计算，从2021年4月26日计算至支付之日止，暂计算至起诉之日2021年7月26日利息为1631.1元)；2、判决确认原告***与被告怀化冠宇房地产开发有限公司以香洲水郡住宅小区1#、2#、6#栋工程中2#栋2单元806号商品房、2#栋1单元803号商品房、2#1单元903号商品房、地下室负一楼A030车位、地下室负一楼A031车位，抵偿原告***工程款2392907元的合同成立并已生效；3、判决被告怀化冠宇房地产开发有限公司与被告湘潭市中房建筑开发有限公司撤销香洲水郡住宅小区1#、2#、6#栋工程中2#栋2单元806号商品房、2#栋1单元803号商品房、2#1单元903号商品房、地下室负一楼A030车位、地下室负一楼A031车位的网签登记；4、判决被告怀化冠宇房地产开发有限公司将香洲水郡住宅小区1#、2#、6#栋工程中2#栋2单元806号商品房、2#栋1单元803号商品房、2#1单元903号商品房、地下室负一楼A030车位、地下室负一楼A031车位网签在原告***名下；5、本案诉讼费用由被告怀化冠宇房地产开发有限公司承担。庭审过程中，原告放弃第三、四项关于车位的诉讼请求。事实和理由：2018年6月7日，被告怀化冠宇房地产开发有限公司（以下简称冠宇公司)将其开发建设的怀化市鹤城区香洲路与正清路交汇处地块的香洲水郡住宅小区的三期地下室整体土方挖运工程承包给原告施工，双方因此签订《土方开挖外运承包合同》，合同约定，承包单价为工程土方开挖及外运综合单价为43元/立方米，工程石方爆破开挖及外运综合单价为88元/立方米；工期为2018年6月20日至7月10日，在工程完成后被告冠宇公司房屋预售许可证发放后一个月内，按实际结算量支付全部工程款等，该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了施工义务。2021年4月26日双方经结算工程款为2562374元。2021年5月15日，被告冠宇公司因无钱支付工程款，于是将其开发建设的香洲水郡住宅小区三期1#、2#、6#栋工程的2#栋2单元806号房、2#1单元803号、2#1单元903号房、地下室负一楼车位A030、A031作价2392907元用以抵偿土方工程款2392907元，即以以房抵债的方式支付原告部分工程款，并承诺将上述房产、车位办理网签更名及过户手续，双方成立以物抵债合同。上述特定房产、车位已取得商品房预售许可，该以物抵债合同具有法律效力。原告有权根据商品房交易规定要求被告冠宇公司履行法定附随义务，将以物抵债的房产、车位网签在原告名下。另查，此前被告冠宇公司与被告湘潭中房建设开发有限公司(以下简称中房公司)订立了商品房预售合同，将被告冠宇公司开发建设的香洲水郡住宅小区三期全部网签至被告中房公司名下，被告冠宇公司以房抵债的上述房产和车位也包括在其中。实际上，被告中房公司并未向被告冠宇公司支付过任何购房款，双方系协商以被告冠宇公司的香洲水郡住宅小区三期房产作为被告中房公司工程款的担保。原告作为承包土石方的承包人，对其工程款享有优先受偿权，经与被告冠宇公司结算及协商，被告冠宇公司将其部分已开发建设的所有房产、车位抵偿给原告，系依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条承包人与发包人协议将该工程折价，以清偿原告享有优先受偿的工程价款债权的具体形式。而被告冠宇公司为被告中房公司担保所做的网签登记依据的是以虚假意思表示形成的商品房预售合同，该类合同无效，不具法律效力。而以被告冠宇公司房产作为被告中房公司工程款债权担保的真实意思，又因二者间工程款债权并未成立，即被告冠宇公司尚未到向被告中房公司支付工程款的时点与条件，被告中房公司工程款债权尚未形成，故此类担保合同也未成立及生效。更何况即使此类担保合同成立并生效，也并不属于司法实务所认可的让与担保合同，不具有对第三方的对抗力。综上，被告冠宇公司及被告中房公司以虚假意思表示的网签登记行为，妨碍了原告根据商品房交易规定要求被告冠宇公司将以物抵债的房产、车位网签在原告名下的权利，损害了原告的优先受偿权，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告冠宇公司答辩称：原告起诉的事实基本属实，请求法院依法裁判。

被告中房公司答辩称：一、原告与被告中房公司均不是本案适格的诉讼主体，人民法院应当驳回原告的全部诉求。被告中房公司与原告之间不存在任何合同关系，也没有任何经济或业务往来，不构成本案适格的诉讼主体，原告以建设工程施工合同纠纷起诉被告中房公司，没有法律依据和事实依据，被告中房公司请求人民法院驳回原告的全部诉求。二、原告与被告怀化冠宇房地产开发有限公司（以下简称“冠宇公司”）签订的《土方开挖外运承包合同》违反法律、行政法规的强制性规定，自始无效。原告系自然人，不具备相关资质，原告在涉诉工程施工过程中也没有取得规划证、施工许可证和施工图纸，根据我国《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第1条第1项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；”和第3条“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持”之规定，被告中房公司认为，原告与被告冠宇公司签订的《土方开挖外运承包合同》违反了相关法律法规，自始无效，人民法院理当驳回原告的诉求。三、原告无权请求撤销冠宇公司与被告中房公司的网签登记，理由如下：1、被告中房公司与冠宇公司以房抵债的协议是双方真实意思表示，不存在胁迫或乘人之危，也不存在显失公平，该合同应当受到法律的保护。在被告中房公司或冠宇公司均未提出撤销该登记的情况下，原告不能行使撤销权。2、被告中房公司与冠宇公司的协议分别签订于2020年7月6日和2021年2月3日，截止至2022年1月10日，经被告中房公司与冠宇公司双方确认，被告中房公司完成的工程量已达53927703.56元，按0.7的支付比例，冠宇公司应当支付被告中房公司工程款37749392.49元，被告中房公司与冠宇公司的债权债务已经形成，同时办理了争议房产的网签登记，就此确定了争议房产网签给被告中房公司的事实，被告中房公司对争议房产享有优先受偿权。其后，冠宇公司于2021年5月15日才单方面作出承诺，意图将争议房产以代物清偿的方式向原告抵付工程款，但争议房产已网签给被告中房公司，冠宇公司实际无法履行该承诺，可见该承诺并非冠宇公司与原告双方真实意思的表示，随时可以撤销。因冠宇公司已先一步将争议房产网签给被告中房公司，无法向原告履行承诺，原告只能通过其他途径予以解决与冠宇公司的债权债务纠纷，而不能通过行使撤销权来主张权利。四、原告提出的第一、二、三、四项诉论请求不是同一法律关系，不是同一标的、同一种类、同一事实，各个诉求之间不具备主从关系，不能合并审理，被告中房公司请求人民法院驳回原告的全部诉求。

原告***为支持其诉讼请求向本院提供以下证据：

证据1、原告身份证、二被告企业信用信息，拟证明原、被告的身份情况；

证据2、土方开挖外运承包合同，拟证明原告承包被告冠宇公司开发的香洲水郡住宅小区三期地下室整体土方挖运工程，双方约定承包方式、承包单价和付款方式及其他事项的事实；

证据3、商品房预售许可证，拟证明被告冠宇公司开发的香洲水郡三期项目已于2021年2月2日取得商品房预售许可证的事实；

证据4、承诺书、香洲水郡住宅小区三期1#、2#、6#栋工程抵押房屋信息详表、工程量结算清单，拟证明2021年4月26日原告与被告冠宇公司经结算工程款为2562374元，因被告无钱支付工程款，被告以其开发的香洲水郡住宅小区2#栋2单元806房、1单元803房、1单元903房、地下室负一楼车位A030、A031作价2392907元用以抵偿土方工程款2392907元，并承诺将上述用以抵工程款的房屋办理网签更名及过户手续的事实；

证据5、香洲水郡三期工程建设工程施工合同，拟证明被告中房公司承建冠宇公司开发的香洲水郡三期住宅小区，施工时间为2020年7月6日至2021年7月5日以及付款时间的事实；

证据6、补充协议，拟证明2021年2月3日，在尚未到支付工程款的时间点，被告冠宇公司便将其开发的香洲水郡三期住宅小区所有的住房全部网签在中房公司名下的事实；

证据7、网上签约信息系统查询结果证明3份拟证明：（1）2021年2月3日、2月4日案涉三套住房已网签至被告中房公司名下的事实；（2）二被告并未签订有真实的商品房买卖合同，被告中房公司并未实际支付购房款的事实；

证据8、房屋登记查询证明，拟证明二被告通过未签订真实商品房买卖合同、未实际支付购房款的方式，冠宇公司将其开发的香洲水郡三期二栋103套住房全部网签在中房公司名下，其中包括了案涉三套住房的事实。

被告冠宇公司未提交证据。

被告中房公司为支持其诉讼主张向本院提供以下证据：

证据1、被告冠宇公司陈彪的微信聊天记录，拟证明两被告已对中房公司已经施工的工程量进行了确认，应付被告中房公司工程款37749392.49元。

本案庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、被告中房公司对原告***提交的有异议的证据发表以下质证意见：对证据2有异议，无效合同；对证据4的证据三性均有异议；对证据5、证据6关联性有异议；证据7的证明目的无法达到。本院认为，证据2证明原告与被告冠宇公司签订《土方开挖外运承包合同》等案件事实，与本案待证事实有关联性，故予以采信；证据4能够证明被告冠宇公司承诺以房屋、车位抵偿工程款的事实，故予以采信；对证据5、证据6、证据7能够证明二被告签订建设工程施工合同，案涉房屋网签至被告中房公司名下等案件事实，故予以采信。

二、原告***对被告中房公司提交的有争议的证据发表以下质证意见：对该证据的证据三性与证明目的均有异议；被告冠宇公司对被告中房公司提交的有争议的证据发表以下质证意见：对该证据的真实性、证明目的不予认可。本院认为，被告中房公司提交的证据未有二被告签字盖章确认，且被告冠宇公司亦不认可与中房公司进行过结算，故该证据不能证明二被告对工程款进行结算的事实，故不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月7日，原告***与被告冠宇公司签订《土方开挖外运承包合同》，该合同约定：工程名称为香洲水郡住宅小区，工程地点为香洲路与正清路交汇处地块，工程施工内容为三期地下室整体土方挖运；开工时间为2018年6月20日，竣工时间为2018年7月10日；付款方式为工程完成后，甲方新建房屋预售许可证发放后一个月内，按实际结算工程量支付全部工程款。合同签订后，原告***按约履行了义务。2021年2月2日，被告冠宇公司取得香洲水郡三期Ⅰ的商品房预售许可证。2021年4月26日，被告冠宇公司与原告***进行工程量结算，并出具了《香洲水郡住宅小区三期1#、2#、6#楼项目工程量结算清单》，载明该工程结算费用合计2562374元。被告冠宇公司法定代表人陈亚强在该清单上签名，并加盖被告冠宇公司公章。

2021年5月15日，被告冠宇公司因未能支付原告***工程款，故向原告***出具《承诺书》，该承诺书同意以房抵款的方式支付原告***香洲水郡三期土方工程款2392907元，抵押房屋信息为：香洲水郡住宅小区三期1#、2#、6#栋工程的2#栋2单元806房、2#栋1单元803房、2#栋1单元903号房、地下室负一楼车位A030、地下室负一楼车位A031，并同意将抵款的房屋办理网签更名及过户手续。

另查明，2020年7月6日，被告冠宇公司（甲方）与被告中房公司（乙方）签订《香洲水郡三期工程建设工程施工合同》，约定甲方将香洲水郡三期住宅小区1、2、6号楼的建筑工程、装饰工程、安装工程、消防工程等发包给乙方施工；开工时间为2020年7月6日，竣工时间为2021年7月5日；工程通过竣工初验后30天内甲方按乙方提交且甲方审定认可的工程款数额支付乙方工程款至90%（在施工中销售房款所回款的80%应按施工进度支付给乙方）；工程通过竣工验收后30天内甲方按乙方提交且甲方审定认可的工程款数额支付乙方工程款至97%；乙方已支付200万元合同履约保证金给甲方，此保证金在此项目主体完工且验收合格后30天内退还给乙方；同时双方约定为保证能按双方约定足额支付乙方工程款及其它已约定应支付款项，甲方在取得房产预售证后，同意参照此项目将足额价值的房产（限此项目房产，包括商业门面、住房、车位等）一次性网签到乙方名下。2021年2月3日，被告冠宇公司与被告中房公司签订《补充协议》，约定将“香洲水郡三期”1号楼、2号楼、6号楼的房产（包含住房、商业用房、车位）网签至中房公司名下，作为工程款及垫资款的担保。截至本院开庭庭审前，冠宇公司与中房公司尚未进行工程结算。

再查明，案涉房屋尚未进行竣工验收。经怀化市住房和城乡建设局查询，香洲水郡三期2栋803房、903房已于2021年2月3日网签至中房公司名下，香洲水郡三期2栋806房亦于2021年2月4日网签至中房公司名下。现原告以二被告虚假网签登记的行为损害其合法权益为由，诉至本院。

本院认为，本案系建设工程施工合同纠纷，被告冠宇公司与原告***签订《土方开挖外运承包合同》，虽然因原告***没有建筑施工资质，合同无效，但原告承包的工程已实际完工，且双方已签字结算，故被告冠宇公司应按双方认定的结算价2562374元向原告***及时支付工程款。被告冠宇公司在与原告结算工程款后，向原告出具《承诺书》，承诺以房屋及车位抵偿工程款2392907元，该协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故原告主张确认与被告冠宇公司以香洲水郡住宅小区1#、2#、6#栋工程的2#栋2单元806房、2#栋1单元803房、2#栋1单元903号房、地下室负一楼A030车位、地下室负一楼A031车位，抵偿原告***工程款2392907元的合同成立并已生效的诉求，本院予以支持。同时，该协议是基于原、被告双方的工程欠款而签订，为履行期限届满后达成的以物抵债协议，性质为诺成合同，故原告有权请求被告冠宇公司交付抵债物即香洲水郡住宅小区三期1#、2#、6#栋工程的2#栋2单元806房、2#栋1单元803房、2#栋1单元903号房，并有权要求被告冠宇公司支付剩余工程款169467元及利息，利息以未付工程款169467元为基数，自原告与被告冠宇公司结算工程款之日即2021年4月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%计付至工程款实际付清之日止。

被告冠宇公司与被告中房公司签订《香洲水郡三期工程建设工程施工合同》及《补充协议》，约定将此项目房产网签至中房公司名下，作为工程款及垫资款的担保。因本案二被告之间并不存在买卖合同关系，被告冠宇公司在明知原告工程款尚未支付到位且二被告尚未进行债务结算的情况下，仍将案涉房屋作为债务担保，违反了民法中的诚信及公平原则，严重损害原告的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故二被告之间签订的该合同无效。对于原告要求撤销二被告签订的案涉房产网签合同的诉求，因其不属于民事诉讼的受案范围，故原告应依法向相关行政机关主张相关权利，对原告诉求撤销二被告之间的网签登记，并将案涉房产网签在其名下，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百四十六条、第一百五十三条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条、第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、被告怀化冠宇房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告***支付剩余工程款169467元及利息（利息以169467元基数，自2021年4月26日起按照年利率3.85%计付至工程款付清之日止）；

二、确认原告***与被告怀化冠宇房地产开发有限公司以香洲水郡住宅小区1#、2#、6#栋工程的2#栋2单元806房、2#栋1单元803房、2#栋1单元903号房、地下室负一楼A030车位、地下室负一楼A031车位，抵偿原告***工程款2392907元的合同成立且生效；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费3722元，由原告***负担722元，被告怀化冠宇房地产开发有限公司负担3000元；诉讼财产保全费5000元，由被告怀化冠宇房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　长　　欧　侠

人民陪审员　　瞿菊英

人民陪审员　　潘秀兰

二〇二二年一月二十八日

书　记　员　　曾建波