某某、湖北省某某县建工局第一建筑安装公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂11民终744号 上诉人（原审原告、执行案外人）：***，男，1974年10月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：***，福建海山律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：***，福建海山律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：湖北省**县建工局第一建筑安装公司，住所地：湖北省**县小池镇中心路62号。统一社会信用代码：914211277379241522。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，湖北***律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、被执行人）：湖北西岸市场发展有限公司，住所地：湖北省**县小池镇财政宾馆沿江路100号。统一社会信用代码：91421127562701749Y。 法定代表人：***，该公司执行董事。 上诉人***因与被上诉人湖北省**县建工局第一建筑安装公司（以下简称**一建公司）、湖北西岸市场发展有限公司（以下简称湖北西岸公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省**县人民法院（2021）鄂1127民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求:1.撤销原判，依法改判不予执行***购买的坐落于湖北省**县××镇××栋××号商铺，并解除对***购买的坐落于湖北省**县××镇××栋××号商铺的查封、拍卖措施；2.本案上诉费由**一建公司、湖北西岸公司承担。事实与理由：一、***在一审法院诉前保全之前的2014年已与湖北西岸公司签订了商品房买卖合同，并在不动产登记部门登记备案。湖北西岸公司以房抵债，且***与湖北西岸公司的关联公司**好榜样商业运营有限公司签订中部家居世博园委托经营管理合同，约定该运营公司以支付的租金冲抵***的购房款。抵债行为和租金冲抵行为可视为***支付了全部购房款。案涉商铺未实际交付、未办理过户登记手续并非***的原因，依法不能对案涉商铺查封、拍卖。上述情形符合最高人民法院在2019年11月出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定的情形，且在该会议纪要中特别提及，对于采取抵债方式的，可视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。实际上各方当事人已经协商一致明确将***原借款转化为***已付购房款。故***购买的不动产（商铺）应排除执行。二、《异议复议规定》第三十条规定，金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。***购买的案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权利。其一，***在法院查封前办理了商品房合同销（预）售登记备案。这是该项目能够办理的最高级别的消费者物权期待权或无过错不动产买受人物权期待权。至于湖北西岸公司没能按照买卖合同建成交付使用，没有完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，非因买受人原因。其二，***通过抵债方式和委托经营管理方式支付了全部购房款。一审中提交的证据证实债权债务的真实性和委托经营管理方式支付了全部购房款。综上，请求二审法院依法予以改判。 **一建公司辩称，一、***虽然与湖北西岸公司签订了三份商品房买卖合同，但其办理的是商品房预售登记，并非物权预告登记，不符合《异议复议规定》第三十条规定的情形，其主张不符合法律规定。二、***主张以房抵债没有事实依据。***与***之间形成民间借贷关系，但***与湖北西岸公司之间并没有成立以湖北西岸公司不动产抵偿***个人债务的协议。虽然福建西岸实业集团有限公司为***借款提供担保，但与湖北西岸公司是不同的民事主体，湖北西岸公司对***个人借款没有法定或约定义务。三、***没有向湖北西岸公司支付一分钱购房款，**好榜样商业运营有限公司与***之间委托经营管理合同没有依法成立并实际履行，与本案没有关联性，更不能证实***以租金抵债的主张。四、由于***所购商品房不是用于居住而是商铺，已支付价款为零，没有超过合同约定总价款的50%，案涉工程至今没有完工交付给湖北西岸公司，***在人民法院查封之前没有合法占有该不动产，也没有按照合同约定支付价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本案***的主张不符合《异议复议规定》第二十九条规定，不能阻却本案的执行。五、***没有办理物权登记的主要原因是作为买受人的***没有依照合同约定支付一分钱购房款，这是***作为买受人自身原因未办理过户登记，根据《异议复议规定》第二十八条规定，***的主张不能排除执行。六、**一建公司与湖北西岸公司之间的建设工程施工合同纠纷经法院判决生效，**一建公司对湖北西岸公司的建筑物申请执行符合法律规定。七、即使能够认定***利用其对湖北西岸公司的控制权，将湖北西岸公司的财产抵偿个人债务，也是属于抽逃湖北西岸公司的注册资金，损害了湖北西岸公司的合法权益，其行为涉嫌违法或犯罪。***与湖北西岸公司所签订的商铺买卖合同在涉嫌构成抽逃注册资金犯罪的情况下属于无效合同。因此，***的主张没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 湖北西岸公司未作答辩。 ***向一审法院起诉请求:1.不予执行***购买的坐落于湖北省**县××镇××栋××号商铺；2.依法解除对***购买的坐落于湖北省**县××镇××栋××号商铺的查封、拍卖；3.本案诉讼费由**一建公司、湖北西岸公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月19日，***、***与湖北西岸公司签订三份商品房买卖合同，湖北西岸公司将位于湖北省**县小池镇**村105国道中部家居世博园主题馆B-D馆幢B1042-B1082号商铺出售给***，价款分别为5018812元、5696003元、12852672元，共计23567487元。合同均约定***、***于2014年6月19日一次性付清房款，湖北西岸公司应当在2015年5月31日前交付商铺，并在商铺交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。***、***与湖北西岸公司在**县房地产管理局办理了商品房合同销（预）售登记备案。2014年7月1日，***与**好榜样商业运营有限公司签订中部家居世博园委托经营管理合同，***将商铺委托**好榜样商业运营有限公司经营管理十年，双方对租金及佣金进行了约定。案涉房屋至今未竣工验收及交付使用。 一审法院在审理**一建公司与湖北西岸公司的建设工程施工合同纠纷案中，于2015年5月22日作出（2015）鄂**民诉前保字第00001号民事裁定，对湖北西岸公司开发的中部家居世博园主题馆Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋建筑物予以查封。案件经审理判决**一建公司对湖北西岸公司享有债权41245676.96元（不含判决确定的利息和迟延履行债务利息）。2020年12月4日，一审法院作出（2016）鄂1127执146号之五执行裁定，对湖北西岸公司名下位于湖北省**县小池镇中部家居世博园主题馆Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋建筑物予以拍卖。***、***提出异议，要求解除对湖北省**县××镇××栋××号商铺的查封、评估。法院经审查作出（2021）鄂1127执异30号执行裁定，驳回了***、***的异议请求。 另查明，2013年2月8日，***向湖北西岸公司的法定代表人***个人银行账户转账700万元。2013年2月28日，***向***出具一份借款借据和一份收条，借据和收条担保人栏加盖了福建西岸实业集团有限公司与福建欧瑞拉贸易有限公司的公章。2013年11月27日，***委托律师事务所向***发出了律师函，认为***未依约履行还款付息义务，要求***立即履行。***、***于2000年12月29日登记结婚，2016年5月19日登记离婚。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，作为案外人的***对位于湖北省**县小池镇**村105国道中部家居世博园主题馆B-D馆幢B1042-B1082号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利是本案审理的焦点。根据庭审查明的事实，案涉房屋的产权未登记在***、***名下，二人不享有所有权，因此***要想排除强制执行，需证明其受房屋消费者物权期待权或无过错不动产买受人物权期待权的保护。对此，《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 关于***是否已支付购房款。***主张湖北西岸公司以房抵债，且***与湖北西岸公司的关联公司**好榜样商业运营有限公司签订中部家居世博园委托经营管理合同，约定**好榜样商业运营有限公司支付的租金亦冲抵***的购房款，以上抵债行为可视为***支付了全部价款。一审法院认为***提交的三份商品房买卖合同、中部家居世博园委托经营管理合同、借款借据及收条，仅能证明***、***与湖北西岸公司之间存在房屋买卖合同关系，***、***与**好榜样商业运营有限公司之间存在委托合同关系，***与湖北西岸公司的法定代表人***个人之间存在民间借贷关系，不能证明***通过抵债支付了购房款。退一步讲，即使***与湖北西岸公司、***达成合意，即以湖北西岸公司开发的商铺抵偿***欠***的借款的方式向湖北西岸公司支付购房款，以及***与湖北西岸公司、**好榜样商业运营有限公司达成合意，以**好榜样商业运营有限公司应当支付***的租金的方式向湖北西岸公司支付购房款，***则应提供抵债相关的证据。湖北西岸公司应当开具发票，实际并没有向***开具发票，***亦不能就案涉房屋时为何没有开具正式发票、是否索要过发票等情况作出说明和合理解释；且案涉房屋至今未竣工验收及交付使用，也没有产生租金。因此从证明标准上看***所提证据证明的内容没有完成证明责任，***的证据不能证明其已支付案涉房屋的全部购房款。因此，***不符合《异议复议规定》第二十九条规定的受房屋消费者物权期待权保护所需的付款条件，更不符合《异议复议规定》第二十八规定的无过错不动产物权期待权所要求的付款条件。关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。一审法院认为，占有是指权利人对标的物的管领控制力。案涉房屋至今未竣工验收及交付使用，不能认定***在查封前对案涉房屋已合法占有。关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。《异议复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权，其保护对象是消费者，且要求其名下无其他用于居住的房屋。其本质是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，***向湖北西岸公司购买的是商铺，不符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件。综上，不论是依据《异议复议规定》第二十九条抑或是第二十八条，***均不满足保护条件而不应受物权期待权的保护，故对***要求不予执行其购买的坐落于湖北省**县××镇××栋××号商铺，依法解除查封、拍卖的请求不予支持。遂判决：驳回***的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，***、***于2014年6月19日与湖北西岸公司签订三份商品房买卖合同，***、***与湖北西岸公司到**县房地产管理局办理商品房预售房屋备案登记，由**县房地产管理局在商品房买卖合同上加盖“**县房地产管理局商品房合同销（预）售登记备案专用章”，没有办理其他预告登记手续。湖北西岸公司未向***、***出具收到购房款的收款收据或者购房发票。 本院认为，本案争议焦点为***对案涉商铺是否享有排除**一建公司申请执行的权利。对此，本院认为，案外人请求排除执行的，应当符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条和第三十条的情形。第一，《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉商铺至今未竣工验收及交付使用，***作为买受人在人民法院查封之前就未合法占有该不动产；***与湖北西岸公司签订了三份商品房买卖合同，***虽然可能对***及福建西岸实业集团有限公司享有债权，但湖北西岸公司未向***、***出具收到购房款的收款收据或者购房发票，不能证实湖北西岸公司与***达成以房抵债的合意，亦不能证实湖北西岸公司已收到***相应购房价款，即***未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。***对登记在湖北西岸公司名下的不动产提出异议，不符合上述规定的情形，故***不能依据此条排除执行；第二，***购买的案涉商品房系商铺，不符合《异议复议规定》第二十九条规定的情形，亦不能依据此条排除执行；第三，《异议复议规定》第三十条规定：“金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力，且案涉商品房（商铺）没有另行办理物权预告登记手续或者不动产权属变更登记。因此，***主张其购买案涉商铺享有足以排除强制执行民事权利的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年五月十九日 书记员　　***