某某、湖北省某某县建工局第一建筑安装公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

湖北省**县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂1127民初2177号 原告：***（执行案外人），男，生于1974年10月21日，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告（申请执行人）：湖北省**县建工局第一建筑安装公司，住所地：湖北省**县小池镇中心路62号。统一社会信用代码914211277379241522。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，湖北***律师事务所律师。 被告（被执行人）：湖北西岸市场发展有限公司，住所地湖北省**县小池镇财政宾馆沿江路100号。注册号421127000036697。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告***与被告湖北省**县建工局第一建筑安装公司（以下简称**一建公司）、湖北西岸市场发展有限公司（以下简称湖北西岸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告**一建公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告湖北西岸公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求不予执行原告购买的坐落于湖北省**县商铺；2、依法解除对原告购买的坐落于湖北省**县商铺的查封、拍卖；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告**一建公司与被告湖北西岸公司建设工程施工合同纠纷一案，**县人民法院于2015年5月22日以（2015）鄂**民诉前保字第00001号民事裁定，查封了包括原告商铺在内的、湖北西岸公司开发的中部家居世博园主题馆Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋建筑物，并通知不动产登记部门协助执行。经法院依法判决并生效后，被告**一建公司向法院申请强制执行，2020年12月4日，法院以（2016）鄂1227执146号之五裁定：“对被执行人湖北西岸市场发展有限公司名下位于坐落于湖北省**县小池镇中部家居世博园主题馆Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋建筑物予以拍卖”。2021年初，原告偶然得知上述情形，即提出执行异议。法院于2021年5月20日作出（2021）鄂1227执异31号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，本案应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三、四款、第二十九条第一、三款、第三十条的规定，且原告提出的执行异议，构成阻却执行的事由，理由：一、原告在法院诉前保全之前，已经与被告湖北西岸公司签订商品房买卖合同，并在不动产登记部门登记备案。二、被告湖北西岸公司以房抵债，且原告与被告湖北西岸公司的关联公司**好榜样商业运营有限公司签订中部家居世博园委托经营管理合同，约定**好榜样商业运营有限公司支付的租金亦冲抵原告的购房款，以上抵债行为可视为原告支付了全部价款。三、诉争商铺未实际交付、未办理过户登记手续并非原告原因，法院依法不能对讼争商铺查封、拍卖。关于此类情形，最高人民法院有关司法解释及会议纪要已规定，对于采用抵债方式的，可以视为支付价款。综上，原告在2014年与被告湖北西岸公司签订的商品房买卖合同有效，这是在原告索要债款不成前提下，不得已所为，符合公序良俗，属于民事法律行为。此行为在湖北西岸公司涉讼之前已客观存在，较湖北西岸公司的其他债权人均优先。原、被告于2014年在**县房地产管理局登记备案，没有超过法定的预告登记期间。因此，法院依法不能对讼争商铺查封、拍卖，特请求法院判如所请。 被告**一建公司辩称，1、被告**一建公司与被告湖北西岸公司之间的建设工程施工合同纠纷经法院判决，**一建公司对被告湖北西岸公司的建筑物申请执行符合法律规定。2、本案***、***与被告湖北西岸公司之间没有直接的债权债务关系，原告与***个人之间形成的民间借贷关系与被告湖北西岸公司无关。3、***利用其对被告湖北西岸公司的控制权，将被告湖北西岸公司的财产用来抵偿个人债务，其实质是抽逃了被告湖北西岸公司的注册资金，损害了被告湖北西岸公司的合法权益，其行为涉嫌违法或犯罪。原告与被告湖北西岸公司所签订的商铺买卖合同在没有支付商铺的买卖合同对价的情况下属无效合同。因此，原告主张**县人民法院对其进行评估拍卖不符合法律规定，不能阻却**县人民法院的执行行为，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告湖北西岸公司未作答辩。 原告***围绕诉讼请求依法提交了三份商品房买卖合同、中部家居世博园委托经营管理合同、借款借据、收条、结婚登记申请书、审查处理结果及离婚登记审查处理表，被告**一建公司提交了本院（2021）鄂1127执异30号执行裁定书。经审核，以上证据客观、真实、合法，被告湖北西岸公司未到庭质证，视为放弃质证权利，本院对原告及被告**一建公司的证据予以确认。 经审理查明：2014年6月19日，***、***与被告湖北西岸公司签订三份商品房买卖合同，被告湖北西岸公司将位于湖北省**县小池镇**村105国道中部家居世博园主题馆B-D馆幢B1042-B1082号商铺出售给原告，价款分别为5018812元、5696003元、12852672元，共计23567487元。合同均约定***、***于2014年6月19日一次性付清房款，湖北西岸公司应当在2015年5月31日前交付商铺，并在商铺交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。***、***与被告湖北西岸公司在**县房地产管理局办理了商品房合同销（预）售登记备案。2014年7月1日，原告与**好榜样商业运营有限公司签订中部家居世博园委托经营管理合同，原告将商铺委托**好榜样商业运营有限公司经营管理十年，双方对租金及佣金进行了约定。涉案房屋至今未竣工验收及交付使用。 本院在审理**一建公司与湖北西岸公司的建设工程施工合同纠纷案中，于2015年5月22日作出（2015）鄂**民诉前保字第00001号民事裁定，对湖北西岸公司开发的中部家居世博园主题馆Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋建筑物予以查封。案件经审理判决**一建公司对湖北西岸公司享有债权41245676.96元（不含判决确定的利息和迟延履行债务利息）。2020年12月4日，本院作出（2016）鄂1127执146号之五执行裁定，对湖北西岸公司名下位于湖北省**县小池镇中部家居世博园主题馆Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋建筑物予以拍卖。***、***提出异议，要求解除对湖北省**县商铺的查封、评估。本院经审查作出（2021）鄂1127执异30号执行裁定，驳回了***、***的异议请求。 另查明，2013年2月8日，原告***向被告湖北西岸公司的法定代表人***个人银行账户转账700万元。2013年2月28日，***向原告***出具一份借款借据和一份收条，借据和收条担保人栏加盖了福建西岸实业集团有限公司与福建欧瑞拉贸易有限公司的公章。2013年11月27日，原告***委托律师事务所向***发出了律师函，认为***未依约履行还款付息义务，要求***立即履行。 ***、***于2000年12月29日登记结婚，2016年5月19日登记离婚。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，作为案外人的原告***对位于湖北省**县小池镇**村105国道中部家居世博园主题馆B-D馆幢B1042-B1082号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利是本案审理的焦点。根据庭审查明的事实，案涉房屋的产权未登记在***、***名下，二人不享有所有权，因此原告要想排除强制执行，需证明其受房屋消费者物权期待权或无过错不动产买受人物权期待权的保护。对此，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 关于原告***是否已支付购房款。原告主张被告湖北西岸公司以房抵债，且原告与被告湖北西岸公司的关联公司**好榜样商业运营有限公司签订中部家居世博园委托经营管理合同，约定**好榜样商业运营有限公司支付的租金亦冲抵原告的购房款，以上抵债行为可视为原告支付了全部价款。本院认为原告提交的三份商品房买卖合同、中部家居世博园委托经营管理合同、借款借据及收条，仅能证明***、***与被告湖北西岸公司之间存在房屋买卖合同关系，***、***与**好榜样商业运营有限公司之间存在委托合同关系，原告***与被告湖北西岸公司的法定代表人***个人之间存在民间借贷关系，不能证明原告通过抵债支付了购房款。退一步讲，即使原告与被告湖北西岸公司、***达成合意，即以湖北西岸公司开发的商铺抵偿***欠原告的借款的方式向被告湖北西岸公司支付购房款，以及原告与被告湖北西岸公司、**好榜样商业运营有限公司达成合意，以**好榜样商业运营有限公司应当支付原告的租金的方式向被告湖北西岸公司支付购房款，原告则应提供抵债相关的证据。被告湖北西岸公司应当开具发票，实际并没有向原告开具发票，原告亦不能就案涉房屋时为何没有开具正式发票、是否索要过发票等情况作出说明和合理解释；且涉案房屋至今未竣工验收及交付使用，也没有产生租金。因此从证明标准上看原告所提证据证明的内容没有完成证明责任，原告的证据不能证明其已支付案涉房屋的全部购房款。因此，原告不符合《异议复议规定》第二十九条规定的受房屋消费者物权期待权保护所需的付款条件，更不符合《异议复议规定》第二十八规定的无过错不动产物权期待权所要求的付款条件。 关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本院认为，占有是指权利人对标的物的管领控制力。涉案房屋至今未竣工验收及交付使用，不能认定原告在查封前对案涉房屋已合法占有。 关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。《异议复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权，其保护对象是消费者，且要求其名下无其他用于居住的房屋。其本质是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，原告向湖北西岸公司购买的是商铺，不符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件。 综上，不论是依据《异议复议规定》第二十九条抑或是第二十八条，原告均不满足保护条件而不应受物权期待权的保护，故本院对原告要求不予执行其购买的坐落于湖北省**县商铺，依法解除查封、拍卖的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。 审　判　长　　桂　彦 审　判　员　　王　伟 人民陪审员　　*** 二〇二一年十一月四日 书　记　员　　***