上诉人赣州中建建设工程质量检测有限公司与被上诉人赣州市欣跃汽车贸易有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）赣中民一终字第245号

上诉人（原审原告）赣州中建建设工程质量检测有限公司，住所地：赣州市经济技术开发区105国道旁。

法定代表人姚小青，总经理。

委托代理人王础之，男，该公司法律顾问，一般授权代理。

被上诉人（原审被告）赣州市欣跃汽车贸易有限公司，住所地：赣州市经济技术开发区105国道旁。

法定代表人杜明新，总经理。

委托代理人钟定华，江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。

上诉人赣州中建建设工程质量检测有限公司（以下简称中建公司）因与被上诉人赣州市欣跃汽车贸易有限公司（以下简称欣跃公司）租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明：2012年10月7日，原告赣州中建建设工程质量检测有限公司董事长章广华以个人名义向曾某租赁一场地（赣州开发区105国道旁原南通酒店），双方约定承租人可在租赁期内分租给第三方。2013年3月19日，原告把其董事长章广华所承租的场地以公司名义部分转租给被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司。合同约定被告分租其原承租的房屋与场地另加上原真马三轮车公司承租的房屋及场地，被告须从2013年3月1日每月支付租金21000元。从2014年元月开始，被告按每年涨幅13%递增支付租金。原、被告双方在合同上盖章确认。合同签订后，被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司按约向原告支付租金。2014年底，被告发现原告所出租的场地是实际所有权人为曾某。经向曾某了解原告未与曾某签订租赁协议，故被告认为原告赣州中建建设工程质量检测有限公司无权收取租金，自2015年元月起，被告拒绝向原告支付场地租金。故原告以被告拖欠租金及向他人转租场地为由，诉至本院要求被告支付租金127673.60元、要求法院判令终止原、被告双方的租赁合同。

原审法院认为：原告赣州中建建设工程质量检测有限公司董事长章广华履行公司职务与第三人曾某签订了一份场地租赁合同，故原告取得了租赁权。原告在合同约定的范围内再转租给被告，原、被告订立的《房屋、场地分租协议》是双方真实意思表示，该合同合法有效，原、被告双方应按照合同的约定全面履行。至原告主张之日止（2015年5月5日），被告共应向原告支付5个月的租金，原告要求被告按合同的约定支付到期租金127673.60元的诉讼请求本院予以支持。被告称原告无权转租房屋、场地，因此原、被告双方的分租协议是无效合同，本院认为原告董事长章广华代表公司与第三人曾某所签订的合同，足以证明原告取得了转租权，原告的转租行为合法有效，被告认为分租协议是无效合同的理由不成立。原告系从第三人曾某手中取得转租权，但未及时向被告披露该事实，致使被告误以为原告的转租行为是无效的，导致被告行使抗辩权而迟延交付租金，对被告迟延支付租金原告有一定的过错，故原告要求被告终止原、被告的分租合同、退出所租场地、房屋的请求本院不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司应于本判决生效后二十日内向原告赣州中建建设工程质量检测有限公司支付到期房屋、场地租金共计127673.60元；二、驳回原告赣州中建建设工程质量检测有限公司要求终止与被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司分租合同的诉讼请求；三、驳回原告赣州中建建设工程质量检测有限公司要求被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司腾退所租房屋、场地的诉讼请求。案件受理费2853元，减半收取1426.5元，财产保全费920元，共计2346.5元由被告承担。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人中建公司上诉称：被上诉人未经上诉人同意将其所分租到的原真马三轮车所租房屋场地以每月5500元的价格转租给案外人陈锦萍开办汽车修理部。从2014年1月份开始被上诉人就做起了三房东，自己每月收房租，却拒向上诉人缴租，其擅自转租房屋场地的行为违反了2013年3月19日双方所签订的分租合同第五条的规定。双方不是向房东曾某合租房屋场地，被上诉人是作为次承租人向承租人中建公司分租房屋、场地，在签订房屋、场地分租协议时，上诉人就已经作出让步，被上诉人按照分租协议已经履行了一年后又反悔，再一次向上诉人提出无理要求，要求按照各自使用面积平均分摊房租。是分租还是合租，合同写得很清楚。被上诉人无正当理由，在合同履行一年后又故意拖欠房租半年多时间，其行为违反了分租协议第三条的规定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，上诉人作为出租人可以解除合同。被上诉人未经上诉人同意擅自转租亦违反了合同约定及法律规定，上诉人同样可以解除合同。请求二审法院撤销原判，改判：1、解除上诉人与被上诉人于2013年3月19日签订的《房屋、场地分租协议》；2、被上诉人限期腾退所租房屋。后上诉人在本院询问调解时，只要求支持其第1项上诉请求，放弃第2项上诉请求。

被上诉人欣跃公司辩称：一、答辩人同意终止与被答辩人签订的《房屋、场地分组协议》，并且已按要求腾退了房屋及场地。二、被答辩人与答辩人都是房东曾某的共同承租人，不是承租人和次承租人的关系。答辩人自2011年1月20日起从第一承租人明亮的手上承租了的一部分房屋及用地用于经营。因2012年底明亮与房东曾某签定租凭合同即将到期，明亮坦言要回南康发展，告知答辩人他不在想再续租。这时自称为被答辩人老板的章广华与答辩人法人代表杜明新、万豪铝业老板周锦红、真马公司老板张云峰商议一起直接找房东商谈房屋续租事宜。四方共同承诺一致同意续租，为了提高效率，避免分别找房东曾某，四方共同口头委托章广华直接去和房东曾某重新签下整块房屋、场地租凭协议。四方按照章广华与房东曾某重新签订新的租金金额按照各自原房租基础上进行平摊消化掉。后章广华称他已签下该协议，在其办公室拿出一份章广华和被答辩人共同与房东签订的每月租金为46000元，每年递增13%的《租赁协议》，让我们按照该《租赁协议》把每月租金46000元分摊掉，并“按原房地主每年递增13%”收取房租。我们三方信以为真，按章广华给我们看的《租赁协议》分摊后答辩人从原来的每月租金11000元提升至17600元。真马公司张云峰认为房东涨价后房租太贵了不愿续租便搬离了场地。答辩人法人杜明新打电话给章广华谈交房租事宜时，对方提出要以被答辩人的名义与我公司在按照《租赁协议》的基础上签订了《房屋、场地分组协议》。同时提出已经腾出的真马公司场地让给我公司使用，但是答辩人并不需要那么大的场地，本着原先承诺共同承租诚信原则，直至2012年3月双方商定，因1月和2月被答辩人一直用真马公司场地在停车，其租金由被答辩人承担，后决定从2012年3月起原来真马公司场地由答辩人承接续租，房租从17600元每月提升至21000元每月。该《房屋、场地分组协议》一直履行至2014年底。三、被答辩人伪造租赁合同，欺诈答辩人，答辩人请求撤销与被答辩人在2013年3月19日签订的《房屋、场地分组协议》。2015年初答辩人法人代表才获取到房东曾某的电话，并致电给房东曾某要求调整房租才得知原本签定的整个场地房租是26000元每月，每年递增为10%。答辩人也从房东曾某处复印了章广华签订的《租赁协议》，发现原先章广华在办公室给我们看和要求分摊房租的《租赁协议》是假的。实际上的《租赁协议》是由章广华个人和房东曾某签订的。所以我公司在2015年1月29日就向被答辩人发出书面《函告》，要求按照实际与房东曾某签订的《租赁协议》结算，重新签订《分租协议》，并将欺诈的多收的房租予以退还。同时，被答辩人在一审提供的《租赁协议》还是由章广华和被答辩人共同与房东曾某签订的，并且约定房租是按每年递增为10%。这跟2013年3月19日答辩人与被答辩人签订的《房屋、场地分组协议》中“按原房地主每年13%递增”条款也是前后矛盾。答辩人的法人代表杜明新在2015年10月30日，遂向赣州市公安局开发区分局经济犯罪侦查大队报案，控告被答辩人涉嫌合同诈骗罪，且该案已经受理。为防止出现冤假错案及根据“先刑后民”的原则，希望法庭能中止审理此案。综上，被答辩人伪造《租赁合同》，以答辩人之前委托被答辩人向房东曾某承租下整片场地为由，要求答辩人要遵守承诺，即使面对偏贵的房租，也要共同承租下该场地，导致答辩人损失将近三十万元，希望二审法院能以事实为依据，查清案件事实，发回一审法院重审。

被上诉人欣跃公司提交了以下新的证据：一、《函告》复印件一份，欲证明双方签订的分租协议存在欺诈，不是双方真实意思表示。二、《告知》复印件一份，欲证明被上诉人搬离所租场地时通知了上诉人。三、《承诺书》原件一份，欲证明被上诉人腾退案涉场地时已经告知了上诉人。四、2012年1月至12月交给明亮房租、水电费的收据六份，欲证明上诉人上诉状中陈述2013年1月、2月向被上诉人收取17600元每月的房租与事实不符，明亮交租是11000元每月，真马公司交租是2400元每月。五、《受案回执》份，欲证明本案基本事实未审查清楚。六、2015年9月18日腾退房屋场地图片复印件一份，欲证明被上诉人已经腾退了房屋。上诉人对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，证据一、二为复印件，且被上诉人没有证据证明已经送达给了上诉人，本院对其证据“三性”不予认定；证据三系案外人陈锦萍与被上诉人欣跃公司之间的法律关系，与本案没有关联，本院对其关联性不予认定。上诉人对证据四的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。上诉人对其关联性持有异议，本院认为，证据四对本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。上诉人对证据五表示不清楚，公安局没有找过他们。因被上诉人对原审判决未提起上诉，而二审只审查上诉人的上诉请求，故本院对证据五的关联性不予认定。上诉人对证据六不持异议，但认为被上诉人只是部分清退，也不清楚是什么时候清退的。本院对证据六的证据“三性”予以认定。

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：上诉人中建公司的上诉请求为解除与被上诉人欣跃公司于2013年3月19日签订的《房屋、场地分租协议》，被上诉人欣跃公司在二审期间表示同意解除该协议，故本院对上诉人中建公司的上诉请求予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案中，被上诉人欣跃公司以上诉人伪造租赁合同、对其进行欺诈为由，请求撤销双方在2013年3月19日签订的《房屋、场地分组协议》，因被上诉人未在原审时提出该项诉请，也未对原审判决提起上诉，故本院对被上诉人的上述请求不予审理。原审判决认定基本事实清楚，但对是否应当解除合同的处理不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第215号民事判决第一、三项；

二、变更赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第215号民事判决第二项为：解除上诉人赣州中建建设工程质量检测有限公司与被上诉人赣州市欣跃汽车贸易有限公司于2013年3月19日签订的《房屋、场地分租协议》。

一审案件受理费2853元，减半收取为1426.5元，财产保全费920元，二审案件受理费2853元，合计5199.5元，由被上诉人赣州市欣跃汽车贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　徐军

审　判　员　　傅忠

代理审判员　　彭莉

二〇一五年十二月三十日

书　记　员　　王佳

代理书记员　　曾慧