赣州中建建设工程质量检测有限公司、赣州市欣跃汽车贸易有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）赣07民终3569号

上诉人（原审原告）：赣州中建建设工程质量检测有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区105国道旁。

法定代表人：姚小青，系公司经理。

委托诉讼代理人：王础之，系该公司法律顾问。

被上诉人（原审被告）：赣州市欣跃汽车贸易有限公司，住所地江西省赣州经济技术开发区文峰北路。

法定代表人：杜明新，系公司经理。

委托诉讼代理人：肖长沅，江西公仁律师事务所律师。

上诉人赣州中建建设工程质量检测有限公司（以下简称中建公司）与被上诉人赣州市欣跃汽车贸易有限公司（以下简称欣跃公司）租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

中建公司上诉请求：依法改判增加租金及利息共43227.89元（2015年11月7日以后利息顺延），上诉人不退还押金21000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、一审判决对被上诉人腾退房屋场地的时间认定错误。赣州中级人民法院在（2015）赣中民一终字第245号案件中对腾退场地图片的“三性”予以认定是错误的，本案所租赁房屋有两部分组成，一是被上诉人承租使用的场地，二是原“河南真马电瓶车行”张云峰退租的场地。被上诉人擅自将第二部份转租给案外人陈锦平，且一直收取租金至2015年10月30日，该部分一直使用至2015年11月30日止。2、押金不应退还。根据双方合同第四条约定，被上诉人提前退租须提前一个月通知上诉人，否则上诉人有权不退还被上诉人缴纳的押金。虽然约定的是押金，但其本意是违约金，应当按照违约金的约定进行处理。3、上诉人不应承担诉讼费。上诉人在本案中没有过错，一审判决上诉人承担2300元诉讼费没有道理。

欣跃公司答辩称，1、一审判决已经对腾退时间进行明查，且（2015）赣中民一终字第245号判决书也对腾退房屋时间的证据现场进行核实，确认腾退时间为2015年9月18日。2、原合同到期后，双方未签订租赁合同，但实际承租已形成无固定期限合同，缴纳押金目的是担保租赁期间损失，可以抵扣租金。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。

中建公司向一审法院诉讼请求：1、判令被告偿付所欠原告6个月的房租160889.4元及同期贷款利息2815.49元（其后利息顺延计算）；2、判决被告向原告交付的押金21000元不予退还；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2012年10月7日，原告董事长章广华以个人名义向案外人曾华租赁赣州经济技术开发区105国道旁原南通酒店场地一块，双方在《租赁协议》中约定章广华在租赁期内可分租给第三方。2013年3月19日，原告把其董事长章广华所承租的场地以公司名义分租给被告，双方签订《房屋、场地分租协议》，约定：被告分租原承租的房屋与场地加上原真马三轮车承租的房屋场地；被告从2013年3月1日起每月5日之前向原告缴纳本月租金21000元；租期从2013年3月1日至2013年12月31日止，2014年1月开始每年涨幅13%递增租金；被告向原告交纳租赁押金21000元，如提前退租须提前一个月书面通知原告，否则原告有权不退被告押金等内容。原、被告均在协议上盖章确认。2014年底，被告发现原告未与案外人曾华签订租赁协议，故被告认为原告无权收取租金，自2015年1月起，被告拒绝向原告支付租金，原告便诉至法院，要求被告支付至2015年5月5日的租金127673.6元及同期银行贷款利息并终止原、被告双方的租赁合同，经审理后作出（2015）赣开民二初字第215号民事判决书，判决由被告支付原告租金127673.6元，驳回了原告的其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至赣州市中级人民法院，赣州市中级人民法院于2015年12月30日作出（2015）赣中民一终字第245号民事判决书，维持对于租金的判决，解除了原、被告于2013年3月19日签订的《房屋、场地分租协议》。因被告未支付2015年5月5日以后的租金，原告遂再次起诉至法院，请求处理。

一审法院认为，（2015）赣开民二初字第215号民事判决书中已确认《房屋、场地分租协议》系合法有效，故被告应按协议约定向原告支付租金。关于租金支付期限的问题。被告在（2015）赣中民一终字第245号案件审理中向赣州中院提交了腾退场地图片，证明其于2015年9月18日已经腾退房屋、场地，赣州中院对其三性予以了认定，认可被告腾退的时间为2015年9月18日，故被告应向原告支付2015年5月6日至2015年9月18日的租金118879元（按月租金26814.9元/月计算）。原告要求被告按月利率5‰计算逾期支付租金的利息，虽然（2015）赣开民二初字第215号民事判决书中认为因原告未及时向被告披露从案外人曾华手中取得转租权的事实，致使被告误认为原告的转租无效而迟延支付租金，对此原告存在一定的过错，但被告在已知晓相关情况并在法院作出判决后仍未按约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，对于原告的该诉讼请求，予以支持，被告应按月利率5‰支付原告截至2015年9月18日的利息1598元，之后按此标准继续计算至付清租金之日止。原告要求不予退还被告缴纳的押金21000元，原、被告在《房屋、场地分租协议》中约定的租期从2013年3月1日至2013年12月31日止，租期届满后，被告继续租赁该房屋、场地，租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同，被告在合同约定的租期内未退租，缴纳的押金21000元应予退还，该款可在应缴纳的租金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司应当支付原告赣州中建建设工程质量检测有限公司2015年5月6日至2015年9月18日的租金118879元，扣除被告已缴纳的押金21000元，被告还应支付原告租金97879元；二、被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司应当支付原告赣州中建建设工程质量检测有限公司截止至2015年9月18日的逾期支付利息1598元，并自2015年9月19日起以所欠租金为基数、按月利率5‰计算逾期支付利息至租金付清之日止；三、上述金钱给付义务，限被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司于本判决生效后十五日内履行完毕；四、驳回原告赣州中建建设工程质量检测有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3574元，保全费1520元，由原告赣州中建建设工程质量检测有限公司承担2300元，由被告赣州市欣跃汽车贸易有限公司承担2794元。

本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据一、企业法人营业执照、法定代表人证明书、资质证书、法定待定代表人身份证各1份，证明原告主体资格；证据二、房屋场地分租协议书、赣州经济技术开发区法院（2015）赣开民二初字第215号民事判决书、赣州市中级人民法院（2015）赣民终字第245号民事判决书、强制执行申请书、法院执行案款电汇凭证各1份，证明分租协议书合法有效，被上诉人拖欠上诉人2015年1月1日至2015年5月5日房租等被人民法院强制执行，押金依法不予退还；证据三、曾华与江勋慧2015年11月7日签订的房屋场地租赁协议书、于2015年11月25日倒签的分租协议书、陈锦平支付给江勋慧房屋租金1.8万元和押金0.6万元的收据各一份，证明被上诉人转租给陈锦平的房屋场地使用至2015年11月6日，被上诉人租赁房屋场地腾出时间不是9月18日；证据四、被上诉人与陈锦平于2014年11月10日转租部分房屋场地合同、陈锦平身份证、陈锦平出具证明、陈锦平在其证明上签字捺印照片各一份，证明被上诉人在2015年11月1日还在向其转租人陈锦平收取2015年9月和10月份的房租、水电费，被上诉人所租赁上诉人的房屋场地腾退时间不是2015年9月18日；证据五、上诉人与房屋场地主曾华结算租金凭证、上诉人支付给地主曾华2015年10月房租电子转账凭证、上诉人与曾华结算租金后曾华退还上诉人余款6000元银行凭证、上诉人向九江银行还贷年利率为7.38%，证明上诉人严格履行合同义务按照合同房屋场地租金付至2015年12月31日止，上诉人一直在为被上诉人垫付租金，而被上诉人也一直在收取案外人陈锦平的租金，被上诉人长期占用上诉人资金，其所支付给上诉人的利息年利率为5%而上诉人支付银行利息年利率为7.38%，损失了2.38%利息。

被上诉人质证认为，对证据一无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。确实能够证明双方存在租赁合同关系，但合同期满后应为无固定期限合同，所约定的押金应为造成出租人损害的赔偿金，可以抵扣租金。证明被上诉人主动履行，并且多支付了租金1万多元，但被上诉人未在法定期限内申请再审，因此没有再追究；对证据三的真实性无法确认，对其合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。曾华与陈锦平、江勋慧签订的合同与本案当事人之间签订的合同没有任何关系，与被上诉人腾退房屋没有任何关系；对证据四的三性均有异议，陈锦平身份证和陈锦平出具说明的名字不一致，且陈锦平本人未出庭作证，与（2015）赣中民一终字第245号中陈锦平出具的承诺不一致，因此不真实也不合法，更没有关联性；对证据五的关联性有异议，上诉人和曾华之间的租金结算与本案无关，因此上诉人与曾华及其他承租人之间的关系由他们另行协商，且被上诉人搬迁之后没有收取任何人的租金，故上诉人达不到自己的证明目的。

二审中，被上诉人向本院提交以下证据：证据一、付款明细和转账明细2张，证明被上诉人系主动履行执行款，不存在诚信缺失的问题。租金实际为11584.5元，（2015）赣开民二初字第215号民事判决书错误判决租金为127673.6元，致使被上诉人多承担租金16089.1元；证据二、承诺书1份，证明被上诉人系2015年9月8日搬迁完毕，陈锦萍与被上诉人的租赁合同也于当日终止并解除合同，并已经解决搬迁事宜，陈锦萍与上诉人另行约定租赁事宜，是否签订合同不影响实际租赁关系的成立与生效，签署事实与搬迁照片与（2015）赣中民一终字第245号民事判决书提供照片相对应，故原审判决认定租期是符合事实的。

上诉人质证认为，对证据一的关联性有异议，法院组织协商了调解；对证据二，上诉人承租给对方的场地有两大块，对方将其中一块擅自出租给陈锦平，每个月收了5500元租金，但对方不将租金交给上诉人，上诉人提出了异议。对方没有按照合同提前书面告知上诉人，根据上诉人出示的新证据，新房东与老房东承租时间是2015年11月7日，交接时间是11月6日，对方没有给上诉人书面协议。上诉人与原房东曾华结算下来，上诉人一直在为对方垫付房租至对方搬迁为止。被上诉人提出陈锦平身份证与陈锦平出具证明的名字不一致，根据对方当事人2014年11月10日与陈锦平签订合同，其中的名字和上诉人出具的证据是一致的。

本院审查认为，对上诉人的证据1-2的真实性、合法性和关联性予以确认，对证据3-5的真实性不予确认。对被上诉人证据1的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，对证据2的真实性、合法性和关联性予以确认。

二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。

本院认为，关于房屋腾退时间的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被上诉人对于房屋腾退时间在本院（2015）赣中民一终字第245号判决中提交了现场照片等证据证明，本院也对证据进行了核实，确认腾退时间为2015年9月18日，应当认定作为认定本案事实的依据。上诉人主张房屋并未全部腾退，应当提出相反的证据予以反驳，其提交被上诉人与案外人之间的合同、案外人之间的合同及相关书证，但案外人均未出庭作证，相关书证也均为复印件，无法核实证据的真实性，应当承担举证不能的法律后果。关于押金的处理问题。根据双方《房屋、场地分租协议》之约定，租期从2013年3月1日至2013年12月31日止，被上诉人向上诉人交纳租赁押金21000元，如提前退租须提前一个月书面通知上诉人，否则上诉人有权不退被告押金。但是，本案双方租赁期限已经届满，不属于双方约定的提前退租情形，上诉人请求没收押金没有依据。关于诉讼费的负担问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，人民法院对上诉人的诉讼请求部分支持，一审法院判决由双方分担诉讼费用正确，上诉人主张其不应负担诉讼费用没有依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1406元，由上诉人赣州中建建设工程质量检测有限公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赖国东

审　判　员　　郑小兵

审　判　员　　王阿婷

二〇一七年十二月二十日

书　记　员　　王　佳

代理书记员　　雷　娜