济南历城控股集团有限公司、济南市历城区城市建设综合开发公司合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初11978号 原告：济南历城控股集团有限公司，住所地济南市历城区***路868号山东设计创意产业园北区7号楼1-2605，统一社会信用代码：91370112MA3MB90Y5N。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**、**，均系北京市**（济南）律师事务所律师（均系特别授权代理）。 被告：济南市历城区城市建设综合开发公司，住所地济南市历城区西周南路东方广场A座318室。统一社会信用代码：91370112493119260M。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***、***，均系山东金钥匙律师事务所律师（均系特别授权代理）。 原告济南历城控股集团有限公司（以下简称历城控股公司）与被告济南市历城区城市建设综合开发公司（以下简称历城城建公司）合同纠纷一案，本院于2021年12月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年12月9日、2022年2月24日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、**，被告委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 历城控股公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行《以物抵债协议》约定的义务：将济南市历城区二环东路x号、济南市历城区花园路x号房产过户、交付至原告名下，并承担产权登记过程中所发生的全部费用；2.判令被告赔偿原告违约金4234520.55元；3.判令被告赔偿原告支付代理律师费12万元；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保险费等费用。事实与理由：2020年8月10日，原告历城控股公司与被告历城城建公司签订以物抵债协议，协议约定：截至2020年8月10日，历城城建公司欠历城控股公司借款本金7519万、利息7181333元，合计人民币82371333元。历城城建公司以其位于济南市历城区二环东路x号、济南市历城区花园路x号的自有房产清偿所欠历城控股公司的上述债务，于2020年9月9日之前过户给历城控股公司。若逾期超过30天，则被告每天需按照债务总金额(82371333元)的万分之五向原告支付违约金。2021年4月8日，济南市历城区财政局作出《关于划转部分资产至济南历城控股集团有限公司的决定》，将历城城建公司的资产位于花园路x号楼办公楼、二环东路x号综合楼划转至历城控股公司名下，用于冲抵历城城建公司借款本金和利息。截至目前，被告并未履行房屋过户、交付义务，构成违约。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第584条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。”的规定，原告为实现债权而聘请律师所支付的合理费用，以及保全费、保险费等受理费用，应算作给原告造成的损失，应由被告承担。另外，由于被告未按照约定按期履行过户、交付义务，造成原告无法对房屋享有使用、收益等权利，给原告济南历城控股集团有限公司造成了巨大损失，被告应按照以物抵债协议的约定，向原告支付违约金，并承担过户产生的所有费用。综上，为维护自身合法的财产权益，原告诉至法院，望判如所请。 历城城建公司辩称，1.历城城建公司早已履行完毕《以物抵债协议》约定的义务，历城控股公司第一项诉讼请求与事实不符，请求法庭依法驳回。历城城建公司将涉案两处房产对外出租，租金已实际支付至历城控股公司名下，历城控股公司通过占有改定的方式已实际控制涉案两处房产，历城城建公司已完成交付；且在历城城建公司的努力协调下，历城区财政局于2021年4月8日下发了济历城财国资企字【2021】17号文件，决定将涉案两处房产划转至历城控股公司名下。故，历城城建公司已完成了双方《以物抵债协议》约定的义务，历城控股公司第一项诉讼请求严重与事实不符，依法应予驳回。2.历城城建公司已完成约定义务，不存在违约情形，且《以物抵债协议》的违约责任条款无效，历城控股公司第二项诉讼请求无事实及法律依据，依法予以驳回。正如第一条答辩意见所述，涉案两处房产均已在历城控股公司实际控制下，两处房产租金也由历城控股公司收取，历城区财政局已将涉案房产划转至历城控股公司名下，故历城城建公司已完成了双方《以物抵债协议》项下约定的全部义务，历城控股公司不存在诉讼的事实依据；此外，历城控股公司依据的《以物抵债协议》第四条违约责任条款将双方或政府原因等任何原因导致的责任均强加给历城城建公司承担，且约定历城控股公司可以据此主张权利，明显违反公平原则，不合理的免除了历城控股公司的责任，加重了历城城建公司的责任、限制了历城城建公司的权利，系无效条款，故历城控股公司已丧失本案诉讼权利基础。故历城控股公司的诉求无事实及法律依据，应依法予以驳回。3.退一步讲，假设历城控股公司可以要求支付违约金，但其主张的违约金计算基数、计算期间有误、要求数额过高，已严重超出其实际损失，且历城城建公司本身没有过错，历城控股公司不能通过诉求高额违约金作为其盈利的手段，历城控股公司请求予以减少。（1）历城城建公司作为国有企业，之前一直处于政府改制过程中，且目前工作人员已经全部分流完毕，在改制过程中，历城城建公司已经尽最大努力协调政府完成了涉案房产的资产划拨，因客观原因，后续事宜应需要政府出面协调解决，本案双方都是历城区国有企业，这一点历城控股公司是明知的，鉴于涉案房产早已实际交付至历城控股公司，且历城控股公司已享有了收取涉案房产租金权利及历城控股公司并无实际损失的事实，根据民法典五百八十五条之规定，历城城建公司请求法庭依照公平原则和诚信原则予以衡量后依法减少以维护历城城建公司合法权益。（2）结合历城区财政局于2021年4月8日下发济历城财国资企字【2021】17号文件可知，历城城建公司最迟也已于该日完成了协议约定的义务，即使计算违约金，违约期限也应为2020年10月9日至2021年4月7日，而非历城控股公司第二项诉求主张的2020年10月9日至2021年10月8日，因此历城控股公司主张的违约金计算期限超出应计算期限，历城控股公司诉讼请求第二项与事实不符，且历城控股公司按日万之五主张的违约金数额过高，请求法庭核实后依法予以调整。（3）历城控股公司起诉状中违约金计算基数为82371333元，该数额为借款本息总额（包含利息7181333元），据此计算违约金存在复利，请求法庭予以调整。四、历城控股公司主张的45万元律师费、保全保险费无事实及法律依据，不应予以支持。双方签订的涉案《以物抵债协议》中并未约定律师费、保全保险费承担事宜，其主张无法律依据；且本案历城控股公司并非必须聘请律师，律师费、保全保险费不是历城控股公司为维护自身合法权益所支出的必要费用，故请求法庭驳回历城控股公司该两项费用的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 2020年8月11日，历城控股公司（作为甲方、债权人）与历城城建公司（作为乙方、债务人、抵债人）签订《以物抵债协议》一份，双方约定：甲、乙双方就以物抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。一、协议主旨1.原债务情况甲、乙双方与济南唐冶城市建设投资开发有限公司于2020年8月8日签订《借款合同》，约定济南唐冶城市建设投资开发有限公司将其享有的对乙方的人民币7519万元(大写：柒仟***拾玖万元整)本金及该本金所产生的利息后的债权全部转让给甲方。现借款期限已经届满，乙方无力偿还。根据上述合同，截至2020年8月11日，乙方尚欠甲方借款本金共计7519万元(大写：柒仟***拾玖万元整)、利息共计7190167元（大写：柒佰壹拾玖万零壹佰陆拾柒元整），合计人民币82380167元（大写：捌仟贰佰叁拾捌万零壹佰陆拾柒元整，下称该债务）。2.乙方自愿以自有财产清偿其所欠甲方的该债务。二、用于抵债的房产乙方提供下列房产清偿其欠甲方的债务：1、位于济南市历城区二环东路x号的房产；2、位于济南市历城区二环东路x号的房产；3、位于济南市历城区二环东路x号的房产；4、位于济南市_历城区花园路x号的房产；5、位于济南市历城区花园路x号的房产，以上5处房产经甲方委托第三方评估机构山东华典章土地房地产资产评估有限公司出具的截至2020年7月30日的评估价值为：82380167元。三、抵债安排1.乙方应于2020年9月10日前协调政府部门通过资产划拨方式将上述房产过户给甲方，若上述房产因存在甲方的抵押权而无法过户，甲方应配合先将抵押权解除。因办理以上全部房地产权登记过程中所发生的全部费用由乙方承担。2.上述房产过户至甲方名下后，乙方应在过户之日起5_日内将上述房产交付给甲方。3.房产抵债过户后，甲乙双方该债务消灭。4.乙方保证：对用于抵债的房产拥有完全的所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。5、对于上述抵债房产评估值与借款本息总额差额部分，由以上房产后期招商产生的税收地方留成奖励资金予以补足。(详见本合同附件《关于为历城区城市建设开发公司提供借款等有关问题的请示》)四、违约责任若因双方或政府等原因，导致上述房产未按本协议约定过户、交付且逾期超过30天的，则乙方须按照甲方享有的债权总金额的万分之五，按日承担逾期违约金…… 2021年4月8日，济南市历城区财政局下发济历城财国资企字(2021)17号《关于划转部分资产至济南历城控股集团有限公司的决定》，内容为：济南历城控股集团有限公司：根据区信访工作联系会议纪要(2020第8期)和双方签订的《以物抵债协议》的相关条款，经研究决定，将区城市建设综合开发公司以下资产划转至你公司名下：1、花园路x号办公楼。2、二环东路x号综合楼。以上两处资产经评估后，以评估值冲抵区城市建设综合开发公司借款本金和利息。冲抵后剩余部分作为你公司实缴注册资本。请按照相关规定做好交接，处理好相关账务，并办理产权变更手续。 另查明，涉案《以物抵债协议》签订时，涉案位于花园路x号办公楼的房产及位于二环东路x号的房产均处于在租状态，历城控股公司认可其于2021年5月1日已接手花园路x号办公楼并出租给他人，认可其于2021年3月1日已开始收取二环东路x号房产的租金。历城控公司认为根据《以物抵债协议》约定，历城城建公司应于2020年9月9日将涉案房屋过户给历城控股公司，历城控股公司从2020年9月9日起就应享有对涉案房屋的收益使用权，但历城城建公司未按约定履行，给历城控股公司造成房屋占用损失：其中涉案x号房产，历城控股公司于2021年5月1日对外出租，年租金350万元，故历城控股公司自2020年9月9日至2021年5月1日期间的租金损失应为2243835.62元（350万元÷365天×234天）；涉案x号房产于2019年3月1日由历城城建公司出租给济南爱尔眼科医院，前两年租金为420万元/年，自2009年9月9日至2021年2月28日期间的房屋占用损失1990684.93元（420万元÷365天×173天）。 历城控股公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1.***房屋租赁合同一份，证明双方签订的以物抵债协议，约定2020年9月9日之前将房屋过户给历城控股公司，但历城城建公司未按期履行，因此自2020年9月9日起的房屋占用费应属于历城控股公司的合理损失。经质证，历城城建公司对证据真实性无异议，但认为该合同为历城控股公司与案外人签订，虽然合同记载前三年租金每年350万元，但历城控股公司并未提交案外人向其实际支付租金的凭证，无法确认租金实际支付的真实情况；历城控股公司主张自2020年9月9日至2021年4月30日期间的占有损失不予认可，因为根据双方合同约定，违约责任的计算期间为过户交付且逾期超过30天，也就是说即使计算违约期间，也应从2020年10月9日起算；历城控股公司主张的224万元占用损失也不在历城城建公司，该期间的租金承租人并未实际支付，即使该租金由历城控股公司收取，历城控股公司也应上交给历城区财政局，因此该金额不能作为历城控股公司的损失，进而不能以此为由要求历城城建公司承担违约责任。 2.房屋租赁合同、（2021）鲁0112民初8880号民事判决书，证明双方签订的以物抵债协议，约定2020年9月9日之前将房屋过户至历城控股公司，但历城城建公司未按期履行，因此自2020年9月9日起的房屋占用费应属于历城控股公司的合理损失。经质证，历城城建公司对证据真实性无异议，但对历城控股公司主张自2020年9月9日至2021年2月28日期间的占用损失有异议，认为根据双方的协议，违约责任的起算时间为过户交付且逾期超过30天，即逾期违约期间应从2020年10月9日起算；历城控股公司主张的199余万元的占用损失不在历城控股公司处，按政府要求，历城控股公司收取相应期间的租金也已按照政府部门要求上交给了历城区财政局，即使该租金由历城控股公司收取，历城控股公司也应上交给历城区财政局，因此该数额不应作为历城控股公司的损失，不能以此为由要求历城城建公司承担违约责任。 另查明，历城控股公司提起本案诉讼并委托北京市**（济南）律师事务所代理，支出律师代理费12万元。 本院认为，历城控股公司与历城城建公司签订的《以物抵债协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方协议约定，历城城建公司于2020年9月10日前协调政府部门通过资产划拔的方式将涉案房产过户给甲方，但双方并未约定何时进行产权登记过户，且对涉案房屋的交付时间约定为涉案房产过户至甲方名下后，历城城建公司在过户之日起5日内将涉案房产交付给历城控股公司，现历城控股公司以涉案房产未过户为由要求历城城建公司承担涉案x号房产自2020年9月9日至2021年2月28日期间及涉案x号房产自2020年9月9日至2021年5月1日期间的房屋占用损失，依据不足，本院不予支持。鉴于涉案房产现已由历城控股公司实际接手控制，对历城控股公司要求历城城建公司履行房屋交付义务的主张，本院不再处理。历城城建公司用涉案房产以物抵债，应协助历城控股公司将涉案房产登记至历城控股公司名下，历城控股公司要求历城城建公司承担全部过户费用，亦不违反双方约定和法律规定，本院予以支持。双方未约定律师费用的承担，对历城控股公司要求历城城建公司承担律师费14万元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、济南市历城区城市建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内协助济南历城控股集团有限公司将位于济南市历城区二环东路x号房产（房产证号：济房权证历城字第0xxxx0号）、位于济南市历城区二环东路x号房产（房产证号：济房权证历城字第0xxxx5号）、位于济南市历城区二环东路x号房产（房产证号：济房权证历城字第0xxxx6号）及位于济南市历城区花园路x号房产（房产证号：济房权证历城字第0xxxx4号）、位于济南市历城区花园路x号房产（房产证号：济房权证历城字第01xxx5号）过户至济南历城控股集团有限公司名下，产生的产权过户费用全部由济南市历城区城市建设综合开发公司承担； 二、驳回济南历城控股集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费41636元，减半收取20818元，由济南历城控股集团有限公司负担20768元，济南市历城区城市建设综合开发公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年三月八日 法官助理　*** 书 记 员　彭　鹏