济南历城控股集团有限公司、济某某眼科医院有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初8880号 原告：济南历城控股集团有限公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码：91370112MA3MB90Y5N。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市**（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，1990年12月2日出生，汉族，系该公司员工。 被告：济***眼科医院有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码913701007752701611。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（济南）律师事务所律师。 第三人：济南市历城区城市建设综合开发公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370112493119260M。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东金钥匙律师事务所律师。 原告济南历城控股集团有限公司（以下简称历城控股公司）与被告济***眼科医院有限公司（以下简称爱尔眼科医院）、第三人济南市历城区城市建设综合开发公司（以下简称历城城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，在诉前调解阶段，本院依据历城控股公司的申请，作出（2021）鲁0112财保829号民事裁定书，裁定冻结爱尔眼科医院名下的银行存款230万元，冻结期限一年。本院于2021年9月6日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告历城控股公司的委托诉讼代理人**、**，被告爱尔眼科医院的委托诉讼代理人***、***，第三人历城城建公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告历城控股公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付租金2152500元；二、请求判令被告承担原告律师服务费10万元；三、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保险费等费用。事实与理由：2018年11月16日，济***眼科医院与第三人历城城建公司签订《房屋租赁合同》，合同约定爱尔眼科医院承租历城城建公司位于济南市历城区二环东路1916号的房屋，产权证号为：济租赁期限10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日止，并对房屋租赁费及支付期限等内容进行了约定。其中第三年租金为430.5万元，租赁期间为2021年3月1日至2022年2月28日，支付时间为2021年2月15日前支付2152500元，2021年8月15日前支付2152500元。2020年8月10日，原告历城控股公司与历城城建公司，双方签订以物抵债协议，协议约定：截至2020年8月10日，历城城建公司欠历城控股公司借款本金7519万、利息7181333元，合计人民币82371333元。历城城建公司以其位于济南市历城区二环东路1916号(产权证号为：济于2020年9月9日过户给历城控股公司。2021年4月8日，济南市历城区财政局作出《关于划转部分资产至济南历城控股集团有限公司的决定》，将历城城建公司的资产位于花园路88号楼办公楼，济用于冲抵历城城建公司借款本金和利息。原告认为，原告作为涉案房屋的实际产权人，被告应按照与历城城建公司签订的《房屋租赁合同》约定的内容，向原告履行支付租金的义务，本次应向原告支付2021年3月1日至2021年8月31日期间的租金2152500元。原告多次向被告主张租金未果，被告的行为已经造成了原告的巨大损失，应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第584条的规定，原告为实现债权而聘请律师所支付的合理费用，算作给原告造成损失，应由被告承担。综上，为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告爱尔眼科医院辩称，1、原、被告间不存在房屋租赁合同关系，原告依据以物抵债协议向被告主张租金债权后，被告随后联系房屋所有权人（出租人）即第三人，第三人不同意被告向原告支付租金。本案立案后，贵院调解无效的事实证明第三人与原告未就租金支付的事实达成一致意见，在原告未取得涉案房屋产权证书且第三人不同意向原告支付房租，原告要求被告支付租金无事实及法律依据。2、被告在房租纠纷发生后，提出签订三方协议或在原告办理房屋产权证书后与其直接签署房屋租赁合同的处理意见，但原告与第三人无法协商一致引发本案诉讼，因此，被告对本案的发生无过错。3、原告与第三人做为国有企业，在履行其双方达成的协议过程中发生矛盾，未协商一致解决反而无端将我方作为被告起诉，我方为减少诉累专心经营，愿意在法院同意情况下在本案所涉及的租金及以到期未支付的下半年租金一并交至法院，同时请求法院调处原告与第三人的纠纷，确认后续租金的收取主体，以免发生后续纠纷。 第三人城建公司述称，我方虽与原告间签订以物抵债协议，但协议签订后，涉案房屋没有过户至原告处，也没有履行相应的交付手续，虽财政局出过文件，但文件中明确要求资产经评估后按照相关规定做好交接，处理好相关账目并办理产权变更手续，该文件中也未明确同意将被告的房租向原告直接交付的内容。因第三人处于改制过程中，工作人员已经全部分流完毕，至于涉案租金具体应当支付给原告还是第三人的问题，第三人希望原告牵头通过区政府的相关会议确定被告房租应当交给谁。确定后，第三人按照文件履行，但目前第三人无法明示该房租具体应当如何交纳。 本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，历城城建公司作为甲方出租方，爱尔眼科医院作为乙方承租方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定历城城建公司将位于济南市历城区二环东路1916号地下一层到六层的全部房屋出租给爱尔眼科医院，房屋建筑面积约5200平方米，产权证号为济租赁房屋状况：甲方承诺出租该房屋的行为已经有关产权管理机构批准，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼。租赁期限10年，自2019年3月1日至2029年2月28日，租赁费用及支付期限为：自本合同签订之日起，该房屋租赁费第一年、第二年每年租赁费为人民币420万元/年含税(大写：肆佰贰拾万元含税)；租赁费每两年调整一次，调整方式为以上一年的租赁费为基数按2.5%递增。第三年、第四年每年租赁费为人民币430.50万元/年含税(大写：肆佰叁拾万伍仟元含税)；第五年、第六年每年租赁费为人民币441.26万元/年含税(大写：肆佰肆拾壹万贰仟***含税)；第七年、第八年每年租赁费为人民币452.29万元/年含税(大写：肆佰伍拾贰万贰仟玖佰元含税)；第九年、第十年每年租赁费为人民币463.60万元/年含税(大写：肆佰陆拾叁万陆仟元含税)每半年支付租金一次，按照先交租金后使用的原则。租赁期内，租金严格按合同约定执行，不随市场变化而调整。乙方须于每个支付期前15日内将下一期租金交于甲方，或汇入甲方指定账户，甲方向乙方开具房屋租赁票据。《房屋租赁合同》还对房屋的维护及修缮、房屋租赁保证金、双方权利义务、违约责任等条款进行了约定。 2020年8月10日，历城控股公司作为甲方债权人与历城城建公司作为债务人乙方签订了《以物抵债协议》，协议约定：“一、协议主旨：1.原债务情况甲、乙双方与济南唐冶城市建设投资开发有限公司于2020年8月8日签订《借款合同》，约定济南唐冶城市建设投资开发有限公司将其享有的对乙方的人民币7519万元(大写：柒仟***拾玖万元整)本金及该本金所产生的利息后的债权全部转让给甲方。现借款期限已经届满，乙方无力偿还。根据上述合同，截至2020年8月11日，乙方尚欠甲方借款本金共计人民币7519万元(大写：柒仟***拾玖万元整)、利息共计人民币7190167元(大写：柒佰壹拾玖万零壹佰陆拾柒元整)，合计人民币82380167元(大写：捌仟贰佰叁拾捌万零壹佰陆拾柒元整，下称该债务)。2.乙方自愿以自有财产清偿其所欠甲方的该债务。二、用于抵债的房产：乙方提供下列房产清偿其欠甲方的债务：1、位于济南市历城区二环东路1916号的房产抵债安排：1.乙方应于2020年9月10日前协调政府部门通过资产划拨方式将上述房产过户给甲方，若上述房产因存在甲方的抵押权而无法过户，甲方应配合先将抵押权解除。因办理以上全部房地产权登记过程中所发生的全部费用由乙方承担。2.上述房产过户至甲方名下后，乙方应在过户之日起5日内将上述房产交付给甲方。3.房产抵债过户后，甲乙双方该债务消灭。4.乙方保证：对用于抵债的房产拥有完全的所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。5、对于上述抵债房产评估值与借款本息总额差额部分，由以上房产后期招商产生的税收地方留成奖励资金予以补足。(详见本合同附件《关于为历城区城市建设开发公司提供借款等有关问题的请示》)四、违约责任：若因双方或政府等原因，导致上述房产未按本协议约定过户、交付且逾期超过30天的，则乙方须按照甲方享有的债权总金额的万分之五，按日承担逾期违约金。” 2021年4月8日，济南市历城区财政局作出济历城财国资企字（2021）17号文件《关于划转部分资产至济南历城控股集团有限公司的决定》，内容为：“济南历城控股集团有限公司：根据区信访工作联系会议纪要(2020第8期)和双方签订的《以物抵债协议》的相关条款，经研究决定，将区城市建设综合开发公司以下资产划转至你公司名下：1、花园路88号办公楼，以上两处资产经评估后，以评估值冲抵区城市建设综合开发公司借款本金和利息。冲抵后剩余部分作为你公司实缴注册资本。请按照相关规定做好交接，处理好相关账务，并办理产权变更手续。” 另查明，历城城建公司为全民所有制企业，注册资本1806万元。历城控股公司为国有独资的有限责任公司，注册资本170000万元，股东为济南市历城区财政局。现历城城建公司的公章由该公司原副总***管，财务章在该公司财务人员***处保管，该公司自2021年7月份领导班子调整后就不再经营业务，也没有再收取任何费用。 本院认为，历城城建公司与爱尔眼科医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行义务，历城城建公司应当履行将房屋交付给爱尔眼科医院使用的义务，爱尔眼科医院应当履行支付租金的义务。历城控股公司与历城城建公司签订的《以物抵债协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行义务，历城城建公司应当按照协议约定于2020年9月9日前协调政府部门通过资产划拨方式将上述房产过户给历城控股公司。根据2021年4月8日济南市历城区财政局发布济历城财国资企字（2021）17号财政局文件《关于划转部分资产至济南历城控股集团有限公司的决定》，历城控股公司应做好将历城城建公司资产划转至历城控股公司的相关账务，并办理产权变更手续。故自该文件作出之日起历城城建公司的资产应当划转至历城控股公司名下，本案涉案房租亦属于被划转的资产之一。爱尔眼科医院应当支付自2021年3月1日至2021年8月1日的租金2152500元，对租金数额原被告均无异议，故对于历城控股公司要求爱尔眼科医院支付房屋租金的诉讼请求本院予以支持。律师费、保全保险费在合同中未约定，且不是原告为维护自身合法权益所支出的必要费用，故对于原告要求被告支付律师费、保全保险费的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限济***眼科医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南历城控股集团有限公司房屋租金2152500元（自2021年3月1日至2021年8月1日止）； 二、驳回济南历城控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计12410元，由济南历城控股集团有限公司负担400元，被告济***眼科医院有限公司负担12010元。保全申请费5000元由被告济***眼科医院有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员　徐　肃 二〇二一年十一月十六日 书记员　***