大冶市胜辉资产托管服务有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省大冶市人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鄂0281民初230号 原告：大冶市胜辉资产托管服务有限公司，住所地：湖北省大冶市永安路2号。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，公司员工。 委托诉讼代理人：***、**，湖北远帆律师事务所律师。 被告：***，男，1971年10月20日出生，汉族，住湖北省大冶市。 原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、**到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退承租的大冶市观山经济适用房（开元小区）5号楼一、二层商业门面（面积1570.71㎡）；2、判令被告支付原告截至2022年1月9日的租金112724元；3、判令被告支付原告截至2022年1月9日的逾期付款违约金30757.53元，逾期付款违约金持续计算至应付租金全部清偿之日止；四、由被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，因被告***支付了租金60000元，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司明确第二项诉讼请求为：判令被告支付原告截至2022年1月9日的租金52724元，并按合同约定的租金标准支付自2022年1月10日至房屋实际腾退之日的占有使用费。事实和理由：2021年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：大冶市胜辉资产托管服务有限公司将大冶市观山经济适用房（开元小区）5号楼一、二层商业房门面（面积1570.71㎡）租赁给***；租赁期限为2021年1月10日至2022年6月9日；租金为365109元(257724元/年)，2021年10月31日前支付2021年全年租金257724元，剩余租金107385元定于2022年3月4日前支付。合同签订后，原告依约履行了合同义务。被告分别于2021年6月11日、6月30日、12月30日共计支付租金145000元。截止至目前，被告下欠2021年度租金112724元。2021年7月1日，被告签署***，承诺于2021年10月31日前缴纳欠缴租金。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告刘细未答辩、未向本院提供证据。 原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司围绕诉讼请求，依法提交了《房屋租赁合同》二份、“催收通知函”一份、***“***”一份、“银行电子回单”四份、“授权书”和房产证各一份等证据。上述证据的真实性、合法性和关联性符合法律规定，能够证明原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司主张的事实。 本院经审理认定事实如下：原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司系大冶市国有资产经营有限公司的全资子公司。2019年5月4日，大冶市国有资产经营有限公司将包括涉案房屋在内的经营性资产移交给大冶市胜辉资产托管服务有限公司托管，授权该公司对经营性房屋进行出租、收取租金等事项。自2019年1月10日起，大冶市胜辉资产托管服务有限公司就以自己公司的名义将位于大冶市××路街道××道××号的观山经济适用房（开元小区）5号楼一、二层商业门面［不动产权证号：（2019）大冶市不动产权第0××5号；面积:1570.71㎡］出租给被告***。2021年11月25日，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司与被告***签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2019年1月10日至2021年1月9日。合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方于2021年8月23日再次签订《房屋租赁合同》，约定：被告***继续租赁大冶市××路街道××道××号的观山经济适用房（开元小区）5号楼一、二层商业门面［不动产权证号：（2019）大冶市不动产权第0××5号,面积:1570.71㎡］；租赁期限为2021年1月10日至2022年6月9日；年租金为257724元，合同总计租金365109元。2021年全年租金257724元在2021年10月31日前一次性交纳，剩余租金107385元在2022年3月4日前一次性交纳；承租方无正当理由或未取得出租方同意，延付或拒付租金的，每日按延付或拒付租金数额的0.3%支付违约金。延付或拒付租金达一个月以上的，出租方除要求承租方支付违约金外，还有权视承租方履行义务的情况决定解除合同；承租方不得私自转租租赁的房屋；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告***于2021年6月11日、6月30日、12月30日分别支付租金80000元、20000元、45000元，合计145000元。2021年12月30日，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司向被告***送达“催收通知函”，要求被告***在收到通知之日起三日内支付拖欠的租金112724元，同时告知***未按通知要求支付租金的，在收到本通知之日起五天后解除双方签订的《租赁合同》，并要求***在一个星期内搬离租赁房屋。诉讼中，被告***于2022年1月29日支付原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司租金60000元。 另查明，大冶市财政局2021年10月12日下发《大冶市财政局关于对承租国有资产类经营用房减免租金的通知》，对2021年1月至12月承租大冶市行政事业单位管理和市属国有企业所属资产、门面，正常经营的中小微企业和个体工商户（不含各级国有企业、金融机构、无法经营的僵尸企业、未经营的个体工商户、上一年度无正当理由欠缴租金的企业和个体工商户），减免20%的租金。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。原、被告在2021年8月23日签订的《房屋租赁合同》中约定：“承租方无正当理由或未取得出租方同意，延付或拒付租金达一个月以上的，出租方除要求承租方支付违约金外，还有权视承租方履行义务的情况决定解除合同”。被告***按照合同的约定，应当在2021年10月31日前一次性支付2021年全年的租金257724元。但***直至2021年12月31日只支付租金145000元。在原告2021年12月30日下达“催收函”后，仍不能在宽限期内履行租金支付义务。被告***未按约定时间支付租金达一个月以上，出现了双方约定的解除合同事由，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司按照合同约定取得了合同的解除权。原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司于2021年12月30日向被告***送达的通知函中，明确告知***在收到通知之日起三日内支付拖欠的租金112724元，同时告知***未按通知要求支付租金的，在收到本通知之日起五天后解除双方签订的《租赁合同》，并要求***在一个星期内搬离租赁房屋。被告***在原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司给予的宽限期内仍未履行租金支付义务。因此，本院依法确认原、被告双方2021年8月23日签订的《房屋租赁合同》在“催收函”送达后的第五日（即2022年1月4日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原、被告2021年8月23日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告***依法应当向原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司返还租赁物。因此，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司要求被告***腾退位于大冶市××路街道××道××号的观山经济适用房（开元小区）5号楼一、二层商业门面［不动产权证号：（2019）大冶市不动产权第0××5号；面积:1570.71㎡］并返还给该公司的请求，符合双方约定和法律规定，应予支持。 承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁合同解除的，出租人要求承租人按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。根据大冶市财政局2021年10月12日下发《大冶市财政局关于对承租国有资产类经营用房减免租金的通知》的精神，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司作为大冶市国有资产经营有限公司的全资子公司，应当认真履行通知精神，将涉案门面2021年的租金降低20%，即被告***2021年1月10日至2022年1月9日的租金应调整为206179.2元。但即使2021年的租金调整为206179.2元，被告***仍未履行租金的支付义务。截至2022年1月9日，被告***实际支付145000元，即使加上诉讼中支付的60000元，仍下欠租金1179.20元。因此，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司要求被告***支付截至2022年1月9日的租金和房屋占有使用费52724元的请求，与本院查明的事实不符，超出部分本院不予支持。原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司认为被告***上一年度无正当理由欠缴租金，不属于减免对象的主张没有提供证据证实，该抗辩意见不予采纳。因此，本院认定被告***截至2022年1月9日欠租金和房屋占有使用费1179.20元，2022年1月10日至房屋实际返还之日的占有使用费，可以比照双方合同约定的租金标准继续计算。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。原、被告约定：“承租方无正当理由或未取得出租方同意，延付或拒付租金的，每日按延付或拒付租金数额的0.3%支付违约金”。本院认为，原、被告双方约定每日按延付或拒付租金数额0.3%支付违约金偏高，可以比照买卖合同的逾期付款违约责任酌情调整。被告***不按约定时间支付租金，可以自延付或拒付之日起，以延付或拒付租金数额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的一点五倍支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起一个月内腾退位于大冶市××路街道××道××号观山经济适用房（开元小区）5号楼一、二层商业门面［不动产权证号：（2019）大冶市不动产权第0××5号；面积:1570.71㎡］，并返还给原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司； 二、被告***于本判决生效之日起一个月内支付原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司截至2022年1月9日的租金和房屋占有使用费1179.20元。2022年1月10日至涉案房屋实际返还之日的占有使用费，按每月21477元的标准计算支付； 三、被告***于本判决生效之日起一个月内支付原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司截至2022年1月29日违约金1298.40元。2022年1月30日至租金实际支付之日的违约金，以1179.20元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年10月20日公布的一年期贷款市场报价利率的一点五倍计算支付； 四、驳回原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息或***行金。 案件受理费3170元，减半收取计1585元，原告大冶市胜辉资产托管服务有限公司负担795元，被告***负担790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务；逾期未履行的，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　柯　彬 二〇二二年二月二十一日 书记员　***