重庆市龙武建设（集团）有限公司
案外人某某申请执行人某某与被执行人某某等借款合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
重庆市万州区人民法院
执行裁定书
（2019）渝0101执异91号
案外人：***，男，汉族，1963年7月2日出生，户籍地重庆市万州区（现住万州区）。
委托代理人：**、***，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。
申请执行人：***，男，汉族，1969年10月1日出生，现住重庆市万州区。
被执行人：***，男，汉族，1965年3月22日出生，住重庆市万州区。
被执行人：***，女，汉族，1966年7月22日出生，住重庆市万州区。
被执行人：重庆市龙武建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩**,统一社会信用代码91500101207914096J。
法定代表人：***。
被执行人：重庆市建有物业发展有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩**，统一社会信用代码91500101711665965B。
法定代表人：***。
被执行人：重庆龙武酒店有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道龙山一路**扬子江商务小区**2-1，统一社会信用代码91500112586874388Y。
法定代表人：***。
被执行人:***，男，汉族，1987年11月17日生，住重庆市万州区。
本院受理的***与重庆市龙武建设（集团）有限公司、重庆龙武酒店有限公司、重庆市建有物业发展有限公司（以下简称：建有物业公司）、***、***、***民间借贷纠纷一案中，案外人***对本院查封的重庆市万州区白岩路549号B2幢1层3#（301天房产证2006字第**311号）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人***向本院提出执行异议,请万州区法院中止对位于重庆市万州区白岩路549号B2幢1层3#（301天房产证2006字第**311号，建筑面积720.06㎡）房屋的查封。事实及理由：2014年2月18日，案外人***与被执行人建有物业公司签订房屋买卖合同，被执行人建有物业公司将位于万州区白岩路549号红光公寓B2-1-3第一层（房产证号：301天房地证2006字第**，建筑面积720.06㎡）出售给案外人***。合同签定后，***以本人和***、代居恒的名义将购房款310万元向被执行人建有物业公司及***付清所有房款，其中转账支付305万元，现金方式支付5万元，被执行人建有物业公司在收到款项后出据收据，并于2014年7月将该房屋交付给***使用。因双方在签订合同时建有物业公司称该房屋的产权证还在办理中，待产权证办理下来后再过户给***，后来能过户时又被抵押。时至今日建有物业公司仍未履行过户义务，故案外人***向万州区法院起诉要求建有物业公司履行过户义务，该案在审理***发现申请执行人***已向万州区法院申请查封涉案房屋。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定提出执行异议，该房屋***已于2014年购买并付清房款，并实际占有使用五年之久，***无过错，故万州区法院不得查封该房屋。请求支持其执行异议请求。
申请执行人***辩称，1、案外人***举示的《租赁合同》涉及租赁物与案涉房屋并非同一套，其亦未能举示证据证明其在法院查封之前已经占有案涉房屋。***举示的《租赁合同》明确约定租赁物为“白岩路473号附一号门面”而非申请执行人申请查封的“白岩路549号B2幢1层3#房屋”。即使租赁物系同一的，也不能仅凭《租赁合同》便认定***已经实际占有，《租赁合同》仅能证明***和承租人之间有着租赁合意，并不能证明双方已经实际交付租赁物，还应提供租金收取凭证或者租客缴纳物业服务费用等证明材料。司法实践中，证明实际占有的通常证据有接房证明、钥匙交接凭证、物业服务合同、装修合同、物管公司证明、水电费缴纳证明等等，但是***均未能举示相应证据证明，故不能仅凭《租赁合同》便认定其已经实际占有案涉房屋。
2、案外人***未按照合同约定支付全部房屋价款。依据案外人***和建有物业公司签订的《重庆市万州区房地产买卖合同》第三条约定，案涉房屋总价为310万元，付款期限分别为2014年2月18日40万元、2014年3月15日160万元、2014年7月30日110万元，而***举示的转账凭证，不论从付款时间、转款金额、还是付款人和收款人，均与《重庆市万州区房地产买卖合同》约定内容不一致，***亦无其他证据证明其支付房款存在委托付款或建有物业公司存在指定收款的行为，更无法证明转款凭证所涉及的款项与案涉房屋买卖合同存有任何关联关系。***仅提供收据而无相对应转款凭证，其主张部分购房款系现金支付，又无相应证据予以证明，故对其主张不应予以支持。
3、案外人***因未能按照合同约定支付完毕房屋价款，被执行人建有物业公司才将房屋抵押给第三人，其对未能在合同约定的期限届满前办理过户存在过错。《重庆市万州区房地产买卖合同》约定***应于2014年7月30日前支付完毕全部购房款，如若***所述为事实，其已于合同约定期限届满前支付完毕购房款，其在建有物业公司办理抵押登记前完全有合理的时间办理过户登记手续，但其却未行使物权登记请求权或者通过法院强制执行物权变动登记手续等权利，其对未能在合同约定的期限届满前办理过户存在过错。
综上所述，案外人对执行标的提出执行异议，应承担足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，案外人***无法举示证据证明其符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形的，应当予以驳回其异议请求。
本院查明，***与***、***、重庆市龙武建设（集团）有限公司、建有物业公司、重庆市龙武酒店有限公司、***等民间借贷纠纷一案，2016年8月29日，本院作出(2015)万法民初字第10499号民事调解书，协议内容：“一、被告***、***在2018年2月28日之前偿还原告***借款本金1500万元及利息（截止2016年8月10日，被告尚欠利息290.9521万元；自2016年8月11日起，以1500万元为基数，按年利率24%计算利息至付清之日止，不计复利）。其中每月最低还款额度不低于人民币70万元，利随本清。二、被告重庆市龙武建设（集团）有限公司、重庆市建有物业发展有限公司、重庆市龙武酒店有限公司、***对被告***、***经本调解协议所确定的第一项给付义务承担连带清偿责任。三、原告***及被告***、***、重庆市龙武建设（集团）有限公司、重庆市建有物业发展有限公司、重庆市龙武酒店有限公司、***同意免除被告**、***、***对前述债务的担保责任。四、被告***、***未按本调解协议约定履行还款义务，原告***即可对剩余的全部未还款项向本院申请强制执行。五、原告***自愿放弃在本案中的其他诉讼请求。本案诉讼费120260元，减半收取60130元，公告费500元，由原告***自愿承担。”
2018年10月16日，***向本院申请强制执行。
在执行中，本院于2019年4月23日作出（2018）渝0101执5021号之四执行裁定：“查封被执行人重庆市建有物业发展有限公司所有的位于重庆市万州区白岩路549号B2幢1层3#（301天房地证2006字第06311号，建筑面积720.06平方米）房屋。”
另查明，由于公安机关对于门牌号变更，白岩路549号B2幢1层3#房屋与白岩路473号附一号门面属于同一房产。2014年2月18日，案外人***与被执行人建有物业公司就案涉房屋的买卖达成协议，并签订房屋买卖合同，合同约定房屋的总价款310万元，分四次付款。
在房屋买卖合同履行中，2014年2月18日，***向***转账支付30万元，同日，***向***转账支付10万元。2014年2月24日，***向***转账支付60万元，同日，代居恒向***转账支付40万元。2014年3月11日，***向***转账支付60万元。2014年7月20日，***向***转账支付55万元，同日，***向***转账支付50万元。被执行人建有物业公司于2014年2月18日、2月24日、3月11日、7月21日分别出据收到***房款40万元、100万元、60万元、110万元的收据。
被执行人建有物业公司于2014年7月将该房屋交付给***使用，并于2014年7月28日出据证明一份。
还查明，2016年8月5日，因向罗君借款金额500万元，建有物业公司将案涉的房屋与万州区金龙大包二组桂花苑C9金鼎龙湖苑B7房屋作为抵押担保，并办理抵押登记，抵押登记号为：渝（2016）万州区不动产证明第000620400号。2019年6月29日，建有物业公司将该借款还清，抵押权人罗君向重庆市万州区不动产登记中心出具书面通知，注销抵押登记。
2017年6月18日，就案涉的房屋的租赁，***、***、***与**签订房屋租赁合同，双方对于租赁期限、租金、保证金予以约定。
2019年6月10日，就案涉的房屋的租赁，***与***签订房屋租赁合同，双方对于租赁期限、租金、保证金予以约定。
2019年2月14日，案外人***向万州区法院起诉要求建有物业公司履行过户义务。因该案在审理中查明涉案房屋被查封，2019年7月30日，***申请撤回起诉，本院于同日作出（2019）渝0101民初2620号之一民事裁定，裁定准许***撤回起诉。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人***与被执行人建有物业公司在本院查封前已经签订书面的房屋买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，其合法性本院予以认定，现该房屋由案外人***按约足额支付完毕价款并已经合法占有，并对外出租，已经形成事实上的管理权和支配权。双方签订合同后应当依约办理过户登记，但由于被执行人建有物业公司将房屋抵押无法办理过户登记，后能够办理过户登记的情况下又被本院予以查封，致使一直未能办理过户登记，综合分析未过户的事实，该房屋未办理产权转移登记的原因案外人***并无过错。
综上，案外人***提出执行异议的理由足以排除法院的执行，对其执行异议请求本院予以支持，本院应当中止对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对重庆市万州区白岩路549号B2幢1层3#（301天房产证2006字第**311号，建筑面积720.06㎡）房屋的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审判长余佩松
人民陪审员***
人民陪审员***
二〇一九年十月三十日
书记员*晴
