重庆市龙武建设（集团）有限公司
恒丰银行股份有限公司重庆万州支行某某与某某某某等其他案由执行裁定书
来源：中国裁判文书网
重庆市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2020)渝02执异2号
案外人：***，男，汉族，1988年7月17日出生，重庆市万州区。
委托代理人：于海民，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
委托代理人：韩鑫，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
申请执行人：恒丰银行股份有限公司重庆万州支行，住所地重庆市万州区北滨大道**，统一社会信用代码91500101580169282X。
法定代表人：马向东，行长。
委托代理人：胡洪、北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：贾光龙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被执行人：重庆市建有物业发展有限公司，统一社会信用代码91500101711665965B。
法定代表人：***。
委托代理人：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。
被执行人：重庆市龙武建设（集团）有限公司，住，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩**一社会信用代码91500101207914096J。
法定代表人：***。
被执行人：***，女，汉族，1966年7月22日出生，住重庆市万州区。
被执行人：***，男，汉族，1965年3月22日出生，住重庆市万州区。
被执行人：***，男，汉族，1987年11月17日出生，住重庆市万州区。
被执行人：重庆市科环建材有限公司，住，住所地重庆市万州区李河镇李河村**一社会信用代码91500101595164003A。
法定代表人：张志林，执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司重庆万州支行（以下简称：恒丰银行万州支行）与被执行人重庆市建有物业发展有限公司（以下简称：建有物业公司）、重庆市龙武建设（集团）有限公司、***、***、***、重庆市科环建材有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人认为对前述执行案件执行标的享有足以排除执行的权利。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人***称，由于重庆市万州区人民法院查封的房屋是案外人于2016年4月1日从重庆市龙武建设（集团）有限公司购买，案外人已交付绝大部分购房款，房屋之前已经交付案外人占有。因此，重庆市万州区人民法院查封的位于重庆市万州区XX路XX墩2号（301房地证2012字第××号，面积57.06㎡）房屋属案外人所有。因此请求中止对争议房屋的执行。
申请执行人恒丰银行万州支行称，申请执行人已经办理抵押登记，享有抵押权，案外人非涉案房屋的权利人；案外人提交了与建有物业公司的购房合同，但是该购房款却并没有进入建有物业公司账户，不符合交易习惯，因此房屋买卖关系不可信；该房屋现由他人承租，案外人无任何证据证明享有收取租金的实体权利。
被执行人建有物业公司、***称，案外人所称属实，案外人买房时没有过错，公司已经还了银行部分贷款，但是银行坚持要求一次性归还全部贷款才能涤除对本案标的物的抵押。对于房屋的出租，因为房产证还在建有物业公司，所以出租合同是以建有物业名义签订的，但是租金给了案外人，所以租赁上没有瑕疵。本案房屋已经交给案外人占有和使用，案外人对房屋有优先性。
被执行人重庆市龙武建设（集团）有限公司、***、***、重庆市科环建材有限公司未发表意见。
本院经审查查明，2016年4月1日，案外人***与被执行人建有物业公司签订《房屋买卖合同》，合同约定***从建有物业公司购买坐落于重庆市万州区商业用房，产权证号301房地证2012字第××号，即本案争议房屋，合同中约定房屋成交价为570600元。***称2016年3月30日通过父亲杨贵书名义向建有物业公司财务人员***转账19万元，2016年4月1日通过手机银行转账向***转账30万元，另向建有物业公司另外支付了现金25600元，即一共向建有物业公司支付房款共计515600元。建有物业公司于2016年4月1日给案外人出具收据，载明收到***515600元，庭审中建有物业公司也对***支付购房款的情况予以认可。
另查明，双方签订的《房屋买卖合同》中第三条中约定：“甲方关于产权状况、出租情况及户籍情况的承诺：……（二）该房屋已设定抵押权，抵押权人为：重庆市恒丰银行万州区分行，门面抵押期限到期日2017年2月28日。”
本院认为，根据案外人提出的异议理由及请求，结合收集在案的证据，评判如下：
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权人民法院对按万人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中案外人主张排除的执行主要理由是已经签订了买卖合同并占有了该房屋，即该规定第二十八条规定的情形。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中案外人在与申请执行人签订合同时，合同中明确载明该房屋有抵押；同时，该合同中第五条约定“甲方在解除该房屋产权证抵押登记后的90个工作日内配合乙方办理权属转移登记手续。”也隐含了签订合同时有抵押登记不能办理产权转移登记的内容，即案外人在签订合同时就已经明知该标的物已设定抵押权导致不能即时办理过户登记的风险。因此，案外人在已知或应知不能办理过户登记风险的情况下仍然买受该房屋，是案外人自己对风险的负担，现不能办理过户登记案外人自身存在过错，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形。因此，本案中案外人无足以排除执行的除外情形，对案外人主张排除执行的请求应当不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人***的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐 家 清
审 判 员 邹 绍 云
审 判 员 黄 能 萍
二〇二〇年四月十七日
法官助理 方 青 松
书 记 员 欧阳星宇
