重庆市龙武建设（集团）有限公司
恒丰银行股份有限公司重庆万州支行某某与某某某某等其他案由执行裁定书
来源：中国裁判文书网
重庆市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2020)渝02执异3号
案外人：**，男，汉族，1990年1月29日出生，住重庆市万州区。
委托代理人：张国兰，女，汉族，1962年11月20日出生，系**之母，住重庆市万州区。
申请执行人：恒丰银行股份有限公司重庆万州支行，住所地重庆市万州区北滨大道二88号，统一社会信用代码91500101580169282X。
法定代表人：马向东，行长。
委托代理人：胡洪、北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：贾光龙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被执行人：重庆市建有物业发展有限公司，统一社会信用代码91500101711665965B。
法定代表人：***。
委托代理人：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。
被执行人：重庆市龙武建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩2号，统一社会信用代码91500101207914096J。
法定代表人：***。
被执行人：***，女，汉族，1966年7月22日出生，住重庆市万州区。
被执行人：***，男，汉族，1965年3月22日出生，住重庆市万州区。
被执行人：***，男，汉族，1987年11月17日出生，住重庆市万州区。
被执行人：重庆市科环建材有限公司，住所地重庆市万州区李河镇李河村二组，统一社会信用代码91500101595164003A。
法定代表人：张志林，执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司重庆万州支行（以下简称：恒丰银行万州支行）与被执行人重庆市建有物业发展有限公司（以下简称：建有物业公司）、重庆市龙武建设（集团）有限公司、***、***、***、重庆市科环建材有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人**认为对前述执行案件执行标的物（重庆市万州区商业用房）享有足以排除执行的权利，请求中止对争议标的物的执行。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人**称，人民法院裁定查封的位于重庆市万州区商业用房（房屋权证号：301房地证2009字第××号、06××77号、06××74号、06××78号）是案外人**于2016年6月11日从被执行人建有物业公司购买，申请人于2016年3月至5月陆续打款到建有物业公司财务人员牟群宏和公司法人***账户上，2016年6月11日与建有物业公司正式签订买卖合同，共计房屋面积755.69㎡，金额200万元，房屋已交付申请人占有，因此法院查封的上述房屋属于案外人**所有，请求中止对该房屋的执行。
申请执行人恒丰银行万州支行称，申请执行人已经办理抵押登记，享有抵押权，案外人**非涉案房屋的权利人；案外人**提交了与建有物业公司的购房合同，但是该购房款却并没有进入建有公司账户，且打款时间均在房屋买卖合同签订之前，不符合交易习惯，因此房屋买卖关系不可信；该房屋现由他人承租，案外人**无任何证据证明享有收取租金的实体权利。
被执行人建有物业公司、***称，异议人所称属实。异议人买房时没有过错，公司已经还了银行部分贷款，但是银行坚持要求一次性归还全部贷款才能涤除对本案标的物的抵押。对于房屋的出租，因为房产证还在建有物业公司，所以出租合同是以建有物业名义签订的，但是租金给了案外人**，所以租赁上没有瑕疵。本案房屋已经交给案外人**占有和使用，案外人**对房屋有优先性。
被执行人重庆市龙武建设（集团）有限公司、***、***、重庆市科环建材有限公司未发表意见。
本院经审查查明，2016年3月2日至2016年5月4日期间，案外人**向建有物业公司员工牟群宏、***多次转账共计转账200万元，建有物业公司认可收到上述款项。2016年6月11日，案外人**与建有物业公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：所售房屋坐落为“重庆市万州区商业用房（房屋权证号：301房地证2009字第××号、06××77号、06××74号、06××78号）……该房屋总成交金额为¥2000000.00元整（大写：贰佰万元整）。该房屋款由甲方向乙方的借款冲抵。……甲方在解除该房房屋产权证抵押登记后的90个工作日内配合乙方办理房屋权属转移登记手续。”现案外人**以签订合同支付了价款并实际占有该不动产为由请求中止对上述不动产的执行。
本院认为，根据案外人提出的异议理由及请求，结合收集在案的证据，评判如下：
一、案外人**与建有物业公司之间的《房屋买卖合同》实为“以房抵债”而非买卖。
本案中案外人主张排除的执行主要理由是已经签订了买卖合同支付了价款并占有了该房屋，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中案外人在与建有物业公司签订的《房屋买卖合同》第二条明确约定“该房屋款由甲方向乙方的借款冲抵。”即签订买卖合同时双方就已明确合同真实意思为“以房抵债”而并非买卖，案外人**支付的款项在签订买卖合同之前也佐证了该的事实。
二、本案中“以房抵债”的《房屋买卖合同》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法有效的书面买卖合同。
案外人**与建有物业公司签订《房屋买卖合同》时，申请执行人对被执行人债权为有抵押财产的担保债权，而案外人对被执行人债权为一般债权，申请执行人在抵押担保财产范围内对抵押担保财产理应享有优先于案外人的权利。案外人与建有物业公司之间以房抵债的合意不能使一般债权僭越申请执行人对担保物的优先权，不能阻碍申请执行人优先权的行使。双方签订的“以房抵债”的合同在未经抵押权人同意的情况下，不能发生对抗抵押权人的效力。因此，案外人与建有物业公司签订的“以房抵债”的合同不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的条件。
三、案外人**签订合同时明知该房屋有抵押权，不能办理办理权属转移登记手续是自身过错。
本案中案外人在与申请执行人签订合同时，合同第五条约定“在解除该房房屋产权证抵押登记后的90个工作日内配合乙方办理房屋权属转移登记手续。”该条款明确了案外人在签订合同时就已知晓该房屋有抵押登记，同时该条款又隐含了不能即时办理产权转移登记的内容。因此，案外人在明知该房屋已设定抵押权不能即时办理过户登记的情况下仍然买受该房屋，是案外人自己对风险的负担，现不能办理过户登记案外人自身存在过错，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中案外人无足以排除执行的除外情形，对案外人排除执行的异议请求应当不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回案外人**的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐 家 清
审 判 员 邹 绍 云
审 判 员 黄 能 萍
二〇二〇年四月十七日
法官助理 方 青 松
书 记 员 欧阳星宇
