贵州永吉房地产开发有限责任公司、贵阳市投资控股集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔01民终389号

上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州永吉房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路99号创世纪新城北楼。

法定代表人：邓维加，系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李晓冬，贵州集泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王官扬，贵州集泰律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市投资控股集团有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区北京西路38号1单元21-28楼。

法定代表人：芦军，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨波，国浩（贵阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：廖智慧，国浩（贵阳）律师事务所律师。

上诉人贵州永吉房地产开发有限责任公司（以下简称永吉房开）因与上诉人贵阳市投资控股集团有限公司（以下简称贵阳市投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初3895号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人永吉房开上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项；3.判令贵阳市投资公司支付永吉房开购房款13，061，657.21元，并自2011年8月8日起至2019年8月19日止按同期银行贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息；4.本案一、二审诉讼费用由贵阳市投资公司承担。事实与理由：1.永吉房开与贵阳市投资公司双方签订的协议是房屋买卖合同，贵阳市投资公司所购房屋的结算价格只能按协议约定计算，不能脱离双方签订的协议确定结算价格，也不能由合同当事人以外的人或单位确定结算价格。2.永吉房开安置拆迁户的房屋是否纳入统计，并不影响贵阳市投资公司所购房屋结算单价的计算结果，根据对贵州财经学院教职工销售的房屋、对社会单套零售的房屋的销售价格，按照增减代数和为零的计算方式，计算出贵阳市投资公司所购房屋的结算单价，贵阳市投资公司仅支付购房款10185万元，还应支付尾款及相应的利息。协议约定的结算单价计算方式具体明确，贵阳市投资公司所购房屋的结算单价及总价能够确定。3.永吉房开与贵阳市投资公司对于最终结算单价的理解此前并无分歧，贵阳市投资公司同意永吉房开关于最终结算单价的计算方式。综上，协议对于结算单价计算方式的约定具体明确，贵阳市投资公司此前对于该计算方式也无异议，根据已有销售数据，完全能够计算出贵阳市投资公司所购房屋的结算单价和总价。由于贵阳市投资公司未付清购房款，故其应支付所欠购房款，并支付逾期付款利息。一审判决认为不能根据合同条款推算出双方的结算单价，系认定事实不清。虽然双方未核定结算单价，但法院应当根据合同约定予以认定，而不能拒绝裁判。否则，若发生争议的双方一直不能就结算单价达成一致，争议将永远无法解决。一审判决以结算单价尚不能确定为由，驳回永吉房开的诉讼请求，系适用法律错误。因此，一审判决关于驳回永吉房开的诉讼请求的判项错误，应予撤销，并改判支持永吉房开的诉讼请求。贵阳市投资公司并未多付购房款，故其反诉请求返还超付的购房款没有事实依据，应予驳回。虽然一审判决以结算单价尚不能确定为由驳回贵阳市投资公司的反诉请求系认定事实不清、适用法律错误，但判决结果正确，故该项应予维持。

上诉人贵阳市投资公司答辩称，1.关于永吉房开上诉状第一点，结算单价只能按协议约定，按照协议第四条第二点规定，是双方将定价权交给了有关部门，双方均应履行，关于永吉房开在其上诉状中认为我方同意其观点是违反事实的。其一，案涉购房款属于财政资金，应以有关部门核算为准，无论是资金性质还是协议约定，永吉房开与贵阳市投资公司均无定价权，应以市财政局定价为准。其二，本案双方对有关部门理解不一致，应视为约定不明，而案涉房屋是经济适用房，应遵循政府指导价，就本案而言，应以市财政局意见为准。其三，即便按照全部住房销售额增减代数和为零的计算，永吉房开计算明显错误，与事实不符，依法不能成立，最后按照永吉房开计算方法计算，财政资金将为永吉房开承担风险，明显违背公序良俗。2.针对永吉房开上诉状第三点，关于涉及贵阳市投资公司呈送市政府文件内容，该行为为内部请示，不具任何法律效力，是否生效由市政府批复，而市政府已将市财政局意见反馈给贵阳市投资公司，不同意该请示，故该请示不产生任何效力；贵阳市投资公司向市政府报送请示，仅仅是贵阳市投资公司向市政府转呈永吉房开的意见，以及协议约定单价确定的主体为有关部门，本案双方均无定价权。综上，请求二审法院驳回永吉房开的上诉请求。其余意见与上诉状一致。

上诉人贵阳市投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判，支持贵阳市投资公司一审反诉的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由永吉房开承担。事实与理由：1.一审法院认为《预订协议》中未明确约定“有关单位”和“增减代数和为零”的具体计算参数，属于价款约定不明确，故应适用《合同法》第六十一条、六十二条之规定，属于认定事实清楚、适用法律正确。2.一审判决在前述认定事实清楚、适用法律正确的情况下，又认为应当尊崇双方关于由有关部门核算单价的约定，故依据《合同法》第六十条第一款、《民事诉讼法》第六十四条第一款作出第二项判决，明显矛盾且不能起到定纷止争的作用。3.既然双方对于价款约定不明且不能达成补充协议，那么就应当根据《合同法》第六十二条第（二）项，以订立合同时履行地的市场价格为准，而永吉房开实际对外销售的价格可以真实反映当时的市场价格，故案涉房屋的均价就应为永吉房开实际对外销售的均价，即3794.08元/㎡。4.贵阳市投资公司前期实付购房款已远超应付总价，永吉房开依法应向贵阳市投资公司返还超付的购房款21，370，012.98元及相应的资金占用费。

上诉人永吉房开答辩称，1.合同约定价款具体明确，贵阳市投资公司结算单价和总价能够确定。2.贵阳市资金来源如何，内部请示结果如何均不影响合同的效力及权利义务。3.贵阳市投资公司尚欠购房款，而不是多付购房款。因此，贵阳市投资公司的上诉请求与事实及理由不能成立，应予驳回。

贵州永吉房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告购房款13,061，657.21元，并自2011年8月8日起至2019年8月19日止按同期银行贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（截至2019年12月31日，利息为6，236，941.27元)；2.本案诉讼费用由被告承担。

贵阳市投资控股集团有限公司向一审法院反诉请求：1.判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）超付的购房款人民币21,370,012.98元，并自2010年6月29日起至2019年8月19日按同期银行贷款基准利率支付资金占用费人民币11,504,724.05元，自2019年8月20日起至全额退还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用费（截至2020年4月20日，资金占用费为人民币640，803.56元)；2本案全部诉讼费用由被反诉人承担。

一审法院认定事实，2010年4月26日，永吉房开作为甲方，与作为乙方的贵阳金阳建设投资（集团）有限公司签订《“长冲四期（枫林）”经济适用住房预订协议书》，该协议书约定：第一条乙方预订甲方“长冲四期（枫林）”共230套住房，作为北二环道路工程云岩茶店拆迁安置用房，总建筑面积32645.71平方米。最终以乙方实际安置面积为准。第二条：预订期从本协议签订之日起至2010年6月30日止。在此期间乙方将按照北二环（茶店段）的相关安置补偿方案与北二环（茶店段）被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，并使用甲方提供的房源。预订期到期后乙方若仍未完成北二环（茶店段）房屋拆迁安置补偿工作，乙方须于2010年6月30日前与甲方协商另行签订补充协议续订，否则甲方有权单方终止本协议，并处置剩余房屋，退还乙方所支付预付款（不计息）……第四条甲方在贵阳市“长冲四期（枫林）”拟建房屋共8栋，共有经济适用住房1918套（住宅建筑面积25.84万平方米）。经贵阳市物价局筑价房（2009）34号文件审批，其经济适用住房基准价格为每平方米建筑面积3250元。为支持教育事业，甲方以2765元∕㎡单价出售约1209套住房给贵州省财经学院教职工，且甲方已按3250元∕㎡均价另行面对社会单套零售，为达到全部住房销售价格增减代数和为零，甲、乙双方对拟购房屋单价暂定为每平方米叁仟玖佰元，暂定购房总价大写：壹亿贰仟柒佰叁拾壹万捌仟贰佰陆拾玖元整（127318269.00元）。甲、乙双方同意签订本协议生效三日内，乙方按暂定购房款总额的50%，即人民币6366万元支付甲方首期款；2010年6月30日前，乙方再支付至按实际确认房屋的套数、面积，以暂定房屋单价每平方米叁仟玖佰元计算的购房款总额的80%，2010年8月31日前，乙方再支付至上述购房款总额的95%。最终结算单价以有关部门核定全部住房销售价格增减代数和为零的单价为准，结算单价核定后，甲、乙双方签订正式购房合同，购房总款双方按多退少补方式据实结算付款。（注：代数和为零是指全部住房实现销售均价为3250元∕㎡）。……。2010年4月28日，贵阳金阳建设投资（集团）有限公司向永吉房开支付购房款6366万元。2010年6月29日，贵阳金阳建设投资（集团）有限公司向永吉房开支付购房款3819万元，共计10185万元。2011年至2012年，永吉房开修建的“长冲四期（枫林）”陆续取得商品房销售现房证明书。审理中，双方均认可永吉房开开发的“长冲四期（枫林）”经济适用住房项目共建房屋8栋，共有经济适用住房1918套（258357.88平方米），其中贵州财经学院教职工购买1172套（159809.41平方米），对社会单套零售510套（67140.27平方米），被告接收安置161套（21211.99平方米），永吉房开自行使用73套（9904.83平方米）用于该项目回迁安置，空闲2套（291.38平方米）。双方争议的事实：1、预订协议书中约定的增减代数和为零的计算方式，原告认为应包括贵州财经学院教职工购买的1172套（159809.41平方米），不包括原告自行用于安置的73套（9904.83平方米）或者包括该部分面积，但价格只能按3250元∕平方米计算，故通过计算，被告所购房屋的结算单价为5343.89元∕平方米；被告认为原告在与被告签署《预定协议》之前，已先行在2009年10月20日及2010年4月25日与贵州财经学院签定《补充协议》，主张原告在明知向贵州财经学院教职工出售的房屋存在优惠的情况下，其自行又将优惠的房屋价格从2765元∕㎡扩大至2739.67元∕㎡，加重了剩余房屋共担的款项负担。另外，原告未将自行安置的73套房屋纳入分担均价的范围，减少共同分担优惠的面积，与合同约定的全部住房实现销售均价为3250元∕㎡不符，再次，原告未通盘考虑合同履行目标，导致在除贵州财经学院的房屋外，其他房屋的实际销售价格低于应售价格。根据以上原则，被告所购房屋的单价应为4036.49元∕㎡，这也才符合双方协议暂定价格为3900元∕㎡的初衷。2、关于对《预订协议》中双方约定的“有关单位”的理解，原告认为贵阳市财政局并非合同的当事人，其无权确定双方的结算价格，合同约定的有关单位是指产权部门。被告认为案涉的房屋系经济适用房，且被告向原告的购房资金来源于财政资金，根据双方合同约定，结算单价以有关部门核定全部住房销售价格增减代数和为零的单价为准，所以应以财政局的意见为准，并提交2019年8月6日，贵阳市财政局向贵阳市人民政府作出关于《贵阳投资控股集团关于北二环道路工程设计“长冲四期（枫林）”安置房结算问题的请示》报告，该报告载明：“……如按投资控股集团申请的5515.64元∕平方米的价格结算，那么北二环项目实际承担了大部分永吉房开向贵财大教职工优惠售房的差价，这违背了《企业会计准则》，亦不符合《基本建设财务规则》中对建设成本管理的有关规定，损害了政府利益。此外，原金阳公司和云岩区二环两路征地拆迁工作指挥部报送并经市长办公会同意的《紧急请示》中，只明确了北二环项目实际购房价需结合贵财大教职工购房、永吉房地产开发公司面向社会零售房及北二环所购安置房各自的数量和单价综合核算，并未明确增减代数和为零的方法，而增减代数和为零原则通常是物价部门用来平衡因住房区位、楼层、朝向差异所产生的差价，原金阳公司在与永吉房地产开发公司签订协议时用该原则来中和不同购房对象之间的购房差价本身即存在一定不合理性。综上，我局认为投资控股集团申请的北二环项目5155.54元∕平方米安置房结算价的合理性有待进一步商榷，且最终安置房结算价格不应超过永吉房地产开发公司面向社会销售的价格，即3794.08元∕平方米。”。另查明：贵阳金阳建设投资（集团）有限公司于2019年4月11日变更为贵阳市投资控股集团有限公司。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《企业信用信息公示报告》、《预订协议书》、房源统计表、《商品房销售现房证明书》、安置房源统计、《补充协议》、购房总表、销售合同备案、《房屋分层分户平面图》、房屋销售统计、通知、《收款收据》、电子邮件信息、情况说明；被告提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、请示报告、政府会议纪要、《预订协议书》、付款凭证、拆迁安置统计表、永吉房开请示报告、贵阳市财政局处理意见报告等证据附卷佐证，关经当庭质证审核，对本案事实足以确认。

一审法院认为，被告基于预订本市黄山冲路“长冲四期（枫林）”经济适用房作拆迁安置房的需要，与原告签订了《“长冲四期（枫林）”经济适用住房预订协议书》，根据协议，被告已接收该项目161套房屋，并向原告以暂定的3900元∕平方米的价格支付了共计为10185万元的购房款，对此双方均无异议。根据协议第四条约定，双方最终结算单价以有关部门核定全部住房销售价格增减代数和为零的单价为准，结算单价核定后，双方签订正式购房合同，购房总款双方按多退少补方式据实结算付款。但在双方的合同中未明确“有关单位”和“增减代数和为零”的具体计算参数，导致双方未能就最终的结算单价达成一致意见，未能签订正式的购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”之规定，鉴于本案中双方当事人未能就争议的价款达成补充协议，且从双方的合同条款中亦不能推算出双方的结算单价，并且由于本案系被告代表政府为本市重点基础设施项目建设的需要，购置该项目的经济适用房作为拆迁安置房，与一般的商品房买卖并不一样，且双方约定由有关部门核算单价，在双方未同意取消该约定的情况下，应尊崇双方的约定，同时，被告提交的贵阳市财政局作出关于《贵阳投资控股集团关于北二环道路工程设计“长冲四期（枫林）”安置房结算问题的请示》报告，系向贵阳市政府所作的汇报请示，并不能证实双方已经核算出最终的结算单价。综上所述，因本案尚不能确定双方最终核算单价，故永吉房开起诉要求贵阳市投资公司支付购房款和贵阳市投资公司反诉要求永吉房开退还购房款均缺乏事实依据，一审法院均不予支持，对双方提出的给付利息请求，一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、驳回原告贵州永吉房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告贵阳市投资控股集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费137952元，保全费5000元，共计142592元（原告已预交）由原告贵州永吉房地产开发有限责任公司负担，反诉案件受理费104688元，保全费5000元，共计109688元（反诉原告已预交），由反诉原告贵阳市投资控股集团有限公司负担。

本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，永吉房开与贵阳市投资公司于2010年4月26日签订的《预订协议》系双方真实意思表示，且该《预订协议》内容未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：如何认定贵阳市投资公司所购永吉房开房屋的结算单价。

首先，从贵阳市投资公司提交的《关于预订北二环（云岩段）拆迁安置房有关问题的再次紧急请示》《贵阳市人民政府市长办公会议纪要》等证据以及《预订协议》的内容来看，《预订协议》所涉“长冲四期（枫林）”经济适用住房项目，并非是一个单纯的商业地产项目，而是关涉贵阳市重点基础设施“北二环道路工程云岩茶店拆迁安置用房”的政府项目。《预订协议》中经济适用住房3250元每平方米的基准价格，系经贵阳市物价局测算审批得来，贵阳市投资公司向永吉房开购房的暂定单价3900元每平方米，亦是在贵阳市云岩区同意后执行。可见，《预订协议》是由贵阳市人民政府组织相关部门经多次会议研究，在贵阳市职能部门的指导及干预下签订，不能仅仅视为永吉房开与贵阳市投资公司之间完全意思自治的商业合同行为。

其次，双方《预订协议》第四条明确约定：“最终结算单价以有关部门核定全部住房销售价格增减代数和为零的单价为准，结算单价核定后，甲、乙双方签订正式购房合同，购房总款双方按多退少补方式据实结算付款。”根据协议约定，贵阳市投资公司所购永吉房开房屋的结算单价应以“有关部门核定全部住房销售价格增减代数和为零的单价为准”。显然，双方的该结算约定限制了以双方议定的单价结算，明确了双方对贵阳市单价亦无自治定价权，须由“有关部门核定”，表明双方的最终结算仍须以政府及相关职能部门的核定单价为依据。现永吉房开以其自行计算的结算单价为依据，主张贵阳市投资公司支付购房结算款，不符合《预订协议》的结算约定，一审法院驳回永吉房开请求，并无不当，本院予以维持。

最后，贵阳市投资公司主张，根据《市财政局关于处理意见的报告》（以下简称《市财政局报告》），贵阳市财政局向贵阳市人民政府报请认为结算单价不应超过3794.08元每平方，故请求以此单价为结算依据，判决永吉房开退还已经超付的购房款。本院认为，虽然《预订协议》的结算条款约定了结算单价须由“有关部门核定”，但贵阳市投资公司所主张的《市财政局报告》仅是贵阳市财政局向贵阳市人民政府就结算单价所作的请示报告，现无证据显示该请示报告得到市政府的批示同意，不具备最终核定结算单价的性质，同样不能作为双方的结算依据，故一审法院未支持贵阳市投资公司的请求，亦无不当，本院予以维持。本院认为，因本案现有证据均不足以作为认定贵阳市投资公司所购永吉房开房屋的结算单价的依据，故本案中双方当事人的诉讼请求难以支持，如今后政府及相关职能部门对贵阳市的结算单价作出最终核定，双方可据此另行主张各自的权利。

综上所述，上诉人贵州永吉房地产开发有限责任公司、贵阳市投资控股集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉人贵州永吉房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费137592元，由贵州永吉房地产开发有限责任公司负担；上诉人贵阳市投资控股集团有限公司预交的二审案件受理费104688元，由贵阳市投资控股集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　黄　新

审判员　符黎音

审判员　陈跃霄

二〇二一年四月十三日

书记员　彭永耀