荣成新洋船业有限公司与威海市环翠区银通小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）威民一终字第885号

上诉人（原审第三人）威海市盛元房地产开发有限公司。

法定代表人王建华，董事长。

委托代理人成杰，男，1981年11月29日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）荣成新洋船业有限公司。

法定代表人孙功祝，董事长。

委托代理人谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）威海市环翠区银通小额贷款有限公司。

法定代表人郝凡森，董事长。

委托代理人宋修友，男，1974年8月10日出生，汉族。

上诉人威海市盛元房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，位于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园（以下简称仁泰花园）的房地产项目系第三人开发建设，部分房屋已经对外预售或出售，但尚未办理综合验收手续。2011年8月11日，被告与第三人签订了商品房预售合同65份，约定被告购买第三人位于仁泰花园项目中的65套楼房，上述商品房预售合同均于2011年8月16日经威海市住房保障和房产管理局登记备案。其中本案诉争的商品房预售合同约定，第三人（出卖人）将仁泰花园3号楼2004室房屋（商品房预售许可证号为威房预售证第2007-029号）出售给被告（买受人），房屋价款为40万元，在签订合同时，被告（买受人）一次性付款；第三人（出卖人）应当在2011年12月30日前将经单体竣工验收合格的商品房交付被告（买受人）使用；第三人（出卖人）应在商品房综合验收合格之日起90日内协助被告（买受人）办理房屋产权转移登记手续。该商品房预售合同签订后亦办理了登记备案手续。

2011年8月11日，被告与第三人另行签订了补充协议书一份，协议约定，被告与第三人于2011年8月11日签订了商品房预售合同，被告购买第三人预售的仁泰花园65套房产（详见附件，该附件中载明的65套房产包括仁泰花园3号楼2004室房屋）；根据双方所签的商品房预售合同之约定，被告已向第三人支付购房款总计2500万元，双方同意在自2011年8月11日至2012年2月10日止的期限内房屋产权证办理并交付前，第三人向被告返还已付全部购房款及利息（按第三人实际占用被告购房款时间，以月利率3％计息），第三人有权解除预售合同；合同履行期届满，第三人未依约支付解除预售合同款项，被告有权处置合同项下的预售商品房。该补充协议签订的当日即2011年8月11日，第三人向被告出具收款收据一份，载明收到被告仁泰花园3号楼13层至21层的购房款1200万元。2011年8月17日，第三人又向被告出具收款收据一份，载明收到被告仁泰花园3号楼13层至21层的购房款1300万元。

2012年5月8日，第三人向被告出具承诺书一份，该承诺书载明，根据2011年8月11日第三人与被告签订的商品房预售合同及补充协议书的约定，第三人已收到被告的购房款2500万元，但截至目前因资金链断裂第三人未能按约定返还被告支付的全部购房款及利息，按照合同约定，被告有权处置商品房预售合同约定的预售商品房。鉴于这样会给第三人造成较大的损失以及来自各方的压力，故希望被告能将返还全部购房款及利息的日期宽限至2012年5月30日，为此第三人作出如下承诺：1、第三人保证在2012年5月30日返还全部购房款及利息；2、如不能如前款约定返还款项，第三人将在2012年5月31日后无条件配合被告处置房产，包括变更预售合同的买受人、开具收据、办理按揭贷款、综合验收后出具发票、办理产权证等；3、被告可以在所售房产处设立售楼处，房产价格第三人不得干预；4、第三人愿意支付应返还全部购房款及利息总额20％的违约金。

该承诺书出具后，因第三人未能依约返还购房款及利息，被告将65份商品房预售合同约定的房屋对外转让，其中原告与被告于2012年6月20日签订房产转让合同一份，约定被告将其向第三人购买的仁泰花园3号楼2004室转让给原告，房屋价款为4350元／平方米，共计561933元；在签订合同当日，原告将购房款直接支付给被告，原告支付被告款项15日内，被告将该房屋交付给原告使用；合同签订后，被告应在45日内撤销与第三人的商品房预售合同，并协助原告与第三人另行签订房产买卖合同，变更商品房预售合同买受人；房屋综合验收后90日内，被告协助原告办理房屋产权证。该合同签订后，被告于2012年6月13日向原告出具收款收据一份，载明收取原告仁泰花园3号楼2004室购房款561933元。

2013年4月23日，原告诉至原审法院，请求判令：1、被告及第三人将位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号楼2004室（接通水电）交付原告；2、被告及第三人将上述诉争房屋在综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续。原审庭审中，第三人主张其与被告实际系借款担保关系，并非房屋买卖关系，对此其提供银行转款凭证及被告出具的咨询业务收费凭证一宗，证实被告实际通过银行转账的方式支付给第三人款项共计2425万元，剩余75万元亦作为利息预扣，被告则自2011年8月起至2012年3月收取第三人及张洁、常明、何经军等多个自然人的利息。原告对上述证据的真实性不予认可，认为与原告无关；被告主张上述证据与本案无关，第三人提供的上述证据无法证实其与被告存在借款担保合同关系，对于第三人提供的收费凭证中借款单位为张洁等自然人所载明的款项，系支付双方按照补充协议约定的利息，被告则系根据第三人的要求出具了上述收费凭证，但被告与上述自然人不存在借款关系。此外，第三人主张被告以明显低于市场价格转让诉争房屋，对此提供原审法院的执行公告一份，载明原审法院委托山东百盛房地产评估有限公司对仁泰旅游度假花园2号楼1606室进行房产价格评估，其评估价格为1066118元。经质证，原告认为该证据与本案无关联性，该评估价格不能代表诉争房屋的市场价格。被告认为上述证据与本案没有关联性，且被告一次性购买65套房屋相对优惠，购买房屋时第三人因资金紧张急于出售，因此价格相对偏低，符合法律规定，不能证实双方约定的房屋价格并非双方的真实意思表示。

另查明，诉争房屋已通过单体竣工验收，具备通水、通电的条件，但第三人主张上述房屋并未实际出售，亦未对他人交付，出于安全考虑未接通水、电。诉争房屋仍在第三人实际控制之下，但诉争房屋尚未通过综合验收。

上述事实，有商品房预售合同、补充协议书、承诺书、房产转让合同、收款收据及双方当事人的陈述等在案佐证。

原审法院认为，被告作为买受人与第三人作为出卖人签订了65份商品房预售合同（包括本案诉争房屋的商品房预售合同），且均经登记备案，后又另行签订补充协议。根据双方签订书面的商品房预售合同及补充协议约定的内容看，被告及第三人系对双方签订的商品房预售合同另行约定了附解除条件的条款。根据被告与第三人所约定的解除条件成就的期限届满后第三人向被告出具的单方承诺书载明的内容看，第三人明确承诺在解除条件成就的期限延展后仍未能成就双方所签商品房预售合同的解除条件的，则被告有权对外处分涉案65套房屋，第三人应无条件配合办理包括变更商品房预售合同的买受人，开具收据、办理按揭贷款、综合验收后出具发票、办理产权证等手续，上述承诺亦未违反法律、行政法规的强制性规定，对第三人理应具有约束力。第三人虽主张该承诺书系被胁迫出具，但对此并未提供证据，被告亦不予以认可。且原告等购房人根据被告与第三人所签订商品房预售合同、补充协议所约定内容及第三人对其所作承诺均有理由相信被告杜涉案房屋具有处分权，并出于善意与被告签订房产转让合同，依法有偿受让了被告就其基于与第三人所签订商品房预售合同、补充协议及第三人对其所作承诺而对第三人享有的取得房屋的权利。因第三人已经承诺同意被告对外转让其享有的预售合同中取得房屋的权利，故原、被告之间的转让行为对第三人具有约束力，第三人在知悉原告主张权利后仍未履行约定义务明显违背其承诺，而其所主张的其与被告之间的法律关系不应对抗原告作为善意购房人所应享有的权利。同时，原告等众多购房者的权利能否得到保护，关系到社会秩序的基本稳定和交易安全，而第三人拒绝履行其承诺明显有违诚实信用原则。

对于原告要求被告、第三人全面履行交付诉争房屋的诉讼请求，因该交付义务系原告受让被告、第三人之间的商品房预售合同之权利后第三人作为出卖人对买受人所负义务，故该义务的履行主体应为第三人。诉争房屋已通过单体竣工验收合格即已具备合同约定的交付条件，且诉争房屋已具备通水、通电的条件，现仅系第三人未履行接通义务，该义务亦属于第三人作为出卖人履行房屋交付义务中的附随义务，即应当交付具备居住使用条件的房屋，故原告作为受让诉争房屋的买受人权利的主体要求第三人履行交付房屋的义务，理由正当，依法予以支持。

对于原告要求被告、第三人协助办理诉争房屋产权登记手续，因被告与第三人所签订的商品房预售合同中约定的办理房屋产权登记手续的期限为诉争商品房综合验收合格之日起90日内协助办理房屋产权转移登记手续，且原、被告所签订的转让合同中亦有上述约定，现诉争房屋尚未通过综合验收，目前不具备办理所有权证的条件。为了减少诉累，可以判令第三人于诉争商品房综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋产权转移登记手续。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第六十五条、第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告威海市盛元房地产开发有限公司、第三人威海市环翠区银通小额贷款有限公司于判决生效后十日内将位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号2004室（接通水电）交付给原告荣成新洋船业有限公司；二、被告威海市盛元房地产开发有限公司、第三人威海市环翠区银通小额贷款有限公司于诉争房屋综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续。案件受理费9419元，由第三人威海市盛元房地产开发有限公司负担。

宣判后，上诉人威海市盛元房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人威海市环翠区银通小额贷款有限公司（以下简称银通公司）实系借款担保关系，并非商品房预售合同关系，原审认定双方系商品房预售合同关系错误。理由是：1、被上诉人银通公司作为一家经营范围为发放小额贷款的公司，其一次性购买65套房屋与常理不符；2、双方在签订商品房预售合同的同日又签订了补充协议，不但约定了解除条件和返还购房款，而且还约定了还款金额、还款时间，不合常理；3、上诉人虽为被上诉人银通公司出具了2500万元的收款收据，但从银行转账凭证来看，被上诉人银通公司仅支付给上诉人款项2425万元，余款75万元实际被被上诉人银通公司预扣作利息，并未向上诉人支付；4、双方约定的转让房屋的价格为每平方米2700元，远低于同时期该项目其它商品房的价格，被上诉人荣成新洋船业有限公司并非善意取得；5、被上诉人银通公司收取了上诉人借款利息。因此，原审仅依据被上诉人银通公司提供的商品房预售合同及补充协议，就认定其对涉案房屋享有权利，且未对上诉人的抗辩理由进行实质审查，即认定双方系商品房预售合同关系显示公正；二、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人荣成新洋船业有限公司之间并无合同关系，上诉人没有义务向其交付房屋并为其办理房屋所有权转移登记手续，原审判令上诉人履行上述义务违反了合同的相对性原则。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人银通公司答辩称，一、原审认定事实清楚。理由是：1、法律并未禁止小额贷款公司一次性购买多套商品房；2、合同双方可以附条件解除合同，解除条件的有关条款可以与合同其他条款同时约定或事后补充，法律并未禁止签订商品房预售合同的同时，不得签订补充协议约定解除条件和返还购房款；3、被上诉人银通公司通过银行转账向上诉人支付购房款2425万元，余款75万元系以现金形式支付，上诉人亦向被上诉人银通公司出具了收款事由为收取房款、金额为2500万元的收款收据，上诉人在为被上诉人银通公司出具的承诺书中也认可收到其购房款2500万元，以上事实均说明被上诉人银通公司实际支付给上诉人购房款2500万元；4、房屋的价格不能作为否定双方系商品房预售合同关系的法定事由，上诉人作为房屋的转让方可自主决定价格。因此，上诉人与被上诉人银通公司系商品房预售合同关系，双方签订的商品房预售合同及补充协议系其真实意思表示，合法有效，上诉人理应按约定履行义务。二、原审适用法律正确。上诉人在给被上诉人银通公司出具的承诺书中明确同意其处置涉案房产，原审判令其交付房屋并协助被上诉人荣成新洋船业有限公司办理房屋所有权转移登记手续并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人荣成新洋船业有限公司答辩称，一、我方基于上诉人与被上诉人银通公司签订的商品房预售合同及补充协议，有理由相信被上诉人有权处分涉案房屋，我方系善意；二、被上诉人银通公司将诉争房屋转让给我方，经过上诉人的同意，上诉人作为开发商，应当履行房屋交付义务并协助我方办理产权转移登记手续。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持原判。

经二审审理查明，已生效的（2013）威民一终字第308号民事判决确定了以下事实：2011年8月11日及同月17日，被上诉人银通公司在中国农业银行股份有限公司威海市分行分别向上诉人转账支付款项1164万元及1261万元，共计2425万元。2011年8月11日及同月17日，上诉人共向被上诉人银通公司出具了总金额为2500万元的收款收据两张，其中2011年8月11日的收款收据载明“收仁泰旅游花园3号楼13层至21层房款1200万元”，同月17日的收款收据载明“收仁泰旅游花园3号楼13层至21层房款1300万元”。2011年8月18日至2012年3月7日，被上诉人银通公司分别向上诉人及案外人常明等自然人出具了贷款计息凭证和咨询业务收费凭证多张。

另查明，涉案的65套商品房已大部分被被上诉人银通公司转让给其他购房户（其中包括本案被上诉人荣成新洋船业有限公司）。

本院查明的其他事实与原审法院查明的一致。

本院认为，上诉人与被上诉人银通公司签订商品房预售合同（已登记备案）后，双方又另行签订了补充协议，约定上诉人在2012年2月10日前向被上诉人银通公司返还购房款及利息，如上诉人未依约返还款项，被上诉人银通公司有权处置涉案的65套预售商品房。该补充协议签订后，被上诉人银通公司履行了付款义务，但上诉人未按约定返还被上诉人银通公司购房款。此后，上诉人又向被上诉人银通公司出具了承诺书，将返还款项的期限进行了变更，并承诺期限届满后如其仍未能返还购房款，则被上诉人银通公司有权对外处分涉案65套房屋，上诉人应无条件配合办理包括变更商品房预售合同的买受人、开具收据、办理按揭贷款、综合验收后出具发票、办理产权证等手续。但上诉人承诺的上述期限过后，其最终仍未返还给被上诉人银通公司购房款。银通公司基于此将涉案65套房屋中的大部分房屋进行了转让，被上诉人荣成新洋船业有限公司亦基于上述补充协议及承诺书购买了仁泰花园3号楼2004室房屋。被上诉人荣成新洋船业有限公司因此有理由相信银通公司对该房屋有处分权，其系善意有偿购买房屋。当法律的各种价值发生冲突时，位阶在先的法律价值应优先获得保护。被上诉人荣成新洋船业有限公司等众多购房人的权利能否得到保护，关系到社会秩序的基本稳定和交易安全，而上诉人拒绝履行其承诺的义务又明显有违诚实信用原则。因此，无论上诉人与被上诉人银通公司系何种法律关系，该法律关系是否有效，被上诉人荣成新洋船业有限公司等善意购房人的权利都应优先获得保护，故原审判令上诉人交付房屋并协助被上诉人荣成新洋船业有限公司办理房屋所有权转移登记手续并未违反法律的基本原则。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9419元，由上诉人威海市盛元房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　万景周

审　判　员　　郑华章

代理审判员　　蒋　涛

二〇一四年一月七日

书　记　员　　徐纪彬