重庆鼎豪建设工程有限公司与重庆市华成汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝0105民初4915号

原告：重庆鼎豪建设工程有限公司，住所地重庆市合川区太和镇义让街17号，统一社会信用代码91500117203600399X。

法定代表人：王中华，总经理。

委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓小龙，重庆瑞月永华律师事务所律师。

被告：重庆市华成汽车维修有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道文慧路17号附27号香槟花园1至3幢裙楼幢1-1，统一社会信用代码91500112733949002C。

法定代表人：闫继成，经理。

委托诉讼代理人：李春林，重庆三力晟铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张松，重庆三力晟铭律师事务所律师。

第三人：陈家惠，女，1958年3月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

原告重庆鼎豪建设工程有限公司（以下简称鼎豪公司）与被告重庆市华成汽车维修有限公司（以下简称华成公司）、第三人陈家惠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎豪公司的委托诉讼代理人邓小龙，被告华成公司的委托诉讼代理人李春林到庭参加诉讼，第三人陈家惠经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告鼎豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年3月1日至2015年3月31日962平方米面积的房屋占有使用费48100元；2、判令被告向原告支付自2016年4月1日至2017年1月23日止191平方米面积的房屋占有使用费93272元。事实和理由如下：2013年2月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于重庆市江北区洋河北路六号平街一二层房屋，建筑面积1153平方米。合同对房屋现状、租赁期限、租金标准以及支付方式等均做出了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告将房屋隔成独立的两个门市，其中191平方米转租给案外人杨建国，开办登记字号为舜智汽车美容服务部的美车会。另962平方米转租给了第三人。后，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》被重庆市第一中级人民法院判决认定为无效合同，根据该判决认定的事实以及判决结果，被告仍欠原告两部分房屋占有使用费：962平方米部分2015年3月份的占有使用费以及191平方米2016年4月1日至2017年1月23日的占有使用费。

被告华成公司辩称，1、原告在(2015)江法民初字第09008号案件中主张全部1153平方米房屋2014年11月26日至2015年3月31日期间的占有使用费，后在二审中原告将诉讼请求明确为主张1153平方米房屋2014年11月26日至2015年2月28日的占有使用费以及191平方米房屋2015年3月1日至3月31日的占有使用费；原告放弃了962平方米房屋2015年3月份占有使用费的诉讼请求，根据相关法律规定，若当事人在二审中放弃了自己的部分权利，再次起诉的，属于重复起诉；2、被告于2015年3月8日前将涉案房屋交付给原告，不存在支付截止2015年3月31日前房屋占有使用费的事实，原告的主张缺乏事实依据；3、原告在（2016）渝01民终2330号案件中已经确认：若被告没有收取2015年3月的租金，原告则自行找第三人解决。现被告确实并未收取2015年3月的费用，因此原告的主张也不能成立；4、（2016）渝01民终2330号判决书查明原、被告之间就涉案房屋达成的租赁合同属无效合同，原告无权根据合同约定主张租金，原告只能基于对房屋占有使用的事实向占有使用人主张使用费，被告在2015年3月起就未占有涉案房屋，因此原告要求被告支付2016年4月1日至2017年1月23日期间的占有使用费缺乏事实，根据谁占有谁支付谁收益的原则，应由实际占用人支付占有使用费。5、即使被告有支付房屋占有使用费的义务，原告依据无效合同约定的50元/月/平方米的标准计算191平方米房屋的占有使用费也显失公平。

第三人陈家惠未到庭陈述。

经审理查明，2013年2月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定被告承租位于重庆市江北区洋河北路六号房屋（建筑面积1153㎡）。租赁期自2013年3月1日至2018年2月28日止。租金按建筑面积计租，2013年3月1日至2015年2月28日租金单价为50元/㎡·月，每月租金为57650元。2015年2月28日后的租金根据周边市场商户租赁价格另行协商签订补充协议，协商不成的双方解除合同。租金按每叁个月支付，被告在起租时的前5日交付下一阶段的租金给原告。被告逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的2%向原告支付违约金。

上述合同签订后，原告将涉讼租赁物交予被告使用。被告在租用后将房屋隔成了两个独立门市，其中962平方米的门市由被告转租给第三人使用，另外191平方米的门市转租给案外人杨建国使用，杨建国在该门市开办了登记字号为舜智汽车美容服务部的美车会。

后原、被告双方就租赁事宜发生争议。2015年7月14日，原告起诉至本院，其诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2014年11月26日至2015年3月31日（全部1153平方米）的房屋占有使用费242130元；2、判令被告向原告退还191平方米房屋并支付房屋占用费（以每平方米50元的标准计算自2015年4月1日起至房屋实际交还原告之日止）。庭审中，原告未能举示证据证明涉诉房屋已经取得建设工程规划许可证，故本院依法向其释明租赁合同应属无效。后本院作出(2015)江法民初字第09008号民事判决书，以原告坚持合同有效、起诉前提不成立为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，在二审中，原告作为上诉人再次明确：1、关于1153平方米房屋的占有使用费，本案中主张期间为2014年11月26日至2015年2月28日；2、关于191平方米房屋的占有使用费，本案中主张期间为2015年3月1日至2016年3月31日；3、上诉人依照租赁合同无效而主张房屋占有使用费，超出本案主张期间的房屋占有使用费，上诉人将另案主张权利。重庆市第一中级人民法院于2016年6月12日依法作出（2016）渝01民终2330号民事判决书，该民事判决书另行查明：2015年4月，原告与962平方米门市的实际租用人另行签订了租赁合同。被告未向原告缴纳962平方米门市2014年12月-2015年3月的租金，未缴纳191平方米门市2014年12月1日之后的租金。该民事判决书再次认定合同无效，并判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第09008号民事判决；二、重庆市华成汽车维修有限公司于本判决生效后十日内支付重庆鼎豪建设工程有限公司1153平方米房屋2014年12月1日至2015年2月28日的占有使用费172950元；三、重庆市华成汽车维修有限公司于本判决生效后十日内支付重庆鼎豪建设工程有限公司191平方米房屋2015年3月1日至2016年3月31日的占有使用费124150元。四、驳回重庆鼎豪建设工程有限公司的其他诉讼请求。

庭审中，被告举示了一份《关于华成汽车维修有限公司与杨建国纠纷一事的处理协议》及一份询问笔录。处理协议签订于2016年3月8日，载明：经华成汽车维修有限公司与杨建国针对原华成汽车美车会转让给杨建国经营后，在经营期间发生的纠纷之事达成如下协议：……三、华成汽车维修有限公司在退还杨建国部分转让费后杨建国将门面退还给华成公司，由华成公司退还给店主鼎豪公司。四、杨建国如果继续对门面进行经营，必须由华成汽车维修公司将门面退还给鼎豪公司后杨建国再与鼎豪公司谈门面租赁事宜，但与华成公司无关。2016年4月29日，重庆市第一中级人民法院在审理（2016）渝01民终2330号案件过程中对原、被告及案外人杨建国进行了询问，被告及杨建国对处理协议均没有异议。同时，在该次询问中，针对962平方米部分，原告表示如果确认被告没有收取第三人2015年3月份的费用，原告就自行找第三人解决。

庭审中，被告还举示了一份《房屋租赁协议》、个体工商户管理登记卡、转账凭证、记账凭证，拟证明针对962平方米的房屋，其已经将2015年3月份的占有使用费退还给第三人，因此被告不应当再行支付原告。原告质证称对证明目的不予认可。

上述事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、（2016）渝01民终2330号民事判决书、《关于华成汽车维修有限公司与杨建国纠纷一事的处理协议》、询问笔录、《房屋租赁协议》、个体工商户管理登记卡、转账凭证、记账凭证以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案有两个关键争议焦点。1、原告是否存在重复起诉问题。2、如果不属于重复起诉，被告是否应当向原告支付2015年3月1日至2015年3月31日期间962平方米房屋的占有使用费以及被告是否应当向原告支付2016年4月1日至2017年1月23日期间191平方米房屋的占有使用费。现依次评析如下：本案不存在重复起诉问题。虽然本案中原告诉讼请求指向的欠费系原告在（2016）渝01民终2330号案件中撤回的部分，且《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条第二款规定：原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。但是，本案的特殊之处在于，原(2015)江法民初字第09008号案件并未对双方争议的占有使用费支付问题进行实体审理，该案民事判决书也并非就费用支付问题做出裁判。如果不允许原告就二审中撤回的诉讼请求另行起诉，会剥夺原告接受裁判的权利。

对于962平方米房屋2015年3月份的占有使用费，本院认为被告应当支付给原告。理由如下：1、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能举示证据证明涉讼房屋已经取得了建设工程规划许可证，（2016）渝01民终2330号民事判决书对合同无效也有认定，故2013年2月22日原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2、（2016）渝01民终2330号民事判决书已经认定被告将962平方米的房屋转租给第三人使用，且被告未向原告缴纳2014年12月-2015年3月的租金，基于原告的主张，该判决书判决被告向原告支付2014年12月1日至2015年2月28日期间的占有使用费。现原告在本案中再行主张2015年3月1日至2015年3月31日的占有使用费，本院予以支持。3、虽然庭审中被告辩称就该962平方米部分，其并未收取案外人2015年3月份的租金，但是其举示的证据证明力有限，第三人也未到庭认可。4、虽然原告在前案二审中曾表示直接向第三人收取，但是此种意思表示并不能排除原告在收取未果的情况下向直接的义务人即本案被告再行主张。对于被告而言，其向原告缴纳房屋占有使用费属于债务，该笔债务转移给第三人负担，应当有第三人同意的意思表示，本案中也没有此类证据。

对于191平方米房屋2016年4月1日至2017年1月23日期间的占有使用费，本院认为被告应当支付给原告。理由如下：1、如前所述，租赁合同无效，原告可以参照合同约定的租金标准请求承租人支付房屋占有使用费。2、占有使用费的计算截止期限应当是使用一方向另一方返还房屋之日，而本案中并无原、被告双方办理交接的证据。3、即使从被告举示的其与案外人杨建伟签订的处理协议来看，也明确约定了应当先由被告与杨建伟办理完毕交接，再由被告交房给原告，此后杨建伟才能与原告直接建立租赁关系；而庭审中，被告并未举示与杨建伟以及原告办理交接的证据。

对于被告提出的占有使用费标准显失公平问题，前述已有所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故该辩称本院不予采信。

综上，被告应该支付原告房屋占有使用费，分别为：962平方米部分，50*962*1=48100元；191平方米部分，50*191*9+50*191*23/31=93035.48元。

综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告重庆市华成汽车维修有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎豪建设工程有限公司962平方米房屋2015年3月份的占有使用费48100元；

二、被告重庆市华成汽车维修有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎豪建设工程有限公司191平方米房屋2016年4月1日至2017年1月23日期间的占有使用费93035.48元；

三、驳回原告重庆鼎豪建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3318元、保全费1420元，由被告重庆市华成汽车维修有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审　判　长　　黄　静

代理审判员　　柴世斌

人民陪审员　　李　蓉

二〇一八年十一月三十日

书　记　员　　张　欢