上海江南造船厂与ＸＸ银房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民事判决书

（2015）宝民三（民）初字第1569号

原告上海江南造船厂，住所地上海市宝山区。

法定代表人任芳德，厂长。

委托代理人**，上海九州丰泽（合肥）律师事务所律师。

委托代理人**，上海九州丰泽律师事务所律师。

被告ＸＸ银，男，1979年5月25日生，汉族，住上海市宝山区。

原告上海江南造船厂诉被告ＸＸ银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海江南造船厂的委托代理人**、**，被告ＸＸ银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海江南造船厂诉称，原告将其所有的上海市宝山区逸仙路XXX号宿舍320室房屋出租给被告使用。根据《上海江南造船厂职工宿舍管理规定》，住宿人员应按时缴纳房屋租金及水电费，住宿人员退休或离开工厂后应及时搬离房屋并办理退租手续。由于原被告之间并不存在劳动关系，双方实际建立的是不定期租赁关系。2008年，原告因管理需要，通知被告解除不定期租赁关系，并要求被告将系争房屋内的物品清空，将房屋返还给原告，但被告一直拒绝搬离。原告认为，系争房屋为原告所有的合法财产，依法不受他人侵害。按照法律规定，原告可随时解除不定期租赁合同，在租赁关系解除后，被告长期占用房屋，无合法依据，侵犯了原告的合法权益。故原告起诉，要求被告腾退系争房屋，并向原告支付拖欠的租金及水电费（租金按每月175元计算，自2014年5月起算至被告实际搬离日止；水费每月20元，自2014年5月至被告实际搬离日止；电费自2014年5月起算至被告实际搬离日止，据实结算。）

被告ＸＸ银辩称，被告当兵复员后到东海船舶修造厂（以下简称“东海船厂”）工作，宿舍是东海船厂分配给被告居住的，被告不需要支付租金，只需支付水电费。后来上海东真船舶工程有限公司（以下简称“东真公司”）来收取水电费，东真公司是在东海船厂倒闭后，接收了东海船厂的资产和场地，人员没有变化。东真公司让被告支付租金，被告觉得也不贵，就每月支付了租金和水电费。被告是2008年离开东海船厂的，从2014年5月开始，被告就未再支付租金和水电费。因为被告的户口在单位的集体户口上，被告为了办理临时居住证，让原告帮忙出证明，原告将被告拒之门外，之后被告就不再支付水电费和租金了。现不同意原告的诉讼请求，被告在东海船厂工作了很多年，原告没有理由要被告搬离。原被告之间并未签订过租赁合同，原被告之间没有租赁关系，原告无权要求被告搬离。事实上，被告和东真公司也没有租赁关系，被告的租金都是支付给上海萧萧居家旅馆服务有限公司（以下简称“萧萧旅馆公司”）。萧萧旅馆公司等于将宿舍承包下来，所以租金都是支付给萧萧旅馆公司的，租金收据也是萧萧旅馆公司开具的，收据上从来没有体现过原告。原被告之间没有租赁关系，否则租金发票应由原告或东真公司开具。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，上海市宝山区逸仙路XXX号的房地产权利原系东海船厂所有。因东海船厂申请破产一案【案号为：（2005）***（商）破字第1号】，原告通过拍卖取得了上述房地产权利。2006年2月13日，上海市杨浦区人民法院裁定上述房屋过户至原告名下。

2008年5月28日，原告曾发出告知书，主要内容为：根据原告进驻工厂管理的要求，加强职工宿舍管理已进入重要的议事日程，因搬迁任务紧迫，宿舍房源紧张，为按期完成原告有关人员入住宿舍的时间安排，特告知凡现住在本厂宿舍的外单位人员应于2008年6月5日前搬出现住宿舍房间，协助本厂搞好职工宿舍的整顿工作。

2014年12月3日，原告又向被告发出告知书，主要内容为：原告成立职工宿舍专项清理工作组，对职工宿舍实施全面清理整顿，凡不符合住宿条件的将一律予以清退，包括离厂职工、退休职工、外来借宿人员等。因被告已离厂，不符合住宿条件，要求被告于2014年12月25日前将系争房屋内的物品搬离、清空，办理退房手续，并结清拖欠的房租、水电费等费用。2015年6月10日，原告再次向被告发出告知书，告知被告于2015年7月10日前将房屋内的物品搬离、清空，办理退房手续，并结清拖欠的房租、水电费等费用。当日原告将该告知书送达给被告，被告拒绝签收。目前被告仍占用系争上海市宝山区逸仙路XXX号宿舍320室房屋，并未搬离。自2014年5月开始，被告未再支付过租金及水电费。

审理中，原告提供一份关于职工宿舍管理相关事宜的说明，主要内容为：宝山区逸仙路XXX号产权为原告所有，原告厂职工宿舍及萧萧旅馆公司（原为东海船厂招待所）均在此区域内。由于历史原因和考虑管理的延续性，此区域一直由原告委托东真公司管理。原告是职工宿舍唯一出租权人，东真公司和萧萧旅馆公司无权出租职工宿舍，也没有与原告签订任何租赁协议和承包协议。其中，东真公司自2006年起委托萧萧旅馆公司进行职工宿舍的日常管理，由其代收租金和水电费。该说明落款处，东真公司及萧萧旅馆公司均盖章确认。另外，原告还提供东真公司人事科于2008年10月开具的上海市单位退工证明一份，主要内容为被告自2006年7月30日进单位工作，现于2008年10月23日解除劳动合同。原告表示，原被告不存在任何关系，原告也从未以任何形式授予被告无限期使用原告的房屋。原告与东真公司也没有关系，两家单位是各自独立的。被告对该两份证据表示不清楚。此外，原告还提供被告宿舍欠费清单，该清单载明：房租是每月175元，水费是每月20元，电费是按时结算，自2014年5月至2015年8月，被告共计拖欠电费1，358元。被告表示，水费是每月20元，电费据实结算，认可费用表上的金额。原告表示，原被告之间确实未签订过租赁合同，但原告是系争房屋唯一的产权人，原被告存在不定期的租赁关系，被告占用房屋，并一直支付租金，原告认可之前收到了被告支付的租金和水电费。

审理中，原告表示，在租赁合同解除之前，原被告之间是事实上的不定期租赁关系。2014年以后，原告就通知被告解除不定期租赁关系，2014年4月以后，被告认为原告不配合其开具证明，就未再支付租金，故自2014年4月以后，双方租赁关系就已终止，被告已无权占有系争房屋。原告是房屋的所有权人，基于物上请求权，原告有权要求被告腾退房屋。在租赁关系解除前，被告应该按约向原告支付租金和水电费，租赁关系解除后，被告继续占用系争房屋，亦应支付租金和水电费。被告表示，原告从未通知被告解除合同或者要求被告搬走，原被告之间没有租赁关系，被告是与萧萧旅馆公司之间存在租赁关系。为此，提供收据，证明租金和水电费都是萧萧旅馆公司收取的。原告表示，虽然原告未向被告开具收据，但收据的格式不在原告的控制之中，原告是委托萧萧旅馆公司对宿舍进行日常管理，并由其代收取租金和水电费，原告认可之前收到了被告支付的租金和水电费。

以上事实，有原告提供的（2005）***（商）破字第1号民事裁定书、拍卖成交确认书、上海市杨浦区协助执行通知书、《上海江南造船厂职工宿舍管理规定》、告知书三份、宿舍欠费单、关于职工宿舍管理相关事宜的说明、被告提供的收据若干及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，通过拍卖原告已取得了系争房屋的房地产权利，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分等一切所有权能。根据查明的事实，作为系争房屋的权利人，原告将该房屋提供给被告居住使用，被告之前一直支付租金及相关水电费用，虽然被告提供的证据显示，租金及水电费均系萧萧旅馆公司收取，但根据原告提供的证据，原告是委托东真公司对系争房屋进行管理，东真公司又委托萧萧旅馆公司对系争房屋进行管理，并由其代收租金和水电费，原告也认可已经收到了被告支付的租金和水电费等费用，故可以认定原被告之间形成了典型的房屋租赁法律关系。鉴于原被告双方就该房屋未订立书面协议，故双方之间形成不定期租赁关系，双方当事人均有权随时主张解除合同。现原告作为产权人要求收回房屋、要求被告腾退，于法不悖，且原告也提前告知被告，已给予被告充分的准备期间。综上，原告的主张合法有据，本院予以准许。被告之前一直支付租金和水电费，原告要求参照原标准由被告承担房屋占有使用费及水、电费等，亦具有事实和法律依据，本院一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、被告ＸＸ银于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区逸仙路XXX号宿舍320室房屋内迁出，并将房屋返还给原告上海江南造船厂；

二、被告ＸＸ银于本判决生效之日起十日内，按每月175元的标准，向原告上海江南造船厂支付自2014年5月1日起算至实际返还上述房屋日止的房屋使用费；

三、被告ＸＸ银于本判决生效之日起十日内，按每月20元的标准，向原告上海江南造船厂支付自2014年5月1日起至实际返还上述房屋日止的水费；

四、被告ＸＸ银于本判决生效之日起十日内，向原告上海江南造船厂支付自2014年5月1日起至实际返还上述房屋日止的电费，电费金额据实结算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元，由被告ＸＸ银负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王力

审判员***

人民陪审员时金兰

二〇一六年三月十四日

书记员***

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。