***与上海中建申拓投资发展有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪01民终9871号

上诉人（原审被告）：***，男，1986年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。

被上诉人（原审原告）：上海中建申拓投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区拱极路****。

法定代表人：赵玮，总经理。

委托诉讼代理人：罗虎臣，上海中建申拓投资发展有限公司工作。

原审被告：奚丽馨，女，1988年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。

上诉人***与被上诉人上海中建申拓投资发展有限公司、原审被告奚丽馨因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初79330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实有误，本案的房产是经济适用保障性质，是国家给予的保障照顾性住房，并非投资或经营，本人名下均无房产，若收回，年迈母亲及全家无住所，违背了经济适用保障房的目的。

被上诉人上海中建申拓投资发展有限公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。被上诉人已经给上诉人足够的时间来筹集款项，所以要求维持一审判决。

上海中建申拓投资发展有限公司的一审诉讼请求是：1．判令确认中建申拓公司与***、奚丽馨签订的《上海市共有产权保障住房预售合同》（以下简称《预售合同》）2020年7月29日解除；2．判令***、奚丽馨支付合同解除违约金58，986元；3．判令***、奚丽馨配合中建申拓公司撤销位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室共有产权保障住房（以下简称系争房屋）的预告登记；4．判令***、奚丽馨返还已付房款增值税发票；5．诉讼费由***、奚丽馨承担。

一审法院认定事实：***与奚丽馨原系夫妻关系，2019年6月经调解离婚。2019年3月7日之前，***与奚丽馨通过所在街道向浦东新区XX房XX中心申请共有产权保障住房。

2019年3月7日，***并代奚丽馨与中建申拓公司签订了《预售合同》，约定：上诉人购买系争房屋，总价为1，179，720.08元；上诉人通过购买拥有系争房屋的60％产权，买受人为多人的，买受人对其持有的产权份额共有方式为“共同共有”；上诉人在取得不动产权证（小产证）满5年后，按照本市共有产权保障住房相关规定转让系争房屋的，上诉人获得转让总房价款的60％，其余40％按本市有关规定全额上缴同级财政；上诉人未按本合同附件四约定的时间付款，应当向被上诉人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之日次日起算至实际付款之日止；逾期超过60日（该日期不得少于60日）后，被上诉人有权解除本合同。《预售合同》附件四约定：上诉人于2019年3月7日前支付房价款354，720.08元，于2019年5月6日前支付房价款708，000元，于2019年11月30日前支付房价款117，000元。

按照《合同》附件四约定，上诉人应于2019年5月6日前支付房价款708，000元，于2019年11月30日前支付房价117，000元。中建申拓公司已收到***支付的款项404，720.08元，剩余房款775，000元截至起诉之日尚未收到。中建申拓公司多次电话催缴，***一直未能将房款补足。中建申拓公司按照合同约定的地址于2019年5月14日向***发送《催款函》，于2019年5月15日由他人签收。中建申拓公司按照合同约定的地址于2020年7月30日向***邮寄解约函，函件于2020年8月3日被退回。中建申拓公司已经收到***支付的购房款总计404，720.08元。

原审法院认为，奚丽馨与***共同参与申请购买系争房屋，说明其有购买系争房屋的意思表示，经相关部门审核确定两上诉人有购买系争房屋的资格后，***并代奚丽馨作为购买方与作为出售方的中建申拓公司在《预售合同》上签字，***代奚丽馨签字购房的行为并不损害奚丽馨的利益，因此，认定中建申拓公司与两上诉人签订了《预售合同》。《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。

关于合同解除。根据《预售合同》第八条约定，上诉人未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日（该日期不得少于60日）后，被上诉人有权解除本合同。上诉人按约应于2019年3月7日前支付房价款354，720.08元，于2019年5月6日支付708，000元，于2019年11月30日支付117，000元，但上诉人仅按约支付了第一期房款、第二期的部分房款，至中建申拓公司按照合同约定的通讯地址于2019年5月15日向***送达《催款函》时，上诉人尚欠被上诉人剩余房款658，000元，经中建申拓公司催告后上诉人仍未付款，至被上诉人于2019年7月29日向上诉人发出《解除合同通知》时上诉人已经逾期付款超过60天，中建申拓公司有权行使单方解除合同权。《解除合同通知》于2019年8月3日被退回，上诉人未举证证明在签署《预售合同》后告知被上诉人地址变更信息，故被上诉人按《预售合同》约定地址向上诉人寄送解除合同函被退回日视为有效送达，故认定《预售合同》于2019年8月3日已经解除。

关于解约违约金。《预售合同》正文约定，本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，各方可通过协商进行补充或者变更；《预售合同》附件五补充协议第五条第2款约定，逾期超过60日，被上诉人有权解除本合同，被上诉人行使合同解除权的，上诉人应按照总房款的5％再向被上诉人支付违约金，并由被上诉人在买卖双方办理完毕合同解除手续之日起60个工作日内扣除上诉人应付的违约金后退还上诉人已付款项。《预售合同》因上诉人逾期付款致使合同解除，上诉人应当按约承担违约责任。因此，被上诉人按照总房款的5％向上诉人主张解约违约金58，986元，符合合同约定，应予以支持。

关于撤销系争房屋上的预告登记及返还已付房款增值税发票。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。《预售合同》解除后，被上诉人应当将从***处收取的购房款予以返还，上诉人应当配合被上诉人办理撤销系争房屋上的预告登记并返还已付房款增值税发票。故中建申拓公司要求撤销系争房屋上的预告登记及返还已付房款增值税发票的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

综上，原审法院依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认上海中建申拓投资发展有限公司与***、奚丽馨2019年3月7日所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市共有产权保障住房预售合同》于2019年8月3日解除；二、***、奚丽馨于本判决生效之日起十日内支付上海中建申拓投资发展有限公司违约金58，986元；三、***、奚丽馨于本判决生效之日起十日内协助上海中建申拓投资发展有限公司撤销上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上的预告登记；四、上海中建申拓投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还***购房款404，720.08元；五、***于本判决生效之日起十日内返还上海中建申拓投资发展有限公司关于购房款404，720.08元的增值税发票。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，274元，由***、奚丽馨负担。

二审中当事人均未提交新证据。

本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人上诉的案件，人民法院应当根据民事诉讼法的相关规定对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合各方当事人的陈述，本案二审的审查重点为涉及系争房屋的《上海市共有产权保障住房预售合同》是否应当继续履行。

本院认为，根据我国法律规定，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。就本案而言，按照系争合同中付款期限的约定，上诉人***应当在2019年3月7日前支付房价款354，720.08元，在2019年5月6日前支付房价款708，000元以及在2019年11月30日前支付房价款117，000元，然而上诉人***仅支付了第一期房款354，720.08元和第二期房款中的50，000元，剩余应支付的房款经被上诉人上海中建申拓投资发展有限公司多次催缴仍不补足。原审法院据此认定本案系争合同于2019年8月3日已经解除有事实和法律依据，本院予以认同。上诉人***要求继续履行合同的上诉主张本院难以支持。

综上，上诉人***的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1，274元，同意***免交。

本判决为终审判决。

审 判 长　　施　杨

审 判 员　　庞建新

审 判 员　　徐燕华

二〇二一年十一月二十六日

法官助理　　王振伟

书 记 员　　蒋晨婷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。