湖北金飞扬环境服务有限公司、湖北佳海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省荆州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鄂10民终191号

上诉人（原审原告）：湖北金飞扬环境服务有限公司（原名荆州市金星环卫有限公司），住所地：荆州市沙市区白云路7号。

法定代表人：王忠财，该公司总经理。

委托诉讼代理人：庞炜、赵颜艳，湖北楚韵律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖北佳海房地产开发有限公司，住所地：荆州市318国道南、塔桥北路延伸段。

法定代表人：曾家海，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨元章，湖北昭阳律师事务所律师。

上诉人湖北金飞扬环境服务有限公司（以下简称金飞扬公司）因与被上诉人湖北佳海房地产开发有限公司（以下简称佳海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2019年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人金飞扬公司的委托诉讼代理人赵颜艳，被上诉人佳海公司的委托诉讼代理人杨元章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金飞扬公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、我们双方约定了按年利率24%计算违约金，符合法律规定，不属于过高；2、即使原审认为按年利率24%支付违约金过高，也应当按同地段租金计算损失。

佳海公司二审辩称：约定的违约金过高，法院予以合理降低符合法律规定，原审判决正确。

金飞扬公司一审诉讼请求：1、请求判令佳海公司向金飞扬公司支付延期办证违约金355693元（按年利率24%自2016年12月30日至2017年12月14日）；2、请求判令佳海公司承担本案全部诉讼费用。

一审认定，2015年12月18日，原告荆州市金星环卫有限公司与被告湖北佳海房地产开发有限公司签订了七份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的位于荆州市义乌小商品城二期3幢1单元5楼的七套房屋（合同编号分别为：20151200743、20151200744、20151200745、20151200746、20151200747、20151200748、20151200749号），购房价款分别为136664元、170776元、267946元、267946元、267946元、267946元、170776元，总计155万元。合同中，原、被告双方就房屋产权办证事宜作了约定。后原、被告双方签订《补充协议》，约定被告应于2016年6月30日向原告交付房产，并于2016年12月30日前为原告办理全套房产及土地登记证书并交付全部证书。如若被告未能履行，原告可选择继续履行合同，并要求被告支付自2016年12月30日起按每日7750元的标准计算至产权证书交付之日止的违约金。庭审中，原告陈述2017年11月20日接到办证通知，开始办证事宜。2017年12月22日至12月27日期间，涉案房屋所有产权证办理完毕。被告认为其提交的《工程竣工验收备案证明书》中的竣工验收备案时间“2017年1月19日”代表已开始具备办证条件。双方就此是否构成逾期办证违约及违约金是否合理产生争议，故而成讼。

另庭审后，被告向本院提交了办理初始登记的《不动产登记申请表》，本院确认被告方办理初始登记的申请时间为2017年5月10日。

一审认为，原告荆州市金星环卫有限公司与被告湖北佳海房地产开发有限公司双方自愿签订的七份《商品房买卖合同》及《补充协议》，真实有效，符合法律规定，双方均应按该内容全面遵守履行合同义务。原告按约付清了全部购房款，被告应当依法在约定期限履行协助原告办理不动产证的义务。原、被告双方重新达成的《补充协议》对被告的办证时间作了新的约定，视为对该部分合同内容的变更，被告应在2016年12月30日前履行协助办证义务。被告辩称竣工验收备案时间“2017年1月19日”为具备办证条件的时间，本院认为，竣工验收备案仅仅代表工程已经完工，其是办理初始登记的前提之一，并不能表明已经达成为购房者办理产权证的条件，对该辩称，本院不予认可。对于房地产开发企业按约履行完办证义务的认定，本院认为，主要体现在以下三点：一、已经办理完初始登记，这是协助购房者办理转移登记的前提，为房地产开发商的主要办证义务；二、协助购房者办理转移登记，即在办理转移登记时，开发商还应当向不动产登记部门报送相应办证材料，这属于开发商的协助办证义务；三、及时通知义务，在达到具备办理转移登记的条件时，应当及时向购房者发出办证通知。在完成该三项义务之后，即可认定房地产开发企业已经完成了其应履行的办证义务，后面办证事项由购房者负责。被告庭审后向本院提交《不动产登记申请表》已表明其办理初始登记的申请时间为2017年5月10日，已经超过合同约定的办证时间，且对于办理转移登记所应提交材料的时间并未举证说明，也没有举证在具备办证条件后及时通知过原告方，本院认定被告方构成违约，应按约承担违约责任。

关于违约金部分。根据庭审中双方当事人陈述，本院确认原告收到办证通知并开始办证的时间为2017年11月20日，该时间为计算违约金期限的截止点。对于被告辩称原告主张违约金过高，应予调整的问题，本院认为，在对违约金“过高”进行认定和调整的过程中，应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本着违约救济的理念，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行衡平，虽然法律并未直接规定违约金的上限，但从法律理念上来看，它的上限肯定不是无限制的。根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，违约金一般以守约方的实际损失为准，最高不应超过实际损失的130%。逾期办证虽然构成违约，但从整个商品房买卖合同的实现目的来看，其相对来说违约程度较轻，远远比不上“逾期付款”的严重性。若按照民间借贷中资金占用的年利率24%的标准计算，在逾期办证时间过长后，其违约金数额将明显过高。庭审中，因原告并未向本院举证说明因被告违约所造成的具体损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院认为其损失难以确定，违约金可以参照逾期贷款利息标准来确定，即在同期银行贷款基准利率（4.35%）基础上加收罚息30%-50%，本院酌定按年利率6%标准计算。故从被告逾期办证之日2016年12月31日至原告收到通知之日2017年11月20日期间的违约金为87833元（155万元×6%÷360×340=87833元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖北佳海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日日内给付原告荆州市金星环卫有限公司逾期办证违约金87833元；二、驳回原告荆州市金星环卫有限公司的其它诉讼请求。

双方当事人未在二审中提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，房屋延期办证并不影响房屋的占有使用，该违约行为不构成根本违约，应当以当事人的实际损失进行赔偿。本案中金飞扬公司要求以民间借贷的最高上限年利率24%计息，属于违约金过高的情形，金飞扬公司没有举证损失金额，一审法院以银行同期贷款利率为基数加收30%-50%罚息，能够补偿金飞扬公司的损失，本院予以支持。综上，上诉人金飞扬公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5318元，由上诉人湖北金飞扬环境服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈时中

审判员　　谢成勇

审判员　　全　华

二〇一九年四月二日

书记员　　程　瀛