深圳市天健地产集团有限公司、深圳市福田区香蜜二村第五届业主委员会建筑物区分所有权纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终2749号

上诉人（原审被告）：深圳市天健地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河街道高发社区深云西二路天健科技大厦B座塔楼12层，统一社会信用代码91440300l92l9788X3。

法定代表人：揭选松，该公司董事长

委托诉讼代理人：黄训，北京德恒（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋昱颉，北京德恒（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：深圳市福田区香蜜二村第五届业主委员会，住所地广东省深圳市福田区莲花街道梅林社区香蜜二村6栋后业委员会办公室。

负责人：张盛浩，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：赖日道，广东华商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱智凯，广东华商律师事务所律师。

上诉人深圳市天健地产集团有限公司（以下简称天健地产）因与被上诉人深圳市福田区香蜜二村第五届业主委员会（以下简称香蜜二村）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初17775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

天健地产上诉请求：1．撤销深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初17775号民事判决；2．改判驳回香蜜二村的全部诉讼请求；3．判令香蜜二村承担本案全部诉讼费用。

香蜜二村未向本院提交书面答辩意见。

香蜜二村向一审法院起诉请求：1．确认深圳市福田区香蜜二村小区一栋一层架空层、一至四栋连廊产权为深圳市福田区香蜜二村小区全体业主共同共有；2．本案诉讼费由天健地产承担。

一审法院认定事实：经审理查明，天健地产成立于1988年6月15日，原名称为深圳市香蜜工程开发公司，1995年4月4日变更名称为深圳市天健房地产开发公司，1998年3月10日变更名称为深圳市天健房地产开发实业有限公司，2018年6月6日变更名称为深圳市天健地产集团有限公司。1992年4月6日，深圳市规划国土局与天健地产签订了深地合字(92)072号《深圳经济特区土地使用合同书》，约定：国土局将地块编号为B201-6的土地约29438.4平方米（见宗地图红线范围内土地）一次性出让给天健地产，土地用途为住宅用地；《土地使用规则》为本合同书的组成部分。《土地使用规则》第五条土地利用要求的第7款约定：建筑物平行地块南侧道路布置，方案设计应考虑设置公共绿地及自行车和机动车辆的停放场地，自行车停放可采用住宅首层局部架空解决；总建筑面积不超过47101.44平方米，架空面积不计入总建筑面积。深圳市建设局1991年对该建设项目作出的规划设计要点亦包含了上述《土地使用规则》的内容。1993年5月28日，天健地产向“市府配套办”报送《关于香蜜工程开发公司完善香蜜二村配套的请示》，称：天健地产兴建的香蜜二村商住小区，建筑面积为58732平方米，总投资为4000万元，共16栋，目前已基本完成建设；根据市府完善办[1993]01号文的精神，天健地产积极配合做好此小区的配套工作；由于当初设计没有安排必要的生活服务设施，希望将建筑面积为680平方米的自行车连廊改作书店、娱乐室、粮店、小商店等生活服务配套用途，原设计中的自行车车位（不包括连廊）已有足够的安排，改变自行车连廊的用途只是为了更合理地利用空间，符合该办小区配套的精神，恳请该办给予办理有关手续。同年7月8日，天健地产又报送了一份内容相同的请示，同时增加写明“各服务配套计划用地面积”为：书店50平方米，娱乐室50平方米，粮食（副食店）150平方米，小商店（日杂）190平方米，发廊30平方米，合计680平方米。1993年11月3日，深圳市住宅区设施配套完善工作组办公室对天健地产作出完善办第9324号复函，内容是：经研究，在安排好自行车停放点的前提下，同意将香蜜二村的单车库(1至4幢连廊，建筑面积680平方米）改为生活服务设施（储蓄所，书店，粮油、日杂、副食品店），并另设1050平方米单车棚；请天健地产桉1993年10月18日报建图进行改造；由于使用功能改变，每年必须增交土地使用费。

关于香蜜二村建设工程的竣工及房屋的销售、入伙时间，本

案庭审中，香蜜二村称是1994年底至1995年初入伙的，其他不清楚；天健地产称是1993年竣工，1994-1995年销售、入伙。关于天健地产销售香蜜二村房屋时有无与购房人约定涉案架空层、连廊的权属的问题，天健地产在本案庭审举证时提供了一份《香蜜二村商品房（住宅）买卖合同》，该合同未约定涉案架空层、连廊的权属，天健地产亦主张“证明《香蜜二村商品房（住宅）买卖合同》并未就所涉l栋架空层、1-4栋连廊的权属进行约定，业主并不能因为购买了特定的房产而取得所涉架空层和连廊的所有权”。2018年11月6日，深圳市规划和国土资源委员会福田管理局对香蜜二村作出深规土福函[2018]983号《市规划国土委福田管理局关于香蜜二村有关信访问题的复函》，除陈述了上述《土地使用权出让合同》和《土地使用规则》的相关内容外，还载明：经向该委档案部门查询，上述完善办复函的配套示意图中可见1-4栋连廊及新的单车棚位置安排；经向不动产登记中心了解，截至2018年10月26日，香蜜二村1-4栋中无架空层、单车棚的产权登记记录；完善办复函同意将香蜜二村的单车库(1至4栋连廊，建筑面积680平方米）改为生活服务设施（储蓄所、书店、粮油、日杂、副食品店），未明确该生活服务设施的产权。

本案一审庭审中，天健地产确认：上述生活服务设施的总的面积是680平方米，由天健地产或其关联公司在出租；1栋架空层部分由天健物业公司出租。2018年2月11日，香蜜二村经深圳市福田区住房和建设局备案，任期3年，至2021年1月26日止。2019年4月，香蜜二村业主大会会议表决通过授权业委会聘请律师起诉香蜜二村开发商（深圳市天健房地产开发实业有限公司）侵占小区1栋架空层、1-4栋连廊等共有物业产权及收益的议案。

一审法院认为，1993年10月1日起施行的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第一款规定：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休息地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款前段规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第七十三条规定：“建筑区划内的递路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，建筑区划内的连廊、架空层依法属全体业主共有无疑。涉案连廊在建设之初，经批准改建为生活服务设施，其目的系为满足香蜜二村全体业主的生活需要，且该生活服务设施并未登记在天健地产或特定业主名下，不属于任何人的专有部分，天健地产与购房人在房屋买卖合同中亦未约定该生活服务设施的权益归天健地产，因此，应认定该生活服务设施属上述法律条文中所规定的“公共场所”“公用设施”，应属香蜜二村全体业主共有。香蜜二村的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认深圳市福田区香蜜二村l栋架空层、1至4栋连廊（已改建为小商店等生活服务设施）的权益归深圳市福田区香蜜二村全体业主共有。

经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案是建筑物区分所有权纠纷，本案争议的焦点为：涉案连廊和架空层的归属。天健公司主张，涉案连廊已经改为生活服务设施，因此不适用《深圳经济特区房地产转染条例》第十三条的规定，而且涉案房产1993年竣工，1994-1995年出售，不应当适用2007年的《物权法》。涉案架空层未计入公摊，业主对其未投入成本，不应当归业主所有。另外，业委会已经届满，新的业委会并未选举产生，因此，本案应当终止审理。

本院认为：一、关于香蜜二村第五届业委会能否继续诉讼程序的问题，香蜜二村第五届业委会作为香蜜二村提起本案诉讼并被依法受理时，尚在任期内，其起诉符合法定受理条件。本案审理过程中，香蜜二村第五届业委会任期届满，但未依法产生新一届业主委员会。香蜜二村第五届业委会系由案涉小区业主大会依法定程序选举产生且经备案，其成立合法有效，业主委员会任期届满后一般不再履行职责，但在未经法定程序撤销或者新一届业主委员会成立的情况下，其仍具备诉讼主体资格，有权起诉或应诉，故本案中香蜜二村第五届业委会任期届满不影响其参加诉讼，如案件审理中，依法产生新一届业主委员会，则应由新一届业主委员会继续参加诉讼。

二、关于涉案连廊的归属问题，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第一款规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。涉案连廊原规划为单车库，但经过规划变更为生活服务设施，而生活服务设施属于公用设施，其所涉的经营也是为小区业主服务，因此，根据法律规定，涉案连廊（生活服务设施）属于全体业主共有。

三、关于涉案架空层的归属问题，架空层位于建筑物的底部，是整栋建筑物的结构支撑，架空层不计入建筑面积，开发商无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物之上，当开发商将商品住宅小区的房屋单元出售之后，不计算容积率建筑物（面积）的权利将全部转移并归属于全体业主，由业主共有架空层是建筑物整体结构的一部分，因此，应由建筑物全体区分所有权人共有。

综上，深圳市天健地产集团有限公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由深圳市天健地产集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　　　　睿

审判员　许　 莹　 姣

审判员　黄　 玮　 娜

二〇二一年十二月二十四日

书记员　付红萍（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。