***、绍兴市上虞城市建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙06民终2755号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1981年10月9日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

委托诉讼代理人：钟鸣，浙江舜江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方园园,浙江舜江律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市上虞城市建设集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路638号401室。

法定代表人：龚建伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：钟振南，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：汪义华，浙江曹娥江律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人绍兴市上虞城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、上诉人通过竞拍方式获得了案涉房屋的承租权，并与被上诉人签订了租赁合同，但被上诉人提供的案涉房屋的权证上载明了房屋用途系公园与绿地/管理用房，与双方签订的租赁合同约定的房屋用途（餐饮业）相违背。故被上诉人提供的房屋与拍卖资料、租赁合同不一致，上诉人在发现案涉房屋属性不符合要求后，诉请确认合同无效，合法合理。二、一审认为被上诉人提供的权属证书与案涉房屋的坐落位置一致，错误。即使一致，被上诉人在拍卖之前仍公示原房屋编号，并与上诉人签订原房屋编号的租赁合同，与法不符。从上诉人的角度来讲，所获得的案涉房屋信息均来源于被上诉人，被上诉人作为国营控股企业，怠于履行自己的义务，上诉人基于信任拍下了案涉房屋，却发现房屋性质与约定不符，故提出诉请于法有据。一审认定事实不清，无视案涉合同中与法不符的条款，判令上诉人承担因被上诉人失职导致的不利后果，不当。三、被上诉人在本案中存在明显过错，提供的租赁房屋性质与合同约定的性质相违背，违反了诚实信用等民法基本原则，案涉合同应属无效，故应判令返还上诉人已交纳的相关款项并赔偿上诉人损失，同时驳回被上诉人的反诉请求。

城建公司辩称，一、案涉合同合法有效。被上诉人公开拍卖的案涉房屋与现权属证书上记载的房屋一致，上诉人提交的权证复印件系案涉房屋变更登记之前的权证，宗地面积、位置等基本信息与现证一致，可以证明两处房屋实为一处的事实。至于房号不一样的问题，系因大证与小证的区别，被上诉人已通过变更予以明确。而案涉房屋的用途，被上诉人在拍卖之前也已变更为商服用地/商业，拍卖符合法律规定。上诉人持有的旧证复印件已经注销，不再具有法律效力。二、上诉人在竞拍之前，已充分知悉案涉房屋现状，不存在重大误解情形，被上诉人的拍卖过程也公开透明，不存在欺诈行为。从上诉人之前与被上诉人协商解除案涉合同的函来看，上诉人只字未提案涉房屋的性质用途问题，现以此为由来起诉，没有事实依据。其他租户并未因此受到过行政处罚。三、根据案涉合同约定，上诉人欠付被上诉人租金的事实清楚，一审据实调整滞纳金，被上诉人表示接受。综上，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同无效；2.判令城建公司返还***已缴纳租金231000元；3.判令城建公司返还***支付的保证金60000元（包括履约保证金及水、电费保证金）；4.判令城建公司支付***利息损失，以291000元为本按银行同期贷款利率从2018年11月8日计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起至实际返还上述金额止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。

城建公司向一审法院反诉请求：1.判令***支付第二年（自2019年12月15日起至2020年12月14日止）租金244860元；2.判令***支付逾期支付租金滞纳金22037.40元（自2019年12月1日起至2019年12月30日止，244860元×3‰×30天）；3.判令***支付自2019年12月31日起至租金244860元付清之日止按日6‰支付逾期支付租金的滞纳金。

一审法院经审理查明：坐落于绍兴市上虞区××街道××路××（原名称为百官街道保驾山路381号）的房屋系城建公司所有，该房屋权证记载的用途为商服用地／商业。2018年10月26日，城建公司委托浙江金诚拍卖有限公司上虞分公司公开拍卖上述房屋租赁权。***通过公开竞价，于2018年11月2日拍得上述房屋中1-06号营业房。2018年11月19日，双方签订房屋租赁合同一份，约定由***（乙方）出租城建公司（甲方）位于保驾山路381号（1-06）房屋，建筑面积261.98㎡，租赁用途为餐饮经营（烧烤除外），租赁期限5年，自2018年12月15日起至2023年12月14日止，首年租金231000元，以后每年租金在上一年租金的基础上按6%的涨幅逐年递增，2018年11月15日起至2018年12月14日止为免租装修期，不计收租金。首年租金于拍卖成交后5个工作日内缴纳，以后年度租金由乙方于当年的11月30日前一次性缴入甲方指定账户。合同还约定，乙方应在成交后5个工作日内向甲方一次性缴纳履约保证金及水、电押金60000元整（含水、电押金10000元），并对租赁房屋交付、收回、双方责任及合同解除等事项作了约定。在房屋租赁合同签订前，***已根据拍卖公告及成交确认书向城建公司缴纳了履约保证金50000元、水、电押金10000元及首年租金231000元，并支付了垃圾清运费、拍卖佣金等费用。合同签订后，城建公司向***交付了案涉租赁房屋。***曾于2019年12月份左右向城建公司提交解除案涉房屋租赁合同的函，在该函中，***提到因周边商铺一直处于亏损状态，致使其不敢加大投入成本，为减少损失，欲解除双方签订的房屋租赁合同。现***认为案涉租赁房屋实际用途为公园绿地／管理用房，与城建公司公开招标出租时描述的系商业用房不一致，主张案涉房屋租赁合同无效，故成讼。

庭审中，该院向***释明如法院查明案涉合同有效，***是否变更诉讼请求为要求解除合同，***明确表示不予变更。

一审法院认为，本案的争议焦点即案涉房屋租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定五种情形。本案中，***认为城建公司交付给的租赁房屋其用途为公园绿地/管理用房，非商业用房，从而主张双方签订的房屋租赁合同因违反了法律强制性规定而无效，但***提供的案涉房屋产权证复印件显示的制作时间与城建公司提供的产权证显示的制作时间相比在后，城建公司提供的产权证显示的制作时间在案涉房屋租赁权公开招标之前，即城建公司在公开招标案涉房屋租赁权之前已将房屋用途、土地权利性质等作变更登记，符合城建公司在公开招标及与***签订房屋租赁合同时明确的房屋用途要求。***仅凭变更登记前的权证记载的用途与案涉房屋租赁合同载明的房屋用途不一致主张合同无效，依据不足，根据案涉房屋租赁合同约定，该合同在双方签字、盖章之日起即已生效。鉴于该院在庭审中就***的诉讼请求向其释明是否作变更后其坚持主张不作变更，对***要求确认双方所签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，该院不予支持，***基于合同无效而主张的返还租金、履约保证金、水、电押金并支付相应利息的诉讼请求，无事实和法律依据，该院亦不予支持。

关于城建公司的反诉请求，案涉房屋租赁合同有效，***应继续履行合同内容。根据合同约定，***应于2019年11月30日前支付第二年度即2019年12月15日起至2020年12月14日止的房屋租金244860元。***至今未缴纳，应承担迟延支付租金的违约责任，案涉房屋租赁合同约定迟延支付租金需交纳滞纳金，关于滞纳金支付的标准，***在庭审中抗辩案涉房屋租赁合同约定的标准过高，该院经审查认为，案涉房屋租赁合同约定的日3‰的滞纳金支付标准相对过高，该院酌情确认由***支付以244860元为本金，自2019年12月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付的利息作为违约损失。城建公司的反诉请求，该院对合理部分依法予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回***的全部诉讼请求；二、***支付城建公司房屋租赁费244860元，并支付以244860元为本金，自2019年12月1日起至判决确定履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付的利息损失，于判决生效之日起十日内付清，利随本清；三、驳回城建公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5665元，减半收取2832.50元，由***负担；反诉受理费2652元，由城建公司负担219元，***负担2433元。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为，本案二审中的争议焦点主要是被上诉人是否向上诉人交付了符合案涉合同约定的租赁房屋。上诉人主张被上诉人交付的房屋用途系公园绿地/管理用房，与案涉租赁合同约定的房屋用途商服用地/商业不符，故诉请确认案涉合同无效。纵观全案证据，首先，上诉人据以主张案涉房屋用途与合同不符的依据是浙（2018）绍兴市上虞区不动产权第0023852号权证复印件，显然，因无原件核对，真实性无法确认。其次，即使该权证属实，经与被上诉人提供的浙（2018）绍兴市上虞区不动产权第0041620号权证核对，两处房产实为同一处，仅坐落编号不同，但被上诉人提供的权证上显示案涉房屋的用途已为商服用地/商业，与案涉合同约定一致。然后，被上诉人取得该权证的日期早于案涉房屋公开招标之日和案涉合同签订之日，故应认为，被上诉人向上诉人交付的案涉房屋符合双方签订的租赁合同约定。上诉人的主张因缺乏事实基础而本院不予采信。因案涉合同不存在无效情形，上诉人欠付被上诉人租金的事实清楚，故一审据此驳回上诉人的诉讼请求并支持被上诉人要求上诉人支付租金的反诉请求和酌情确定上诉人的应付滞纳金（违约责任）具有事实和法律依据。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费据实调整为8098元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　茹赵鑫

审判员　　梅　云

审判员　　姚　瑶

二〇二〇年八月三十一日

书记员　　张　珺