***与绍兴市上虞城市建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市上虞区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)浙0604民初3080号

原告（反诉被告）：***，男，1981年10月9日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

委托诉讼代理人：钟鸣，浙江舜江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方园园,浙江舜江律师事务所律师。

被告（反诉原告）：绍兴市上虞城市建设集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路638号401室，统一社会信用代码：913306047392399337。

法定代表人：龚建伟，董事长。

委托诉讼代理人：王伟龙，浙江曹娥江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪义华，浙江曹娥江律师事务所律师。

原告***与被告绍兴市上虞城市建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员王丽娟适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告绍兴市上虞城市建设集团有限公司于2020年5月26日向本院提起反诉，本院经审查后，依法对反诉予以受理，并与本案合并审理。本院于2020年6月22日对本案公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人方园园、被告绍兴市上虞城市建设集团有限公司的委托诉讼代理人汪义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告所签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还原告已缴纳租金231000元；3.判令被告返还原告支付的保证金60000元（包括履约保证金及水、电费保证金）；4.判令被告支付原告利息损失，以291000元为本按银行同期贷款利率从2018年11月8日计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起至被告实际返还上述金额止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告委托浙江金诚拍卖有限公司上虞分公司公开拍卖位于上虞区间营业房租赁权，在拍卖材料中写明该拍卖标的用于餐营业。原告有意向发展餐饮业，积极参与该拍卖活动，通过竞买，拍得其中1-06号两层营业房的租赁权。根据拍卖程序，原告支付了首年租赁费231000元，并支付了相应的保证金60000元，原、被告签订了房屋租赁合同。

在签订租赁合同后，原告办理相关手续时发现被告提供的不动产产权证中写明被告所拥有的位于百官街道保驾山路381号不动产，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，不动产用途为公园与绿地/管理用房，并非是营业用房。原告是基于被告拍卖资料中所述，为开设餐饮类营业房的租赁权而参与拍卖，并成功竞标拍得其中1-06号营业房的租赁权。现在被告的拍卖标的（夜排档营业房租赁权）与其实际所拥有的不动产登记中的用途不相符合。被告擅自将属于国有划拨土地性质、用途为公园与绿地/管理用房的不动产，改变房屋使用功能，以夜排档营业房的性质进行公开招标拍卖其租赁权，原告在不知情的情况下，基于对公开拍卖的信任，与被告签订了房屋租赁合同，并付清了首年租金及相关保证金。

原告在得知其所竞拍租赁的保驾山路381号不动产，其房屋用途是公园与绿地/管理用房，并非是竞拍时写明的用于餐饮业的营业房后，原告不能在已得知该情况后仍违反相关规定继续租赁该不动产进行餐饮活动。原告就此告知被告及相关物业，结清了物业费用，也未对该房产进行任何装潢，并将1-06号房产的钥匙归还给物业，物业也收回了该钥匙。原告要求被告归还已支付的租金及所有保证金，但双方经过多次协商都没有结果。

被告在划拨性质土地上建造的房屋中，擅自改变房屋的使用功能，违反了行政法规的强制性规定，且将该房屋出租给原告，并与不知情的原告签订房屋租赁合同，《合同法》第五十二条“下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据该规定，被告与不知情的原告签订的房屋租赁合同应为无效合同，因合同无效给不知情原告造成的财产损失，包括原告已支付的所有费用及由此产生的利息损失，均应由被告承担。故原告向法院起诉，诉请如前。

被告辩称，原告起诉无事实和法律依据，被告认为合同有效，要求继续履行。原告通过招投标承租的房屋在招投标之前被告已经根据政府相关文件变更了房屋用途为商业用地，原、被告之间签订的房屋租赁合同并没有违反法律、行政法规等规定，也不存在欺诈胁迫的情形，是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行各自义务，原告单方面终止合同是违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

绍兴市上虞城市建设集团有限公司向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告支付第二年（自2019年12月15日起至2020年12月14日止）租金244860元；2.判令反诉被告支付逾期支付租金滞纳金22037.40元（自2019年12月1日起至2019年12月30日止，244860元(3‰(30天）；3.判令反诉被告支付自2019年12月31日起至租金244860元付清之日止按日6‰支付逾期支付租金的滞纳金；4.本案反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：根据保驾山路夜排档项目招租文件、中标人投标报价及投标人承诺书的规定，反诉被告为保驾山路夜排档店铺中标人。2018年11月19日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》［合同编号：保驾山排挡（1-06号）］,合同第一.1条约定“甲方（反诉原告）出租房屋位于保驾山路381号（1-06），建筑面积261.98㎡”，第二.1条约定“该房屋租赁期为5年，自2018年12月15日起至2023年12月14日止”，第三.1条约定“出租房屋首年租金人民币大写贰拾叁万壹仟元整（￥231000），以后每年租金在上一年租金的基础上按6%的涨幅逐年递增”，第四条约定“乙方（反诉被告）应在成交后5个工作日内向甲方一次性缴纳履约保证金及水、电押金陆万元整（含水、电费押金壹万元）”，第十二.2条约定“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取租金3‰的滞纳金，超过三十日的，加倍支付”。

合同签订后，反诉被告除已支付第一年租金231000元、履约保证金50000元、水电押金10000元外，未能在2019年11月30日前一次性支付第二年（2019年12月15日起至2020年12月14日止）租金244860元（231000元(1.06）。为此，反诉原告工作人员多次口头或电话向反诉被告催缴，并于2019年12月23日致《房屋租金催缴函》，但反诉被告至今未支付第二年租金，故起诉，诉请如前。

***对反诉辩称，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原、被告之间签订的合同是无效合同，且双方一直就签订的合同在进行协商，反诉被告已经将租赁的营业房钥匙返还，因为反诉原告一直拖延，其产生的第二年的租金是反诉原告本身造成的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的国有产权拍卖资料一份、成交确认书一份、浙江增值税普通发票一份、收据四份、POS签购单一份、房屋租赁合同一份，被告质证无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的1.编号为浙（2018）绍兴市上虞区不动产权第0023852号不动产权证书一份（复印件），经审查，该权证显示的不动产单元号与反诉原告提供的编号为浙（2018）绍兴市上虞区不动产权第0041620号不动产权证显示的不动产单元号一致，两证记载的宗地面积、宗地坐落、房屋建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等均一致，仅权证记载的不动产坐落编号不一致，本院认为原告提供的该权证指向的房屋与反诉原告提供的权证指向的房屋一致；2.微信转账截图一份，经审查，该证据三性均难以确认，本院不予认定。反诉原告提交的1.编号为浙（2018）绍兴市上虞区不动产权第0041620号不动产权证一份，经审查，对其三性本院予以认定，通过对原告提供的证据认定，本院认为该权证记载的房屋即案涉房屋；2.房屋租金催缴函一份、照片一份，经审查，证明反诉原告曾通过张贴的方式向反诉被告催讨案涉房屋租金；3.关于终止、解除《保驾山拍档（1-06）号》租赁合同的函一份，经审查，系原告提交给被告，通过该函件，可知原告在本案起诉前曾出于经营亏损考虑向被告作出欲解除案涉租赁合同的意思表示，对该函件的真实性本院予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：坐落于绍兴市上虞区的房屋系被告绍兴市上虞城市建设集团有限公司所有，该房屋权证记载的用途为商服用地／商业。2018年10月26日，被告委托浙江金诚拍卖有限公司上虞分公司公开拍卖上述房屋租赁权。原告通过公开竞价，于2018年11月2日拍得上述房屋中1-06号营业房。2018年11月19日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告（乙方）出租被告（甲方）位于保驾山路381号（1-06）房屋，建筑面积261.98㎡，租赁用途为餐饮经营（烧烤除外），租赁期限5年，自2018年12月15日起至2023年12月14日止，首年租金231000元，以后每年租金在上一年租金的基础上按6%的涨幅逐年递增，2018年11月15日起至2018年12月14日止为免租装修期，不计收租金。首年租金于拍卖成交后5个工作日内缴纳，以后年度租金由乙方于当年的11月30日前一次性缴入甲方指定账户。合同还约定，乙方应在成交后5个工作日内向甲方一次性缴纳履约保证金及水、电押金60000元整（含水、电押金10000元），并对租赁房屋交付、收回、双方责任及合同解除等事项作了约定。在房屋租赁合同签订前，原告已根据拍卖公告及成交确认书向被告缴纳了履约保证金50000元、水、电押金10000元及首年租金231000元，并支付了垃圾清运费、拍卖佣金等费用。合同签订后，被告向原告交付了案涉租赁房屋。原告曾于2019年12月份左右向被告提交解除案涉房屋租赁合同的函，在该函中，原告提到因周边商铺一直处于亏损状态，致使其不敢加大投入成本，为减少损失，欲解除双方签订的房屋租赁合同。现原告认为案涉租赁房屋实际用途为公园绿地／管理用房，与被告公开招标出租时描述的系商业用房不一致，主张案涉房屋租赁合同无效，故成讼。

庭审中，本院向原告释明如法院查明案涉合同有效，原告是否变更诉讼请求为要求解除合同，原告明确表示不予变更。

本院认为，本案的争议焦点即案涉房屋租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定五种情形。本案中，原告认为被告交付给的租赁房屋其用途为公园绿地/管理用房，非商业用房，从而主张双方签订的房屋租赁合同因违反了法律强制性规定而无效，但原告提供的案涉房屋产权证复印件显示的制作时间与被告提供的产权证显示的制作时间相比在后，被告提供的产权证显示的制作时间在案涉房屋租赁权公开招标之前，即被告在公开招标案涉房屋租赁权之前已将房屋用途、土地权利性质等作变更登记，符合被告在公开招标及与原告签订房屋租赁合同时明确的房屋用途要求。原告仅凭变更登记前的权证记载的用途与案涉房屋租赁合同载明的房屋用途不一致主张合同无效，依据不足，根据案涉房屋租赁合同约定，该合同在双方签字、盖章之日起即已生效。鉴于本院在庭审中就原告的诉讼请求向原告释明是否作变更后其坚持主张不作变更，对原告要求确认原、被告所签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持，原告基于合同无效而主张的返还租金、履约保证金、水、电押金并支付相应利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。

关于反诉原告的反诉请求，案涉房屋租赁合同有效，原告应继续履行合同内容。根据合同约定，原告应于2019年11月30日前支付第二年度即2019年12月15日起至2020年12月14日止的房屋租金244860元。原告至今未缴纳，应承担迟延支付租金的违约责任，案涉房屋租赁合同约定迟延支付租金需交纳滞纳金，关于滞纳金支付的标准，原告在庭审中抗辩案涉房屋租赁合同约定的标准过高，本院经审查认为，案涉房屋租赁合同约定的日3‰的滞纳金支付标准相对过高，本院酌情确认由原告支付以244860元为本金，自2019年12月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付的利息作为违约损失。反诉原告的反诉请求，本院对合理部分依法予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、驳回原告***的全部诉讼请求；

二、反诉被告***支付反诉原告绍兴市上虞城市建设集团有限公司房屋租赁费244860元，并支付以244860元为本金，自2019年12月1日起至判决确定履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付的利息损失，于本判决生效之日起十日内付清，利随本清；

三、驳回反诉原告绍兴市上虞城市建设集团有限公司的其余反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费5665元，减半收取2832.50元，由原告***负担；反诉受理费2652元，由反诉原告绍兴市上虞城市建设集团有限公司负担219元，反诉被告***负担2433元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员　　王丽娟

二〇二〇年七月十三日

书记员　　王　燕

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人员法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。