某某、某某与某某、甘肃省某某集团有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2024）甘01民终9027号 上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1969年1月29日出生，住甘肃省皋兰县。 委托诉讼代理人：***，甘肃诚信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1964年8月15日出生，住甘肃省兰州市城关区。 被上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1966年1月31日出生，住甘肃省兰州市七里河区。 委托诉讼代理人：***，系***丈夫。 被上诉人（原审被告）：甘肃省某某集团有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区。 法定代表人：马某。 委托诉讼代理人：***，男。 被上诉人（原审第三人）：兰州某某房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：李某。 上诉人***、***因与被上诉人***、甘肃省某某集团有限公司（以下简称某某建投）、兰州某某房地产开发有限公司（以下简称兰州某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（以下简称一审法院）（2023）甘0102民初25452号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2024年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人***的委托诉讼代理人暨上诉人***，被上诉人某某建投的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被上诉人兰州某某公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持***一审诉讼请求或发回一审法院重审；2.本案一、二审案件受理费等由***、***、某某建投、兰州某某公司承担。事实与理由：一审法院片面认定案涉房屋过户条件尚未成就与事实不符，以合同相对性判决驳回***其他诉讼请求于法无据。一、***取得案涉房屋有事实依据。兰州某某公司为兰州市城关区中央名筑Ａ座1601室房屋的开发商，某某建投为该房屋的施工方，后因兰州某某公司拖欠某某建投工程款项，便将该房屋抵顶给了某某建投。2006年9月27日兰州某某公司出具收据，收到774030元房款，某某建投得到案涉房屋后将其抵顶（出售）给了***。某某建投2007年3月12日向兰州某某公司书面致函，将案涉房屋给***办理相关手续。2008年10月10日，***与***签订《商品房买卖合同》，又将该房屋以2827000元的价格出售给了***，***按照约定向***履行了付款义务。二、***买卖涉案房屋得到开发商即兰州某某公司认可。2011年***入住案涉房屋后，便开始向开发商即兰州某某公司成立的前期物业即兰州某某物业管理有限公司支付水电费、物业费等，持续至今。2014年7月1日***为了提高案涉房屋的使用价值，以小区业主身份与兰州某某公司成立的前期物业即兰州某某物业管理有限公司签订了《车位使用协议书》，购买了小区143号车位。此后一直按期向兰州某某公司成立的前期物业即兰州某某物业管理有限公司缴纳车位使用费。三、案涉房屋已具备办理房产证条件。2013年***得知中央名筑Ａ座除案涉房屋外其余房屋均办理了房产证，***认为案涉房屋已具备办理房屋产权证的条件，便多次请求***、兰州某某公司提出协助办理产权证，但皆被拒绝。四、***、某某建投、兰州某某公司具有配合***办理案涉房屋的产权证的义务。***以业主身份向兰州某某公司成立的前期某某有限公司购买该小区车位，兰州某某公司作为案涉房屋的开发商是认可了买卖房屋的行为，其应当配合***办理案涉房屋的产权证。故提出上诉，请求支持其上诉请求。 ***、***共同辩称：我方认为办证的义务应当由兰州某某公司承担，我方愿意配合，请求法院依法裁判。 某某建投针对***的上诉请求辩称：我方没有办证的资格，想给***办证也办不了，请求法院依法裁判。 ***上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法裁定发回重审或依法改判；2.本案一、二审的诉讼费由***承担。事实及理由：一、案涉房屋尚未登记至***名下，且一审法院认定尚未过户至***名下的原因系因某某建投未能履行协助义务导致，故***并不存在违约行为，不应当承担违约责任。首先，根据一审法庭查明的事实，案涉房屋系兰州某某公司开发建设，建成后抵顶给某某建投，某某建投以774030元价款抵顶给***。***与***在签订《售房协议》且向***支付购房款后，***便装修入住，至今已10余年，且***在一审庭审中提交的《车位使用协议书》、物业费、电费、水费缴费发票均载明案涉房屋业主为***，***已按照合同约定向***交付房屋并向兰州某某公司办理业主变更手续。***在长达10年的居住过程中，一直以业主的名义占有、使用案涉房屋。其次，***在一审时明确表示，在购买案涉房屋时已然知晓案涉房屋为顶账房，不知何时可以办理不动产登记证，故在签署《售房协议》及《商品房买卖合同》时并未约定过户时间。后兰州某某公司通知***办理不动产权登记，***将自己的身份证交予兰州某某公司以便办理不动产权登记证书，而经***一审时在兰州房地产交易中心的查询结果，案涉房屋尚未办理初始登记，意味着兰州某某公司未向不动产登记部门提交房屋所有权登记手续及必要的证明文件，导致案涉房屋未登记至本案任一当事人名下，***并未阻碍、拖延案涉房屋办理不动产权登记，不存在违约行为，故***未取得案涉房屋的不动产权登记并非因***自身原因导致，不应当承担违约责任。二、一审法院根据合同的相对性，判决***承担违约责任，事实认定错误。根据一审查明的事实，***未能协助***取得房屋产权登记手续的原因系因其上手未能履行协助义务导致，***尚未取得案涉房屋的不动产权登记证，过户条件并未成就，一审法院亦认可***并不存在违约行为，但确判令***承担违约责任，与其认定的事实相互矛盾，事实认定错误。三、案涉房屋现无法办理不动产权登记的原因系因兰州某某公司拒绝向不动产权登记机关提交相关办证资料，一审法院判令***支付违约金至***实际取得案涉房屋不动产权利证之日止，该判项加重了***的违约责任，显失公平。***与***签订的《售房协议》《商品房买卖合同》中就未过户一事并未约定违约金，根据《民法典》第五百八十二条：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，***与***在没有约定违约金的前提下，违约责任的承担应当以***给***造成的损失为限。而在本案一审中，***并未举证证明其受到损失，故该判项确定的违约金加重了***违约责任，如兰州某某公司不配合办理不动产权登记证，***这辈子都要向***支付违约金，明显有悖法律的基本精神。故提出上诉，请求支持其上诉请求。 ***辩称，涉案房屋已具备办证条件，因开发商拒绝给***办理产权证，所以***行使代位权提起本诉。 某某建投辩称：案涉房屋因开发商拒绝提供资料所以没有办理登记，其无法配合办理过户手续，请求法院依法判决。 ***同意***的上诉请求。 兰州某某公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***、***、某某建投向***配合办理房屋过户手续；2.判令兰州某某公司协助***、***、某某建投向***办理房屋过户手续；3.判令***、***、某某建投向***支付迟延办理房屋过户手续的违约金1258400.18元（暂按照同期人民银行拆借利率3.45%上浮30%自2014年1月1日计算至2023年10月13日），以实际过户日为准；4.本案诉讼费、保全费等由***、***、某某建投承担。 一审法院认定事实：兰州某某公司为兰州市城关区中央名筑Ａ座1601室房屋的开发方，某某建投为工程施工方，后因兰州某某公司拖欠某某建投公司工程款项，便将该房屋抵顶给了某某建投，甘肃省某某公司上海分公司以774030元价款将案涉房屋又抵顶给了***。2007年3月12日，某某建投告知兰州某某公司，其委托***代为办理案涉房屋的购买手续。2008年10月10日，***与***签订《商品房买卖合同》，2010年11月19日***又与***签订《售房协议》，***将案涉房屋作价2827000元售与***。***于2008年10月22日付清了购房款，同日***向***出具了收据。2011年***入住案涉房屋后，便开始向小区物业支付水电费、物业费等，持续至今。2014年7月1日***以小区业主身份与某甲公司签订了《车位使用协议书》，购买了小区143号车位。此后一直按期向某甲公司缴纳车位使用费。案涉房屋产权至今未登记至***及***名下。 一审法院认为，***与***签订的《售房协议》《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应当根据约定行使权利、履行义务。***至今尚未取得就案涉房屋产权登记，***请求***办理不动产过户条件尚未成就，故对***要求***协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求一审法院不予支持。***依约已向***支付了购房款，***履行了其付款义务，***虽向***交付了案涉房屋，但未能协助***取得房屋产权登记手续，***未能履约完毕房屋出售方的义务，构成违约。***未能履约的原因虽因其上手未能履行协助义务导致，但根据合同的相对性，***应当向***承担违约责任，***有权请求***赔偿相应的损失。***与***在签订的《售房协议》和《商品房买卖合同》中对房屋过户期限均没有具体约定，且没有约定违约金的计算办法和依据，故***请求自2014年1月1日计算逾期损失的请求没有依据，一审法院不予支持，一审法院酌定***赔偿***损失的计算办法，以购房款2827000元为基数，按照年利率3.45%的标准，自本案立案日即2023年10月26日起算至***实际取得房屋不动产权利证之日止，***超出部分的请求一审法院不予支持。***与***是案涉房屋买卖合同的相对方，而***、某某建投及兰州某某公司均不是合同相对方，***向***、某某建投、兰州某某公司主张权利没有根据，***针对上述当事人提出的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四之规定，判决:一、被告***向原告***支付逾期办理房屋产权手续的相应损失（以购房款2827000元为基数，按照年利率3.45%的标准，自2023年10月26日起算至原告***实际取得案涉房屋不动产权利证之日止）；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16126元，由被告***承担。 二审中，***向本院提交了兰州市自然资源局不动产登记查询信息一份，拟证明：位于兰州市城关区××号土地由兰州某某公司拥有土地使用权证，兰州某某公司取得了该块土地的建设工程规划许可证、商品房预售许可证，房屋建成后，取得了竣工验收备案表。建成后的“中央名筑”小区内的部分房屋已办理了不动产权登记，案涉Ａ座1单元1601室房屋无商品房网签合同备案信息。***、***、某某建投经质证，对该证据的真实性及证明目的予以认可。兰州某某公司未到庭质证。本院对该证据予以认可。 本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，甘肃省某某公司名称变更为甘肃省某某集团有限公司。甘肃省某某工程总公司上海分公司系甘肃省某某工程总公司的分公司。兰州某某置业有限公司名称变更为兰州某某房地产开发公司。位于兰州市城关区金昌××路××号“中央名筑”小区系兰州某某公司开发建成，该小区Ａ座1单元1601室房屋无商品房网签合同备案信息。经向兰州市自然局查询，该小区房屋已具备登记条件，另有其他住户已取得房屋不动产权证书。庭审中，***表示愿意承担兰州某某公司给其办理不动产权登记而产生的税费。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉房屋抵顶事实发生于2006年9月、2007年3月，《商品房买卖合同》签订于2018年10月，但该法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 关于甘肃省某某公司上海分公司（加盖甘肃省某某公司印章）2007年3月12日向兰州某某公司出具的函件、2006年9月27日兰州某某公司向甘肃省某某工程总公司上海分公司出具的收款收据以及***出具的收条效力及形成的法律关系问题。《中华人民共和国民法典》第一百三十三条规定，民事法律行为是设立、变更、终止民事法律关系的行为；第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据上述规定，案涉收据的出具主体兰州某某公司、函件的出具主体某某建投以及收条的出具主体***均具有相应民事行为能力，发生的房屋抵顶行为均是三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该抵顶行为合法有效。2006年9月27日收款收据载明，兰州某某公司收到甘肃省某某工程总公司上海分公司774030元，2007年3月12日甘肃省某某公司向兰州某某公司出具的函件载明2006年9月27日甘肃省某某工程总公司上海分公司认购的Ａ座16层1601室商品房由***办理购房手续，***又收到了兰州某某公司出具给甘肃省某某工程总公司上海分公司的收款收据。可见三方约定的内容使三方之间形成了两个法律关系，一个是兰州某某公司与甘肃省某某工程总公司上海分公司之间的以物抵债合同法律关系。另一个是兰州某某公司与***之间的房屋买卖合同法律关系。 《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条规定“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，某乙公司收到甘肃省某某公司将房屋由***办理购房手续的函件后，***于2008年10月10日与***了签订《商品房买卖合同》，将房屋出售于***。***于2011年实际入住案涉房屋后，兰州某某公司作为开发商，在十余年的时间内未向***主张腾房或索要房款，说明其认可以物抵债的事实。***提交的证据符合证据的高度盖然性，本院对其待证事实予以确认。某乙公司作为出卖方负有向***办理房屋不动产权登记证书的义务。 因权利人***怠于行使权利，未及时提交材料并办理不动产权登记证书，导致***办理不动产权证书的权利无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十五条第一款：“因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。”之规定，***有权行使代位权请求兰州某某公司协助***办理案涉房屋不动产权登记手续，并有权依据《商品房买卖合同》《售房协议》请求***在取得案涉房屋不动产权证后将案涉房屋过户至***名下。因***怠于行使权利，且在庭审时***同意由其承担应由开发商兰州某某公司承担的办证产生的相应税费，故该部分费用本院确认由***承担。 关于***主张的逾期办证违约金。***作为有民事行为能力人，应知晓从未取得房屋不动产权证的个人处购买房屋后应承担的不能及时办证的风险，故对其主张的逾期办证违约金，本院不予支持。 综上所述，***的部分上诉请求成立，本院予以支持。***的上诉请求成立，本院亦予支持。一审判决认定事实清楚，但对于***要求办理不动产权证书的请求未予支持的做法有误，本院予以纠正。为切实解决予盾纠纷，本院依照依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百三十五条第一款，《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下： 一、撤销兰州市城关区人民法院（2023）甘0102民初25452号民事判决； 二、兰州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助***将兰州市城关区金昌××路××号“中央名筑”小区Ａ座1单元1601室房屋的不动产权证办至***名下，办证产生的相应税费由***承担； 三、***在取得兰州市城关区金昌××路××号“中央名筑”小区Ａ座1单元1601室房屋的不动产权证后十五日内协助***将该房屋不动产权过户登记至***名下，办证产生的相应税费按规定由各自承担; 四、驳回***的其他诉讼请求。 一审案件受理费16126元，由***负担。***预交的二审案件受理费16126元，由***负担203元，由***负担15923元。***预交的二审案件受理费203元，由***承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月二十八日 法官助理*** 书记员***