云南大春盛房地产开发有限公司、某某合同纠纷二审民事判决书

云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院

民事判决书

（2019）云28民终247号

上诉人（原审被告）：云南***房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市沧江路31号。

法定代表人：**。

委托诉讼代理人：**，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：***，男，彝族，云南元江县人，身份证住址云南省*溪市元江哈尼族彝族傣族自治县，现住址昆明市五华区。

委托诉讼代理人：马黎威，云南大合律师事务所律师。特别授权代理。

原审第三人：西双版纳润丰合创房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐捧路25号。

法定代表人：舒天道。

原审第三人：云南凯凯环境建设有限公司，住所地云南省昆明市环城西路186号。

法定代表人：***，总经理。

上诉人云南***房地产开发有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人***、原审第三人云南润丰合创房地产开发有限公司（以下简称润丰合创公司）、云南凯凯环境建设有限公司（以下简称凯凯公司）合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人***公司的委托诉讼代理人**，被上诉人***的委托诉讼代理人马黎威，原审第三人凯凯公司的法定代表人***到庭参加诉讼。原审第三人润丰合创公司经本院传票传唤未到庭参加本案诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人***公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人***的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人***承担。事实与理由：一、一审适用法律错误。1.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，2014年1月14日，上诉人、被上诉人、原审第三人签订的《工程款抵扣房款协议》应当认定为代物清偿协议，三方存在代物清偿法律关系。2016年4月28日，三方基于代物清偿的合意，上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》，基于上述事实，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》的目的并非购买房屋，而是代物清偿工程款，据此，不应认定上诉人、被上诉人、原审第三人之间存在商品房购销合同关系，一审适用该条法律确认上诉人与被上诉人之间的法律关系属适用法律错误。2.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，适用前提是买受人诉请解除《商品房购销合同》且买受人已实际支付了购房款，在本案中被上诉人在一审诉讼请求中并未诉请解除《商品房购销合同》，据此，一审判决上诉人返还被上诉人460.8万元购房款并赔偿460.8万元没有法律依据，属于法律适用错误。上诉人不应返还被上诉人460.8万元购房款。上诉人、被上诉人、原审第三人之间存在的是代物清偿法律关系，根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人给付行为之外，尚须有债权人的领受并取得所有权和占有权才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并不改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务才消灭，仅有合意而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的未能实现。在本案中，上诉人与被上诉人、原审第三人签订《工程款抵扣房款协议》后，上诉人与被上诉人签订50套房屋的《商品房购销合同》，但只有其中14套房屋进行了网签备案，完成了物权的转移，在此种情况下，未进行网签备案的36套房屋所对应的原债务并未消灭，该债权债务关系继续存在于上诉人与原审第三人之间，在36套房屋所对应的债务未消灭的情况下，《商品房购销合同》项下购房款处于未支付的状态，上诉人对被上诉人不负有返还购房款的义务。

被上诉人***答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，应当驳回。上诉人*述被上诉人与上诉人签订的商品房购销合同并非房屋买卖合同关系是不客观，房屋买卖合同系基于代物清偿行为所产生的房屋买卖关系，而且已经履行了一部分，说明上诉人是认可代物清偿行为的，因此说明上诉人的*述与其客观行为自相矛盾。代物清偿已经抵偿了460.8万元，已经现实支付了460.8万元购房款，因此上诉人所*述的并未实际支付购房款的观点无法律依据。所签订的工程款抵扣房款协议合法有效，而且已经实际履行，上诉人的理由是违约行为，是对合同精神的不尊重，因此恳请法庭不予支持。

原审第三人凯凯公司答辩称：与被上诉人***的答辩意见一致。

原审第三人润丰合创公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩权利。

***向一审法院提出起诉请求：1.确认***、***公司及润丰合创公司、凯凯公司于2014年1月14日签订的《工程款抵扣房款协议》有效；2.***公司履行《工程款抵扣房款协议》的约定，将位于景洪市林语江畔房屋36套交付给***，并协助***办理房屋产权备案登记手续；3.***公司承担本案诉讼费。庭审过程中，***变更诉讼请求为：1.依法解除2014年1月14日签订《工程款抵扣房款协议》；2.判令***公司返还***购房款460.8万元（36套房乘以12.8万元/套）；3.判令***公司赔偿***460.8万元；4.该案件的所有诉讼费由***公司承担。

一审法院认定的法律事实：2014年1月14日，***作为购房人、***公司作为收款方、润丰合创房公司作为出款方及凯凯公司作为被抵扣方订立了《工程款抵扣房款协议》，约定：“以上四方经充分协商，特签订本协议。第一条被抵扣方经与出款方协商，同意***承包施工的林语庄园项目一期三标段景观段绿化施工工程款、道路标线车位施工工程款2076739.07元，从出款方应付被抵扣方工程款中扣减；第二条被抵扣方经与收款方协商，同意****承包施工的林语半山项目一期、二期景观段绿化工程款约4453082元，其中包括一、二期绿化、水电、珍稀苗木及标牌、标线工程施工款项从被抵扣方应收工程款中抵扣。第三条出款方经与收款方协商，同意购房人***以上述工程款冲抵由收款方开发的林语江畔项目房子50套（注：房号详见附件）（项目位置：景洪市沧江路31号，西双版纳林语江畔住宅小区一期1栋），房款合计6400000元，差价由***个人承担。第四条本协议签订后，购房人***有权对本协议内所购房屋进行转让，房屋受让人享有与***同等权利，出款方承诺免费更名1次。第五条本协议签订后，出款方与购房人签订规范合同，开具收款收据，开具正式购房发票，协助办理房屋产权备案登记。…”。合同后附《云南凯凯环境建设有限公司工程款抵扣林语江畔项目房源表》一份，载明了50套房屋的面积及房号等信息。合同订立后，***公司依约将其中的14套房屋备案登记至***指定方名下（登记房号为：1栋15楼1501号、1502、1503；1栋17楼1701号、1702号；1栋19楼1901、1902、1904；1栋20楼2001、2002、2003号），另有36套房屋已被转卖案外人员。现***诉请解除《工程款抵扣房款协议》，***公司返还购房款及赔偿一倍购房款。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，四方订立的《工程款抵扣房款协议》均系各方当事人的真实意思表示，该合同实际上对各方当事人之间互负的债权、债务的转移作出了明确约定，为有效合同。该合同已履行了部分，***公司已依照《工程款抵扣房款协议》的约定，与***签订了《商品房购销合同》，并将其中的14套房屋备案登记至***指定人员名下，《工程款抵扣房款协议》的主要合同义务已履行，故不宜解除，对于***请求解除《工程款抵扣房款协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。《工程款抵扣房款协议》第三条“出款方经与收款方协商，同意购房人***以上述工程款冲抵由收款方开发的林语江畔项目房子50套，房款合计6400000元”的约定及庭审中各方当事人确认，用于抵扣款项的50套房屋面积、单价一致，均为128000元每套，现各方已按《工程款抵扣房款协议》履行14套房屋，价值为179.2万元，不能按《工程款抵扣房款协议》履行36套房屋，价值为460.8万元，***与***公司之间订立《商品房销售管理办法》的行为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应认定为双方之间存在商品房买卖行为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定审理本案，故一审法院对***请求***公司返还购房款460.8万元及赔偿购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、***公司判决生效之日起十日内，向***退还购房款460.8万元，并赔偿***一倍购房款460.8万元。二、驳回***的其他诉讼请求。案件本诉受理费76312元，由***公司负担。该费用***公司迳付***，一审法院不再清退。

二审中，被上诉人***提交新证据，上诉人***公司、原审第三人凯凯公司均未提交新证据。本院依法组织当事人证据交换、质证。本院认为，被上诉人***提交的《对账函》不能充分证实其主张，本院不予采纳。上诉人***公司、被上诉人***、原审第三人凯凯公司对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。一审认定事实“***与***公司之间订立《商品房销售管理办法》的行为”有误，本院纠正为“***与***公司之间订立《商品房购销合同》的行为”。二审认定事实与一审认定其余事实一致。

本院认为，上诉人***公司、被上诉人***、原审第三人润丰合创公司、原审第三人凯凯公司签订的《工程款抵扣房款协议》，系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性规定，为有效合同。上诉人***公司与被上诉人***按照《工程款抵扣房款协议》约定，以工程款项抵充***公司开发的林语江畔项目50套房屋并签订《商品房购销合同》，已将其中14套房屋备案登记在被上诉人***指定人员名下，该部分的合同内容已经履行。经审理查明，上诉人***公司已将涉案剩余36套房屋出售他人。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，***公司已将涉案剩余36套房屋出售他人，***无法取得上述房屋，致使《工程款抵扣房款协议》以工程款抵扣房屋购房款的目的不能完全实现，对于《工程款抵扣房款协议》中未履行以工程款抵扣36套房屋购房款的部分，本院予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，上诉人***应按照合同约定向被上诉人***支付36套房屋的购房款460.8万元。鉴于本案合同部分解除后给***造成一定损失，综合考虑本案的实际情况、当事人的过错程度，根据公平原则，被上诉人***要求赔偿损失460.8万元的主张，本院予以支持。***公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。

综上所述，上诉人***公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条规定，缺席判决如下：

一、撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初3237号民事判决；

二、解除《工程款抵扣房款协议》涉及以工程款抵扣36套房屋购房款约定的部分；

三、上诉人云南***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人***支付460.8万元，并赔偿被上诉人***损失460.8万元；

四、驳回被上诉人***的其他诉讼请求。

二审案件受理费43664元，由云南***房地产开发有限公司负担。一审案件受理费76312元，由云南***房地产开发有限公司负担。***一审预交的案件收费，一审不另行清退，由云南***房地产开发有限公司迳付***。

本判决为终审判决。

审判长*瑜

审判员*的勒

审判员***

二〇一九年六月十九日

书记员***