某某对吉林省亨通建设工程有限公司与吉林省东坤实业发展有限公司买卖合同纠纷执行一案执行异议执行裁定书

长春新区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）吉0193执异95号

案外人：***，男，汉族，1973年9月11日出生，住长春市南关区。

申请执行人：吉林省亨通建设工程有限公司（曾用名：吉林省亨通防水工程有限公司），住所地长春市绿园区西新乡双龙村。

法定代表人：李俊庙，董事长。

被执行人：吉林省东坤实业发展有限公司（曾用名：吉林省东坤房地产开发有限公司），住所地长春市南湖大路**。

法定代表人：邢大伟，董事长。

本院在执行申请执行人吉林省亨通建设工程有限公司（以下简称亨通建设）与被执行人吉林省东坤实业发展有限公司（以下简称东坤实业）买卖合同纠纷一案中，案外人***对本院查封的东坤实业开发的，房屋坐落于高新开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新C**-×区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为25××房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人***称，2015年2月4日，吉林省恒顺保温工程有限公司（以下简称恒顺公司）与被执行人东坤实业签订《高新C**栖乐荟项目4#5#6#9#外保温及涂料、地下、地下车库装饰工程合同补充协议》东坤公司将案涉房屋抵顶恒顺公司工程款782093.25元，恒顺公司向东坤实业开具了1221473元的工程发票，东坤实业与恒顺公司之间的债权债务消灭。2015年10月5日，案外人与恒顺公司签订《房屋买卖协议》，约定恒顺公司将案涉房屋抵顶工程款703883.93元，2015年10月8日，恒顺公司向东坤实业出具承诺书，将案涉房屋相关权利转让至案外人名下，同日，案外人办理了入住手续。案外人认为，上述房屋已非东坤实业所有，真正的所有权人为案外人***。案外人***在人民法院查封之前已经合法占有、使用、支配案涉房屋，上述房屋未能办理更名手续并非案外人原因所致。综上，异议请求人民法院中止对上述房屋的执行并解除查封。

本院查明，原告亨通建设与被告东坤实业买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日作出（2020）吉0193民初1581号民事调解书：“一、2020年9月15前，被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告将高新C**栖乐荟项目1×栋9××室的房屋出售给原告，以抵货款1801184元，同时办理房屋交付手续，并给付原告剩余货款76171元。否则，被告于2020年9月30日前给付原告货款1877355元及其利息（自2020年1月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、双方其他无争议”。法律文书生效后，亨通建设向本院申请强制执行，本院于2020年11月2日立案执行，执行案号为（2020）吉0193执1022号。在执行过程中，本院于2020年11月16日通过长春市房产档案馆查封了东坤实业开发的，房屋坐落于高新开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新C**-×区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为25××、19××、18××、17××、17×2、2××7、2××8合计7套房屋，查封期限三年，自2020年11月16日起至2023年11月15日止。

本院另查明，东坤实业取得上述房屋预售许可时间为2014年5月29日，预售许可证号为长房售证（2014）第0××号。2019年12月9日，吉林省东坤房地产开发有限公司更名为吉林省东坤实业发展有限公司。

本院还查明，2015年2月4日，东坤实业（甲方）与恒顺公司（乙方）签订《高新C**栖乐荟项目4#5#6#9#外保温及涂料、地下、地下车库装饰工程合同补充协议》约定乙方在履行高新C**栖乐荟项目4#5#6#9#外保温及涂料、地下、地下车库装饰工程合同过程后不向乙方支付任何款项，合同履行完毕后，甲方以现金或银行转账形式结算工程款，但乙方必须用此款购买甲方所开发的高新C**.栖乐荟房屋，乙方选定了包含高新C**.栖乐荟项目4栋25××号房屋在内的9套房屋。2015年10月5日，恒顺公司（甲方）与案外人***（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定乙方购买甲方顶账商品房（高新C**.栖乐荟项目4栋25××号房屋），房屋价格为703883.93元，协议签订后三日内给付现金141000元，余款在乙方办理按揭贷款手续后一次性付清。合同签订当日，恒顺公司向案外人***出具了收款收据，收据载明“户名：***，栖乐荟4#25××房首付款，金额为141000元”。2015年10月8日，恒顺公司向东坤实业出具《承诺书》，称我方选定的高新C**.栖乐荟4栋25××号房屋，因我方原因，变更***为上述房屋的认购方。在人民法院查封之前，案外人已实际占有上述房屋至今。以上事实有《高新C**栖乐荟项目4#5#6#9#外保温及涂料、地下、地下车库装饰工程合同补充协议》诺书》、《装修协议》等证据予以证实。

本案争议的焦点问题是：案外人***对上述房屋享有的权利能否阻却本院强制执行。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案当中，根据案外人***自述和东坤实业（甲方）与恒顺公司（乙方）签订《高新C**栖乐荟项目4#5#6#9#外保温及涂料、地下、地下车库装饰工程合同补充协议》内容来看补充协议》系东坤实业将含案涉房屋在内的9套房屋抵债给恒顺公司，以此抵顶欠付恒顺公司相关工程款。本院认为在以物抵债关系当中不动产受让人不属于《执行异议复议规定》第二十八条关于无过错不动产买受人的保护范围，案外人***自以物抵债关系当中不动产受让人恒顺公司处再次受让的权利，自然也不在《执行异议复议规定》第二十八条保护范围之列。《执行异议复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”，本案当中，上述房屋仍登记在被执行人名下。综上，对案外人***的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十五条之规定，裁定如下：

驳回案外人***的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　呼均雷

审判员　　王海峰

审判员　　董　强

二〇二〇年十二月二十四日

书记员　　杜坤鸿