某某对吉林省亨通建设工程有限公司与吉林省东坤实业发展有限公司买卖合同纠纷执行一案执行异议执行裁定书

长春新区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）吉0193执异93号

案外人：***，女，汉族，1964年4月5日出生，住长春市南关区。

申请执行人：吉林省亨通建设工程有限公司（曾用名：吉林省亨通防水工程有限公司），住所地长春市绿园区西新乡双龙村。

法定代表人：李俊庙，董事长。

被执行人：吉林省东坤实业发展有限公司（曾用名：吉林省东坤房地产开发有限公司），住所地长春市南湖大路**。

法定代表人：邢大伟，董事长。

本院在执行申请执行人吉林省亨通建设工程有限公司（以下简称亨通建设）与被执行人吉林省东坤实业发展有限公司（以下简称东坤实业）买卖合同纠纷一案中，案外人***对本院查封的东坤实业开发的，房屋坐落于高新开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新C**-A区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为18××房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人***称，案外人于2015年6月2日与被执行人东坤实业签订《项目认购协议书》，约定购买了涉案房屋。合同约定总面积为111.33平方米，单价为4300元/平方米，总金额为478719.00元。案外人早在2013年分三次将购房款汇至东坤公司指定收款账号，合计478880元。案外人在签订《项目认购协议书》当日缴纳了物业费161元。案外人***认为，上述房屋的所有权并非东坤实业，真正的所有权人属于案外人***，在法院查封之前，案外人已经对涉案房屋合法占有、使用、支配，未能将房屋更名至案外人名下并非案外人自身原因造成的。异议请求人民法院中止对上述房屋的执行并解除查封。

本院查明，原告亨通建设与被告东坤实业买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日作出（2020）吉0193民初1581号民事调解书：“一、2020年9月15前，被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告将高新C**栖乐荟项目1×栋9××室的房屋出售给原告，以抵货款1801184元，同时办理房屋交付手续，并给付原告剩余货款76171元。否则，被告于2020年9月30日前给付原告货款1877355元及其利息（自2020年1月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、双方其他无争议”。法律文书生效后，亨通建设向本院申请强制执行，本院于2020年11月2日立案执行，执行案号为（2020）吉0193执1022号。在执行过程中，本院于2020年11月16日通过长春市房产档案馆查封了东坤实业开发的，房屋坐落于高新开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新C**-A区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为2××1、19×2、18×1、17×1、17×2、23×7、23×8合计7套房屋，查封期限三年，自2020年11月16日起至2023年11月15日止。东坤实业取得上述房屋预售许可时间为2014年5月29日，预售许可证号为长房售证（2014）第09×号。2019年12月9日，吉林省东坤房地产开发有限公司更名为吉林省东坤实业发展有限公司。

本院另查明，2012年底，案外人***借用第三人张某的单位团购房屋资质参与东坤实业组织开展的房屋团购活动。东坤实业团购房交款通知要求，科级及以下户型为108㎡-114.49㎡，以114㎡为交款标准，通知同时要求参与团购房活动的购买人应分别在2013年1月6日、2013年4月20日、2013年12月20日前分三期预交房款60%、30%、10%到指定收款账户（1、中国银行，才某，卡号××********;2、建设银行，刘某，××××××2668；3、工商银行，曹某，××××××0673……）。2013年1月3日，案外人***向第三人张某名下尾号7259银行账户转款287280元，当日，第三人张某以其名下尾号7259银行账户向刘某尾号2668银行账户转款287280元；2013年4月20日，案外人***向第三人张某名下尾号7259银行账户转款143600元，当日，第三人张某以其名下尾号7259银行账户向刘某尾号2668银行账户转款143600元；2013年12月15日，案外人***向第三人张某名下尾号7259银行账户转款48000元，当日，第三人张某以其名下尾号7259银行账户向曹某尾号3239银行账户转款48000元。待案外人***抽签确定具体房屋信息后，2015年6月2日，案外人***（乙方）与被执行人东坤实业（甲方）签订《项目认购协议书》，协议约定：“乙方认购甲方开发建设的高新C**栖乐荟4栋1801号房屋，房屋建筑面积111.33平方米，单价为4300元/平方米，房款总金额478719元，签订商品房买卖合同时，按房地局测绘面积据实结算差款，多退少补。”东坤实业分两次向案外人***出具的收据，收据分别载明收到***购高新C**项目A区住宅4#18××室房款，人民币贰拾捌万柒仟贰佰捌拾零元零角零分（¥287280）和壹拾玖万壹仟肆佰玖元零角零分（¥191439）”。案外人***累计向东坤实业支付房款478880元，扣除实际房款478719元后，应退回给案外人***161元折抵作为案外人***的物业费，2015年6月2日，吉林省南湖假日物业管理有限公司向案外人***出具物业费收据，载明栖乐荟×栋1单元18××号物业费161元。以上事实有《项目认购协议书》、银行转款凭证、物业费收据等证据予以证实。

本案争议的焦点问题是：案外人***对上述房屋享有的权利能否阻却本院强制执行。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案当中，案外人***在本院查封之前已经与被执行人东坤实业签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房价款，且在本院查封之前一直实际占有涉案房屋，目前亦无证据证明上述房屋未能办理过户登记手续系因案外人***自身原因所致。综上，对案外人***的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对东坤实业开发的，房屋坐落于高新开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新C**-A区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为18××房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　呼均雷

审判员　　王海峰

审判员　　董　强

二〇二〇年十二月二十四日

书记员　　杜坤鸿