曾创、吴思租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终21950号

上诉人（原审被告）：曾创，男，1976年12月11日出生，汉族，住湖南省南县。

委托代理人：刘小桂，系广东合拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余雍尧，广东领前律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：吴思，男，1973年4月9日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。

上诉人（原审被告）：孙宏鹤，男，1975年3月19日出生，汉族，住北京市西城区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：华南农业大学，住所地广东省广州市天河区五山路483号。

法定代表人：刘雅红，校长。

委托代理人：向春兰、黄柳儒，均系广东胜伦律师事务所律师。

上诉人曾创、吴思、孙宏鹤因与被上诉人华南农业大学租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

曾创上诉请求：1.撤销一审判决一、二、三项，查清事实、重新改判。2.涉诉的第一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、《经营承包协议书》未生效，曾创不是本案与华农租赁关系的相对方。《经营承包协议书》第十四条约定“本协议自双方签名盖章之日起生效”，一审中，经各方核对确认，北京科中高创新技术有限公司（以下简称科中高公司）的印章可能存在伪造，因此，该协议书实际并未生效。依据《合同法》第二百三十六条，即原合同《房屋使用合同》继续有效，租赁期限为不定期，而合同主体为华农和科中高公司。二、如合议庭认为《经营承包协议书》已生效。（一）上诉人曾创并非该协议书主体，根据合同相对性，不应当承担任何责任。曾创在协议书上签字不代表其是合同当事人，其只是应华农要求，签合同时，作为科中高的签约代表签字，曾创本身也不清楚协议书上的印章与原合同是否一致。本案中，曾创仅为签约代表身份，根据合同相对性，与华农不存在合同关系。（二）案涉合同效力待定。一审法院并未对合同效力作出认定，华农虽然提供了房产证，但是并未提供房产证附图，并且房产证上标注的学一饭堂面积与实际租赁面积不一致，因此上诉人认为在华农未能举证说明案涉租赁物业经合法报建并取得相应产权证情况下，应承担举证不能法律后果，案涉合同应当认定为无效合同。三、即使案涉合同被认定为有效合同，不论合同主体是曾创还是科中高公司，上诉人认为合同解除也是被上诉人华农违法解除。华农于2016年3月16日发出解除函，以科中高公司拖欠租金为由，解除了《经营承包协议书》，但事实上，承租人并不存在拖欠租金的事实。合同虽然约定每月10日前交当月承包费（租金），但上诉人提交的证据显示，2011年起，租金基本是每隔2、3个月用现金方式交，由于华农每年有寒暑假，所以交租时间会顺延到开学后，在此前华农从未提出过异议，也未行使过解除权，因此双方以实际行为变更了合同约定。2015年10月签订新合同后，曾创按照一直以来的交易习惯缴纳了两个月租金，华农也未提出异议，后又因放寒假，故租金只能延期至开学后再缴纳。但是华农在未进行任何催告的情况下直接就在2016年3月16日发函解除了合同，属于违法解除。结合华农在2016年1月27日的会议纪要，可以看出华农解除合同的原因是在内部自查过程中，发现原来的出租程序违规，故借口承租人违约而解除了合同。因此，违约方应为华农而非承租人。上诉人一审已申请法院调取该会议纪要，但一审法院未同意。

关于对一审判项的意见。判项一：2014年11月1日至2015年9月30日租金385440元。首先，一审法院对“2014年11月1日至2015年9月30日租金385440元”属于科中高的债务的事实认定正确。被上诉人与科中高签订的《房屋使用合同》约定的租赁期为2009年11月1日至2014年10月30日，租赁期届满后，租赁场地维持现状继续经营香园，被上诉人未提出过异议，因此，依据《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年11月1日至2015年9月30日期间为原租赁合同的延续，该期间未付租金属于被上诉人与科中高之间的债权债务关系。但是，一审法院认为上诉人曾创对于“385440元债务构成债的加入属于事实认定错误。结合前文所述，曾创并不是合同主体，只是北京科中高的签约代表，即使法院认定因印章存在伪造而导致场地实际使用人曾创被迫成为合同主体，从曾创实际履行行为来看，也没有承担债务的意思表示，华农也没有同意债务转让的表示，北京科中高更没有对债务进行确认及转让的表示，在三方均没有债权转让或者债的加入的意思表示情况下，曾创对于385440元债务并不构成债的加入。

此外，华农第一次催收租金是2016年3月16日，但该文件由曾创签收，由于曾创继非公司法人也非股东或者其他有授权的身份，因此其签收不能视为公司签收，华农直至2017年7月17日才对科中高公司提起诉讼，才正式中断时效，但是一年时效已过。即使认定曾创签收对公司有效力，时效也在2016年3月16日中断，即华农追2014年11月-2015年3月15日的租金时效已过。

判项二：支付2015年12月1日-2016年3月16日租金160166.71元及违约金。对于支付租金部分无异议，但不应当再支付违约金。结合前文所述，案涉合同是被上诉人华农违法解除，并且合同解除后，双方一直处于协商以及责任确定的过程，而上诉人本身并没有拖欠租金的故意，也并非违约方，因此不应当承担违约责任。并且上诉人已缴纳136656元保证金，被上诉人华农无权没收保证金，保证金部分应该抵扣部分租金。

判项三：支付2016年3月17日-2016年9月27日占用费190800元（45850元/月标准）。合同第八条第2款约定，协议期满或者协议被单方依约终止的，收取三倍占用费，本案中，被上诉人在上诉人未违约的情况下，只是为了解决巡视组调查其违规出租物业的事情，而发出了解约函，其解约行为没有合同依据，因此不适用该合同约定，占用费应当参照租金标准计算，即45552元/月，又双方在一审中均已确认华农在2016.7.5-2016.9.27采取了停水停电措施，导致香园无法正常经营，因此，华农不应当再收取该期间占用费。占用费只能收取2016年3月17日-2016年7月4日期间，共计161636.13元（45552*3+45552/31*17）。

吴思、孙宏鹤针对曾创的上诉请求辩称：我方不同意曾创的上诉请求，在2011年1月23日之后我方已经将涉案场地转让给曾创，与科中高公司无关，我方提交了2011年1月23日以及1月30日，曾创向吴思、孙宏鹤作为股东的公司科中高公司支付了100万元的转让费用的证据，第一笔是20万元，第二笔是80万元。根据广东省高院关于企业法人解散后诉讼主体资格的指导意见第9、10、11、12条，根据公司法第20、28、30、35、63、115、180条的规定，以及根据公司法解释二第11、15、18、19、20、22、23等法律法规的规定，本案的上诉人吴思、孙宏鹤不应对科中高公司注销之前所存在的债务承担责任。科中高公司已于2011年1月23日将涉案场地的经营权、装修等均转让给曾创，所以本案与科中高公司和注销前的两个股东无关。

华南农业大学针对曾创的上诉请求辩称：一审判决已经认定曾创《经营承包合同》的实际承租人，曾创对于《房屋使用合同》的385440元构成债的加入，曾创于2019年9月9日提出的民事上诉状中的事实理由是认可自身是经营承包承租人，另外，曾创在广州市天河区人民法院提起（2019）粤01民初38769号的诉讼，以实际承租人主张装饰装修的损失。关于协议的生效问题，《经营承包合同》签订之后已经实际履行一段时间，包括在2016年9月27日，我方专门与曾创办理场地的移交，《经营承包合同》已经实际履行终结，其主张未生效没有法律依据。关于诉讼时效问题，在一审中我方提交了证据4、5已经证明我方分别在2016年2月6日以及2016年8月1日发函催缴合同费用，曾创一审发表意见时对于该部分文件予以确认，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。

吴思、孙宏鹤上诉请求：1.请求将一审第一项判决变更为“曾创向华南农业大学支付2014年11月1日至2015年9月30日的租金385440元”；2.本案一审、二审诉讼费用由吴思、孙宏鹤、华南农业大学共同负担。事实与理由：上诉人科中高公司的原股东。2009年10月28日，科中高公司与华南农业大学签订《房屋使用合同》，约定科中高公司使用涉案场地用于经营“咖啡店”，使用期限为2009年11月1日至2014年10月30日，具体经办人于连武代表科中高公司与华南农业大学签署了《房屋使用合同》，在此期间科中高公司按时向华南农业大学缴纳房屋管理费（租金）等相关费用。2011年1月23日，科中高公司将涉案场地“香园咖啡厅”转让给曾创经营使用，曾创代替科中高公司履行原有《房屋使用合同》中所规定的条款，并按时向华南农业大学缴纳房屋管理费（租金），曾创接手后的一切经营行为及产生的债权、债务及法律责任由曾创自行负责，与科中高公司无关，具体经办人于连武代表科中高公司与曾创在《香园咖啡厅转让协议书》上签字，自2011年1月23日起，涉案场地由曾创实际经营使用。2015年10月15日，华南农业大学与曾创签署《经营承包协议书》，承包期限三年，从2015年10月1日至2018年9月30日，正好与上一份《房屋使用合同》的使用期限相衔接。因曾创自2011年1月23日开始，就已实际经营使用涉案场地，在2015年10月15日与华南农业大学签订《经营承包协议书》时，曾创故意隐瞒科中高公司早已退场的事实，私刻一枚科中高公司公章与华南农业大学签署协议，造成科中高公司在涉案场地继续承包经营使用的假象。之后，因曾创没再按时足额向华南农业大学缴纳房屋管理费（租金），被华南农业大学起诉至法院。在起诉后，曾创故意不向一审法院告知上诉人吴恩、孙宏鹤的联系方式，将本应自己向华南农业大学缴纳租金的义务强行推卸给科中高公司，试图用自己私刻的科中高公司公章蒙混过关。虽然一审法院认定科中高公司公章涉嫌私刻，但曾创和华南农业大学故意不对公章提出真伪鉴定，直接导致科中高公司承担租金清偿责任，又因科中高公司已注销，最终牵连到吴思、孙宏鹤承担租金清偿责任。综上，为维护吴思、孙宏鹤的合法权利不受侵害，请二审法院依法支持吴思、孙宏鹤的上诉主张。

曾创针对吴思、孙宏鹤的上诉请求辩称：对于吴思、孙宏鹤的上诉状在事实上的问题没有异议，但是对于《香园咖啡厅转让协议书》，是存在转租合同和承包经营转让的竞合，但是无论是哪种竞合，均是科中高公司与曾创的法律关系。

华南农业大学针对吴思、孙宏鹤的上诉请求辩称：吴思、孙宏鹤主张2011年1月23日转入涉案场地给曾创，我方从未知道，无法核实真实性，需要指出的是2009年签订的《房屋使用合同》，盖章的是科中高公司，2012年11月至2014年10月的租金也是通过科中高公司的账户支付给我方，结合一审的其他事实，房屋使用合同的承租人就是科中高公司，其次，假如科中高公司确实在2011年1月23日将涉案场地转让给曾创经营，吴思、孙宏鹤的观点也是无法成立，根据合同法80、84、88、89条规定，债权转让不通知的，对债务人不发生效力，债务转让应当经过债权人同意，我方从未同意过。所以即便真得有转让行为，也是仅仅在吴思、孙宏鹤与曾创发生效力，对于我方不发生效力，所以不会影响一审判决。

关于吴思、孙宏鹤承担股东责任的问题。根据科中高公司的工商档案可知，孙宏鹤与吴思没有实缴出资。虽然吴思与孙宏鹤提交了相关300万元知识产权出资证明，但该知识产权无对应权属证明书亦无进行评估、及办理产权转移手续，根据《公司法》第二十七条第二款、第二十八第一款的规定，吴思、孙宏鹤提交的出资证明存在瑕疵，不能视为实缴出资，故应当在未缴出资范围内对科中高公司的债务承担连带清偿责任。孙宏鹤与吴思作为清算组成员，未履行通知我方的义务，导致我方损失，根据《公司法》第一百八十五条、第一百八十九条的规定，吴思、孙宏鹤对科中高公司债务承担民事责任。

华南农业大学向一审法院起诉请求：1.曾创、吴思、孙宏鹤向华南农业大学支付2014年11月1日至2015年9月30日的承包费385440元（依据合同第四条）；2.曾创、吴思、孙宏鹤向华南农业大学支付逾期支付上述承包费385440元的违约金（每日按照应付金额的1%，自2015年10月18日起计至曾创、吴思、孙宏鹤清偿之日，以不超过385440元为限；依据合同第四条、六条第九款、第八条第三款）；3.曾创、吴思、孙宏鹤向华南农业大学支付2015年12月1日至2016年3月16日的承包费163987.2元（每月标准为45552元；依据合同第三条）；4.曾创、吴思、孙宏鹤向华南农业大学支付逾期支付上述163987.2元承包费的违约金（每个月承包费的违约金自当月的11日起算，计至曾创、吴思、孙宏鹤清偿之日，每日按照应付金额的1%计算，总违约金以不超过163987.2元为限，依据为合同第三条、第六条第九款）；5.曾创、吴思、孙宏鹤向华南农业大学支付2016年3月17日至2016年9月27日的场地占用费885619元（依据合同第八条第二款）；6.曾创、吴思、孙宏鹤向华南农业大学支付逾期支付上述场地占用费885619元的违约金（每个月场地占用费的违约金自当月的11日起算，计至曾创、吴思、孙宏鹤清偿之日，每日按照应付金额的1%计算，总违约金以不超过885619元为限，依据合同第八条第三款）；7.曾创、吴思、孙宏鹤承担本案诉讼费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：

关于《经营承包协议书》（落款时间为2015年10月15日）中华南农业大学的合同相对方是曾创还是科中高公司的问题。第一，虽然华南农业大学的证据《经营承包协议书》（落款时间为2015年10月15日）第一条记载合同当事人（乙方）为科中高公司，合同落款处也加盖了一枚“北京科中高创新技术有限公司”印章（以下简称案涉乙方落款处印章）。但根据一审法院于2019年5月17日、2019年5月29日组织当事人进行的印章现场比对（测量观察）情况来看，案涉乙方落款处印章与一审法院委托北京市朝阳区人民法院向北京市工商行政管理局朝阳分局调取的科中高公司注销档案打印件中第17页中科中高公司印章（加盖于2017年2月28日的法制晚报黏贴页上；以下简称案涉比对样本之一印章）、第21页中《北京科中高创新技术有限公司章程》落款处科中高公司印章（加盖于《北京科中高创新技术有限公司章程》落款处，该章程落款时间为2010年11月16日；以下简称案涉比对样本之二印章）存在明显差异（主要体现为：案涉乙方落款处印章内的五角星对着“北”字与对着“新”字的两个角尖所连直线压不到“北”字、压得到“新”字的最后一笔“竖”;案涉比对样本之一印章内和案涉比对样本之二印章内的五角星对着“北”字与对着“新”字的两个角尖所连直线均压不到“北”字、也压不到“新”字）。第二，经查，科中高公司已于2017年6月15日经北京市工商行政管理局朝阳分局准予注销登记，而科中高公司的股东吴思、孙宏鹤并无到庭确认科中高公司签订了《经营承包协议书》或案涉乙方落款处印章是科中高公司所使用的印章。第三，从《经营承包协议书》的签订、履行情况看，曾创以乙方签约代表身份在《经营承包协议书》上签名；而华南农业大学提交的证据中国工商银行业务回单（收款）凭证和曾创提交的证据中国工商银行现金存款凭证共同显示缴款人曾创于2015年12月16日向华南农业大学支付“15年10-11月管理费”91104元（华南农业大学及曾创均称该款为案涉房屋租金）；此外，华南农业大学的证据其向科中高公司发出的数份函件均是由曾创签收，而曾创则持有以科中高公司名义向华南农业大学发出的数份函件原件并作为其证据；况且，系曾创与华南农业大学签署《房屋移交书》将案涉房屋交还华南农业大学。综合以上情况，结合华南农业大学及曾创的陈述来看，《经营承包协议书》乙方落款处虽加盖了一枚“北京科中高创新技术有限公司”印章，但本案现有证据不足以说明系科中高公司与华南农业大学签订及履行了《经营承包协议书》；而曾创虽是在乙方落款处签约代表一栏签名，且其主张其系科中高公司聘请的在案涉房屋进行经营的教职工饭堂的总负责人，却未提供充分证据证明其与科中高公司具有委托代理关系或劳动合同关系，故应承担举证不能的法律后果。综上，《经营承包协议书》应视为是华南农业大学与曾创而非科中高公司签订及履行，换言之，在《经营承包协议书》所约定的租赁期间（即2015年10月1日至2018年9月30日），华南农业大学的合同相对方是曾创而非科中高公司，即华南农业大学是出租人，曾创是承租人。

一审法院认为：如前所述，《经营承包协议书》应视为是华南农业大学与曾创签订及履行，故华南农业大学与曾创均应受《经营承包协议书》约束，《经营承包协议书》约定的权利及义务应当由华南农业大学与曾创实际享有及承担。

关于华南农业大学的第一项诉讼请求。《经营承包协议书》第四条约定：“乙方在本承包协议签订后3个工作日内向甲方缴纳保证金136656元。及补缴纳2014年11月至2015年9月30日的费用共385440元（共11个月，80元/㎡每月），逾期不交，则本协议自动失效。乙方在承包期间正常履行并未发生违反本协议行为的，在本合同正常履行期满后，乙方将房屋退还甲方，经甲方验收合格，保证金无息退回乙方。”庭审中，华南农业大学及曾创均确认华南农业大学与科中高公司早于2009年就案涉房屋建立租赁关系。而曾创提供的证据《房屋使用合同》复印件（华南农业大学在本案中出示了其所持有的该合同原件一份）记载：华南农业大学与科中高公司于2009年10月28日就案涉房屋签订该合同，并约定房屋使用期限自2009年11月1日至2014年10月30日，房屋面积为438㎡，房屋管理费（其实质为房屋租金）按照每月80元/㎡即每月35040元按月结算等内容。本案中，科中高公司的股东吴思、孙宏鹤虽未到庭确认科中高公司签订了上述《房屋使用合同》，但根据一审法院于2019年5月17日、2019年5月29日组织当事人进行印章现场比对（测量观察）的情况来看，未见《房屋使用合同》中乙方落款处加盖的“北京科中高创新技术有限公司”印章与案涉比对样本之一印章存在差异，在华南农业大学及曾创均明确表示不申请对《房屋使用合同》中乙方落款处加盖的“北京科中高创新技术有限公司”真实性进行鉴定的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，一审法院对华南农业大学及曾创关于华南农业大学与科中高公司早于2009年就案涉房屋建立租赁关系的陈述及上述《房屋使用合同》依法予以采信。从《房屋使用合同》的记载内容和《经营承包协议书》第四条的约定内容来看，《经营承包协议书》第四条所约定的“2014年11月至2015年9月30日的费用共385440元”系《房屋使用合同》项下的部分房屋使用费。华南农业大学称科中高公司并未向其支付过上述385440元；而科中高公司的股东吴思、孙宏鹤经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利，故一审法院对华南农业大学该陈述依法予以采信。由此可见，上述385440元本属于科中高公司欠华南农业大学的一笔债务。华南农业大学称其一直以为《房屋使用合同》《经营承包协议书》中乙方落款处的印章都是真实的，直到2019年5月17日一审法院当庭比对印章后才发现《经营承包协议书》中乙方落款处的印章可能存在伪造。华南农业大学该陈述与华南农业大学履行《经营承包协议书》的情况、提起本案诉讼的情况相互印证，具有高度盖然性，一审法院依法予以采信。由此可见，华南农业大学在签订《经营承包协议书》时，并无同意将科中高公司欠付其的上述385440元债务转移给曾创承担的意思表示。现有证据也未显示科中高公司与曾创及华南农业大学达成转移上述385440元债务给曾创承担的意思表示。因此，鉴于华南农业大学在本案中明确表示要求曾创、吴思、孙宏鹤共同就上述385440元债务承担支付责任，且根据《经营承包协议书》第四条的约定及科中高公司注销的实际情况，结合一审法院上述认定及前述关于《经营承包协议书》（落款时间为2015年10月15日）权利义务承担者的认定来看，可认定曾创就上述385440元债务构成债的加入，曾创应与科中高公司的股东吴思、孙宏鹤共同向华南农业大学支付上述385440元。本案中，曾创亦未提交证据证明其向华南农业大学支付了上述385440元。虽然《经营承包协议书》第四条约定乙方未于该协议签订之日起三个工作日内（即2015年10月20日前）向甲方支付上述385440元，则该协议自动失效。但从本案查明的事实看，华南农业大学在该约定的付款时限届满后仍将案涉房屋提供给承租人使用，曾创亦在该约定的付款时限届满后向华南农业大学支付案涉房屋2015年10月、11月的租金，且双方于2016年9月27日签署《房屋移交书》并确认华南农业大学于2016年3月16日解除了《经营承包协议书》，由此可见，华南农业大学与曾创已经以双方的实际履行行为变更了该约定。因此，华南农业大学有权向曾创、吴思、孙宏鹤主张2014年11月1日至2015年9月30日的承包费385440元。曾创在本案中抗辩认为华南农业大学针对其的上述诉讼请求存在超过诉讼时效情形，对此，一审法院认为，根据一审法院前述对华南农业大学关于其一直以为《房屋使用合同》《经营承包协议书》中乙方落款处的印章都是真实的，直到2019年5月17日一审法院当庭比对印章后才发现《经营承包协议书》中乙方落款处的印章可能存在伪造的陈述的采信情况，应认定华南农业大学知道或应当知道其针对曾创的权利受到侵害的时间为2019年5月17日；况且，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条的规定，即使按照《经营承包协议书》第四条的约定来计算，该条所约定的385440元款项的诉讼时效应至2016年10月11日届满，而华南农业大学基于相信《经营承包协议书》中乙方落款处印章真实并根据交易习惯将针对科中高公司的《关于解除〈经营承包协议书〉的函》《关于要求限期移交房屋及支付欠付款项的函》（华南农业大学在上述两函中均主张《经营承包协议书》项下的欠付款项）先后于2016年3月18日、2016年8月4日送达给曾创，根据公平原则和诚实信用原则，亦可视为在上述送达时间均中断了诉讼时效；而华南农业大学于2017年7月17日向一审法院提出了本案诉讼，该时间在上述诉讼时效中断后重新计算的时效期限届满之前，综合以上两方面因素，应认定华南农业大学的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，华南农业大学的第一项诉请有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。

关于华南农业大学的第二项诉请，从文字内容及上下文义理解，《经营承包协议书》第六条第九款约定的逾期付款违约责任应是针对该协议书约定的租赁期内的承包费（其实质应为租金）的逾期付款违约行为。华南农业大学依据该约定要求曾创、吴思、孙宏鹤支付逾期支付第一项诉请中385440元款项的违约金，缺乏理据，一审法院依法不予支持。

关于华南农业大学的第三、四、五、六项诉请，如前所述，《经营承包协议书》约定的权利义务应当由华南农业大学与曾创实际享有及承担。经查，华南农业大学与曾创已于2016年9月27日签署的《房屋移交书》中确认华南农业大学于2016年3月16日解除《经营承包协议书》且曾创未支付2015年12月1日起案涉房屋的租金。因此，华南农业大学现有权要求曾创支付案涉房屋2015年12月1日至2016年3月16日的承包费160166.71元（45552元/月×3月+45552元÷31日×16日）及其逾期付款违约金（按月分四期计算，依次以45552元、45552元、45552元、23510.71元为本金，依次自2015年12月11日、2016年1月11日、2016年2月11日、2016年3月11日计至曾创实际付清之日止）和2016年3月17日至2016年9月27日的场地占用费。《经营承包协议书》第八条第二款约定“房屋资源占用费为本协议约定的月租金的三倍”，曾创对此抗辩该标准过高，一审法院认为，房屋占用费的实质是使用房屋的对价，从第八条第二款上述约定来看该费用明显带有补偿和惩罚两种性质，换言之，该费用应是包含了使用房屋的对价和逾期腾房违约金两部分，因此，根据公平原则，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院综合本案案情酌情认定按照45850元/月的标准计算为宜。此外，华南农业大学和曾创均确认华南农业大学在2016年7月5日至2016年9月27日期间对案涉房屋采取了停水停电措施。华南农业大学对此称系为了促使清退场地而采取的强制措施。曾创对此称因双方处于协商状态故在华南农业大学采取上述停水停电措施后没有及时搬离案涉房屋。案涉房屋系用于食堂餐饮经营，停水停电必然严重影响案涉房屋的正常使用，故该期间的占用费应当适当减免。根据公平原则，考虑华南农业大学和曾创在合同解除后的具体表现，一审法院综合本案案情酌情认定由曾创向华南农业大学支付2016年3月17日至2016年9月27日的场地占用费190800元。另，曾创在本案中抗辩认为华南农业大学针对其的上述诉讼请求存在超过诉讼时效情形，对此，一审法院认为，根据一审法院前述对华南农业大学关于其一直以为《房屋使用合同》《经营承包协议书》中乙方落款处的印章都是真实的，直到2019年5月17日一审法院当庭比对印章后才发现《经营承包协议书》中乙方落款处的印章可能存在伪造的陈述的采信情况，应认定华南农业大学知道或应当知道其针对曾创的权利受到侵害的时间为2019年5月17日；况且，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条的规定，即使按照《经营承包协议书》第三条的约定来计算，上述款项中支付时间最早届满（届满时间为2015年12月10日）的款项的诉讼时效应至2016年12月10日届满，而华南农业大学基于相信《经营承包协议书》中乙方落款处印章真实并根据交易习惯将针对科中高公司的《关于解除〈经营承包协议书〉的函》《关于要求限期移交房屋及支付欠付款项的函》（华南农业大学在上述两函中均主张《经营承包协议书》项下的欠付款项）先后于2016年3月18日、2016年8月4日送达给曾创，根据公平原则和诚实信用原则，亦可视为在上述送达时间均中断了诉讼时效；而华南农业大学于2017年7月17日向一审法院提出了本案诉讼，该时间在上述诉讼时效中断后重新计算的时效期限届满之前，综合以上两方面因素，应认定华南农业大学的该部分诉讼请求并未超过诉讼时效。关于曾创以《经营承包协议书》约定的逾期付款违约金计算标准过高为由请求调整的问题，华南农业大学及曾创均未提供证据证明华南农业大学因曾创逾期付租造成损失的实际情况，故一审法院根据公平原则酌情认定上述逾期付款违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。华南农业大学主张上述逾期付款违约金总额以不超过本金为限，符合公平原则，一审法院予以准许。至于华南农业大学以《经营承包协议书》第八条第三款为依据要求曾创支付2016年3月19日至2016年9月27日的场地占用费的违约金（每个月场地占用费的违约金自当月的11日起算，计至曾创、吴思、孙宏鹤清偿之日，每日按照应付金额的1%计算，总违约金以不超过885619元为限）的请求，《经营承包协议书》第八条第三款约定“房屋资源占用费……应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额的1%支付逾期金”，从该约定之文义及上下文内容理解，结合本案诉讼情况来看，华南农业大学该请求并不符合上述约定，一审法院在本案中依法不予支持。而华南农业大学起诉要求科中高公司的股东吴思、孙宏鹤支付上述租金及逾期付款违约金、上述占用费及其违约金，均缺乏依据，应予驳回。

吴思、孙宏鹤经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，曾创如下判决：一、曾创、吴思、孙宏鹤于本判决发生法律效力之日起10日内，向华南农业大学支付2014年11月1日至2015年9月30日的租金385440元。二、曾创于本判决发生法律效力之日起10日内，向华南农业大学支付2015年12月1日至2016年3月16日的租金160166.71元及其逾期付款违约金（按月分四期计算，依次以45552元、45552元、45552元、23510.71元为本金，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，依次自2015年12月11日、2016年1月11日、2016年2月11日、2016年3月11日计至实际付清之日止；违约金总额以不超过本金为限）。三、曾创于本判决发生法律效力之日起10日内，向华南农业大学支付2016年3月17日至2016年9月27日的场地占用费190800元。四、驳回华南农业大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29760元，由华南农业大学负担21797元，吴思、孙宏鹤、曾创共同负担3997元，曾创单独负担3966元。

经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审期间，曾创提交证据七份，证据1.香园房租缴费概况。证据2.工商银行交易明细清单。证据3.借记卡账户历史明细清单。证据4.微博截图。证据5.华南农业大学校长办公室会议---关于个别闲置房产违规使用整改的请示。证据6.广东省地方税收通用发票（2张）。证据7.广东省行政事业单位资金往来结算票据。其中第1、4、5证据无原件。

华南农业大学认为当事人逾期举证，不予质证，但为法院查明事实，发表意见如下：2009年签订的《房屋使用合同》，承租人是科中高公司，合同期间交纳租金也是科中高公司，曾创在证据中主张的2012年11月至2014年10月的租金交纳主体是科中高公司，其提交的证据也只是取出现金的流水，与其主张的观点没有关联性。根据我方与曾创在2015年10月15日签订的《经营承包合同》，曾创应当在每月10日前交纳当月的费用，并且应当在协议签订后3个工作日内补交385400元，由于曾创拖欠385400元以及2015年12月、1月、2月的承包费，我方根据约定合法解除经营承包协议书。根据市场惯例，曾创完全可以通过银行转账或者支票等方式随时交纳租金，并不存在假期就无法交纳租金的情况。自《经营承包合同》签订以来，我方一直要求曾创按照协议按时交纳费用，从来没有迟延交纳租金。

曾创发表意见如下：我方均是现金交纳租金，关于华南农业大学提出的要求曾创按时交纳租金的问题，华南农业大学从未催缴租金，曾创是按照取现用现金的方式交纳租金，在此期间，华南农业大学从未提出异议。

吴思、孙宏鹤：对于曾创提交的证据1-7的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据1-3证明实际经营人不是科中高公司，而是曾创。证据4的三性予以确认。证据5的三性不予确认。证据6-7的真实性、合法性予以确认，关联性不予确人。曾创在2011年之后接受咖啡厅的经营，其在2012年11月份开始向华南农业大学交纳租金，华南农业大学开具的发票是按照《房屋使用合同》的主体科中高公司开具发票，所以开具发票的行为不能证明涉案场地的实际使用人是科中高公司。在2015年10月15日，上诉人曾创伪造科中高公司的印章与华南农业大学签订《经营承包合同》，再此之后，华南农业大学并不知道该公章是假公章，所以才给曾创开具发票，但是该开具发票的行为也无法证明涉案场地的实际使用人为科中高公司。

吴思、孙宏鹤提交的证据：1.香园咖啡厅转让协议书，拟证明：科中高公司于2011年1月23日将涉案房屋转让给曾创，曾创接收后一切经营行为及产生的债权、债务及法律在责任由曾创自行负责。证据2.营业执照、注销登记申请书、郑重承诺书、股东会议决议、清算报告、备案通知书、注销核准通知书、清税说明，拟证明：科中高公司依法办理注销登记手续，债权债务已经清理完毕，各项税款、职工工资已结清，在《北京参考》已发布注销公告。科中高公司注销前债权债务已经全部清理完毕，吴思、孙宏鹤无需为科中高公司承担责任。证据3.年检报告书、印鉴式样、遗失《营业执照》副本登报挂失说明、公司章程、16930号民事判决书。拟证明：曾创私刻科中高公司公章，涉嫌伪造公司、企业印章罪；曾创是涉案场地的实际承租人，不按时缴纳租金还推卸责任。证据4.签订转让协议后的银行流水。证据5.当时银行转让记录的补偿。证据6.电话录音。证据全部均有原件。

华南农业大学发表意见如下：对于证据1我方从来不知道《香园咖啡厅转让协议书》的存在，也从来没有同意科中高公司转让经营权，所以我方无法核实该协议的的真实性，由法院予以认定。关于证据2-3，对方提交的是复印件，一审法院已经有过查档，所以该份证据请法院以一审法院查档的证据为准，在科中高公司已经注销的情况下，其未结债务应当由吴思、孙宏鹤承担，根据科中高公司的工商档案可知，吴思、孙宏鹤没有实缴出资，根据公司法第22条规定，吴思、孙宏鹤应当对科中高公司未清偿的债务承担连带清偿责任。对于证据4-5，由于吴思、孙宏鹤提供的原件并没有银行的盖章，有盖章的也只是复印件，我方对其真实性无法认定，由法院予以认定，其他意见与证据1发表的意见一致。证据6，根据吴思、孙宏鹤在证据中的标记，该部分录音形成于2019年7月16日，当时还是一审审理期间，从该部分证据可以反映吴思、孙宏鹤在一审早就知道自己被起诉的事实，但是吴思、孙宏鹤故意不出庭，所以应当承担缺席审理的后果。退一步讲，该部分证据并非在一审判决后形成，根据最高院民事诉讼证据若干规定，属于逾期提交且不是新的证据，请求人民法院不予采纳。而且，从该部分录音可以反映一个事实，科中高公司与曾创私自签订转让协议之后至《房屋使用合同》期满，科中高公司没有继续承租的意思表示，曾创私自刻公章与我方签订《经营承包合同》，所以更加印证了2015年10月15日签订的《经营承包合同》，实际履行和实际承租的主体就是曾创，对于2015年10月15日之前，吴思、孙宏鹤与曾创之间的关系由于未对我方发生效力，所以在本案诉讼中，《房屋使用合同》主体仍然认定为科中高公司。

曾创发表意见如下：对于证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，根据合同相对性，与科中高公司存在合同关系，与华南农业大学不存在合同关系。证据2三性认可。证据3真实性、合法性认可、关联性不予认可。本案并没有证据证明是由曾创私刻科中高公司的公章，对于曾创而言其身份在本案其实是实际使用人，但是并不是案涉合同的相对方。证据4-5真实性、合法性予以认可、关联性不予认可，在转账凭证中不能证明曾创进行转账，但是即使是曾创的转账，也只是基于《香园咖啡厅转让协议书》，与案涉租赁合同纠纷无关。对于证据6因未能核对其录音，单凭书面材料不能发表质证意见。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对曾创、吴思、孙宏鹤的上诉意见，分析认定如下：

关于2015年10月15日曾创以科中高公司名义与华南农业大学签订《经营承包协议书》，曾创应承担的责任问题。根据本案查明的事实，在2015年10月15日之前，案涉场地《房屋使用合同》虽然由科中高公司与华南农业大学签订，但根据曾创与科中高公司的转让协议，曾创承接科中高公司权利义务，由曾创实际履行；在2015年10月15日曾创为继续租赁案涉场地，在未经科中高公司同意的情况下，以科中高公司名义与华南农业大学签订《经营承包协议书》，该协议此后未被科中高公司追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务….”的规定，曾创应对上述《经营承包协议书》承担民事责任。现华南农业大学要求曾创承担上述合同的民事责任，有事实和法律依据，应予以支持，对曾创辩称不应承担上述合同责任的意见不予采纳。

关于曾创辩解2014年11月-2015年3月15日的租金385400元已过诉讼时效的问题。曾创于2015年10月15日与华南农业大学签订《经营承包合同》，上述合同包含了就上述款项的偿还达成了新的协议的内容，华南农业大学于2016年3月16日、8月4日向曾创催收租金，并于2017年7月17日提起诉讼，可见并不存在已过诉讼时效的情形，曾创的该辩解意见于法无据，不予采信。

关于华南农业大学解除合同是否合法的问题。曾创上诉辩称根据双方一直以来交纳租金的情况，双方对案涉合同约定的交租时间已实际变更的意见，经查，曾创对此并未提供相应的证据，华南农业大学对此亦不认可，故曾创的该意见缺乏事实依据；曾创辩称由于其交租时间恰遇华南农业大学放假期间，导致其延迟交租的问题，经查，关于交纳租金的方式，根据双方提供的证据，曾创系通过现金汇款到华南农业大学银行账户的形式交纳租金，其在一审期间对此亦予以确认，现二审以学校放假无法交纳租金，不足采信。根据双方签订协议约定，逾期30天交租的，华南农业大学有权解除合同，故华南农业大学解除合同合法合理，对曾创的该意见不予采纳。

关于曾创提出案涉场地属于违法建筑，案涉合同无效的问题。根据一审查明的事实，华南农业大学对于案涉场地提供了相关房产证明，已证实案涉建筑物的合法性，曾创对此并无提供相关证据予以推翻，对曾创的该意见不予采信。

关于曾创辩称不应支付违约金及2016年3月17日-2016年9月27日占用费190800元（45850元/月标准）过高的意见，如前如述，曾创违反合同约定，逾期交纳租金，依双方合同约定已构成违约，一审依据合同约定及公平原则，已对违约金标准作出调整，并以同期贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期付款的违约金及参照租金标准计付场地占用费，符合法律规定及双方的合同约定，对曾创的上述意见不予采纳。

关于吴思、孙宏鹤辩称其不应承担民事责任的意见。吴思、孙宏鹤提供了科中高公司与曾创于2011年1月23日签订的《香园咖啡厅转让协议书》证实科中高公司于2011年1月23日将其与华南农业大学签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务单方转让给曾创，但未提供证据证实将该合同转让事宜告知华南农业大学。根据合同法相关规定，该转让对华南农业大学不发生法律效力。且根据该协议第八条“甲方继续帮助乙方与华农协调经营范围及装修改造”的内容，可知科中高公司是同意曾创以其名义向华南农业大学履行原租赁合同，根据合同相对方的法律规定，一审认定科中高公司系2009年10月28日《房屋租赁合同》的相对方，并承担2014年11月1日至2015年9月30日期间租金385440元正确。科中高公司因其他原因申请注销，2017年6月15日经北京市工商行政管理局核准。该公司的股东为吴思、孙宏鹤。吴思、孙宏鹤在一审期间经合法传唤未到庭参加诉讼，在二审期间，以公司已合法注销，抗辩认为不应承担本案责任，经查，从本案认定事实可知，科中高公司系案涉租赁合同的相对方，在合同权利义务未清结的情形下将公司注销，违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人”的规定，其行为导致本案债权人未及时申报债权而未获得清偿，另查，吴思、孙宏鹤向工商管理机关提交的清算报告显示，两人仅是书面向工商机关告知各项债权债务已清理完毕，并无提供具体债权、债务数额、剩余财产情况，及相关审计资料，该清算过程及结果无法保障相关债权人的权益，鉴于此，华南农业大学主张吴思、孙宏鹤承担科中高公司的债务可予以支持，故对吴思、孙宏鹤的上诉意见不予采纳。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人曾创、吴思、孙宏鹤的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费由曾创负担3966元，吴思、孙宏鹤负担3997元。

本判决为终审判决。

审判长　何　佐

审判员　郑怀勇

审判员　闫　娜

二〇二〇年二月四日

书记员　王日平

郭丽淳