某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤03民终18885号

上诉人（原审被告、反诉原告）：**，女，汉族，1982年9月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，女，汉族，1975年9月16日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人：徐学明，广东德而赛律师事务所律师。

原审第三人：深圳市振业（集团）股份有限公司，住所广东省深圳市南山区科技南路**深圳湾科技生态园******，统一社会信用代码91440300618831041G。

法定代表人：赵宏伟，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴跃娇，女，汉族，1987年6月29日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。

上诉人**因与被上诉人**、原审第三人深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称振业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初228号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人**的上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2020)粤0303民初228号民事判决，依法改判支持**的反诉请求；2、**承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、**放弃自身合法权利，由此造成的损失和后果应由**自行承担。**在其与振业公司的房屋租赁合同纠纷仲裁一案中，**已多次请求**以其名义提出反请求主张权利并承诺承担相关的仲裁费用及律师费用，但**均不予回复，致使**承租的同一栋二层与**承租的一层的仲裁裁决大相径庭。**放弃了她名义下的合法权利，导致深圳国际仲裁员裁决认定是振业公司“已经尽到了出租人的合理注意义务和协助义务，并没有明显的过错。”但这与案件的事实不相符，是振业公司存在违约，**是行使同时履行抗辩权并未违约，振业公司应当向本案的**承担违约责任，在**提交的证据(2020)中国贸仲（深）裁字第0027号仲裁裁决书中，已经详细的论述了振业公司的违约行为。因此，本案**需要振业公司承担的仲裁裁决项下的义务是**放弃其名义下的合法权利致使，与**无关，不应当由**承担**放弃权利的后果。2、原审法院认定**尽到了出租方的协助义务是错误的，**作为出租方，对交付适租状态的出租房屋负有法律与合同义务，**因未能提供符合适租房屋而造成**的损失，**应承担赔偿责任。

被上诉人**答辩称：1、涉诉租赁房屋是已经经过了多次转租，**转给牛海燕，牛海燕再转给丁杰，最后由丁杰转给**，**早已不是涉案房屋的出租人或承租人。注册与该涉案房屋的个体工商户、营业执照也同时做了相应的变更，营业执照的经营人是**。2、涉案的租赁房屋外墙装修时建筑围挡了美容美发店的经营，**找了**，**为**出具了授权委托书用于处理相关纠纷。同时**也对涉案争议的调解做出了努力。3、涉案租赁房屋美容美发店的经营损失应由该店的经营者**向责任方进行主张，同时**也不具有**经营的美容美发店遭受经营损失的相关证据，也不是遭受经营损失的当事人，无法以自己的名义通过法定手段主张权益。4、**不向相关责任人提出诉讼解决其经营损失，是其自己放弃权利的行为，而向**主张损失赔偿属于索赔对象错误。5、涉案房屋是在**承租使用期间而发生的外墙装修影响经营的事实，该房的出租人是振业公司，**是承租人，并实际缴纳租金水电费等，**从未收到过**的任何费用。6、**与**签订的协议书已经约定涉案租赁房屋的一切纠纷和责任由**承担，与**无关。7、在一审后**向执行法院交了执行费粤03执2627号1644443.7元，**已经先代**承担了振业公司主张的费用，该费用应当由**承担。

原审第三人振业公司答辩称：一、一审判决由**承担深圳国际仲裁院作出的（2019）深国仲裁5703号裁决书所规定的**的义务，违反了生效仲裁裁决所确定的内容，也已突破了合同相对性原则，损害了振业公司合法权益，一审的该项判决有误，应予以纠正。二、根据合同相对性原则，涉案租赁合同当事人为振业公司与**，在**违约的情况下，理应由**向振业公司承担相应的合同责任。**并非合同当事人，一审判决**代**承担租赁合同履行中产生的责任，突破了合同相对性原则。三、一审法院将**应履行的生效裁决义务转移给**，未经得振业公司同意，**是否具有履行生效裁决所负义务的能力并无法得到保证，有损振业公司的合法权益。四、**尚未履行生效仲裁裁决确定的对振业公司支付义务，并未遭受到任何损失。一审将尚未履行完毕的生效仲裁裁决确定的义务支付作为**遭受的损失并无事实和法律依据。即使要追究转租合同关系中有过错一方承担责任，也应在**实际履行完对振业公司支付的义务后再通过其他法律途径解决，而非在本案中径行判决转移主体。五、**非法转租已经违法，理应承担相应的法律责任。

被上诉人**向一审法院起诉请求：1、判令**承担深圳国际仲裁院做出的（2019）深国仲5703号《裁决书》所规定的**义务，具体如下：（一）立即支付2018年12月1日至2019年1月22日的租金人民币32395.06元；（二）支付滞纳金人民币5477.54元（滞纳金暂计至2019年9月9日，之后的滞纳金支付以租金人民币32395.06元为基数，按每日万分之六点五自2019年9月10日起计算至全部租金清偿之日止）；（三）支付逾期返还房屋赔偿金人民币87609.07元。（四）支付搬迁费4215元。（五）支付仓储费人民币12967元。（六）不予退还租赁保证金人民币32572元。（七）承担仲裁费用人民币21780元。2、由**承担本案的全部诉讼费用。以上金额暂计197015.60元。

上诉人**向一审法院反诉请求：l、判令**向**赔偿房屋装修费用20万元；2、判令**向**赔偿营业损失20万元；3、判令**承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：一、2017年5月31日，**（承租方）与振业公司（出租方）签署《房屋租赁合同》，约定振业公司将位于深圳市罗湖区北侧的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给**使用。租赁房屋面积共计98.7平方米；产权人或合法使用人为振业公司；租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；租金为16286元／月；交付房屋时，振业公司向**收取租赁保证金32572元；租赁期间，**不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；租赁合同第十八条约定，出现下列情形之一时，振业公司可就因此造成的损失，向**请求损害赔偿，不予退还租赁保证金：（一）**拖欠租金达1个月以上，（二）**拖欠可能导致振业公司损失的各项费用达16285.5元以上，（三）**擅自将租赁房屋转租振业公司的。除追究**损害赔偿责任或违约责任外，振业公司有权依据上述情形向**提出变更合同条款或解除合同；合同终止后，**应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由**承担的各项费用并办理有关移交手续；**逾期不迁离或不返还租赁房屋的，振业公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向**收取相当于双倍租金的赔偿金。双方约定以签署合同的通信地址作为送达地址，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，若退回的，退回之日视为送达之日。2017年5月31日，**与振业公司又签署了一份《振业大厦租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定**拖欠租金、管理费时，应向振业公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴总额1%；当**出现主合同内第十八条规定的违约情形，则视为**违约，振业公司有权单方终止合同，有权要求物业公司停水停电，造成的一切损失由**承担。合同解除后，振业公司有权处置**承租房屋内的一切物品，由此所导致的物品全部损失，均由**自行承担。第二十三条约定，租金从第二年起逐年递增3%，即2017年6月1日-2018年5月31日每月租金18396元、2018年6月1日-2019年5月31日每月租金18948元，2019年6月1日-2020年5月31日每月租金19517元。二、**租赁房屋用于经营威尼丝美美容美发店，2017年9月5日**将该店经营权转让给案外人牛海燕、再由牛海燕转让给案外人丁波，最后由丁波转让给**。2018年10月13日，**与**签署了《协议书》，约定**退出门店经营，转让给**，因振业公司不同意**转租，故由**名义上继续履行合同，但实际支付租金、管理费、水电费由**承担；**在承租期间应当遵守租赁合同约定，如果违反应当依约向振业公司承担法律责任，与**无关。关于租金标准，**、**在庭审中共同确认，**接手涉案房屋后，**按照**与振业公司签署的《房屋租赁合同》及补充协议中约定的租金标准，直接向振业公司交付租金。振业公司陈述其对**、**之间的转租行为不知情，且明确表示不同意**将涉案房屋转租，为此振业公司向法院提交振业公司为涉案房屋2018年6月至11月缴纳租金所开具的6张发票为证，该6张发票的抬头均为**。三、因案外人深圳市盛祥泰珠宝有限公司（以下简称“盛祥泰公司”）进行振业大厦Ｂ座外墙装饰工程，威尼丝美美容美发店认为工程施工影响了其正常经营活动，双方发生矛盾，振业公司多次组织各方进行了沟通协调，**于2019年1月8日出具《授权委托书》全权委托**处理振业大厦Ｂ座外墙搭架施工相关事宜。2019年1月9日，由Ｂ座一、二层北侧租户、盛祥泰公司、振业大厦管理处和**举行了《关于振业大厦Ｂ座外墙施工搭建（第三次）沟通会》，会议主题是关于威尼丝反应盛祥泰公司因为外墙施工装修，搭建安全防护脚手架应向威尼丝正常经营的协调会，**作为Ｂ座一、二层北侧租户的参会代表参加。2019年1月10日，威尼丝美美容美发店以《告知函》的方式通知振业公司，将从2018年12月起拒绝缴纳房租、水、电等相关费用，待问题彻底解决为止。四、因**拖欠租金，振业公司分别于2018年12月29日，2019年1月16日以ＥＭＳ特快专递的方式向租赁合同约定的**的通信地址邮寄《关于立即缴纳拖欠费用等事项的通知》、《关于立即缴纳拖欠费用等事项的函》，催告**缴纳拖欠的租金及产生的滞纳金，并告知若未按照函中所载日期缴纳相关费用，则振业公司将登报单方终止合同，并封闭出租房屋，由此产生更多而损失由**自行承担。上述快递的改退批条均显示收件人拒收。2019年1月22日，振业公司在《南方都市报》上刊登《启示》，内容为：振业公司自登报之日终止与**之间的租赁合同和补充协议，要求**于登报纸日起5日内搬离并支付租金和滞纳金。振业公司将于登报之日起第6日收回出租房屋，房屋内遗留的所有物品及设备视为废弃物，由此造成的损失和后果由**自行承担。2019年1月29日，振业公司又以ＥＭＳ特快专递的方式向租赁合同约定的**的通信地址邮寄了刊登有上述《启示》的报纸。五、2019年9月17日，振业公司以**拖欠租金及逾期交还房屋为由，向深圳国际仲裁院提交仲裁申请，要求仲裁院裁决**向振业公司支付租金、滞纳金、赔偿金、搬迁费、仓储费，并不予退还租赁保证金的仲裁请求，仲裁院予以受理，受理案号为（2019）深国仲受5703号。该案中，**答辩称其系因振业公司同意盛祥泰公司进行外墙施工，影响了其正常经营，造成**损失且施工方未给予赔偿，故而才拒付振业公司租金。2019年12月13日，深圳国际仲裁院作出（2019）深国仲裁5703号仲裁裁决，在裁决中就**提出的上述答辩意见作出如下认定：“申请人（本案振业公司）作为出租人，在案外人（盛祥泰公司）取得了政府批准的施工许可证并进行施工的情况下，应威尼丝美美容美发店经营人要求，多次召集包括被申请人（本案**）在内的相关方进行沟通、协商，已尽到了出租人的合理注意义务和协助义务，并没有明显的过错。仲裁庭认为，被申请人因案外人（施工方）施工影响经营，造成其损失，即使涉及申请人的因素，也属于侵权损害的赔偿问题，属另外一个法律关系，被申请人可另寻法律途径解决。被申请人以上述理由拒付申请人租金，仲裁庭不予支持。”该裁决书裁决：1.**向振业公司支付2018年12月1日至2019年1月22日的租金32395.06元；2.**向振业公司支付滞纳金5477.54元（滞纳金暂计至2019年9月9日，之后的滞纳金支付以租金32395.06元为基数，按每日万分之六点五自2019年9月10日起计算至全部租金清偿之日止）；3.**向振业公司支付逾期返还房屋的赔偿金87609.07元；4.**向振业公司支付搬迁费4215元；5.**向振业公司支付仓储费12967元；6.振业公司不予退回**租赁保证金32572元；7.仲裁费用21780元，由**承担。该仲裁裁决已于2019年12月13日生效。六、**主张其曾请求**在（2019）深国仲裁5703号仲裁裁决案中，以**名义向振业公司提起反请求，要求振业公司对其允许案外人盛祥泰公司进行外墙装修导致**经营的威尼丝美美容美发店遭受的实际损失进行赔偿等，但**不予配合，未向振业公司提出反请求，也没有向仲裁委员会说明事实的真相，导致最终的仲裁结果；故**诉请的仲裁裁决义务应由**自行承担，且**应赔偿**因此遭受的装修损失及实际经营损失。庭审中，**主张其于2018年6、7月份对涉案房屋进行装修，且该装修未经过**的同意。

一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。**从振业公司处租得涉案房屋，**、**在明知振业公司不允许转租的情况下，擅自签订协议书，由**将涉案房屋转租给**，该转租行为属无权处分行为，违反了法律的强制性规定，**与**签订的《协议书》属无效协议。**主张振业公司对转租事实知情，但未能举证予以充分证明，法院不予采信。**在（2019）深国仲裁5703号仲裁裁决中所负的义务，属**、**双方在履行转租协议过程中所产生的损失，虽转租协议为无效协议，但该损失系因**逾期缴纳租金所导致，并非因转租协议无效所导致，应由导致损失发生的过错一方，即**对此承担责任。故**要求**承担（2019）深国裁受5703号仲裁裁决中所规定的**的义务，有事实与法律依据，法院予以支持。**抗辩称**在（2019）深国仲裁5703号仲裁案中怠于行使自身合法权利，应自行承担怠于行使权利的法律后果。对此法院认为，**作为转租协议中的出租方，在振业公司、案外人盛祥泰公司、威尼丝美美容美发店因大厦外墙施工发生矛盾时，出具《授权委托书》全权委托**处理振业大厦B座外墙搭架施工相关事宜，之后在振业公司向**提起仲裁时，**亦向仲裁庭辩称系因振业公司允许盛祥泰公司进行装修影响店面经营故而**才拒付租金，**已尽到了出租方的合理协助义务，其对该损失的发生不存在过错，不应承担损失后果，故对**关于仲裁裁决结果应由**承担的抗辩，法院不予采纳。关于装修费损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案**未经**同意进行装修，该装修损失应由**自行承担，法院对**要求**赔偿装修费的诉请，不予支持。关于营业损失，该营业损失系因案外人盛祥泰公司装修外墙导致，即使涉及**的因素，也属侵权损害赔偿问题，与本案的房屋租赁合同纠纷属两个不同法律关系，本案不作处理，**可另寻法律途径解决。

一审法院判决：一、**应于本判决生效之日起十日承担深圳国际仲裁院作出的（2019）深国仲裁5703号《裁决书》所规定的**的义务，即向振业公司支付下列费用：1.支付2018年12月1日至2019年1月22日的租金32395.06元；2.支付滞纳金5477.54元（滞纳金暂计至2019年9月9日，之后的滞纳金支付以租金32395.06元为基数，按每日万分之六点五自2019年9月10日起计算至全部租金清偿之日止）；3.支付逾期返还房屋赔偿金87609.07元；4.支付搬迁费4215元；5.支付仓储费12967元；6.不予退还租赁保证金32572元；7.支付仲裁费用21780元；二、驳回**的全部反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4240元，保全费1505.07元，由**负担。**已向法院预交本诉受理费4240元，保全费1505.07元，本院予以退回。**应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件本诉受理费4240元，保全费1505.07元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本案反诉受理费3650元，由**负担。

二审中，被上诉人**提交了一份证据，系招商银行转账电子回单、**履行仲裁裁决的证明，证明**已经支付了（2019）深国仲裁5703号仲裁裁决书的义务，执行款项是164443.7元，中院执行案号为粤03执2627号。上诉人**质证称，真实性、合法性予以认可，这是**履行其仲裁裁决书的义务，与**反诉请求无关，**在仲裁阶段未积极履行其作为出租人应尽的义务，是其放弃了自身合法权益，损害了**的合法权益，应向**承担相应责任。原审第三人振业公司质证称，真实性、合法性无异议，但是振业公司并没有收到该笔执行款，因**已向深圳中院申请撤销仲裁裁决，该案已经执行中止，法院并未将该执行款项交付给振业公司。本院经审查，对**二审提交的上述新证据，予以确认。

经二审查明，**向本院申请撤销上述仲裁裁决的案件，本院已审结，并作出驳回**撤裁申请的处理。

另查，原审法院查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人**是否应承担被上诉人**在涉案裁决中所承担的支付拖欠第三人振业公司的租金及相关费用的损失。2、被上诉人**是否应赔偿上诉人**房屋装修费及营业损失。

关于上诉人**是否应承担被上诉人**在涉案裁决中所承担的支付拖欠第三人振业公司的租金及相关费用损失的问题。本院认为，本案为房屋租赁转租合同纠纷。**从振业公司处租得涉案房屋，**、**在明知振业公司不允许转租的情况下，擅自签订协议书，由**将涉案房屋转租给**，该转租行为属无权处分行为，**与**签订的《协议书》违反法律规定，属无效协议。**在涉案（2019）深国仲裁5703号仲裁裁决中所负的义务，属**、**双方在履行转租协议过程中所产生的损失，且该部分损失经本院查明，**已实际承担和履行。原审法院认定本案虽转租协议无效，但该损失系因**逾期缴纳租金所导致，并非因转租协议无效所导致，应由导致损失发生的过错一方，即**承担责任并无不当。且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故**要求**承担（2019）深国裁受5703号仲裁裁决中所规定的**的义务，有事实与法律依据，原审法院予以支持并无不当。**上诉称**在（2019）深国仲裁5703号仲裁案中怠于行使自身合法权利，应自行承担怠于行使权利的法律后果。对此本院认为，**作为转租协议中的出租方，在振业公司、案外人盛祥泰公司、威尼丝美美容美发店因大厦外墙施工发生矛盾时，出具《授权委托书》全权委托**处理振业大厦B座外墙搭架施工相关事宜，之后在振业公司向**提起仲裁时，**亦向仲裁庭辩称系因振业公司允许盛祥泰公司进行装修影响店面经营故而**才拒付租金，**已尽到了出租方的合理协助义务，其对该损失的发生不存在过错，不应承担损失后果，故对**关于仲裁裁决结果应由**承担的主张，本院不予采纳。

关于被上诉人**是否应赔偿上诉人**房屋装修费及营业损失的问题。本院认为，关于装修费损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案**未经**同意进行装修，该装修损失应由**自行承担，本院对**要求**赔偿装修费的诉请，不予支持。关于营业损失，原审认定该营业损失系因案外人盛祥泰公司装修外墙导致，即使涉及**的因素，也属侵权损害赔偿问题，与本案的房屋租赁合同纠纷属两个不同法律关系，本案不作处理，**可另寻法律途径解决并无不当，本院予以维持。

综上，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4240元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长　唐　　　　静

审判员　彭　 安　 明

审判员　邓　 亚　 玲

二〇二〇年十二月十七日

书记员　谢心宇（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。