湛江市全丰房地产开发有限公司、广州市国美电器有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省遂溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0823民初4669号 原告：湛江市全丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914408237911831131，住所地：遂溪县遂城镇香江新城商住小区3号楼(***)1-2层商场。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东仁辰律师事务所律师。 被告：广州市国美电器有限公司，统一社会信用代码：91440101737160439A，住所地：广州市黄埔区金中路23号自编一栋办公区303房。 法定代表人：*** 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1986年10月26日出生，住广州市白云区。 被告：湛江国美电器有限公司，统一社会信用代码：91440800769343723B，住所地：湛江市霞山区人民大道南45号湛江国贸大厦B座第三层。 法定代表人：*** 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1978年5月13日出生，住湖北省天门市。 原告湛江市全丰房地产开发有限公司（以下简称：全丰公司）诉被告广州市国美电器有限公司（以下简称：广州国美公司）、湛江国美电器有限公司（以下简称：湛江国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2022年11月23日受理后，依法适用普通程序，于2023年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，被告湛江国美公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告广州国美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告清偿从2021年11月暂计至2022年10月(共12个月)所拖欠的租金874541.88元、管理费583027.89元、空调电费127742.68元、其它电费：22441.17元、***行金：900530.94元，前述五项费用共计2508284.56元，直计至清偿完毕之日止；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年5月13日，原告与被告广州国美经充分协商，就被告广州国美公司租赁原告房屋经营电器事宜达成一致意见，签订了《房屋租赁合同》(简称“合同”)，该合同主要约定：乙方(被告广州国美公司)租赁甲方(原告)场所全丰中央广场三层部分2150平方米，租赁期限从2013年9月15日起至2021年9月14日止，租赁费用(含房屋租金、物业管理费、设备使用费、维修保养费、广告位使用费、车位使用费等费用)的计算标准为每天每平方米1.49元人民币，总计为每月95833.33元，每年为1150000元，每两年递增5%；空调电费及公共电费每月共计29166.67元，其它电费和水费据实结算；乙方无正当理***交付租赁费用的，**一天，应以当期**交付金额为基数，以每天千分之三为标准，向甲方支付***行金；2013年9月15日至2013年12月14日为免租装修期，2013年12月15日至2021年9月14日计收租赁费用和乙方应缴费用；租赁合同还作了其它约定。2013年4月26日，原、被告广州国美双方就所租赁场地的计租面积进行实际测量，双方一致确认计租面积为2150平方米。前述租赁合同签订后，原告与被告广州国美的关联公司湛江国美签订《补充协议书》，修改原告与被告广州国美签订的《房屋租赁合同》的第八条，变更案涉房屋交付时间，租赁日期、免租期、计租日相应变更。2014年11月1日至2015年1月31日为免租期，被告无需支付租赁费用，但应支付房屋实际使用产生的费用，计租期为2015年2月1日至2022年10月31日，2014年11月1日前交付案涉房屋。除此之外，继续执行《房屋租赁合同》。前述《补充协议书》签订后，原告与被告湛江国美签订《扩租协议书》，在原来租赁场所租赁面积的基础上，增加租赁面积204.21平方米，租赁费用计算标准以前述《房屋租赁合同》一致，增加面积的空调电费及公共电费每月为2769.00元，增加面积的租赁期间2015年11月20日至2016年2月19日为免租期，2016年2月20日至2022年10月31日为计租日；增加面积的房屋交付时间为2015年11月20日，其它事项按照前述的《房屋租赁合同》的约定执行。租赁合同及补充协议签订后，双方均依约开展经营活动，被告尚能支付租金等费用，但从2021年11月开始，被告不能支付租赁费用等，至2022年10月的租赁费用及其它应缴费用一直未交，违反了合同的约定。原告多次催缴，被告仍然未能支付租赁费用和应缴费用。被告的行为，已构成严重违约，给原告的经营和管理造成了严重的影响，严重损害了原告的合法权益。至2022年10月31日，《房屋租赁合同》、《补充协议书》和《扩租协议书》已经履行期满，双方租赁关系应予终止，但被告至今未搬离案涉经营场所，也未能支付所拖欠的租赁费用，水费，电费等共1607753.62元及***行金900530.94元，共2508284.56元，两被告应对此共同承担连带清偿责任。综上，被告拒付租赁费用和应缴费用的行为，已严重损害了原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告全丰公司向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明原告与广州国美公司的权利义务关系。2、补充协议书，证明原告与湛江国美公司的权利义务关系。3、扩租协议书，证明原告与湛江国美公司的权利义务关系。4、原告的工商公示信息，证明原告的主体资格。5、广州国美公司的工商公示信息，证明被告的主体资格。6、湛江国美公司的工商公示信息，证明被告的主体资格。7、国美欠租金、管理费、水电费、违约金的计算表。 被告广州国美公司答辩如下：广州国美公司并非适格的被告，原告与湛江国美公司在2015年2月15日签订《补充协议书》（如原告证据二所示），约定由湛江国美公司承接广州国美公司的权利义务，广州国美公司在上述《续租协议》签订后已经退出了承租关系。广州国美公司与湛江国美公司之间的事宜与广州国美公司无关。 被告广州国美公司没有向本院提交证据。 被告湛江国美公司向本院提交书面答辩意见如下：1、关于2022年5月至7月的租金和管理费，湛江国美公司认为应按照174968.76元计算，管理费应按照145807.29元计算。2、关于2022年8月至10月的租金和管理费，湛江国美认为应按照174968.76元计算，管理费应按照145807.29元计算。该部分费用因原告并未开具相应的发票，未达到一直以来实行的先票后款的商业习惯，该部分费用应由原告先行开具发票方才达成支付条件。如原告不愿意支付发票的，应扣除相应的税费点数进行扣除（租金税点为5%，管理费税点为6%）。3、原告主张的电费缺乏证据支撑，湛江国美无法确认电费的金额。4、原告主张按照每日千分之三（月化9%，年化108%）计算违约金，已严重超过法律保护的范围。我方认为应按照LPR的1.5倍作为违约金的计算标准。我方请求对违约金的计算调整进行调整。 被告湛江国美向本院提交证据如下：1、租金催收及8至10月租金管理费优惠函，证明原告已调整了2022年5月至10月的租金给予8折优惠。2、收据，证明广州国美公司已向原告交纳履约保证金6万元。 经过庭审核证，原告全丰公司与被告湛江国美公司提交的上述证据来源合法、真实，与本案具有关联性，能证明待证事实，本院依法予以采信并在卷佐证。 根据以上证据本院认定事实如下：2013年5月13日，广州国美公司与全丰公司签订房屋租赁合同，约定全丰公司将其位于湛江市遂溪县××路××号××广场××层部分2150平方米租赁给广州国美公司商用。合同租赁期限从2013年9月15日起至2021年9月14日止。该合同第九条，计租面积为2150平方米。第十条，租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、维修保养费、广告使用费、车位使用费。租赁费用计算标准1.49元／天／平方米，总计为95833.33元／月，1150000元／年，本合同项下租赁费用：递增标准为每两年递增5%。第十三条，租赁费用采用先付后用的形式按季支付，具体支付时间为广州国美公司在前一期租赁费用期满前5日内向全丰公司支付下一期租赁费用。第二十四条，空调电费计算方式及公共电费支付时间为：每月按年平均值每平方米13.56元，每月共计29166.67元。第二十七条，租赁房屋于2013年9月15日前交付。合同第二十三条约定，广州国美公司逾期向全丰公司支付该部分水电费的，每逾期一日广州国美公司应向全丰公司支付代付水电费为标准万分之三的滞纳金。该合同另行约定第15点将第五十八条修改为：广州国美公司无正当理***交付租赁费用的，**一天，应以当期**交付费用金额为基数，以每天千分之三为标准向全丰公司支付***行金。第十四条，在签约之日起10天内广州国美公司向原告支付履约保证金，该履约保证金在合同期满或终止后五个工作日内，由全丰公司无息退还。2013年6月3日，广州国美公司依约向全丰公司支付6万元履约保证金。 2015年2月11日，原告全丰公司与湛江国美公司（广州国美公司的关联公司）签订《补充协议书》，对全丰公司与广州国美公司签订的《房屋租赁合同》第八条变更达成补充协议：租赁期限自2014年11月1日起至2022年10月31日止。 2016年1月10日，全丰公司与湛江国美公司签订《扩租协议书》，该《扩租协议书》载明：2013年5月13日，全丰公司与湛江国美公司关联公司“广州市国美电器有限公司”就广州国美公司租赁全丰公司位于湛江市遂溪县××路××号××广场××层的房屋签订了《房屋租赁合同》其后签署“三方协议”将承租方主体变更为湛江国美公司。该《扩租协议书》约定在主合同（《房屋租赁合同》及其他相关补充协议）租赁面积2150平方米的基础上扩租204.21平方米，总租赁面积为2354.21平方米。扩租部分租赁费用计算标准1.49元／天／平方米，总计为9128.18元／月，109538元／年。扩租部分租赁期限为2015年11月20日至2022年10月31日。本协议项下租赁费用：递增标准为每两年递增5%。 因被告湛江国美公司欠缴租金、管理费、空调费、电费，2022年6月16日，湛江全丰公司、湛江市香江物业服务有限公司向湛江国美公司发送《费用催缴和8-10月租金管理费优惠函》，函述被告湛江国美公司已拖欠2021年11月至2022年4月费用总额为848119.65元（已开发票），经双方协商，湛江全丰公司、湛江市香江物业服务有限公司同意给予湛江国美公司2022年5月至2022年10月租金8折优惠，即每月租金为58322.92元。全丰公司要求湛江国美公司于2022年6月25日前按约定缴付已开发票欠款总计1208185.49元。 2022年10月31日，全丰公司与湛江国美公司约定的租赁合同履行期届满，被告湛江国美公司尚欠租金、管理费、空调电费、电费如下：2021年11月欠租金72601.73元、管理费48401.16元；欠2021年12月至2022年4月期间每月租金72903.65元、管理费48602.43元；欠2022年5月租金58322.92元、管理费48602.43元；欠2022年6月租金58322.92元、管理费48602.43元；欠2022年7月租金58322.92元、管理费48602.43元、空调电费31935.67元；欠2022年8月租金58322.92元、管理费48602.43元、空调电费31935.67元、电费7541.51元；欠2022年9月租金58322.92元、管理费48602.43元、空调电费31935.67元、电费7207.20元；欠2022年10月租金58322.92元、管理费48602.43元、空调电费31935.67元、电费7692.46元。综上，被告湛江国美公司欠缴租金787057.5元、管理费583027.89元、空调电费127742.68元、电费22441.17元。因被告湛江国美公司欠付上述费用，原告全丰公司遂起诉至本院。 依全丰公司的申请，本院于2023年1月4日作出（2022）粤0823民初4669号民事裁定以150万元为限额查封湛江国美公司电器754件；以100万元为限冻结湛江国美公司在兴业银行账户存款。湛江国美公司已缴纳保全费5000元。 另查明，2021年11月、12月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）分别为3.85%、3.8%；2022年1月至7月为3.7%，8月至10月为3.65%。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《扩租协议书》的签订时间在民法典实施前，但该租赁行为持续至民法典施行后，因此该法律事实引起的房屋租赁合同纠纷适用民法典的规定。《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《扩租协议书》，是各签约方的真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的房屋租赁合同，双方应自觉全面履行。被告湛江国美公司未按约定向原告支付租金及相关费用，其行为已构成违约，原告主张被告向其支付租金及相关费用，本院予以支持。 关于被告广州国美公司是否对本案欠费承担连带责任的问题。原告全丰公司提交的《扩租协议书》载明全丰公司、湛江国美公司、广州国美公司已经签署“三方协议”将承租方主体变更为湛江国美公司。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同。”和第五百五十五条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”规定，“三方协议”将承租主体变更为湛江国美公司合法有效，湛江国美公司受让广州国美公司在《房屋租赁合同》中的权利义务。此时同时，全丰公司向湛江国美公司发送《费用催缴和8-10月租金管理费优惠函》亦证实向全丰公司缴纳租金及相关费用的义务主体为湛江国美公司。另外，广州国美公司将6万元履约保证金收据交由湛江国美公司作为证据向本院向提交，亦证实广州国美公司承认湛江国美公司是《房屋租赁合同》权利义务的继受者。据此，广州国美公司无需对湛江国美公司欠交的租金及相关费用承担责任。庭审中，全丰公司与湛江国美公司均同意将上述6万元履约保证金抵扣欠费，本院予以照准。 关于是否给予湛江国美公司2022年5月至2022年10月租金八折优惠的问题。《费用催缴和8-10月租金管理费优惠函》表明全丰公司给予湛江国美公司2022年5月至2022年10月租金八折优惠是全丰公司与湛江国美公司协商一致的结果，且该八折优惠并无设置取消条件，双方应继续履行。庭审中，湛江国美公司对全丰公司主张2021年11月至2022年10月的租金、管理费、空调电费、电费数额无异议，但辩称2022年5月至2022年10月租金按八折优惠计算，本院予以采纳。据此，湛江国美公司应向全丰公司支付2021年11月租金为72601.73元，2021年12月至2022年4月每月租金为72903.65元，2022年5月至2022年10月租金按8折计算每月为58322.92元。湛江国美公司共欠租金787057.5元。 关于***行金的问题。根据《房屋租赁合同》第二十三条约定，每逾期一日承租方应向全丰公司支付代付水电费标准为万分之三，该约定没有超过法律规定的上限，本院予以照准。《房屋租赁合同》第十条、第十一条约定，租赁费用中包含房屋租金、物业管理费。湛江国美公司提出租赁费用的***行金按每天千分之三的标准计算过高请求调整。据查，《房屋租赁合同》约定租赁费用***行金的年利率达108%，明显过高，本院调整为按违约时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算。《补充协议书》将租赁期间变更为自2014年11月1日起至2022年10月31日止，湛江国美***行金计算如下：以每月欠付租金和管理费数额为基数，从欠付之日起按违约时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算至支付完毕之日止；以每月欠付空调费、其它电费数额为基数，从欠付之日起按每日万分三标准计算至支付完毕之日止。湛江国美公司**支付租金、物业管理费、空调费电费、电费已实际造成全丰公司资金占用期间的损失，湛江国美公司辩称未开发票部分不应计算***行金，本院不予采纳。 被告广州国美公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第四百六十五条、第四百九十条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、限被告湛江国美电器有限公司在本判决生效之日起十日内向原告湛江市全丰房地产开发有限公司支付租金787057.5元、管理费583027.89元、空调费127742.68元、其它电费22441.17元及***行金（其中，以每月欠付租金和管理费数额为基数，从欠付之日起按违约时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算至支付完毕之日止；以每月欠付空调电费、其它电费数额为基数，从欠付之日起按每日万分三标准计算至支付完毕之日止）。被告湛江国美电器有限公司在履行上述费用时应扣减履约保证金6万元。 二、驳回原告湛江市全丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费26866.28元（原告已预交）、保全费5000元（原告已预交），由被告湛江国美电器有限公司负担受理费18482.42元、保全费5000元，原告湛江市全丰房地产开发有限公司负担受理费8383.86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年二月二十七日 法官　助理　　*** 书　记　员　　*** 附：相关法律及司法解释规定 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第四百六十九条【合同订立形式】当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。 以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、**或者按指印时合同成立。在签名、**或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零八条【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者**支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。