武汉市江汉区七宝茶饮店、武汉大本营商业管理有限公司服务合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂01民终106号

上诉人（原审原告）：武汉市江汉区七宝茶饮店，经营场所湖北省武汉市江汉区解放大道1381号南国中心一期1层A-F1-016（原解放大道669号）。

经营者：董静芳，女，1990年1月10日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市。

委托诉讼代理人：王伟，湖北左岸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：舒砚，湖北左岸律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：武汉大本营商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区解放大道201号。

法定代表人：王昉，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：覃川，该公司员工。

委托诉讼代理人：向科举，该公司员工。

原审第三人：南国置业股份有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区南湖中央花园会所。

法定代表人：秦普高，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张雨珊，该公司员工。

委托诉讼代理人：李逸杰，该公司员工。

上诉人武汉市江汉区七宝茶饮店（以下简称七宝茶饮店）、上诉人武汉大本营商业管理有限公司（以下简称大本营公司）因与原审第三人南国置业股份有限公司（以下简称南国公司）服务合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

七宝茶饮店上诉请求：1、撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判支持七宝茶饮店的一审其余诉讼请求；2、本案上诉费用由大本营公司承担。事实和理由：一、一审判决第二项与第一项自相矛盾，适用法律错误。一审判决第一项已经确认大本营公司解除案涉《经营管理服务合同》的行为无效，这就表明案涉《经营管理服务合同》到目前为止仍然合法有效。大本营公司就应当继续履行《经营管理服务合同》，但一审判决第二项又驳回了七宝茶饮店关于继续履行《经营管理服务合同》的诉讼请求，显然自相矛盾。二、一审认为双方合同事实上不能履行，适用法律错误，混淆了拒绝履行和不能履行的法律概念。虽然南国公司将案涉商铺封铺，但该商铺并未转租给善意第三人，现场仍然留有七宝茶饮店经营用的生产设备。故案涉《商铺租赁合同》可以继续履行，且继续履行合同有利于七宝茶饮店、南国公司恢复正常的生产经营，减少损失的进一步扩大。一审错误地认为《商铺租赁合同》事实上不能履行，进而错误地认为《经营管理服务合同》事实上也不能履行。三、继续履行《经营管理服务合同》符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定，一审判决驳回七宝茶饮店继续履行《经营管理服务合同》的诉讼请求适用法律错误。四、无论案涉《经营管理服务合同》是否继续履行，2020年1月23日至2020年4月26日之间的物业管理费均应进行结算。七宝茶饮店减免物业管理费的主张是基于已经发生的事实，而不是基于继续履行合同，一审认为七宝茶饮店应另行主张解除合同并赔偿损失，不宜先行裁判适用法律错误。

大本营公司辩称，大本营公司享有约定解除权的条件已经成就，物业管理服务关系和房屋租赁关系是不同的法律关系，国家和地方政策并未规定物业管理费要减免，而且大本营公司在疫情期间也提供了相应的物业管理服务，七宝公司的上诉请求应予驳回。

南国公司述称，其同意大本营公司的答辩意见。

大本营公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回七宝茶饮店的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由七宝茶饮店承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认为南国公司是中央在汉企业、应当执行“三免六减半”政策属于事实认定错误。《经营管理服务合同》独立于《商铺租赁合同》，两者并不是主合同与从合同的关系，大本营公司可以直接依据《经营管理服务合同》的约定行使解除权。七宝茶饮店拒绝缴纳物业管理费等《经营管理服务合同》项下费用、拒绝遵守大本营公司对商场营业时间的要求且煽动商场内商户与大本营公司、南国公司产生对立情绪等行为已经使《经营管理服务合同》无法继续履行。大本营公司要求解除《经营管理服务合同》是合理合法的，应当得到支持。二、一审适用法律错误。《经营管理服务合同》中约定七宝茶饮店“逾期支付运营管理费、物业管理费、装修基金、各项保证金等应付款项或未按期补足各项保证金等费用经大本营公司书面通知后，仍超过7个工作日的”或“未经大本营公司书面同意，在一个月内在营业时间内擅自歇业累计3日及以上的”，大本营公司有权单方无偿解除合同并追究七宝茶饮店的违约责任。物业管理服务关系和房屋租赁关系分属不同类型的法律关系，国家和地方租金减免政策性文件的减免对象均为租金，并未规定物业管理费亦应当同步减免。大本营公司在疫情期间也为商场提供了清洁、消杀、保安、消防、宣传推广等运营服务，不应减免费用，即使根据不可抗力原则双方公平分担损失，也只应免除七宝茶饮店一个月的物业管理费。鉴于大本营公司收取的物业管理费不在政策文件要求的租金减免范围内，大本营公司主动与七宝茶饮店就疫情期间的物业管理费减免问题多次协商仍未能达成一致，七宝茶饮店开始拖欠支付其应当支付的物业管理费，且经大本营公司多次书面通知催缴，七宝茶饮店仍然拒不履行合同义务，且不服从经营管理制度，串联南国中心项目内多家商户要求按照“三免六减半”政策给予物业管理费减免，干扰南国中心正常经营。在大本营公司书面催缴后，七宝茶饮店负责人董静芳在回函中要求“将前期签订合同时缴纳的三个月押金转为租金”。该函件系明确表示七宝茶饮店无意继续缴纳各项合同费用，拒绝履行给付物业管理费这一主要合同义务，南国公司有理由相信七宝茶饮店已经“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，大本营公司亦享有法定的合同解除权。

七宝茶饮店辩称：一、《经营管理服务合同》是基于《商铺租赁合同》，大本营公司对《经营管理服务合同》行使解除权没有事实和法律依据。二、新冠××疫情属于不可抗力，因疫情停业期间不能按原合同约定支付物业管理费，属于因不可抗力不能履行合同的情形。三、大本营公司称其在疫情期间提供了物业服务，实际情况是疫情期间商场内的生鲜和日用品的经营还在进行，大本营公司并未对七宝茶饮店提供物业服务。如果大本营公司主张其提供了物业服务应当予以举证，否则应当承担举证不能的法律后果。四、七宝茶饮店并未机械要求大本营公司实施“三免六减半”，而是根据实际情况主张免除部分物业管理费。

南国公司述称，其同意大本营公司的上诉意见。

七宝茶饮店向一审法院起诉请求：1、确认大本营公司于2020年7月24日向七宝茶饮店发出《关于解除、的通知》解除七宝茶饮店与大本营公司《经营管理服务合同》的行为无效；2、判决大本营公司继续履行《经营管理服务合同》；3、判决大本营公司免除七宝茶饮店2020年1月23日至2020年4月7日期间物业管理费3102.30元，减半收取七宝茶饮店2020年4月8日至2020年4月26日期间物业管理费392.96元；4、本案的诉讼费用由大本营公司承担。

一审法院认定事实：武汉市江汉区七宝茶饮店系个体工商户，于2019年11月12日注册成立，经营者董静芳，经营范围为餐饮服务，经营场所为武汉市江汉区解放大道1381号南国中心一期一层A-F1-016号（原解放大道669号）。南国公司于1998年7月27日注册成立，控股股东为中国电建地产集团有限公司，持股比例22.43%。中国电建地产集团有限公司是由中国电力建设股份有限公司控股的公司，中国电力建设股份有限公司由中国电力建设集团有限公司控股，中国电力建设集团有限公司系国务院国资委所属的国有独资公司，属中央企业。大本营公司于2005年6月2日注册成立，系南国公司的全资子公司。

2019年10月28日，南国公司（甲方）与董静芳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺座落在武汉市江汉区解放大道1381号泛悦·南国中心一期一层A-F1-016号，乙方租赁商铺以“蜡笔小新的茶”作为店铺名称经营使用；租赁期共计1年3个月，即自2019年12月24日（租金起计日）起至2021年3月31日止；乙方以使用面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，明细如下：第1个租赁年度（2019年12月24日至2020年12月23日）租金单价为每月每平方米546元（含增值税），每月租金总额为12547.08元；第2个租赁年度（2020年12月24日至2021年3月31日）租金单价为每月每平方米546元（含增值税），每月租金总额为12547.08元；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方31日租金优惠；自2020年1月1日起至2020年3月31日，乙方需支付租金金额为25094.16元；除第一期和最后一期固定租金外，商铺的租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束当月的15日前完成预付下季度的费用；第一个计租期（2019年12月24日至2020年3月31日）的固定租金在签订正式租赁合同时向甲方一次性缴清；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按约定承担违约责任：1.逾期支付租金且甲方书面通知后，超过7个工作日未支付的；6.无故或未获得甲方授权委托的经营管理公司同意，擅自歇业3日及以上的；乙方确已知晓，甲方所发出的通知、函件、其他文件以及双方需签订的补充协议等，加盖甲方公章方具有效力，未加盖甲方公章的其他任何形式的表述，均不能代表甲方的意思表示。

同日，大本营公司（甲方）与董静芳（乙方）签订了《经营管理服务合同》，约定甲乙双方分别作为本项目商业管理人和商铺承租及使用人，达成如下协议；乙方承租并使用的商铺及用途与上述《商铺租赁合同》相同；营业时间为每日10时至22时，乙方应按营业时间进行营业，甲方有权根据经营情况对营业时间进行统一调整，具体以甲方书面通知为准；管理期限自2019年12月24日（租金起计日）起至2021年3月31日止，甲方接受业主的全权委托对该项目统一进行招商、运营、营销等经营管理活动的合法授权期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，但乙方履行续约权的除外；乙方以使用面积为基数向甲方支付合同租期内的物业管理费，明细如下：第1个租赁年度（2019年12月24日至2020年12月23日）物业管理费单价为每月每平方米54元（含增值税），每月物业管理费总额为1240.92元；第2个租赁年度（2020年12月24日至2021年3月31日）物业管理费单价为每月每平方米54元（含增值税），每月物业管理费总额为1240.92元；除第一期和最后一期固定租金外，商铺的运营管理费、物业管理费、装修基金、营销推广费等费用一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付费后用铺），即本季末结束当月的15日前完成预付下季度的费用；第一个计租期（2019年12月24日至2020年3月31日）的各项费用在签订正式经营管理合同时向甲方一次性缴清；乙方应向甲方一次性支付缴款保证金41364元、经营管理保证金2000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方无偿解除合同，乙方应按约定承担违约责任：1.逾期支付运营管理费、物业管理费、装修基金、各项保证金等应付款项或未按期补足各项保证金等费用经甲方书面通知后，仍超过7个工作日的；3.未经甲方书面同意，在一个月内在营业时间内擅自歇业累计3日及以上的。

上述合同签订后，董静芳分别向南国公司及大本营公司缴纳了缴款保证金41364元，经营管理保证金2000元，装修保证金6000元和2019年12月24日至2020年3月31日期间的租金28332.12元及物业管理费4343元。南国公司向董静芳交付案涉商铺，董静芳便对商铺进行装修后，其经营的七宝茶饮店于2019年12月28日开始营业。

经营中，因新冠××疫情爆发，武汉市于2020年1月23日封城，七宝茶饮店便停止经营。4月8日武汉解封后，七宝茶饮店于同年4月27日正式复工营业。复工后，南国公司要求董静芳签订《补充协议》，协议主要内容为：基于新型冠状病毒××疫情对乙方（董静芳）经营的影响，为扶持乙方经营，甲方（南国公司）同意在原合同租金支付标准的基础上，给予乙方75日租金优惠，2020年2月1日起至2020年4月15日，乙方需支付租金金额为1元……乙方需要根据甲方的要求积极配合项目复工营业，若乙方拒绝配合且不能按时复工，则延迟复工期间不享受上述租金优惠；乙方应保证按原合同标准按时向甲方缴纳租金，若乙方拖欠租金，则乙方不享受上述租金优惠，按原合同约定标准支付租金并承担相应违约责任；乙方不得擅自退租，若乙方擅自退租，则乙方不享受上述租金优惠，按原合同约定标准支付租金并承担相应违约责任。董静芳未签订上述《补充协议》。嗣后，双方就租金减免及缴纳事宜进行了多次沟通，但未达成一致意见。因董静芳既未签订《补充协议》，也未缴纳租金，南国公司于2020年6月22日发出了《关于要求泛悦·南国中心“蜡笔小新的茶”缴纳相关费用的函》称“考虑到2020年新冠××疫情的影响……经我司充分调研，结合市场实际情况，曾向贵方提出对双方签订的租赁合同中所约定的2020年2月1日至2020年4月30日期间贵方应缴租金给予减免优惠。我司工作人员就上述政策多次与贵方进行沟通，要求贵方与我司尽快签订租金减免优惠政策的补充协议以明确此事项，但截至目前，贵方仍未签署……根据租赁合同及经管合同相关条款约定，贵方应于第一季度末结束当月的15日前完成下一季度费用的缴纳……请贵方于此函件发出5日之内将以上欠缴款项以汇款或转账形式支付至我司银行账号……如贵司未按照以上期限内足额支付欠缴款项，我司将依合同相关条款向贵方主张违约责任。”6月25日，董静芳向南国公司及大本营公司回函表示：“恳请贵司充分考虑中小微企业及个体经营户在后疫情时代面临的困难，积极响应党中央、国务院及地方政府号召，依据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》，对我方租金及物业管理费等相关费用进行合理减免，具体如下：1.请求免除我方2020年1月23日至4月30日的全部租金及物管费；2.请求减半我方2020年5月1日至12月31日的全部租金及物管费；3.考虑到我方阶段性经营困难、无有效现金流的情况，请求准许我方将前期签订合同时缴纳的三个月押金转为租金。”嗣后，双方仍未协商一致，董静芳也未向南国公司及大本营公司缴纳所欠租金及物业管理费。经营中，七宝茶饮店在7月份累计延时开店经营8次、提前闭店经营6次，大本营公司于2020年7月14日向其发出整改通知书，要求按每日营业时间10时至21时30分正常经营。

2020年7月24日，大本营公司受南国公司委托向董静芳经营的七宝茶饮店发出了《关于解除、的通知》，该通知记载，截至本解除函发送之日七宝茶饮店欠缴2020年4月至9月的租金、物业管理费合计82728元及相应违约金，且店铺于7月1日起连续迟到早退达16天有余，经催缴和要求整改均未履行已构成违约，根据合同约定，自本通知送达之日起解除与七宝茶饮店签订的《商铺租赁合同》和《经营管理合同》，并于收到本函件3日内清铺。七宝茶饮店收到该函件后，于当日向南国公司及大本营公司答复，七宝茶饮店不存在欠租，南国公司以其迟到早退数次构成严重违约为由解除合同无依据且与事实不符。同年7月31日，大本营公司向董静芳发出《关于通知泛悦·南国中心商户“蜡笔小新的茶”收回商铺的函》，通知其将于2020年8月4日收回商铺。8月3日，七宝茶饮店因案涉纠纷向一审法院提起诉讼，并告知了大本营公司。8月9日，大本营公司再次发出《清铺告知书》，因董静芳仍未腾退商铺，大本营公司将按通知内容对商铺进行清退。当晚10时许，大本营公司对董静芳承租的商铺打围封铺。此后，七宝茶饮店停止经营。

一审庭审中，七宝茶饮店为证实停业期间的经济损失、原材料损失及品牌使用费损失，向一审法院提交了堂食营业统计日报表、装修工程报价单、《产品目录及供应价格》、收据、汇款凭证、收款账户确认函等证据。质证中，南国公司及大本营公司对上述证据的真实性和证明目的均不予认可，其购买的各项产品、原材料和品牌加盟费用无法核实，南国公司和大本营公司解除合同的行为合法有效，其损失应由其自行承担。

一审法院另查明，由于疫情的影响，为支持中小微企业和个体工商户的发展，政府先后出台相应的帮扶政策。2020年2月8日，湖北省政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，要求减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。2月21日，湖北省政府国资委印发《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》（鄂国资产权[2020]12号），要求对承租省出资企业及纳入合并报表范围内各级子企业经营用房从事生产经营活动的中小微企业，疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半。4月3日，国务院国资委办公厅印发《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》（国资厅财评[2020]42号），要求各中央企业要按照积极稳妥、分类施策、尽力而为的原则，在确保中小微企业和个体工商户承租经营用房租金只降不增的基础上，与承租本企业经营用房的中小微企业和个体工商户积极对接，帮助对方切实减轻经营负担；各中央企业要明确减免中小微企业和个体工商户租金的范围、原则、标准、条件和审批决策程序，严格按程序规范审批操作，不得随意、无原则减免。5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合发布《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号），该意见第二条规定，（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。5月20日，国务院国资委办公厅印发《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评[2020]158号），要求各中央企业要按照734号文件要求，严格执行房屋所在地对经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户的房租减免政策，对承租本企业房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户至少免除上半年3个月房屋租金。

一审法院认为，南国公司与董静芳签订的《商铺租赁合同》以及大本营公司与董静芳签订的《经营管理服务合同》，均系当事人真实意思的表示，该合同合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第二条规定，企业国有资产（以下称国有资产），是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。第三条规定，国有资产属于国家所有即全民所有。国务院代表国家行使国有资产所有权。第四条第二款规定，国务院确定的关系国民经济命脉和国家安全的大型国家出资企业，重要基础设施和重要自然资源等领域的国家出资企业，由国务院代表国家履行出资人职责。其他的国家出资企业，由地方人民政府代表国家履行出资人职责。第五条规定，本法所称国家出资企业，是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。《国有企业境外投资财务管理办法》第二条规定，国有企业，是指国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司以及国有资本控股公司，包括中央和地方国有资产监督管理机构和其他部门所监管的企业本级及其逐级投资形成的企业。国有企业合营的企业以及国有资本参股公司可以参照执行本办法。本案中，因新冠××疫情爆发，武汉市于2020年1月23日封城，七宝茶饮店停止经营。同年4月8日武汉市解封后，七宝茶饮店于4月27日正式复工营业。从房屋出租方南国公司的股权结构和控股关系来看，南国公司是由中央企业出资并实际控制的上市公司，系国有资本控股公司，属中央在汉的国有企业。依照国家发展改革委等八部门印发的（发改投资规[2020]734号）文第二条第（二）项关于“中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策”以及国务院国资委办公厅印发的（国资厅财评[2020]158号）文第二条关于“各中央企业要按照734号文件要求，严格执行房屋所在地对经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户的房租减免政策，对承租本企业房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户至少免除上半年3个月房屋租金”的规定，南国公司应执行湖北省武汉市对承租国有资产类经营用房的中小微企业的房租减免政策，即疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半（以下简称“三免六减半”）。承租方董静芳经营的七宝茶饮店属于个体工商户，其租金缴至2020年3月31日，按照上述减免政策，2020年4月1日至6月30日共计3个月的租金应免收。南国公司在与七宝茶饮店就租金进行协商时，仅提出免收3个月的房租优惠就要求七宝茶饮店签订《补充协议》，且协议中约定如七宝茶饮店不按时复工、擅自退租均不享受上述租金优惠，还约定七宝茶饮店应按原合同标准缴纳租金，否则也不享受租金优惠。由此可见，南国公司并未就“6个月房租减半”政策与七宝茶饮店进行协商。七宝茶饮店不同意签署《补充协议》及不缴纳租金及其他费用，系对南国公司未按国务院国资委关于严格执行“三免六减半”通知精神的抗辩。七宝茶饮店在2020年7月份的“迟到早退”行为，不符合合同约定的解除条件。因此，南国公司未就“三免六减半”的帮扶政策全面地与七宝茶饮店充分协商的情形下，以七宝茶饮店未缴纳租金及“迟到早退”为由，于2020年7月24日向七宝茶饮店发出解除租赁合同通知及同年9月25日口头通知解除租赁合同的行为均无效。大本营公司与七宝茶饮店经营者董静芳签订的《经营管理服务合同》依赖于南国公司与其签订的《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》是《经营管理服务合同》的基础。大本营公司受南国公司的委托通知，七宝茶饮店解除租赁合同的行为无效，则大本营公司于2020年7月24日通知七宝茶饮店解除《经营管理服务合同》的行为也无效。对七宝茶饮店的该项诉讼请求，一审法院予以支持。

鉴于受南国公司委托管理的大本营公司于2020年8月9日晚将七宝茶饮店封铺收回，且南国公司当庭表示双方矛盾激化坚决不同意继续履行合同，一审法院认为，南国公司、七宝茶饮店之间已失去基本的信任且没有继续合作的基础，如继续履行合同势必会引起新的纠纷且不便于法院强制执行。因此，南国公司与七宝茶饮店的《商铺租赁合同》事实上不能履行，致大本营公司与七宝茶饮店的《经营管理服务合同》事实上也不能履行。一审庭审中，一审法院就上述情况向七宝茶饮店释明，七宝茶饮店仍然不变更诉讼请求并坚持其继续履行合同的诉请，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。七宝茶饮店主张判决免除和减半收取物业管理费，该主张是基于继续履行合同基础上提出的诉请。现双方《经营管理服务合同》事实上不能继续履行，七宝茶饮店应另行主张解除合同并赔偿损失，由法院根据疫情期间的减免优惠政策、结合合同履行情况对双方纠纷一并处理，不宜先行就本案所欠的部分物业管理费作出裁判。因此，一审法院对七宝茶饮店的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉大本营商业管理有限公司于2020年7月24日向武汉市江汉区七宝茶饮店发出《关于解除、的通知》解除武汉市江汉区七宝茶饮店与武汉大本营商业管理有限公司《经营管理服务合同》的行为无效；二、驳回武汉市江汉区七宝茶饮店的其他诉讼请求。减半收取的一审案件受理费25元，由武汉市江汉区七宝茶饮店负担（已付）。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

南国公司、大本营公司在二审中陈述：疫情期间的租金减免政策是分批次的，第一次是免除三个月租金，由于商铺都很配合且考虑到疫情确实导致商场经营困难，又继续推出了经营扶持政策，即一个季度只收两个月租金，持续三个季度，但要先签补充协议，疫情免租政策是在2月份就有沟通，经营扶持政策是在2020年4月份就有沟通，正式签约是在2020年6、7月份。七宝茶饮店称南国公司并未给其上述减租的优惠政策。

本院认为，案涉商铺系商业地产项目整体运营，案涉《经营管理服务合同》与《商铺租赁合同》在履行中共同构成一个整体，不可分割，且《经营管理服务合同》所涉及的管理服务亦是以《商铺租赁合同》为基础。

董静芳经营的七宝茶饮店属于个体工商户，其承租案涉商铺用于经营，租金、物业管理费已缴纳至2020年3月31日，因新冠××疫情爆发，七宝茶饮店的经营受到重大影响的事实客观存在。依照国家发展改革委等八部门印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）及其他相关规定，南国公司至少应当免除七宝茶饮店三个月的房屋租金。南国公司在与七宝茶饮店就租金问题进行协商时，虽提出免收三个月的房屋租金，但享受该项租金优惠附有条件，若七宝茶饮店擅自退租等则不享受上述租金优惠，并仍按原合同标准缴纳租金，且除免租政策外，南国公司在2020年4月份又推出了一个季度只收两个月租金，持续三个季度的后续减租政策，但南国公司在本案中亦未提交充分证据证明其就该减租政策与董静芳进行了协商。故七宝茶饮店不同意签署《补充协议》及不缴纳租金系对南国公司未严格执行国家关于疫情期间对服务业小微企业和个体工商户房屋租金支持政策的抗辩。七宝茶饮店在2020年7月份的“迟到早退”行为，亦不符合解除案涉《商铺租赁合同》的条件。在南国公司合同解除权并未成就的情况下，案涉《商铺租赁合同》并未因2020年7月24日的《关于解除、的通知》发出而解除。考虑到案涉《经营管理服务合同》与《商铺租赁合同》的履行系一个整体，在七宝茶饮店与南国公司就疫情期间租金减免存在争议且新冠××疫情属于不可抗力的情况下，七宝茶饮店未按约定时间交纳物业管理费属于合理抗辩，七宝茶饮店在2020年7月份的“迟到早退”行为，亦不符合解除案涉《经营管理服务合同》的条件。故一审综合本案事实，认定大本营公司于2020年7月24日通知七宝茶饮店解除《经营管理服务合同》的行为无效，并无不当。

本案中，南国公司已于2020年8月9日收回案涉商铺并当庭表示双方矛盾激化坚决不同意继续履行合同。案涉《商铺租赁合同》原约定的租赁期限至2021年3月31日亦届满。加之案涉商铺系商业地产项目整体运营，在南国公司、大本营公司、七宝茶饮店失去基本信任、缺乏合作基础的情况下，如继续履行合同势必会引起新的纠纷，故案涉《商铺租赁合同》、《经营管理服务合同》均不适于强制履行，案涉《经营管理服务合同》亦无法脱离《商铺租赁合同》单独继续履行。七宝茶饮店经一审法院释明，拒绝变更诉讼请求，一审法院驳回其要求继续履行《经营管理服务合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据。七宝茶饮店主张免除2020年1月23日至2020年4月7日期间的物业管理费3102.30元，减半收取2020年4月8日至2020年4月26日期间的物业管理费392.96元，是在继续履行合同的诉请后提出的相关诉请。在案涉《经营管理服务合同》不适于继续履行的情况下，一审法院认定七宝茶饮店应另行起诉解除合同，由法院根据疫情期间的减免优惠政策、结合合同履行情况对双方纠纷一并处理，不宜先行就本案所欠的部分物业费管理费作出裁判，实体处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，七宝茶饮店、大本营公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由武汉市江汉区七宝茶饮店负担25元，武汉大本营商业管理有限公司负担25元。

本判决为终审判决。

审判长　　胡丹丹

审判员　　张海鹏

审判员　　龚治国

二〇二一年三月三十一日

法官助理余文婷

书记员叶子